Новостройка или вторичка: что лучше?

Перед покупкой жилплощади мы изучаем гору информации — проводим часы на форумах, смотрим новые объекты и гуляем по обжитым дворам вторичного жилья. И всё для того, чтобы определиться, что лучше: новостройка или вторичное жильё. Но дело в том, что плюсы и минусы есть у всех типов жилья. Главное — объективно их оценить и сделать правильный выбор. Займёмся этим прямо сейчас!

С юридической точки зрения, первичное жильё — это помещение, у которого пока нет собственника и регистрации в Росреестре как объекта недвижимости (часто потому, что оно находится в строящемся доме). Оно может приобретаться по договору о долевом участии или по соглашению жилищно-строительного кооператива.

Вторичка — это уже реально существующее жильё с хозяином (это может быть человек, компания, муниципалитет или государство), которое приобретается по договору купли-продажи. Это главное, чем отличается вторичка от новостройки.

По сути, вторичное жильё может быть и абсолютно новым, в котором никто не жил: если дом уже построен, принят в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учёт, жильё в нём продаётся по законам вторичного рынка. Однако чаще всего, когда говорят о вторичке, подразумевают не новый жилой фонд, а дома минимум 2000 года постройки или раньше.

У каждой медали есть две стороны, поэтому разберём по отдельности плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья.

Новостройки: рациональные плюсы

Стоимость. Часто строящееся жильё стоит дешевле — ведь эти объекты надо ждать. Можно купить жильё побольше, а позже, когда она будет сдана, получить и финансовый профит: цена собственности вырастет на 10–30%. Особенно этот рост заметен, конечно, в Москве и Санкт-Петербурге. Введение эскроу-счетов в 2019 году сказалось на ценах (они выросли уже на этапе котлована), но общая тенденция не изменилась: новостройки остаются дешевле вторички.

Они новые. Если застройщик соблюдал все технологии, новостройка будет приятнее в эксплуатации: свежие фасады и коммуникации, чистые подъезды и лифты, новые детские площадки и прочее. Срок службы современных монолитных домов — до 150 лет; крупноблочных и кирпичных — до 125 лет; блочных и крупнопанельных — до 100 лет. Конкретные цифры указываются в проектном задании, исходя из данных ГОСТов, сводов правил, СНИП для используемых материалов и конструкций. 

Большинство же домов советской постройки должны быть снесены и расселены до 2030–2050 года. Чётких законов на этот счёт нет, однако на все регионы страны с 2021 года распространена программа реновации, и каждый регион сам определяет список домов к сносу и расселению. 

И если вы не хотите больше переезжать, то этот фактор может стать решающим при ответе на вопрос, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку.

Свобода от обременений. Новостройкой никто не владел, все документы «чистые», и сделку с ней вряд ли кто-то сможет оспорить после того, как вы проведёте оплату. Это один из главных доводов для тех, кто считает, что лучше покупать новостройку, чем вторичку.

Проще оформить ипотеку. В офисах продаж застройщика зачастую есть ипотечный брокер банка, с которым заключен договор. Поэтому получить консультацию и оформить все документы можно на месте, не тратя время и силы на подачу заявлений в другие банки и оценку жилья. А ещё программы льготной ипотеки распространяются только на новостройки.

Больше выбор планировок и этажей. Новые дома возводят чаще всего по оригинальным проектам, поэтому выбор планировок на первичном рынке куда разнообразнее, чем на вторичном, который составляют в основном типовые советские многоэтажки. Кроме того, можно заранее выбрать не только планировку, но и этаж.

Квартиры просторнее. Об этом нельзя не вспомнить, отвечая на вопрос, в чём отличие вторички от новостройки. Средний метраж жилья в новом доме примерно на 15–20% больше, чем в старых с тем же количеством комнат.

Современная архитектура. Встречаются действительно интересные проекты с нестандартными фасадными решениями, стеклянными подъездами, французскими балконами, эркерами, просторными лоджиями, террасами и даже ванными комнатами с окном.

