Войти

Инвестиции в новостройку: сколько можно заработать

Редакция Яндекс Недвижимости

Желание сохранить и приумножить свои деньги — это нормально. А вложения в домовладения и квартиры традиционно считаются одним из надёжных. Можно выбрать способ получения выгоды на свой вкус: сохранение накоплений, доход от сдачи в аренду или перепродажа по более высокой стоимости. 

Рассмотрим инвестиции новостройки с точки зрения доступности и эффективности.

Что происходит на рынке жилья в 2022 году

Экономический кризис успел отразиться на всех сферах. И говорить о ситуации на рынке жилья в отрыве от них было бы несправедливо. Если ещё в начале марта наблюдался резкий всплеск спроса на недвижимость, то с ухудшением условий по льготной ипотеке ажиотаж сменился периодом выжидания. Лишь к лету, с постепенным понижением ключевой ставки и удешевлением кредитов, ситуация вновь начала медленно выравниваться. 

В связи с этим некоторые девелоперы приостанавливали строительство недвижимости. Лишь после трёхкратного снижения ставки ЦБ 08.04.22, 29.04.22 и 26.05.22 ситуация сдвинулась с мёртвой точки. По итогам заседания Совета директоров ЦБ 10.06.22 ставка уменьшилась до изначальных 9,5%.

Что обычно означает уменьшение ставки ЦБ для покупателя недвижимости? В теории это приводит к тому, что проценты по ипотеке ниже, как и итоговая стоимость квартиры. Дело в том, что ключевая ставка — это процент, по которому коммерческие банки берут деньги у ЦБ. 

Большинство экспертов сходятся во мнении, что обвала рынка, о котором говорили ещё пару месяцев назад, всё-таки не произойдёт и предпосылок к резкому снижению цен также не наблюдается. 

Коммерческий директор девелоперской компании КОРТРОС-Москва Дмитрий Железнов считает, что в ближайшее время спрос на жильё наоборот будет расти:

«По моему мнению, спрос на новостройки начнёт постепенно восстанавливаться ближе к концу июня. Тогда же можно будет сделать первые выводы об эффективности мер стимулирования покупательского интереса. Тем более, сейчас власти запустили полноценное ипотечное меню, разрешив сочетать программы с господдержкой и рыночные условия, а также предусмотрев специальную льготную ипотеку для IT-специалистов. Иной немаловажный шаг ― постепенное снижение ключевой ставки, что представляет собой позитивный сигнал для рынка в целом: растёт доступность не только жилищных кредитов, но и проектного финансирования». 

Как выбрать недвижимость для инвестиций

Чтобы найти оптимальный вариант вложения в жильё, в каждой ситуации нужно определиться с суммой инвестиций, застройщиком и конкретным объектом для покупки.

Финансовые возможности

Сориентироваться по динамике цен и средней стоимости квадратного метра интересующего региона можно на сайте Государственной статистики. Здесь собраны данные первичного и вторичного рынка квартир разного класса ― от недорогого.

I квартал 2021
II квартал 2021
III квартал 2021
IV квартал 2021
I квартал 2022
Первичный рынок жилья
Брянская область
47 855,99
49 566,24
52 267,81
55 920,88
74 000,61
Воронежская область
52 853,64
55 109,63
63 513,11
63 789,56
69 726,76
Московская область
119 110,28
125 186,5
123 987,88
125 536,93
149 176,23
Ярославская область
49 092,89
48 822,1
50 206,05
52 172,89
67 661,02

Средняя цена квадратного метра на рынке жилья в рублях для типовых квартир по данным Росстата

Сумма на покупку складывается из собственных и заёмных средств. Чем больше первая часть, тем выгоднее сделка, но не у всех достаточно денег для приобретения квартиры. Поэтому для покупки недвижимости приходится брать кредит

Этот момент сразу вносит ограничения по типу жилья: на сегодняшний день лишь одна льготная ипотека выдаётся при покупке на вторичном рынке ― для Дальнего Востока: домов в сельской местности или в моногородах. Зато для первичного рынка есть много интересных вариантов.

Льготная ипотека

До конца 2022 года ипотеку по ставке 9% годовых с первоначальным взносом не менее 15% может получить любой работающий гражданин РФ в пределах фиксированной суммы. Для жителей Московской и Ленинградской областей сумма займа ограничена 12 млн ₽, для остальных регионов — 6 млн ₽. Кредит выдаётся на покупку квартиры при строительстве многоквартирного дома или после сдачи его в эксплуатацию, подходит он и для частных домовладений ― при приобретении у юрлица или самостоятельного строительства. Таким образом, это возможный способ инвестиции в строительство многоквартирного дома. 

Субсидированная ипотека от застройщика

Генеральный директор федерального девелопера «Неометрия» Надежда Барачина и Дмитрий Железнов предлагают потенциальным инвесторам присмотреться к вариантам, когда застройщик объединяется с банком для предоставления специальных условий по кредиту ― здесь ставка может опускаться ниже 1%.

Но учтите, что в этом случае стоимость квартиры обычно вырастает. Чтобы определить, насколько предложение застройщика выгодно, нужно просуммировать все предстоящие платежи по каждому варианту, а затем сравнить результаты расчётов.

Ипотека для работников IT-сферы

С апреля 2022 года выгодно вложиться в стройку могут сотрудники компаний из отрасли ИТ ― при условии, что фирма аккредитована в Минцифры России. Программа предлагает ставку 5% на сумму до 18 млн руб. для проживающих в МО и ЛО и до 9 млн для остальных жителей РФ. Работник должен получать не менее 150 000 руб., если он проживает в городе-миллионнике, для регионов планка снижена до 100 000 рублей.

