Где выгодно покупать недвижимость в России и как правильно её выбрать: советы экспертов

Покупка недвижимости — один из популярных способов сохранения и преумножения капитала. Где выгодно покупать недвижимость в России, насколько актуален этот вид инвестиций и как правильно выбирать объекты для вложения средств? Мы задали эти вопросы экспертам.

Лучшие города России для инвестиций в недвижимость

Если совсем просто, то чтобы получить доход от вложений в недвижимость, нужно продать её дороже, чем купили. Чем больше разница между ценой покупки и ценой продажи, тем выше прибыль инвестора. В свою очередь, рост цен на жильё зависит от спроса: чем больше желающих купить квартиру, тем вероятнее повышение стоимости квадратного метра жилья. 

Следовательно, можно сделать вывод, что наиболее перспективными с точки зрения инвестиций будут растущие, быстро развивающиеся города, в которых есть устойчивый спрос на жильё. 

Денис Коноваленко, управляющий партнёр Prime Life Development, ЖК «1-й Нагатинский», считает: «Недвижимость в качестве инвестиций пользуется спросом в городах, в которых фиксируется динамично растущая численность населения. В качестве примера можно выделить Екатеринбург, в котором держится устойчивый спрос на недвижимость, а также Тюмень — количество проживающих в этом городе ежегодно увеличивается, благодаря чему сохраняется и инвестиционная привлекательность объектов. Важно отметить и ещё один город, один из самых комфортных в стране — Ростов-на-Дону, в котором всё ещё сохраняется возможность наращивания стоимости». 

Президент девелоперской компании G3 Group Олег Гулеватый отмечает, что потенциал для роста стоимости квадратного метра есть в таких городах-миллионниках, как Екатеринбург, Самара, Волгоград, Новосибирск, Челябинск и Ростов-на-Дону.

Вот какие цифры он приводит:

• в Екатеринбурге средняя стоимость за квадратный метр — 106 тысяч рублей, что на 8% выше показателей 2022 года;
• в Самаре — 101 тысяча рублей (+13% к показателям 2022 г.); 
• в Волгограде — 81 тысяча рублей (+17% к показателям 2022 г.); 
• Новосибирск — 111 тысяч рублей (+11% к показателям 2022 г.); 
• Челябинск — 68 тысяч рублей (+18% к показателям прошлого года); 
• в Ростове-на-Дону — 106 тысяч рублей (+14% к показателям прошлого года).

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский тоже уверен, что в приоритете для инвесторов — города-миллионники или приближающиеся к ним: «Здесь и объём рынка большой, и экономика города в целом позволяет “переваривать” строящиеся объёмы, и целевые группы потребления разнообразны, что позволяет не заботиться о некоторых конструктивных и иных особенностях проекта, которые могут кому-то понравиться, а кому-то нет».

В таких городах эксперт рекомендует рассматривать в качестве объекта инвестиций недвижимость с параметрами, близкими к средним (по площади, расположению и другим критериям), так как это повышает её ликвидность — то есть возможность продать максимально быстро. 

Также он советует при выборе локации анализировать количество состоявшихся на данном рынке сделок с недвижимостью за определённый период. Эта цифра характеризует платежеспособный спрос — реальную способность покупателей приобрести желанный объект. Понятно, что вкладывать деньги в жильё целесообразно там, где его действительно активно покупают, причём по выгодным для инвестора ценам. 

Эксперт отмечает: «Платёжеспособный спрос регулируется объёмом спроса и имеющимся предложением. Если предложение недостаточно — цена растёт. Если предложение большое — цена стоит. В данном случае речь идёт о новостройках, на вторичке ситуация несколько иная».

Владислав Преображенский приводит статистику (по данным сервиса «Про Дома»), наглядно показывающую динамику цен на недвижимость за последний год в разных регионах (в таблице они расположены в порядке убывания объёмов строительства; приведённые цифры — это средняя цена (в тыс. руб.) за кв. м жилья).

При этом он особо подчеркнул, что отдавать предпочтение стоит тем локациям, где цена стабильно растёт. По мнению эксперта, если цена упала, потом поднялась и близка к тому же уровню, это должно настораживать. Интересными для инвесторов рынками он считает Москву (старую), Новосибирск, Калининград, Краснодарский край (некоторую коррекцию необходимо сделать на то, что в таблице представлены усреднённые данные по области). 

Однако на инвестиционную привлекательность региона влияет не только стабильный спрос и растущая цена квадратного метра жилья. Что ещё нужно учитывать, рассматривая перспективные города для покупки недвижимости?