Красивые дворы. Девелоперы стараются благоустроить их посимпатичнее (хотя бы на бумаге) и обещают установить спортивные тренажёры и снаряды, сделать ландшафтный дизайн прогулочных зон и мягкое покрытие на детских площадках, проложить аккуратные дорожки, поставить лавочки, оборудовать площадки для собак, теннисные корты и прочее.

Есть парковки. Решая, что выгоднее — новостройка или вторичка, учитывайте проблему парковки, даже если машины у вас пока нет. Чаще всего новые комплексы проектируются с подземными и наземными паркингами, так что вместе с квартирой можно приобрести и машино-место. 

Проще сделать ремонт. В помещении свободной планировки будет проще сделать ремонт «под себя»: не нужно тратить время и силы на демонтаж старого интерьера.

Новостройка: эмоциональные плюсы

Они новые. Многим нравится сам факт того, что они будут жить в новом доме — в квартире, где до этого никто не жил. Психологически такой переезд воспринимается не просто как новоселье, а как начало новой, более счастливой жизни. Поэтому многие решают, что лучше купить новостройку, чем вторичку.

Их проще выбирать. Большую часть информации о комплексе можно получить удалённо, изучив историю застройщика, сайт проекта и форум дольщиков. Ещё новостройки удобно выбирать на сервисе Яндекс Недвижимость в разделе новостроек. Как правило, посещать стройплощадку больше одного раза необязательно. 

Сделка проходит легко. Вы выбираете жильё по каталогам в красивом офисе компании-застройщика за чашечкой кофе и подписываете договор в спокойной обстановке. Если дом уже строится, то в зависимости от этапа строительства можно даже побывать в выбранной квартире, оценить будущий вид из окон и другие показатели жилья. Вам точно не придётся общаться с хозяевами и риелторами, которые не всегда бывают одинаково любезны и приятны (а могут в последний момент и передумать продавать!), а также ездить в Росреестр (все документы регистрируются застройщиком, и потом их могут прислать вам курьерской почтой).

Можно подружиться с соседями. В новостройках, как правило, селятся люди примерно одного круга, и на волне всеобщей радости от переезда нередко возникают довольно тесные дружеские связи. Жить в доме с такой атмосферой приятнее. Кроме того, велик шанс, что у соседей будут дети примерно одного возраста, а это тоже важный фактор дополнительной социализации. И иногда он даже становится решающим при выборе между новостройкой и вторичкой.

Новостройки: рациональные минусы

Ожидание. Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.

Застройщик может затянуть срок сдачи дома. Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода-год.

Риск потерять вложения. В 2021 году в России было зарегистрировано около 3000 долгостроев. Подсчитать точное число обманутых дольщиков сложно, но эксперты оценивают их количество в 160 000 – 200 000 человек. Это целый город: такой как Якутск или подмосковный Красногорск. Покупка у крупного застройщика спасает не всех: банкротства не избежал в своё время даже строительный гигант СУ-155.

Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.

Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция, некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года даёт усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки могут быть испорчены ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.

Большие затраты на ремонт. Финансовые, эмоциональные и временные усилия на то, чтобы привести новостройку без отделки в мало-мальски жилой вид, могут оказаться колоссальными.

А если квартира приобретена в ипотеку и до завершения строительства вам придётся снимать жильё, не факт, что вам удастся накопить нужную сумму на ремонт. Взять же дополнительный потребительский кредит тоже может быть накладно. В итоге многие новосёлы принимают решение переехать в недоделанную квартиру и месяцами живут в спартанских условиях, постепенно накапливая небольшие суммы денег и делая ремонт «по кусочкам»: так что ни о каком «красивом» переезде речь здесь идти не будет.

