Как снести дом и снять его с кадастрового учёта

Когда собственник сносит дом или другую капитальную постройку, объект прекращает своё существование только в реальности, но не по документам. В архиве Росреестра здание продолжает числиться, пока его официально не снимут с кадастрового учёта. Налог на имущество придёт владельцу, даже если дом давно снесён. Новый коттедж не получится построить и зарегистрировать на месте старого.

Чтобы избежать трудностей и лишних расходов, нужно снести дом по всем правилам, а потом снять его с кадастрового учёта. Рассказываем пошагово, как это сделать. 

Жилые строения сносят в нескольких типичных случаях:

• Аварийное состояние — здание стало небезопасным для проживания и эксплуатации.
• Планируется новое строительство — участок нужно быть освободить для возведения нового дома или другой постройки.
• Объединение или разделение земельных участков — строение может помешать.
• Продажа земли — для повышения стоимости участка нужно, чтобы на нём не стояло заброшенное или нежилое здание.
• Оптимизация пространства — снос ненужных строений поможет улучшить ландшафт и сделать участок более функциональным.
• Избавление от налогов — за непригодные для проживания объекты всё равно приходится платить налог на имущество.

Не менее важно сразу же снять снесённую постройку с кадастрового учёта:

• Налог на недвижимое имущество начисляется до тех пор, пока дом не снимут с учёта.
• Продать участок с домом на бумаге сложнее, так как покупателю придётся платить налог за несуществующую постройку.
• Чтобы получить разрешение на строительство нового дома на месте снесённого, необходимо убрать старый объект из реестра.
• Если не снять дом с учёта и на его месте построить новый, его могут признать самовольной постройкой и снести.

В первую очередь нужно выяснить, стоит ли постройка на кадастровом учёте:

• Если не стоит, достаточно перед разрушением отключить её от инженерных сетей.
• Если объект капитальный, то перед сносом нужно уведомить местную администрацию. Сделать это можно на «Госуслугах», в МФЦ или по почте минимум за 7 рабочих дней до проведения работ. Проект демонтажа здания составлять не нужно. К заявлению нужно приложить нотариально заверенное согласие других собственников дома, если их несколько. В ответ власти должны прислать информационное письмо.

Наличие регистрации можно проверить по выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте: ввести адрес дома или участка и выбрать в меню слой «Объекты капитального строительства».

Перед началом работ дом отключают от коммуникаций: электричества, водоснабжения, газа. Для этого вызывают сотрудника ресурсоснабжающей организации, который должен составить акт об отключении.

Снос проводят самостоятельно или с помощью подрядчика. С точки зрения безопасности лучше пригласить специалистов — подрядную организацию с лицензией на строительные работы. После завершения сноса крупногабаритный мусор вывозят на свалку: в контейнеры его выбрасывать нельзя.

После этого уведомляют органы местного самоуправления о завершении сноса. Сделать это нужно в течение 7 рабочих дней. Ведомство должно передать эту информацию в местный орган надзора за строительством.

Затем на участок приглашают кадастрового инженера, который должен зафиксировать факт отсутствия дома. У специалиста должна быть личная печать, членство в СРО и высшее образование. Он осматривает участок и составляет акт о сносе, с которым можно идти в Росреестр. Услуга платная, стоимость зависит от региона — обычно до 7000 рублей.

Чтобы снять дом с кадастрового учёта, нужно подать документы в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ или «Госуслуги», а на сайте Росреестра — при наличии квалифицированной электронной подписи. Услуга бесплатная, снятие с учёта занимает до 7 рабочих дней при обращении в Росреестр и до 9 дней — через МФЦ.

Понадобятся следующие документы:

• Заявление.
• Паспорт заявителя.
• Акт о сносе.
• Выписка из ЕГРН или иной правоустанавливающий документ на дом.

Обратиться с заявлением может не только владелец дома, но и хозяин участка, на котором он стоит, если это разные люди или организации, а также доверенное лицо владельца.

После сноса записи о доме должны исчезнуть из данных Росреестра. Владельцу выдают обновлённую выписку из ЕГРН, где в строке «Статус записи об объекте недвижимости» указано, что коттедж снят с кадастрового учёта. Только после этого можно быть уверенным, что дома по бумагам больше нет. 

Если Росреестр отказал в снятии объекта с учёта, нужно выяснить почему. Самые распространённые причины отказа:

• Ошибки в документах или их отсутствие.
• Неточности в кадастровых данных, например неверная площадь участка.
• С заявлением обратился гражданин без права собственности на землю или дом.

Проблему можно решить: внести исправления в акт обследования, получить недостающие документы, повторно обратиться к инженеру. Заявление подают заново после устранения ошибок.

Если исправить ситуацию не получается, можно обратиться в суд. Например, это может потребоваться, если дом снесли без предварительного уведомления администрации.

Что делать, если документы на дом утеряны?

Если свидетельство о праве собственности на дом не сохранилось, восстановить его можно в Росреестре или МФЦ. Для этого подают запрос на выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах гражданина на недвижимость — в списке должен быть дом или участок, на котором он стоит.

Если объект зарегистрирован до 31 января 1998 года и данные не внесены в реестр, придётся обращаться в БТИ — заказать копию правоустанавливающего документа. По копии можно понять, куда обращаться за оригиналом: например, к нотариусу, который оформил свидетельство о праве на наследство, или в отдел архитектуры, где выдали разрешение на ввод коттеджа в эксплуатацию.

Если перечисленные выше организации не предоставят нужные документы, потребуется обратиться в суд, чтобы установить право на дом. Заявление нужно подавать в суд района, где расположено строение.

Как упростить процесс сноса дома?

Проверить право собственности заранее. Лучше до начала сноса убедиться, что дом официально зарегистрирован и стоит на кадастровом учёте, заказав выписку из ЕГРН.

Заказать акт о сносе дистанционно. Некоторые кадастровые инженеры составляют акты без выезда на объект — по фотографиям с геолокацией, которые можно сделать самостоятельно. Это законно, быстро и недорого.

Не затягивать со снятием постройки с кадастрового учёта. После сноса оперативно подать заявление через МФЦ или портал «Госуслуги».

• Перед сносом дома важно убедиться, что он стоит на кадастровом учёте. Это можно проверить по выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.
• Если дом зарегистрирован, нужно уведомить администрацию о предстоящем сносе за 7 рабочих дней до работ.
• Перед началом демонтажа нужно отключить дом от инженерных сетей.
• После завершения сноса необходимо пригласить кадастрового инженера для составления акта.
• С актом о сносе и документами на недвижимость нужно подать заявление в Росреестр: на их сайте, через МФЦ или портал «Госуслуги».
• Росреестр должен выдать новую выписку из ЕГРН, где указано, что дом снят с кадастрового учёта.

_{Фото на обложке: Pavel Neznanov / Unsplash}