Ипотека на частный дом: как выгодно купить дом в кредит

Статья обновлена 10.02.2023

Можно ли купить дачу в ипотеку? Практически любой загородный дом, как и квартира в многоэтажном доме — недвижимость. Но для банков между этими объектами существует большая разница, что отражается на ипотечных продуктах: процентная ставка на дом может быть выше, а к заëмщику предъявляется больше требований.

Мы уже писали, как выбирать дом для покупки. Теперь рассказываем, почему ипотеку на частный дом взять сложнее, а заодно даём чëткую инструкцию, как самостоятельно подать заявку в банк и купить загородную недвижимость. 

Частный дом как рисковая покупка для банков

Для банка дом как объект недвижимости сильно отличается от квартиры — и не в лучшую сторону. Банки всегда стремятся сократить свои риски и охотнее кредитуют квартиры, а не дома, и вот почему:

• Дом — это в целом менее ликвидное жильё, а значит, банку будет сложнее его продать, если ипотеку не выплатят. Хотя ликвидность, конечно, зависит от ряда факторов, в том числе от месторасположения дома: дом в городе продать легче, чем за городом. Кроме того, квартиры имеют типовые планировочные решения, поэтому на них проще найти покупателя, чем на дом с индивидуальной планировкой и архитектурой.
• Оценка частного дома — сложная процедура. Как и с квартирами, оценщики сравнивают аналогичные объекты друг с другом, чтобы определить рыночную стоимость. Но частные дома зачастую строятся по индивидуальным проектам, имеют разные параметры (материалы, фундамент и так далее), поэтому оценка получается менее объективной. Соответственно, банки доверяют ей меньше, чем оценке типовой квартиры.
• Дом стоит на участке, который также подлежит залогу, оценке и реализации в случае невыплаты ипотечного займа. И с землей ещё больше трудностей для банка: если ипотеку не выплатят, банку нужно сначала подать в суд, потом выставить объект на продажу, найти покупателя и провести сделку. На это могут уйти годы, и всё это время банк должен будет платить высокий налог за недвижимость. 
• В случае, например, пожара квартиру гораздо быстрее и дешевле восстановить, чем частное строение. А ещё дом — полностью частная собственность, за которую несëт ответственность только владелец. В многоквартирном доме за ремонт крыши, например, отвечает УК, а в доме — собственник. Риски возрастают, страховка становится дороже, но всё равно у банков и страховых компаний желания работать с такими объектами меньше. 

Несмотря на всë это, взять ипотеку на дом можно. Чуть раньше мы писали, как можно выбрать банк для ипотеки и нужен ли риелтор при покупке дома. А теперь разберëм, как выбрать объект, который понравится банку, и какие документы нужны для ипотеки.

Выбираем дом

Повысить шансы на одобрение поможет правильный выбор дома. Он должен соответствовать следующим критериям:

• Полностью достроен — не все банки будут кредитовать недострои. При этом можно оформить ипотеку на строительство, но об этом поговорим дальше.
• Материалы, из которых построен дом: лучше, если это кирпич, блоки, камень. Бревно, брус подвержены гниению, усадке и пожароопасны. Взять деревянный дом в ипотеку тоже можно, но это гораздо сложнее. 
• Развитая инфраструктура рядом. Далеко от инфраструктуры дом не может стоить дорого, да и покупателей на него найдётся не так много.
• Состояние дома — должно быть хорошее. Крепкий дом недавней постройки больше заинтересует банк, чем покосившаяся изба.
• Наличие коммуникаций. Это также повышает покупательский интерес и цену, поэтому для банка такой объект будет интереснее.
• Дом должен продаваться целиком, нельзя купить в ипотеку часть дома или долю в нём. Хотя есть варианты, когда это всё же возможно. Если нужно выкупить часть до целого дома, то такой кредит могут одобрить, если заёмщику уже принадлежит ½ дома — тогда вторую половину можно будет купить в ипотеку.

Кроме самой постройки соответствовать требованиям должен и участок под домом. Земля должна быть оформлена в собственность, причём на того же владельца, что и дом. Если собственники разные, оформлен договор аренды (в некоторых банках разрешена аренда, но только с муниципалитетом или государством), безвозмездного пользования и другие формы, ипотеку не одобрят.