Семейная ипотека

Семьи с ребёнком, который родился не раньше 2018 года, могут претендовать на семейную ипотеку. Ставка 6%, сумма кредита и первоначальный взнос такие же, как в льготной ипотеке. Программа работает до конца 2023 года, для семей с ребёнком-инвалидом ― до 2027 года включительно.

Выбор застройщика

Инвестиция в новостройку как детективное расследование ― если вы собираетесь передавать кому-то деньги, нужно убедиться в его репутации, финансовой стабильности и проверить документацию на заинтересовавший вас проект. У нас есть подробная статья о том, что спросить у застройщика

Основные сведения о деятельности организаций можно получить на порталах Наш.дом и Единый ресурс застройщиков, стоит также познакомиться с сайтом застройщика.

Выбирая тип сделки, учтите, что лучшую юридическую защищённость покупателя даёт долевое участие (ДДУ) и использование эскроу-счетов. Застройщик не сможет воспользоваться вашими деньгами, пока не выполнит свои обязательства, а в случае задержек можно будет претендовать на компенсацию.

Оцениваем ликвидность

Перед поиском желательно подумать о дальнейшем использовании помещения и ориентироваться на запросы будущих покупателей или арендаторов. Развитая инфраструктура района и транспортная доступность увеличивают ликвидность любого жилья. При поиске конкретной квартиры не выбирайте первый и последний этажи, плюсом будет наличие балкона и нормального обзора из окон ― никто не любит смотреть на стену соседнего строения.

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев объясняет, какие варианты выгодны для вложения, и рекомендует оценивать финансовые возможности будущих покупателей.

«Для перепродажи лучше всего выбирать квартиры, которые подойдут покупателям из числа участников государственных программ субсидирования ипотеки. В частности, это семейные покупатели, которым нужны двухкомнатные квартиры классического и европейского формата. Имеет смысл также брать квартиры в высокобюджетных сегментах рынка (“бизнес”, а лучше “премиум”), потому что их потенциальные аудитории меньше подвержены влиянию кризиса. Практика показывает, что качественные новостройки долго сохраняют ликвидность».

Надежда Барачина предлагает рассмотреть инвестирование строительства жилого дома в южных регионах.

«Жильё в Краснодарском крае не теряет своей инвестиционной привлекательности. За последние 3 года в Сочи стоимость кв. метра увеличилась в 3,4 раза, в Анапе в 3 раза, а в Новороссийске — более чем в 2 раза. Этому способствует множество факторов: от традиционной заинтересованности в проживании в южном регионе до приобретения выгодного актива для последующей сдачи в аренду. В ближайшие годы внутренний туризм станет основным для многих жителей страны. Это также повышает интерес к курортной недвижимости».

Риски инвестиций в жильё

В каждом бизнесе есть свои риски. При покупке жилья существует вероятность мошенничества, форс-мажорных обстоятельств и ситуации, в которой вы получите квартиру, но не сможете её продать. Однако при разумном подходе всё не так страшно.

Проверка застройщика поможет избежать первой проблемы. Форс-мажор невозможно предусмотреть, но правильно оформленные документы и выбор эскроу-счетов дадут гарантию сохранности вложений ― вы ничего не потеряете. Что касается третьей ситуации, то здесь поможет тщательное изучение рынка вашего региона, плана градостроительства и особенностей микрорайонов. Полезную информацию можно найти на местных форумах и телеграм-каналах о недвижимости.

Возьмём в качестве примера московское жильё: генеральный директор агентства FOX Property Юлия Белукова считает, что текущие цены на него завышены и инвесторы жилья не получат большой прибыли, но можно спасти накопления от инфляции, если покупать при строительстве на нулевом этапе.

«Покупать по ценам, которые мы наблюдаем сейчас, не самое выгодное решение. С другой стороны, если назрела необходимость инвестировать куда-то накопленные средства, то лучшим вариантом остаются новостройки они не скоро потеряют в цене, в отличие от вторичного жилья. Аналитики не готовы прогнозировать дальнейший рост даже на новое жильё, но сохранить деньги, вложив их в строящееся жильё, это понятный и надёжный вариант. В среднем, в ликвидных объектах, если они не переоценены, предполагается рост цен в 25–30% за два года, для покупки на нулевом цикле строительства. Как минимум можно спасти накопленные средства от инфляции».

Налогообложение инвестиционного жилья

При продаже помещения вам придётся уплатить НДФЛ. Он составит 13% от разницы между суммой, потраченной на покупку квартиры, и доходом от её продажи (ст. 224 НК РФ). Расходы нужно подтвердить документально ― в них входят оплата застройщику, основной долг и проценты по ипотеке, если вы её брали. Налог уплачивается на следующий год после продажи ― нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля.

Вы можете не платить налог, если с момента заключения сделки прошло 5 лет. 

При сдаче квартиры в аренду вы получаете доход, который также облагается налогом. Есть три варианта:

  1. Подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от дохода.
  2. Оформить ИП, зарегистрировать упрощённую систему налогообложения и платить 6% от дохода.
  3. Оформить самозанятость и платить 4% от дохода, если вы сдаёте помещение физ. лицу, и 6%, если арендатор ― юридичское лицо. 
Итак, кратко

Ответ на вопрос, стоит ли вкладывать деньги в новостройку сейчас, зависит от суммы на руках и ваших ожиданий. Правильно выбрав жильё, вы точно защитите вложения от инфляции. 

Прибыль может оказаться разной, из-за разного соотношения своих и заёмных средств, статуса самозанятости в случае сдачи помещения в аренду и дальнейшего развития экономической ситуации. Однако вложения в строительство от надёжного застройщика по-прежнему остаются выгодными, особенно если покупать жильё на начальном этапе строительства.

Подпишись на наш телеграм-канал!