Неуютные дворы. Бывает так, что новостройки массового сегмента выглядят милыми и утопающими в зелени только на рисунках дизайнеров. На деле девелоперы высаживают после сдачи домов в эксплуатацию не дорогие крупномерные деревья, а грустные дешёвые прутики, так что гулять в первые годы приходится в бетонных джунглях. Привлечь застройщика к ответственности в этом случае будет невозможно: технически он сделал озеленение, а что дерево ниже школьника и на нём два листочка — это неважно.

Некоторые застройщики не выполняют обещаний по установке спортплощадок и детских городков или закупают всё самое дешевое, некачественное, и уже через год после сдачи новостройки её двор может выглядеть хуже районов с панельными хрущёвками 60-х.

Играет роль и архитектура новостроек. Если дома высотные, их дворы даже с неплохим благоустройством могут выглядеть мрачно и неприглядно, а из окна вы будете видеть лишь соседские окна.

Шум от ремонта. Если все помещения в доме не сдаются с ремонтом «под ключ», придётся первые год-два мириться со звуком перфоратора и строительным мусором в подъезде и лифте. Ни одна новостройка не заселяется сразу и полностью: многие хозяева начинают заниматься отделкой позже, а часть квартир продаётся лишь через несколько месяцев или даже лет после сдачи дома. В итоге чувство перманентного ремонта не покинет вас очень долго.

Неразвитая инфраструктура и плохая транспортная доступность. Доступные по цене новостройки чаще всего находятся довольно далеко от существующей инфраструктуры: там, где нет ни дорог, ни социальных объектов, ни торговых центров, ни парков, ни спортивных комплексов.

Девелоперы не спешат вкладываться в развитие всего этого, стремясь побыстрее продать и заселить первые дома, чтобы получить прибыль. Даже если застройщик и муниципалитет позже и озаботятся, чтобы район был более или менее удобен для жизни, первым новосёлам иногда по несколько лет приходится жить в «чистом поле» и возить детей в поликлинику на другой конец города.

Проблемы с парковками. Девелоперы нередко лукавят, говоря, что парковок хватит на всех. Во-первых, часто места в паркингах оказываются очень дорогими для жильцов, которые и так потратились на покупку и ремонт. В итоге паркинги стоят пустые, а автомобилисты вынуждены оставлять машины во дворах, мешая пешеходам пройти.

Во-вторых, некоторые застройщики рисуют на рендерах рядом с домами огромные просторные парковки, которые на деле могут оказаться раз в пять меньше. Причём обмана тут не будет: если вы изучите проектную декларацию, там будет написано, что машино-мест в доме запланировано в четыре раза меньше, чем квартир. Но покупатели очаровываются красивой картинкой и забывают уточнить детали.

Нельзя сразу прописаться. После сдачи дома проходит до полугода, прежде чем в нём можно будет оформить регистрацию. Этот пункт особенно важен для семей с детьми, которым нужны детский сад и школа.

Риск плохой проработки проекта. В погоне за выгодой некоторые девелоперы забывают о качестве жизни. Так появляются высотки с узкими тёмными дворами-колодцами и новостройки коридорного типа с двенадцатью квартирами на этаже и двумя лифтами, которых никогда не дождёшься. 

Другие типичные ошибки в проектировании — сильные ветра между домами (высотные новостройки могут создавать своеобразные коридоры, и если роза ветров была рассчитана неверно, то вас всегда будет «сдувать» на подходе к дому); плохие планировки (крошечные студии без лоджии, комнаты с острыми углами или круглыми стенами, непродуманные коммуникации, торчащие по квартире); узкие кривые проезды между домами (высокий риск, что к дому не сможет вовремя попасть «скорая» или пожарные, особенно если проезд будет заставлен автомобилями).

Новостройки: эмоциональные минусы

Эти недостатки объективно некритичны. Но иногда они перевешивают настолько, что думая о том, что купить — вторичку или новостройку, выбор делают в пользу первого варианта. 