Земли категорий «особо охраняемая территория», «специального назначения», «обороны или военного назначения» не подлежат купле-продаже. Лучше чтобы участок под жилым домом имел статус «индивидуального жилого строительства».

Требования к заёмщику

К заёмщику, в целом, предъявляют те же требования, что и при ипотеке на квартиру:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 года;
• постоянный доход;
• общий трудовой стаж от одного года.

Банк будет пристально рассматривать доход заёмщика. В среднем ваш будущий платёж по ипотеке не должен превышать 50% от ежемесячного дохода. Повысить шансы на одобрение можно в следующих случаях:

• предоставить справки или другие доказательства дополнительного дохода;
• пригласить в ипотеку созаёмщика или поручителя с большим доходом;
• внести первоначальный взнос более 20% от суммы.

В банке могут выставить и индивидуальные требования, в зависимости от программы и политики банка.

Как оформить ипотеку на дом: пошаговая инструкция

Шаг 1. После того как вы выбрали объект, нужно подать заявку в банк. Сделать это можно онлайн на сайте банка или лично, в ближайшем отделении.

Важно, чтобы вы указали правдивые сведения о себе, так как банк всё равно проверит достоверность. Если обнаружится подлог, то кредитор не только откажет в ипотеке, но и внесёт информацию в бюро кредитных историй, что снизит общий кредитный рейтинг и шансы на одобрение в других банках.

После предварительного одобрения заявки вам нужно прийти в отделение и предоставить менеджеру документы:

• удостоверение личности;
• СНИЛС;
• справку 2-НДФЛ или по форме банка о доходах;
• копию трудовой книжки или трудового договора, заверенную работодателем;
• для семей с детьми: свидетельства о рождении детей, о заключении или расторжении брака.

Это примерный список, он может меняться в зависимости от банка. 

Шаг 2. Следующим шагом нужно подготовить дом и участок к покупке. Заключите предварительный договор купли-продажи с продавцом, сделайте оценочную экспертизу. Вот список документов на объект, которые потребует банк:

• преддоговор купли-продажи;
• результаты оценки дома;
• подтверждение права собственности продавца на дом и участок (свидетельство и выписка из ЕГРН);
• технический паспорт дома;
• кадастровый паспорт с планом на участок;
• справка из отделения УФМС о наличии или отсутствии зарегистрированных в доме лиц.

Дом и участок должны полностью соответствовать паспортам. Если была перепланировка, перемежовка или возведены дополнительные постройки, они должны быть отражены в документах. 

Шаг 3. После того как банк проверит документы на объект, нужно подписать основной ДКП с продавцом. 

Шаг 4.  Заёмщик подписывает ипотечный договор в отделении банка.

Шаг 5. ДКП между продавцом и покупателем нужно передать в МФЦ. После регистрации сделки в Росреестре банк перечислит деньги продавцу на расчётный счёт.

Шаг 6. Копии зарегистрированного ДКП и выписки из ЕГРН нужно отнести в банк. Банк наложит на недвижимость обременение до полного погашения ипотеки.

Действия заёмщика и продавца также могут меняться и зависят от ипотечной программы, а также от того, воспользуетесь ли вы государственными субсидиями — например, для семей с детьми. 

О доступных программах расскажем чуть ниже.

Как выгодно купить частный дом в ипотеку

На 2022 год ипотеки и программы поддержки действуют как на покупку готового индивидуального дома, так и на его строительство.

Ипотека для IT-специалистов

Доступна для сотрудников компаний, зарегистрированных в IT-отрасли, со стажем работы не менее 3 месяцев и в возрасте не старше 44 лет. Зарплата должна быть не ниже 100 тыс. руб. для регионов с населением меньше 1 млн. В этих же регионах сумма кредита не должна превышать 9 млн руб. 

Если специалист проживает и работает в регионе-миллионнике, то ему доступен кредит до 18 млн, но зарплата его должна быть выше 150 тыс. руб. Ставка по этой программе до 5%, а первоначальный взнос — от 15%.

Надо отметить, что эта программа не работает со вторичным рынком. То есть можно приобрести частный дом напрямую от застройщика, построить его по договору подряда или купить участок с последующим строительством дома.