Цели и стратегии инвестора

Любые долгосрочные инвестиции (к ним относятся и вложения в недвижимость) связаны с рисками, поскольку ситуация на рынке зависит от множества факторов, подчас непредсказуемых. Каждый инвестор определяет для себя допустимую степень риска и конечную цель — и, безусловно, от этого тоже зависит ответ на вопрос, где лучше купить недвижимость в России.  

Кого-то интересует максимальный доход, при этом он готов подождать, если нужно, а кому-то важнее возможность быстрого возврата вложенных средств, пусть и с меньшей прибылью. Есть и те, для кого в приоритете надёжное сохранение сбережений, кто согласен на меньшую доходность, если это позволяет свести к минимуму возможные риски. 

Если выбирать лучшие города России для инвестиций в недвижимость с точки зрения стабильности и устойчивости рынка, то стоит обратить внимание на московские новостройки. Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»), утверждает: «Самым надёжным и устойчивым является московский первичный рынок. За прошедшие пять лет цены на новостройки здесь увеличились на 49,8%. Сейчас темпы роста замедлились, однако по-прежнему большинство жилых комплексов дорожают — как минимум на уровне инфляции, а наиболее ликвидные проекты — опережающими темпами. То есть инвесторы могут рассчитывать по крайней мере на сбережение средств, ведь даже в периоды социально-экономической напряжённости столичный рынок новостроек остаётся “гаванью стабильности”».

Александр Седов, соучредитель агентства элитной недвижимости WELLSIDE, эксперт по развитию бизнеса, тоже считает столичный рынок жилья одним из самых развитых в России. Он отмечает, что во втором квартале 2023 года цены на жильё в Москве выросли на 2,67% по сравнению с прошлым годом, при этом количество сделок увеличилось на 43,95%. Таким образом, мы видим не только рост стоимости недвижимости, но и высокий уровень платёжеспособного спроса на неё. 

По мнению эксперта, «рост спроса на жильё в Москве можно объяснить не только статусом столицы и крупнейшего города России, но также высоким уровнем развития инфраструктуры, строительством новых элитных комплексов и увеличением числа новых рабочих мест».

Осваивать столичный рынок эксперты рекомендуют и тем, кого интересует высокая ликвидность приобретаемого жилья, то есть возможность быстро продать его по выгодной цене. Но в этом случае более привлекательной оказывается так называемая Новая Москва — Троицкий и Новомосковский административный округ (ТиНАО). 

Вот что говорит Владимир Щекин, основатель и владелец Группы «Родина» (девелопер авторского жилого кластера RDD): «Одним из самых перспективных направлений для инвесторов является Новая Москва. Эта макролокация активно развивается, здесь строятся новые транспортные развязки, станции метро и социальные объекты, в том числе федерального уровня, что позитивно влияет на ликвидность реализуемых в ТиНАО проектов. При этом квартиру в Новой Москве легко конвертировать в деньги, ведь в данную макролокацию активно мигрируют жители исторических районов мегаполиса. По подсчётам экспертов Группы Родина, 77% клиентов в ТиНАО — это жители “старой” Москвы. Покупатели ценят Новую Москву за экологичность, современную инфраструктуру и однородную социальную среду».

Способ получения дохода

Перепродажа — не единственный способ получения дохода от вложений в недвижимость, приобретённое жильё также можно сдавать в аренду. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, чтобы сделать правильный выбор, нужно учитывать как цели инвестиций, так и особенности региональных рынков. 

Барно Турсунова, основатель инвестиционного агентства недвижимости Barno Estate, даёт такие рекомендации: «Обе стратегии инвестирования имеют право на существование — всё зависит от целей, которые преследует инвестор. Если он хочет быстро заработать и не готов вкладываться в жильё на длинной дистанции (ЖКУ, ремонт, поиск арендаторов и др.), идеально подойдёт краткосрочная стратегия перепродажи. Она несёт больше рисков, но она также более выгодная. Всего через 1–3 года можно продать квартиру на 20–40% дороже — особенно, если мы говорим о строящихся объектах.

Если же цель инвестиций — получить пассивный источник дохода, выбирают аренду. Но сейчас из-за роста ставок такая стратегия работает хуже: поступления от арендатора редко закрывают платежи по ипотеке на 100%. Поэтому для долгосрочной аренды инвесторы часто выбирают апартаменты. Их делят на студии и каждую сдают отдельно. Такие объекты обычно приносят в среднем от 10% годовых на вложенные деньги. Правда, раздел апартаментов обязательно нужно согласовать и узаконить. Минус в том, что придётся уделять много времени и сил поиску арендаторов. Иными словами, это будет не совсем пассивный доход по сравнению с краткосрочными инвестициями.

