«Делаю миллионы на ремонте»: история профессионального инвестора в недвижимость

Наша героиня Екатерина Фролова, бухгалтер по образованию, после декрета решилась на серьёзный шаг по изменению собственной жизни и занялась флиппингом. Теперь она — блогер, предприниматель и даже владелица инвестиционного агентства. Екатерина поделилась с нашим журналом своей историей, рассказала про самые яркие проекты и детально описала план действий для новичка в сфере инвестиций в недвижимость.  

Игры с недвижимостью

«Флиппинг — инвестиционная стратегия, в рамках которой покупается недооценённый (или находящийся в плохом состоянии) объект недвижимости и с помощью минимальных ресурсов (по сумме вложений и времени) приводится в порядок, а после перепродаётся с прибылью. Я начала заниматься флиппингом два года назад и (сейчас от этого уже смешно) была уверена, что я — первооткрыватель флиппинга! Скоро, конечно, узнала, что это не так: флиппинг очень давно популярен в Америке и в России, и многие предприниматели на нём давно и успешно зарабатывают.

После декрета сидеть в офисе с 9 утра и до 6 вечера за оклад в 50 тысяч рублей мне не хотелось совершенно. Во флиппинге же — помимо возможности реализовать свои творческие амбиции в дизайне и декорировании, имея при этом абсолютно свободный график, — можно и зарабатывать очень серьёзные деньги.

В целом, сама идея заняться флиппингом появилась у нас с мужем ещё в  2018 году, когда мы купили «убитую» однушку в Москве. Ни на что другое денег тогда не хватало. Мы вложили 1,8 млн рублей из личных средств, взяли ипотеку на 3,3 млн и сверху потратили примерно 500 тысяч рублей на ремонт. Площадь квартиры была всего 33 м2, но замене подлежало буквально всё: окна, двери, электрика и сантехника. Также квартиру нужно было полностью укомплектовать под аренду (мы планировали сдавать жильё и этими деньгами гасить ипотеку). И в итоге мы действительно уложились в эти полмиллиона! Никто не верил, что это возможно, а мы просто взяли и сделали. При всём этом ремонт выглядел довольно дорогим и стильным. В итоге мы продали эту квартиру спустя 2 года уже за 9 миллионов рублей. С этого всё и началось.

Локация — залог успеха

Один из самых успешных и прибыльных объектов за последний год носит кодовое название «Измайлово». От начала поисков объекта до его последующей продажи прошло всего 3,5 месяца! За это время я заработала 3 миллиона, а это более 100% годовых. Вдохновляет, согласитесь?

В выборе будущего объекта я ориентируюсь на большое количество факторов, основные — это:

• локация; 
• в каком состоянии находится дом;
• как выглядит подъезд;
• сколько минут пешком до метро;
• какая инфраструктура вокруг;
• прозрачна ли юридическая история;
• цена по нижней границе рынка.

Детали работы

Часто при флиппинге квартире необходим капитальный ремонт, включающий в себя замену коммуникаций, и «упаковка» (меблировка и декорирование). На всё это в случае со стандартной «однушкой» мы тратим примерно миллион рублей. На ремонтные работы уйдёт в среднем полтора месяца, плюс ещё неделя-полторы понадобится на финальные штрихи. Для ремонта мы привлекаем бригады, никогда не пользуемся услугами фирм-посредников. В этом нет смысла, поскольку такие фирмы накручивают цену в два-три, а то и в пять раз.

Чаще всего мебель, которая достаётся вместе с квартирой от прошлых владельцев, мы либо отдаём даром, либо выбрасываем. Но иногда вещи или техника оказываются достаточно неплохими. Однажды мы «заработали» 200 тысяч рублей на перепродаже имеющейся на объекте мебели!

Вот для наглядности примеры расчётов по двум моим кейсам.

Кейс «Шелепиха»

Цикл сделки от покупки до продажи — 4 месяца.

14 150 000 рублей — покупка;
50 000 рублей — юрист (проверка и сопровождение);
18 000 рублей — дополнительные расходы при покупке (свидетельства, доверенности);
2000 рублей — расходы на продажу;
12 000 рублей — расходы на рекламу;
13 800 рублей — коммуналка;
1 411 000 рублей — ремонт и прочее.
Итого вложено: 15 600 000 рублей.
Цена продажи: 18 000 000 рублей.
Налог (я плачу как ИП, 15%): 400 000 рублей.
Чистая прибыль: 2 000 000 рублей.

Кейс «Ховрино»

Цикл сделки от покупки до продажи — 3 месяца

9 000 000 рублей — покупка;
1 160 000 рублей — ремонт;
85 000 рублей — юрист, затраты на покупку и продажу, коммуналка.
Итого вложено: 10 245 000.
Цена продажи: 13 000 000.
Налог: около 450 000 рублей.
Чистая прибыль: 2 305 000 рублей.

Не только прибыль

В процессе работы мы имеем дело с большим числом людей, у всех разные ситуации, разная история и судьбы. Однажды мы покупали квартиру у семьи, которая была в тяжёлой финансовой ситуации: много сил, времени и денег уходило на лечение ребёнка.

Новая квартира была мечтой, к которой они долго шли. Взамен продаваемого жилья они подобрали ту самую идеальную для них квартиру, но она была абсолютно пустая, не было даже сантехники. А бюджет на меблировку был сильно ограничен. 

В то время я очень плотно сотрудничала с брендом сантехники Cersanit. Позвонила менеджеру, объяснила ситуацию, спросила, есть ли у них возможность и желание помочь. И они сказали: «Да! Пусть приезжают на склад и выбирают всё, что им нужно!» Семья была в шоке и до последнего не верила, что они могут взять бесплатно всё, что им тогда было необходимо. В итоге они подобрали для себя сантехнику, смесители, зеркала, шкафчики и тумбу. 

Думай медленно, решай быстро

Если кто-то хочет заняться флиппингом, первое, что он должен сделать, — это найти и изучить всю общедоступную информацию, подписаться на все блоги и каналы по этой теме. Это поможет избежать элементарных ошибок на старте и бесполезной потери денег.

Второе — нужно научиться анализировать объекты недвижимости и рынок. Читайте общедоступные источники и сводки от экспертов. Тут могу искренне рекомендовать ресурсы Яндекс Недвижимость и IRN.RU. 

При выборе нужно учитывать большое число факторов: локация, планировка, входная группа, вид дома в целом, инфраструктура, доступность транспорта и прочее. Всё это важно для того, чтобы оценить ликвидность и перспективу реализации объекта.

Третье — принимать решения нужно быстро, рынок сейчас очень нестабильный и всё быстро меняется. Главная задача — делать красиво, быстро и максимально качественно.  

И ещё про нашу работу: мы не просто инициируем и контролируем ремонты, мы улучшаем жизнь людей. Буквально: сначала ты меняешь пространство, потом пространство меняет тебя.

Фотографии героя статьи