С какого возраста можно снимать квартиру: законодательные нормы и правила

В съёмном жилье нуждаются многие — одинокие люди, семьи, пары. И не всегда это взрослые люди. Для многих юношей и девушек актуален вопрос: со скольки лет можно снимать квартиру? Давайте разбираться, могут ли подростки снимать жильё, что говорит об этом закон и как правильно оформить сделку. 

Что говорит закон

Российское законодательство наделяет несовершеннолетних граждан в возрасте от 14 до 18 лет рядом прав (ГК РФ, ст. 26, «Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет», п. 2). Как только подросток получает паспорт, он может самостоятельно: 

• распоряжаться собственными деньгами: стипендией, заработком, авторским гонораром, подарками;
• открывать банковские вклады на своё имя;
  
• совершать мелкие бытовые сделки;
  
• использовать права на результаты своей интеллектуальной деятельности.
  

Но аренды жилой недвижимости в этом списке нет. Такая сделка доступна только совершеннолетним гражданам. Тут важен термин «гражданская дееспособность»: её несовершеннолетние получают с 18 лет (ГК РФ, ст. 21 «Дееспособность гражданина», п.1). 

Как досрочно получить гражданскую дееспособность

Можно ли снять квартиру в 16 лет? Самостоятельно снять жилплощадь до совершеннолетия нельзя. Но есть несколько вариантов получить дееспособность досрочно.

1. Вступление в брак. При наличии уважительных причин выходить замуж или жениться разрешается с 16 лет. К уважительным причинам относят беременность, рождение ребенка и угроза жизни одного из партнёров — например, если человек тяжело болен. Это не исчерпывающий список: разрешение на брак выдают местные власти, и каждую такую ситуацию рассматривают индивидуально. После официальной регистрации брака несовершеннолетние граждане становятся полностью дееспособными (ГК РФ, ст. 21, п. 2) — и, значит, могут снимать квартиру.
2. Эмансипация. Достигнув 16 лет, несовершеннолетний вправе пройти эту процедуру (ГК РФ, ст. 27 «Эмпансипация», п. 1). Но есть обязательное условие — постоянный доход. Это может быть работа по договору, контракту или предпринимательская деятельность, в том числе самозанятость. Решение об эмансипации подростка принимают органы опеки и попечительства или суд, если родители не дают согласие на досрочное взросление своего ребенка.

Нужно понимать, что полученная дееспособность не даёт прав и обязанностей, в отношении которых действует возрастной ценз. Например, эмансипированный подросток не вправе получить водительское удостоверение или пойти в армию. Но он сможет заключать сделки с недвижимостью, в том числе — самостоятельно снимать жильё.

Как несовершеннолетним снять жильё

Закон запрещает лицам до 18 лет самостоятельно заключать договора найма, но спрос на такие сделки существует — например, когда подросток едет в другой город на учёбу, лечение или по другому поводу. Для этого подросткам в возрасте от 14 до 18 лет необходимо получить письменное разрешение родителей, опекунов или попечителей на съём жилья (ГК РФ, ст. 26. п.1). При наличии паспорта и родительского согласия ребёнок вправе заключить договор найма даже без очного присутствия законных представителей.

Родительское согласие составляется в свободной письменной форме на конкретную жилплощадь. В документы важно указать:

• данные родителя и ребенка — ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
• сведения о жилье — адрес;
  
• данные владельца жилплощади — ФИО, адрес регистрации, паспортные данные.
  

Образец разрешения родителя на съём жилья

Родительское согласие — гарантия сохранности имущества для собственника. Если в квартире что-то случится, то ущерб возместят законные представители нанимателя. А если владелец жилплощади заключит сделку с несовершеннолетним без согласования с законными представителями, возможны неприятные последствия.

1. Родители вправе требовать отмены договора аренды и возврата уплаченных средств.
2. Ремонт или иной возможный ущерб от нанимателя придётся оплачивать самостоятельно. Ведь с подростка требовать что-то бесполезно — все обязательства имущественного характера лежат на его родителях, а они согласия на сделку не давали.
   