Также для стратегии аренды хорошо подходят квартиры по семейной ипотеке или программам субсидирования от застройщика. Аренда в таких случаях уже окупает ипотеку. Со временем плату можно постепенно повышать с учётом инфляции. Таким образом, арендаторы не только будут выкупать квартиру у банка, но и принесут инвестору дополнительный ежемесячный доход». 

Александр Седов отмечает, что особенно выгодными для инвесторов могут быть локации с высоким естественным спросом на аренду жилья — например, возле университетов или транспортных узлов. Такие квартиры, по мнению эксперта, могут обеспечить стабильный доход и рост вложенного капитала в среднесрочной и долгосрочной перспективе. 

Владимир Щекин дополняет: «В случае сдачи квартиры в аренду инвестор сохраняет актив, который затем может реализовать. Срочная перепродажа выглядит логичной, если инвестор купил жильё на начальной стадии строительства, а также в периоды бурного роста цен (подобная ситуация наблюдалась во время пандемии)».

А вот Владислав Преображенский более категоричен — выгодной для инвестора он считает только перепродажу: «Здесь нет других вариантов, так как доходность сделок по перепродаже недвижимости может достигать 30% годовых, а аренда даёт в лучшем случае 5–6% годовых, и то далеко не всегда. От региона это не зависит. 

Конечно, не каждая сделка может быть удачной. Это коммерческий риск, связанный с отсутствием нужных навыков, а не правило для какого-либо рынка. Но, даже в самых малоинтересных рынках можно найти привлекательную новостройку, которая при перепродаже даст кратно больший доход, чем аренда».

Если недвижимость приобретается для сдачи в аренду, важно посчитать срок её окупаемости. При этом необходимо учесть все затраты инвестора — а это не только цена покупки жилья, но и расходы на его содержание и обустройство, приобретение мебели и бытовой техники, налоги и т.д.. Если квартира приобретена по ипотеке, в затраты включаются также расходы на страхование и проценты по кредиту. 

По самым оптимистичным оценкам экспертов, срок окупаемости вложений при сдаче квартиры в аренду составляет 10–12 лет, некоторые специалисты называют и более длительные сроки — до 18–20 лет. 

Как и в случае перепродажи, при аренде не последнюю роль играет правильный выбор рынка. Олег Гулеватый предлагает, оценивая перспективные города для покупки недвижимости, сравнивать динамику роста стоимости квадратного метра (в год) и доходность от сдачи жилья в аренду. 

На сегодняшний день, по мнению эксперта, в Челябинске, Волгограде и Новосибирске выгодно как продавать, так и сдавать жильё в аренду, а вот в Самаре, например, перспективнее выглядит продажа. Также он назвал города, в которых аренда будет выгоднее перепродажи:

• Краснодар: доходность от сдачи — 5,9%, динамика роста стоимости квадратного метра — всего 3%;
• Екатеринбург: доходность от аренды — 6,6%, динамика роста — 8%;
• Пермь: доходность от аренды — 6%, динамика роста — 9%.

Привлекательными для инвесторов могут быть также курортные регионы и популярные туристические центры. Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», говорит, что с начала летнего сезона в Петербурге в 2023 году загрузка отелей 3 и 4 звезды превысила 75% (по данным аналитики Nikoliers). По мнению эксперта, это говорит о том, что даже с точки зрения туристического потока владеть недвижимостью в Северной столице выгодно. Здесь, как и в других мегаполисах, высокий спрос на жильё (как на покупку, так и на аренду), выше цена и платёжеспособность населения.

А вот интерес покупателей, по оценкам эксперта, смещается из центра к периферии города: «Треть выведенных на рынок в 2023 году проектов находится за пределами КАД (кольцевая автомобильная дорога). Для покупателей это выгодно: квартиры в пограничных районах и Ленобласти стоят на 40–50% дешевле городских вариантов. Поэтому такое жильё более доступно».

Кирилл Золотухин, директор по маркетингу в агентстве недвижимости Lange&Smith™, тоже отмечает растущий спрос на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге, связывая его с ростом туризма (8,5 млн человек в год) и деловой активности. По его мнению, город сочетает историческое очарование и растущую экономику, что делает его привлекательным для инвесторов. 