Льготная ипотека на дом (продлена до 31.12.2022)

Этот ипотечный кредит на дом доступен всем гражданам РФ в возрасте от 21 года. Причём неважно, какой у человека семейный статус, есть ли у него дети и где он проживает. Разница только в максимальной сумме кредита — до 12 млн руб. для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и Ленобласти, до 6 млн руб. для остальной части РФ. Ставка по ипотеке — до 7%.

Плюсы этой программы в том, что дом можно построить своими руками без договора подряда. Единственное условие — закончить стройку и оформить дом в собственность нужно не более чем за 12 месяцев. Иначе банк повысит процентную ставку.

На вторичный рынок эта ипотека на покупку загородного дома также не распространяется.

Сельская ипотека (действует до 31.12.2022)

Предоставляется всем гражданам России, которые хотят перебраться на ПМЖ в сельскую местность. Проверку объекта недвижимости проводит не только банк, но и Министерство сельского хозяйства. Поэтому срок рассмотрения заявки обычно затягивается. Итоговое одобрение также зависит от министерства.

Процентная ставка ипотеки на дом в этом случае — от 0,5 до 3% на срок до 25 лет. Главное условие — дом должен находиться в населённом пункте, где живёт не больше  30 тыс. человек. В качестве первоначального взноса нужно предоставить от 10% от стоимости дома. Сумма кредитования для Ямало-Ненецкого округа, Ленобласти и Дальнего Востока — 5 млн руб., для остальных регионов — 3 млн руб.

Сельская ипотека направлена и на первичный рынок, и на вторичный. Можно купить дом у физического лица, главное, чтобы он был жилым и имел все коммуникации. Строить на деньги по этой программе тоже можно, но только через подрядчиков.

Семейная ипотека (действует до 31.12.2023)

Для родителей, у которых есть дети, родившиеся (усыновленные) после с 1.01.2018 года и до 31.12.2022, или воспитывающих ребенка-инвалида, — действует льготная ставка до 6% годовых. Срок ипотеки — до 30 лет, а ПВ — от 15%.

Общая сумма, на которую можно рассчитывать жителям обеих столиц и столичных регионов, — до 12 млн руб., до 6 млн руб. для остальной России.

По этой программе предусматривается либо построить дом по договору подряда, либо купить новый дом у застройщика. Вторичное жильё можно купить только в Дальневосточном округе.

Материнский капитал

Те, кто ищет, где взять деньги на покупку дома, могут использовать средства материнского капитала.  Варианты использования: первоначальный взнос по ипотеке на покупку дома либо частично досрочное погашение, а подробные условия и сумму госпомощи можно узнать на сайте ПФР.

Выплата на погашение ипотеки многодетных семей

Если в семье появляется третий ребёнок с 1.01.2019 по 31.12.2023, то она получит 450 тыс. руб. на ипотечный счёт. Есть одно главное условие: ипотека на загородный дом должна быть оформлена до 1.07.2024. 

Но тут есть нюансы. Если ипотека оформлена на родителя, имеющего только одного или двух детей, а созаёмщик — многодетный, то программой всё равно можно воспользоваться. То есть, если женщина с тремя детьми выходит за мужчину с ипотекой, у которого всего один ребёнок, — то как созаёмщик своего мужа она вправе воспользоваться господдержкой. 

Подведём итоги

Так можно ли купить дом в ипотеку? Как правило, это непростой и достаточно рисковый для банка объект кредитования. Но ипотеку на него взять можно, причём на привлекательных условиях — по программам с господдержкой и субсидиями для семей с детьми.

Есть только одна особенность: большинство госпрограмм ориентировано на новостройки — готовые дома от застройщиков или индивидуальное строительство. Но и вторичный дом купить можно — например, по «Сельской ипотеке».

В остальном схема стандартная: подбираете объект (мы уже писали, нужен ли риелтор при покупке дома), который устроит банк, собираете пакет документов на себя и недвижимость, и можно подавать заявку.  

Фото: Tierra Mallorca (Unsplash), chi m (Unsplash), Christina @ wocintechchat.com (Unsplash), PxHere