Стоит ли бояться долевого строительства (ДДУ)

Покупка собственного жилья — значимое событие. Сегодня можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной, участвуя в долевом строительстве. Ещё несколько лет назад покупка недвижимости на этапе подготовки котлована была авантюрой: десятки тысяч дольщиков судились с недобросовестными застройщиками годами и оставались без жилья. Но, начиная с 1 июля 2019 года, ситуация на рынке первичного жилья стала более благоприятной для покупателей. Рассмотрим, что такое долевое строительство, как оно регулируется законом, какие есть преимущества и особенности в приобретении недвижимости в строящемся доме.

Что означает термин «долевое строительство»

Долевое строительство — это покупка объекта недвижимости в строящемся многоквартирном доме. Такая сделка сопровождается заключением договора долевого участия (ДДУ). В ней участвуют две стороны — застройщик и дольщик.  

Покупатель выплачивает строительной компании оговорённую сумму, а она обязуется построить дом и передать готовый объект в собственность будущему владельцу. 

ДДУ регулируется №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года. Однако в июне 2019 года в закон были внесены правки (по №151-ФЗ), которые ужесточили требования к застройщикам и обезопасили деньги дольщиков от недобросовестных строительных компаний. Так, для покупателей строящегося жилья практически ничего не изменилось. Они перечисляют средства застройщику, но не напрямую, а на специальные эскроу-счета. 

Девелопер получает деньги только после окончания работ и ввода объекта в эксплуатацию. Строительство самого объекта ведётся на собственные деньги застройщика и за счёт кредитных средств. Если по каким-то причинам строительная компания не закончит проект и признает себя банкротом, деньги возвращаются дольщику. То же самое произойдёт, если покупатель решит расторгнуть договор с застройщиком.

Покупка квартиры в новостройке по ДДУ, ДКП и ЖСК: в чём разница

Помимо ДДУ, приобрести жильё на первичном рынке можно по договору купли-продажи (ДКП) и жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Долевое строительство более жёстко контролируется законодательством и защищает средства будущих собственников. ДКП заключается в том случае, когда дом уже сдан и введён в эксплуатацию. По сути, квартира готова к проживанию и оформлению права собственности на неё. 

ЖСК часто сравнивают с ДДУ, ведь недвижимость также приобретается на этапе строительства объекта. Однако формально покупатель становится пайщиком и вступает в общество обычных людей, которые объединяют деньги и сами нанимают подрядчиков на постройку дома. При этом чёткие рамки по срокам сдачи объекта часто отсутствуют. В то же время покупка квартиры по ЖСК обойдётся будущим владельцам дешевле, если сравнивать сделку по ДДУ и ДКП. Это связано с тем, что паевые взносы не облагаются подоходным налогом.  

Первый этап при заключении ДДУ — проверка застройщика

Законодательство, конечно, защищает деньги покупателей по ДДУ, но риск связаться с недобросовестным застройщиком всё же присутствует. Если планируете приобретать недвижимость по договору долевого участия, то, в первую очередь, следует проверить строительную компанию. Воспользуйтесь этими простыми советами:

1. Проверьте, зарегистрирован ли застройщик в качестве юридического лица. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете. Достаточно знать ИНН, ОГРН или название компании и воспользоваться сайтом ФНС. Для поиска сведений также можно посетить портал единого реестра юридических лиц. Если данные о застройщике не будут найдены, откажитесь от сделки. 
2. Изучите проектную декларацию будущей постройки. Надёжные девелоперы обычно размещают её на своём сайте. Если она отсутствует, отправьте застройщику запрос с просьбой предоставить документацию. Он обязан это сделать по первому требованию потенциального покупателя. Проектная декларация должна содержать подробную информацию о запланированном проекте, включая сроки сдачи в эксплуатацию, цель строительства и др. 
3. Узнайте, не находится ли застройщик на стадии банкротства. Такую информацию можно найти на официальном сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Для этого достаточно ввести в поисковую строку точное название компании. Если данных не нашлось, можно приступать к переговорам с застройщиком. 
4. Почитайте отзывы о компании. Их можно найти на тематических форумах, где дольщики делятся своим опытом сотрудничества с различными застройщиками. Если преобладают негативные комментарии, подумайте, стоит ли связываться с девелопером. 
5. Проверьте, заведены ли судебные дела в отношении застройщика. Такие сведения публикуются на сайте Федеральных арбитражных судов. При этом следует учесть, что чем крупнее компания, тем больше вероятность, что судебные иски были на неё поданы. Изучите, какова была суть обращений дольщиков и какое решение было по ним принято. 

Соблюдая эти правила, потенциальный владелец минимизирует риски на первом этапе при покупке квартиры по ДДУ. 

Наиболее важные моменты в договоре долевого участия

Законодательство устанавливает свои требования к ДДУ. Согласно №214-ФЗ, документ оформляют на бумаге, подписывают и регистрируют в Росреестре. Договор распечатывают в трёх экземплярах: два остаются у сторон сделки — застройщика и дольщика, один хранится в госоргане. Только после регистрации ДДУ вступает в законную силу. 

В договоре долевого участия прописана подробная информация о строящемся объекте, например план здания, проектная декларация, этажность. Полный перечень обязательных сведений ДДУ — в п. 4.1 ст. 4 №214-ФЗ. 

Кроме этого, в документе прописываются:

• стоимость недвижимости, платёжные реквизиты и порядок оплаты;
• гарантийный срок на дом — обычно не превышает 5 лет;
• полное наименование юридического лица и реквизиты сторон;
• срок сдачи объекта в эксплуатацию. 

Помимо перечисленных условий, к ДДУ предъявляются стандартные требования. Например, дата заключения, расшифровка подписей. Важно, чтобы со стороны юридического лица договор был подписан генеральным директором. Если это невозможно, расписывается представитель застройщика, у которого есть нотариально заверенная доверенность на представление интересов. 