«Чужой» район. Если вы любите какой-то определённый и уже сложившийся район в городе, не факт, что в нём будет подходящая новостройка. Часто переезжать оттуда, где вам нравится жить, в другой район (даже хороший) психологически тяжело. Детям придётся менять кружки и школу, а вам — прокладывать новые маршруты до работы и друзей. Новоселье заставит отказаться от привычного фитнес-клуба, любимого салона красоты, кафе и пекарни.

Неопределённость. Что будет видно из окна? Какими окажутся мои новые соседи? Как в итоге станет выглядеть двор? Какими будут коммунальные платежи? Насколько качественными сделают дороги? Какая нам достанется управляющая компания? Какой состав учителей подберут в новую школу? Какие нянечки будут работать в местном детском саду? Какие магазины, кофейни, фитнес-центры и когда откроются в комплексе? Сколько на самом деле будет уходить времени на дорогу до работы? На эти и подобные вопросы в большинстве случаев вы получите ответ после того, как комплекс будет сдан и заселён. А случится это, скорее всего, нескоро.

Вторичка: рациональные плюсы

Большой выбор. Вторичный рынок в несколько раз больше, чем первичный, и даже в тех районах, где вообще нет новых проектов или они очень дорогие, вы сможете найти жильё. Можно определить все параметры, которые принципиально важны (метраж, вид из окна, состояние подъезда, тип дома), и найти квартиру, которая максимально им соответствует. В этом плане вторичка выгоднее первички.

Обжитой район. Транспорт, дороги, школы, бассейны: здесь всё уже есть и работает, и вам не придётся жить на стройке и ждать, когда поблизости откроется хоть что-нибудь. Можно почитать на форумах отзывы о ближайших детских садах, зайти в местные магазины и кофейни, изучить детально всю инфраструктуру. Кроме того, вы можете выбрать квартиру в шаговой доступности от школы фехтования или рядом с парком для пробежек — любое пожелание на вторичном рынке можно учесть.

Больше ясности. Вы сразу видите подъезд, квартиру, можете оценить вид из окна, расспросить будущих соседей о том, хорошо ли топят зимой, какая в доме слышимость, нет ли в подъезде соседа-алкоголика и насколько безопасно тут вечером.

Проще предусмотреть наличие парковки. Вы сразу поймёте, насколько загружен бывает двор и есть ли рядом удобный для вас паркинг.

Заезжать можно сразу. Вторичка, как правило, пригодна для жизни хотя бы технически: даже если вам не нравится, как выглядит квартира в данный момент, какие там обои и полы, в ней всё равно можно жить. Кроме того, всегда есть шанс найти квартиру, интерьер которой будет вам нравиться, так что ремонт можно будет делать позже или не делать совсем. Нередко на вторичном рынке встречаются и квартиры с мебелью. Вам нужно будет только перевезти и расставить вещи.

Зелёный район. Если речь не идёт о квартире в недавно сданном доме (которая лишь юридически является вторичным жильём, но по факту — новостройка), шансы на приятный район с большим количеством зелени окажутся заметно выше. Вам будет где гулять и на что смотреть из окна.

Известен размер коммунальных платежей. Достаточно попросить у продавца квитанции. Кроме того, вы сразу можете узнать, как работает управляющая компания, расспросив об этом продавца, его соседей или просто оценив состояние дома и двора.

Малая вероятность попасть на «соседа с перфоратором». Если дом был заселён давно, шанс, что все соседи кинутся одновременно делать ремонт, минимален.

Вторичка: эмоциональные плюсы

Они редко становятся решающими, но всё-таки тоже имеют вес при выборе между новостройками или старыми домами. 

Дома с историей. Можно поселиться в красивом доме, который есть на всех дореволюционных открытках, или жить в любимом по фильмам районе. Старые дома подскажут и то, каким может быть интерьер вашей будущей квартиры: например, в сталинке можно отреставрировать довоенный паркет и восстановить лепнину на потолках.

Атмосфера. Вы сразу почувствуете атмосферу дома, двора, квартиры, поэтому можно найти что-то совсем «своё» — место, в которое вы сразу влюбитесь.