К сожалению, самому ребёнку трудно найти подходящее жильё. Собственники недоверчиво относятся к несовершеннолетним — даже при наличии свидетельства о браке, решения об эмансипации или согласия родителей. Особенно это касается крупных городов, где владельцы квартир предъявляют жёсткие требования к нанимателям — «только семейные, без детей, животных, вредных привычек» и прочее. Уже на этапе прозвона и просмотра высока вероятность потерпеть фиаско. Поэтому родителям придётся помочь ребенку с поиском жилья и просмотром квартир.

Как снять жильё ребенку в другом городе

Оптимальное решение проблемы — приезд родителей для поиска квартиры и заключения договора найма от своего имени. Действовать нужно по следующей схеме.

1. Найти подходящее жильё самостоятельно или через риелтора.
2. Встретиться с собственником или его представителем для осмотра квартиры.
   
3. Проверить паспорта и документы, подтверждающие право собственности на жилплощадь. Нужно обратить внимание и на количество собственников. Если их несколько, от каждого потребуется разрешение на аренду жилплощади.
   
4. Заключить трёхсторонний договор.
   

Трёхсторонний договор найма отличается от обычного тем, что не ограничивается только собственником и нанимателем. Если квартира снимается для несовершеннолетнего, то в договоре указывается владелец жилплощади, а также наниматель и его представитель — ребёнок и родитель (опекун, попечитель). В документе ребёнок выступает в качестве нанимателя, но арендную плату вносят родители. Ответственность за повреждение имущества также несут законные представители несовершеннолетнего.

Кроме обязательных пунктов, в договоре необходимо указать, что проживать будет несовершеннолетний, а финансовое бремя — аренда, страховой депозит и коммунальные услуги — возлагается на родителей. 

Трёхсторонний договор заключается на любой срок. Если он будет действовать дольше 11 месяцев, необходима регистрация документа в Росреестре. Договор составляется в трёх экземплярах и подписывается всеми участниками сделки, в том числе и несовершеннолетним нанимателем. 

К договору обязательно составляется акт приёма-передачи. В нём описывается состояние квартиры и всё имущество, находящееся внутри. Подписание акта позволит избежать споров и необоснованных претензий со стороны хозяина съёмной жилплощади.

Краткосрочная аренда для несовершеннолетних

Подросткам иногда требуется съёмное жильё на короткий срок — например, чтобы посетить концерт в другом городе, сходить на матч любимой футбольной команды или просто проехать по городам России в туристическом формате. Тут сразу возникает вопрос: со скольки лет можно снять квартиру на сутки? Или как подростку заселиться в гостиницу?

Закон не разделяет краткосрочную и долгосрочную аренду, поэтому подросткам в возрасте от 14 до 18 лет для заключения сделок нужно родительское согласие, даже если они выглядят совсем взрослыми. 

Заключая сделку без разрешения законных представителей, собственник сильно рискует. Чаще всего подростки арендуют квартиру на сутки, чтобы устроить вечеринку с громкой музыкой, весёлыми танцами, шумом и криками. Вряд ли это понравится соседям. Как минимум собственника ждёт общественное порицание и претензии, а если у соседей лопнет терпение и они вызовут полицию, владельцу жилплощади может грозить:

• штраф 100-500 рублей за нарушение тишины (КоАП РФ, ст. 6.3, Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения);
• штраф за незаконную сдачу жилья;
  
• уголовная ответственность за неуплату налогов с прибыли от аренды квартиры (УК РФ, ст. 198, Уклонение физического лица от уплаты налогов, п. 1).
  

Если полицейские найдут у несовершеннолетних нанимателей запрещённые вещества, то владельцу квартиры могут даже инкриминировать организацию наркопритона. 

С гостиницами, отелями, хостелами действует то же правило: дети с 14 до 18 лет вправе заселяться без сопровождающих, но с письменным разрешением родителей и паспортом. В апреле 2021 года было отменено требование о нотариальном заверении родительского согласия для заселения в гостиницы (Постановление Правительства РФ №519 от 1 апреля 2021 г.). Поэтому для гостиниц, отелей и других заведений туристического сектора подойдёт простое письменное разрешение законного представителя несовершеннолетнего ребенка. 

Заключение

Несовершеннолетние вправе снимать квартиру на короткий или длительный срок. Но этот процесс должен проходить под контролем и с согласия родителей или иных законных представителей ребёнка. Только такой вариант гарантирует безопасность всем участникам сделки и принадлежащему им имуществу.