Также эксперт рекомендует обратить внимание на Сочи как популярное туристическое направление: «Сочи представляет собой инвестиционный потенциал на рынке аренды жилья для отдыха благодаря своему живописному расположению и спросу, вызванному крупными международными событиями, такими как Зимние Олимпийские игры, проходившие здесь в 2014 году».

О привлекательности курортного Сочи говорит и Юлия Усачева, гендиректор АН «Городской риелторский центр»: «Сегодня одним из самых перспективных городов для инвестиций в недвижимость считается Сочи. Жильё в этом курортном городе всегда было высоко востребовано, а в последние годы, когда заграничный отдых стал для россиян менее доступным, спрос стал зашкаливающим.

В июле 2021 года в Сочи был введён временный мораторий на строительство жилых комплексов, чтобы упорядочить наблюдающуюся в городе хаотичную застройку, а спрос при этом никуда не делся и рос усиленными темпами. В условиях нехватки предложения это вызвало закономерный рост цен: за первое полугодие 2023 года цены на недвижимость в городе выросли примерно на 20%, а к осени ожидается следующий всплеск. По прогнозам аналитиков нашего агентства, новостройки подорожают примерно на 20%, апартаментные комплексы — на 15–22%, вторичное жильё — на 11–14%. 

В целом за три последних года рынок недвижимости Сочи вырос на 300%, и мы не видим предпосылок для снижения цен в ближайшие годы. Под влиянием каких-либо факторов рост может временно приостановиться, но падение точно не случится.

Учитывая все эти факторы, инвестиции в сочинскую недвижимость являются выгодными. Так как из-за моратория строящихся многоквартирных домов в городе сегодня почти нет, инвесторы активно вкладываются в два других направления — в строительство гостиничных комплексов и в загородное жильё».

На инвестициях в загородную недвижимость стоит остановиться немного подробнее, поскольку вопрос, где лучше купить дом в России и выгодно ли такое вложение средств, возникает довольно часто. 

Какой тип жилья выгоднее всего для инвестора

Большинство экспертов сходятся во мнении, что индивидуальные жилые дома — более сложный и зачастую менее перспективный объект инвестиций, чем квартиры. 

Во-первых, ликвидность квартир выше, чем загородных домов: чтобы отыскать покупателя для загородной недвижимости, обычно требуется значительно больше времени. Кирилл Золотухин говорит, что дома в среднем продаются от полугода до двух лет, когда квартиры — от полутора месяцев до полугода. Это связано с тем, что у индивидуальных жилых домов, как правило, меньший целевой рынок — более узкий, чем у квартир, круг потенциальных покупателей или арендаторов. 

Юлия Усачева считает, что индивидуальный жилой дом — отличный объект для инвестиций, но предупреждает: «Нужно быть готовым к тому, что срок его экспозиции на рынке недвижимости — будь то дом в развитом коттеджном посёлке или отдельный индивидуальный дом — всегда дольше. Потому что покупка дома — это сугубо индивидуальная история: покупатели тщательно анализируют место расположения объекта, имеющуюся инфраструктуру, соседей, сам дом, его функциональность, стиль, двор. Инвестировать в квартиры в этом плане проще».

При инвестировании в строительство загородного дома эксперт рекомендует обращать особое внимание на дорожную инфраструктуру (насколько комфортно можно доехать до объекта) и площадь (сегодняшний покупатель предпочитает небольшие дома в 160–180 кв.м).

Во-вторых, содержание индивидуального жилого дома, как правило, обходится дороже, а цена его растёт более медленными темпами, чем у квартир. Олег Гулеватый отмечает, что потенциал для роста стоимости у городского жилья на начальных стадиях строительства по умолчанию выше (в среднем на 10–15%), чем в сегменте загородной недвижимости (5–8%).

Соответственно, в перспективе прибыль инвестора при продаже дома может оказаться меньше, а продать его будет труднее, чем квартиру в новостройке. Об этом говорит и Дмитрий Голев: «На мой взгляд, рынок новостроек перспективнее с точки зрения инвестиций. Дело в том, что массовые загородные дома реализуются в основном с помощью льготной ипотеки, которая уже не действует в случае перепродажи. При этом премиальные и элитные коттеджи зачастую проектируются под потребности конкретного заказчика, поэтому найти покупателя на введённую резиденцию с ремонтом непросто, и нередко приходится предоставлять дисконт». 