Вторичка: рациональные минусы

Риск неприятного обременения и откровенного криминала. Прописанные «мёртвые души», которые придётся выселять по суду; неузаконенная перепланировка; внезапно объявившиеся наследники; люди, чьи права на приватизацию в своё время были нарушены и теперь они хотят взять реванш; хозяин доли в квартире, который на момент продажи отбывал срок в местах лишения свободы, — это лишь часть проблем, которые могут возникнуть при покупке вторичной недвижимости.

Даже если вы тщательно проверили все документы сами, заплатили риелтору, а объект проверил банк перед тем, как выдать вам ипотеку, риск, что в последний момент из шкафа вывалится какой-нибудь скелет, всё-таки есть. Можно как минимум потратить много времени и нервов на разрешение всех этих ситуаций, но при самом негативном сценарии — остаться и без денег, и без квартиры.

Сложнее взять ипотеку. Придётся подавать заявку сразу в несколько банков, ждать их решения, а затем проходить процедуру оценки имущества и собирать дополнительный пакет документов. Бывают случаи, когда оценщик не учитывает стоимость ремонта и банк выдаёт кредит на меньшую сумму. Разница может исчисляться сотнями тысяч, и покрывать её понадобится из своего кармана.

Сложнее сделка. Вам придётся подстраиваться под хозяев, общаться с ними во время подписания договора, обсуждать дату передачи ключей и т.п. Не факт, что это будет комфортно. Если ваша сделка — только одна из целой цепочки переездов, вы будете ждать, пока владельцы выбранной вами квартиры не найдут нужный им вариант, а это может затянуться на месяцы. Бывает, что продавцы внезапно меняют решение и отказываются продавать в последний момент.

Трудозатратный и дорогой ремонт. Если имеющийся ремонт вас не устраивает, то придётся потратиться сначала на демонтаж всего, что оставили прежние владельцы, а затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, замены коммуникаций и прочего. Лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.

Общая амортизация здания. Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка. Тщательно выбирайте объект сделки, чтобы через пару лет не решить, что лучше всё-таки покупать новостройку, а не вторичку.

Устаревшая архитектура и благоустройство. В старом фонде значительно сложнее найти оригинальный по архитектуре дом в хорошем техническом состоянии. Большая часть жилья всё равно типовая, а двор может выглядеть так же, как двор в вашем детстве. Не факт, что вам это понравится.

Проблемы с парковкой. Подземных паркингов на вторичном рынке очень мало (как правило, только в дорогих проектах реконструкции или недавних новостройках), а при проектировании советских дворов не предполагали, что почти у каждого жильца будет своя машина.

Вторичка: эмоциональные минусы

Конечно, во вторичке они тоже есть. И дело не только в том, что до вас там кто-то уже жил.

Сложный процесс выбора. Вам придётся детально изучать каждый вариант, общаться с хозяевами (не всегда приятными), смотреть десятки квартир, которые могут на фото выглядеть прилично, а на деле оказаться ужасными.

Комплекс новичка. Некоторые могут почувствовать себя неуютно из-за того, что переезжают в подъезд, где все хорошо друг друга знают, а социальные взаимоотношения уже установлены.

Принимая решение о том, что выгоднее купить — вторичку или новостройку, можно воспользоваться старым психологическим приёмом: выписать в отдельные колонки все плюсы и минусы, которые имеют для вас значение, и подсчитать их. И мы уже сделали это за вас.

Решая, что лучше приобрести, новостройку или вторичку, нелишним будет проконсультироваться с юристом по недвижимости или опытным риелтором. А иногда достаточно озвучить свои мысли внимательному слушателю, чтобы понять, чего вы действительно хотите.

Фото: Александр Гнилицкий (Pxhere), Point3D Commercial Imaging Ltd. (Unsplash), Sandy Ravaloniaina (Unsplash),  Alecsandra Dw (Unsplash), Konstantin Mishchenko (Unsplash)