Все условия должны полностью дублировать сведения из проектной декларации. Если после подписания ДДУ обнаружатся несоответствия, сделку можно признать недействительной. Ещё один важный момент: покупатель перечисляет деньги на эскроу-счёт только после регистрации документа в Росреестре. 

Как зарегистрировать ДДУ

Согласно ст. 48 №218-ФЗ, все договоры долевого участия должны проходить регистрацию в Росреестре. Если стороны просто подпишут документ, сделка ещё не заключена. Инициатором регистрации обычно выступает застройщик, но присутствие дольщика также необходимо. Оба представителя должны обратиться в отделение МФЦ или Росреестра. 

Предварительно покупатель оплачивает госпошлину. Летом 2022 года её размер составлял 350 рублей для физических лиц. Также дольщик предъявляет паспорт, заявление установленного образца и квитанцию об оплате госпошлины. Если в сделке участвуют несовершеннолетние члены семьи и супруги, нужно предъявить свидетельство на детей и соответствующие разрешения.

Представитель девелопера подаёт в МФЦ или Росреестр пакет, в состав которого входят:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• заверенная доверенность на представление интересов;
• договор о покупке или аренде земельного участка;
• разрешение на строительство объекта;
• проектная декларация и подробный план дома;
• заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проекта по №214-ФЗ.

Если застройщик уже предоставлял документы в Росреестр по этому проекту, то повторно подавать их нет необходимости. Регистрация ДДУ занимает 9 дней, если стороны обращались в МФЦ, и 7 дней, если напрямую в Росреестр.  

Как проходит процедура получения недвижимости

Когда дом будет полностью построен, застройщик оформляет на него всю необходимую документацию. Например, протокол распределения жилых и нежилых помещений, техпаспорт БТИ, разрешение на ввод в эксплуатацию и др. Также на этом этапе строительная компания ставит объект на учёт в Росреестр и дожидается присвоения ему почтового адреса. После чего девелопер рассылает дольщикам приглашения на приёмку квартиры. 

Подписание акта приёма-передачи недвижимости

В течение срока, указанного в договоре, покупатель должен отреагировать на сообщение застройщика о готовности  объекта и договориться о дате осмотра квартиры. Обычно этот срок — 10–15 дней. Если в этот период дольщик не появится, строительная компания вправе произвести приёмку в одностороннем порядке. Основной интерес будущего владельца  — тщательно проверить помещение и не остаться один на один с возможным браком. 

В случае, если недостатки не обнаружены, стороны подписывают акт приёма-передачи квартиры и дольщику выдаются ключи. Если покупатель заметит недочёты, составляется дефектный акт, в котором подробно указываются все найденные несоответствия. Согласно этому документу, застройщик обязан устранить весь брак в течение 2 месяцев. После чего дольщик снова приглашается на осмотр квартиры. Если качество устраивает, оформляется акт приёма-передачи и процедура передачи жилья покупателю завершается. 

Регистрация права собственности на недвижимость

Чтобы оформить жильё в собственность, участнику долевого строительства снова потребуется обратиться в МФЦ или Росреестр. Предварительно рекомендуется оплатить госпошлину — 2000 рублей. При себе необходимо иметь:

• гражданский паспорт;
• ДДУ;
• акт приёма-передачи;
• чек об уплате госпошлины. 

Регистрация права собственности будет оформляться примерно 10 дней. После этого владелец квартиры получает уведомление и снова приходит в МФЦ или Росреестр. Сотрудник госоргана возвращает покупателю оригиналы документов и выдаёт выписку из ЕГРН. Если квартира была приобретена в ипотеку, на документе ставится соответствующая отметка, что недвижимость находится в залоге у банка.

Преимущества долевого строительства

Сделки по ДДУ привлекают многих покупателей по следующим причинам:

1. Дольщики сейчас защищены законодательством. Их интересы регулируются №214-ФЗ. Благодаря этому закону покупатели могут претендовать на получение неустойки, если застройщик задерживает сдачу дома. Кроме того, по закону о защите прав потребителей участники долевого строительства могут подать исковое заявление на строительную компанию для возмещения морального вреда.
2. ДДУ обязательно регистрируется в Росреестре. Такой подход защищает покупателей от повторной продажи недвижимости недобросовестными строительными компаниями.
3. Деньги дольщиков перечисляются на специальные эскроу-счета. Застройщик не может воспользоваться средствами покупателей до введения объекта в эксплуатацию. Если по каким-то причинам строительство «замораживается», деньги возвращаются владельцам. Кроме того, если банк обанкротится, Агентство по страхованию вкладов выплачивает дольщикам компенсацию, не превышающую 10 млн рублей.
4. После сдачи дома застройщик предоставляет гарантийный срок. Обычно он ограничивается пятью годами. 

Конечно, долевое строительство не обходится без сложностей, а государство не в состоянии защитить от всех возможных проблем на 100%. В первую очередь это связано с длительным сроком строительства объекта. Период всегда прописывается в ДДУ, но зачастую у застройщика появляется множество причин, чтобы задержать ввод дома в эксплуатацию. Также девелоперы могут изменить смету и потребовать дополнительных взносов, что непременно отразится на общей стоимости недвижимости. 

Заключение

Приобретение квартиры по ДДУ — выгодный вариант для покупателей. Однако такая сделка имеет некоторые нюансы. Стоит внимательно изучать застройщика, проектную документацию и сам договор перед его подписанием. Если не знаете юридических тонкостей, можно обратиться к грамотным специалистам перед заключением сделки по ДДУ.

Фотографии: Jiyoung Kim, Tamil Vanan, Ketut Subiyanto