Войти

Кто такие застройщики и почему квартиры «от застройщика» — это хорошо

команда Яндекс Недвижимости

Разбираемся, кто такой застройщик, как он организует строительство и откуда берёт на него деньги. А заодно расскажем, как правильно выбрать своего застройщика.

Кто такие застройщики с точки зрения законодательства

Что вообще означает слово «застройщик» с точки зрения российского законодательства? Ответ есть в Федеральном законе №214-ФЗ, который регламентирует продажу недвижимости в строящихся домах. Закон заботится о защите покупателей от мошенничества и в случае обмана гарантирует, что деньги будут возвращены.

№214-ФЗ содержит описание того, кто такой застройщик в строительстве, его критерии, особенности совершаемых сделок и много других важных моментов. Этот закон важен в том случае, если застройщик собирается заниматься продажей помещений в жилом доме или таунхаусов на этапе их строительства. При этом №214-ФЗ не распространяется на ситуации, когда человек строит индивидуальное жильё — например, дом в посёлке.

Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ: 

Застройщик — это хозяйственное общество, которое имеет минимально трёхлетний опыт строительства многоквартирного жилья площадью от пяти тысяч квадратных метров. Компания должна иметь разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья в качестве застройщика. 

Если перевести с языка закона, то вот основные признаки застройщика: 

  • 3 года опыта;
  • проекты от 5 тысяч кв. метров;
  • есть разрешение на ввод жилья в эксплуатацию.

Этот же закон даёт ответ, является застройщик физическим или же юридическим лицом: это именно юрлицо, планирующее строить жилые помещения (то есть не имеющие производственного назначения) на участке, который им был куплен или взят в аренду.

Откуда застройщик берёт деньги

Компания-застройщик обязана иметь на строительство свои средства, сумма которых будет больше 10% проектной стоимости объекта. Причём в учёт идут не только деньги на банковских счетах, но и различные виды недвижимости, которые принадлежат застройщику.

Соответственно, ещё до получения разрешения застройщику необходимо обратиться в банк, открыть счёт и положить на него эти 10%. В том случае, если необходимой суммы у застройщика нет, он имеет право привлечь кредитные средства. И да — с тем же успехом  финансовая база строительства может формироваться на основе долевых вложений покупателей. Но сумма кредита в данном случае должна превышать 40% от проектной стоимости объекта.

Вообще, вложения или доли, вносимые участниками долевого строительства жилья, выступают в качестве финансовой базы организуемого строительства часто. Но застройщику потребуется специальное разрешение для того, чтобы получить право привлекать деньги дольщиков для возведения на конкретном земельном участке любого многоквартирного жилья. 

Как правило, такое привлечение денег считается предпринимательской деятельностью. Соответственно, застройщик обязательно должен иметь статус хозяйственного общества. Если строительство будет вестись без госрегистрации, то, согласно статье 171 УК РФ, это расценят как незаконное предпринимательство, что грозит юрлицу серьёзной ответственностью — от крупных штрафов до уголовного наказания.

Также в процессе строительства компания может взять один-единственный кредит — целевой заём, чтобы финансировать строительство. Такой заём не должен превышать 20% от стоимости всего проекта, а процентная ставка займа может отклоняться от ключевой ставки ЦБ не более чем на 2%.

Виды застройщиков

Существует два вида застройщиков: частные и государственные. Единой госкомпании по строительству жилья в России нет. Но есть государственные застройщики: они выполняют роли заказчика и координатора строительства, а также финансируют его. Часто таким застройщикам достаются госзаказы, но непосредственно строительством (то есть подрядными работами) госпроектов чаще всего заняты всё те же частные компании и застройщики.

Частные застройщики занимаются тем же, чем и государственные, а также выполняют функции подрядчиков — то есть строят объекты своими силами. 

Если говорить о преимуществах — то надо рассматривать каждого застройщика индивидуально, тут нет единого ответа. В целом, государственные более надёжны. Но по остальным параметрам вполне могут проигрывать: качество строительства, скорость, продуманность планировки и инфраструктуры проектов. 

За что отвечает застройщик

Застройщик в строительстве обеспечивает финансовую базу, часто берёт на себя роль генерального инвестора. У него есть право подписывать договор долевого участия с остальными инвесторами. Он обеспечивает выполнение заключенных с ним договоров.