По мнению Владислава Преображенского, жилые дома интересны в качестве инвестиций в курортных регионах. Однако эксперт обращает внимание на связанные с такими вложениями трудности: «Основная проблема состоит в том, что владельцы земельных участков стремятся основную доходность собрать при перепродаже земли, и найти подходящий земельный участок совсем не просто. Да и навыки по работе с ИЖС необходимы куда более продвинутые, чем с МКД (многоквартирными домами). Обусловлено это тем, что МКД является более структурированным рынком, где есть какие-то устоявшиеся стандарты, ИЖС для каждого региона имеет свои особенности, целевая группа потребления значительно меньше, да и сам продукт дороже».

Впрочем, квартира квартире рознь. С точки зрения инвестиций для перепродажи эксперты рекомендуют выбирать новостройки. В пользу такого решения есть много аргументов:

• для покупки жилья на первичном рынке можно использовать льготную ипотеку, тогда как вторичка такой возможности не даёт;
• при покупке квартиры в строящемся доме её цена растет, и к моменту завершения строительства рыночная стоимость такой недвижимости ощутимо увеличивается;
• квартиры в новостройках, как правило, имеют более высокую ликвидность;
• в новом жилье покупателей привлекает современная планировка, отсутствие износа инженерных коммуникаций.

Ян Фельдман отмечает выгодные для инвестора условия покупки недвижимости на первичном рынке, где доступны и льготные программы ипотеки с более низкими ставками и комфортным размером ежемесячного платежа, и субсидируемые программы от застройщиков: «Средняя ставка на вторичную недвижимость сейчас составляет 11,7%, в то время как на первичку действуют ставки в 4,5%, 6% и т.д. в зависимости от выбранной льготной программы».

Барно Турсунова также рекомендует новостройки: «У новых квартир больше потенциала для роста в стоимости на короткой и на длинной дистанции. В отличие от вторички, на такие квартиры не влияет износ помещения и коммуникаций в доме. Кроме того, вокруг новостроек обычно стараются развивать новую инфраструктуру. Недалеко от ЖК появляются школы, детские сады, ТЦ, магазины, станции метро, транспортные узлы. Всё это также повышает инвестиционную привлекательность нового жилья.

На стоимость новостроек также влияет повышение ключевой ставки и курса доллара, поэтому осенью 2023 года цены на строящиеся объекты будут дополнительно расти в том числе из-за этих факторов».

Эксперт считает выгодным приобретение квартиры на предстарте (момент, когда застройщик ещё не начал строительство, но уже получил все документы и разрешения) — такая недвижимость быстро растёт в цене. В среднем в первый год её стоимость увеличивается на 15%, а через 2–3 года жильё можно продать на 20–40% дороже. Если же при этом воспользоваться льготной ипотекой, то при продаже, по оценкам эксперта, доходность может составлять до 200% по отношению к реальным вложениям. 

Однако при таком решении важнейшую роль играет грамотный и взвешенный выбор застройщика. Кирилл Золотухин предупреждает: «Могут быть риски, связанные с задержками или качеством строительства, поэтому крайне важна тщательная комплексная проверка».

И конечно, сказанное не означает, что жильё на вторичном рынке нельзя рассматривать как объект инвестиций. У таких квартир свои преимущества, и у покупателей они тоже востребованы. Вот что говорит по этому поводу Юлия Усачева: «Нельзя сказать, что жильё на вторичном рынке не продаётся. Оно имеет множество плюсов в сравнении со строящимися объектами. Это квартиры, в которые можно прямо сегодня зайти и жить. Сразу можно увидеть, кто твои соседи, выяснить, какая репутация у управляющей компании, понять, какие будут коммунальные платежи. Кроме того, вторичное жильё располагается, как правило, в районе с уже сформированной инфраструктурой. И чаще всего это удобные локации, тогда как новостройки могут располагаться в достаточном отдалении от центра города».

К объектам на вторичном рынке разумнее присмотреться и тем, кто планирует сдавать квартиру в аренду — это позволит избежать дополнительных вложений в ремонт и обустройство нового жилья. Здесь играет роль и расположение объекта инвестиций: к примеру, в туристических регионах более высокий спрос на аренду жилья в исторической части города, тогда как новые жилые комплексы расположены преимущественно на окраинах. 

В общем, однозначного ответа на вопрос, где выгодно купить недвижимость в России, не существует. Принимая решение, нужно учитывать множество факторов. Но эксперты с уверенностью говорят, что инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются эффективным инструментом для сохранения и преумножения денег, а у инвестора есть достаточно широкий выбор выгодных локаций. Взвешенный всесторонний анализ рынка позволит выгодно вложить средства и успешно приумножить их.