Застройщик собирает необходимые для строительства документы, занимается «инженерными изысканиями» — изучает особенности участка, где планируется строительство. Обязанность застройщика — сделать так, чтобы все документы проекта соответствовали строительным нормам и были вовремя утверждены.

Кстати, если на момент продажи жилья у застройщика не имелось разрешения на строительство, то дольщики имеют право подать заявление на возврат средств. В итоге они смогут вернуть не только деньги за квартиру, но и выплаченные проценты по ипотеке.

Более подробно о нарушениях — в КоАП РФ, ст. 14.28: 

Если застройщик, не имея на то права, привлёк незаконным образом для строительства средства дольщиков, то компании будет грозить штраф от 500 000 до 1 млн рублей, а должностным лицам —  от 20 000 до 50 000 рублей.

В том случае, если застройщик не опубликует в положенный срок всю проектную документацию или опубликованная документация окажется неполной или ложной, компании грозит штраф от 200 000 до 400 000 рублей, а должностным лицам — от 5000 до 15 000 рублей.

При несвоевременно сданной или несданной отчётности компанию и должностных лиц также ожидают штрафы.

Застройщик нанимает подрядчиков и различных специалистов, которые будут выполнять запланированные работы. Он же закупает всё необходимое оборудование и строительные материалы. Застройщик должен контролировать весь ход работ и в случае невыполнения поставленных задач или нарушений может менять подрядчиков. Пугаться этого не стоит — это стандартная ситуация, которая часто говорит о добросовестности застройщика.

Застройщик может выступать в роли подрядчика и самостоятельно выполнять все строительные работы. Но для некоторых видов работ требуется специальный допуск, который выдаёт саморегулируемая организация строительства (СРО). Поэтому чаще всего отдельные подрядчики всё же есть.

Застройщик предоставляет дольщикам и прочим заинтересованным участникам информацию о проделанных работах, сообщает о сроках сдачи строительного объекта. Он гарантирует, что объект будет сдан в назначенные сроки.

Если застройщик задерживает сдачу дома, то несёт административную ответственность. А если таких нарушений будет несколько, то застройщику грозят крупные штрафы.

Как выбрать застройщика

Чтобы не столкнуться с недобросовестным застройщиком, перед подписанием договора обратите внимание на следующие детали:

Узнайте дату регистрации юрлица — это можно сделать на сайте налоговой службы.

Проверьте, что у застройщика есть: 

  • свидетельство, которое подтверждает право владения земельным участком; 
  • действующее разрешение на строительство; 
  • расчётный счёт в банке (обратите внимание, как давно он открыт); 
  • собственный функционирующий сайт.

Также стоит обратить внимание на соцсети. Если они есть, то комментарии в них — очень хороший источник информации о том, как работает застройщик. 

Изучите другие выполненные проекты застройщика. Есть ли объекты, которые так и не сданы в эксплуатацию. Есть ли у организации финансовые задолженности? При этом не стоит забывать, что чаще всего стройка идёт с привлечением кредитных средств, так что наличие кредита — это не повод сразу заносить девелопера в чёрный список. 

Поищите, есть ли на балансе у организации основные производственные фонды — помещения, транспорт.

Не важно, государственный или частный застройщик строит ваш будущий дом. И тот, и другой должны иметь несколько законченных объектов в своём портфолио, зарегистрированное юрлицо и стремиться построить комфортное жильё для своих дольщиков. А задача покупателя — проверить хотя бы основные параметры застройщика ещё до заключения договора. Вы же вряд ли будете покупать машину у неизвестного человека в тёмном переулке. А покупка квартира — дело ещё более ответственное.

Фото: Expect Best (Pexels), Jovydas Pinkevicius (Pexels), Castorly Stock (Pexels)

Квартиры, которые сдаются через сервис Яндекс Аренда, заранее проверены специалистами: это значит, что арендаторов не встретит гора подводных камней или сюрпризы от собственника. Яндекс Аренда делает аренду удобной: мы публикуем только проверенные объявления, помогаем с заключением договора и с решением проблем, которые могут возникнуть, пока вы проживаете в квартире.
Яндекс Аренда
Яндекс Аренда
Помогаем сдать квартиру без комиссии и депозита