Банкротство застройщика: что делать дольщику и как вернуть свои деньги

После введения эскроу-счетов банкротство застройщика уже не выглядит для дольщиков как катастрофа: деньги покупателям возвращаются в любом случае. Но для тех, кто заключил ДДУ до 1 июля 2019 года, несостоятельность девелопера намного опаснее.

Разберёмся, как происходит банкротство застройщиков, как его предвидеть, чтобы не связываться с ненадёжным девелопером, и как действовать, если в отношении строительной компании начато конкурсное производство.

Коротко: если у компании нет денег и она не в состоянии платить по счетам, её могут признать банкротом. Банкротство девелоперов с долевым строительством в России регулируют следующие законы:

• Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве».
• Параграф 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве»).
• Ст. 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве»).

Банкротство застройщика происходит по разным причинам:

• Экономические трудности в стране привели к снижению количества покупателей жилья.
• Выросли цены на строительные материалы и подрядные работы, в том числе из-за скачков курсов валют.
• Был плохо составлен бизнес-план проекта, заранее не продуман антикризисный план.
• Компания потратила средства на выплаты по судебным решениям.
• Застройщик столкнулся с мошенничеством или банкротством подрядчика.
• Форс-мажорные обстоятельства: стихийные бедствия, военные действия, эпидемия, пандемия.

Все эти проблемы могут привести к заморозке строительства. Если найти деньги на выплаты кредиторам не получится, застройщик имеет право объявить себя банкротом. Он избавится от финансовых обязательств, которые не в силах выполнить, но при этом компания будет ликвидирована с потерей всех активов.

Признать компанию финансово несостоятельной вправе только арбитражный суд. Инициировать процедуру — сам девелопер, его кредиторы, дольщики, поставщики или контролирующие органы.

Банкротство — дорогой и довольно сложный процесс. Даже если банкротить застройщика не в одиночку, а создавать инициативную группу дольщиков, надо будет устраивать собрание кредиторов, выбирать арбитражного управляющего, оплачивать его услуги и решать множество других вопросов.

Поэтому проще не идти в суд самостоятельно, а обратиться в городские и областные органы государственного надзора, Фонд развития территорий или в местные органы Федеральной налоговой службы. 

Всего существует пять процедур банкротства, каждая из которых имеет своё назначение и правила. Но при банкротстве застройщика применяются три: конкурсное производство, внешнее управление и мировое соглашение. Это сделано для сокращения сроков банкротства, которое и так длится долго, редко менее полутора лет.

В случае с конкурсным производством имущество компании продаётся с торгов, вырученные деньги используются, чтобы рассчитаться с кредиторами, а организация перестаёт существовать. Главное для дольщика на этом этапе — продажа имущества застройщика-банкрота с торгов и взыскание долгов с тех, кто должен самому застройщику. Полученные деньги будут использованы для расчётов с кредиторами, в том числе дольщиками. Продолжительность процедуры может достигать 1–1,5 лет.

Арбитражный управляющий может инициировать восстановление платёжеспособности застройщика. По решению собрания кредиторов он предлагает суду рассмотреть внешнее управление компании, чтобы она достроила дом. Тогда суд отстраняет текущий топ-менеджмент и назначает управляющего, которому передаётся руководство строительной организацией. 

Мировое соглашение предполагает, что застройщик удовлетворяет требования дольщиков во внесудебном порядке. В договоре указываются какие-либо взаимные уступки. И внешнее управление, и мировое соглашение на практике применяются нечасто.

По следующим признакам можно догадаться, что строительная компания может обанкротиться в ближайшее время:

• Тишина на строительной площадке. Если в середине рабочего дня на площадке нет рабочих и техники — это плохой признак. Стройплощадку можно посетить лично, следить за объектами через ЕИСЖС или онлайн-камеры на сайте девелопера. 
• На сайте будущего многоквартирного дома нет финансового отчёта. 
• Срок разрешения на строительство скоро закончится, а дом ещё недостроен. Сроки также можно проверить на сайте ЕИСЖС.
• Дом выглядит готовым, но дольщикам ключи не выдают.

В соответствии с п. 2 ст. 20 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик обязан предоставлять дольщикам по запросу отчёты о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчётную дату, утверждённые годовые отчёты, бухгалтерскую (финансовую) отчётность и аудиторские заключения за последние три года. Но:

• во-первых, большинству участников долевого строительства эти показатели сами по себе ничего не скажут;
• во-вторых, нередко застройщики-банкроты попросту не предоставляют такой документации.

Управляющий в течение 15 дней после своего назначения уведомляет кредиторов по почте, что организация признана финансово несостоятельной. В уведомлении он указывает срок подачи требований.

Также объявление об этом появляется в газете «Коммерсантъ» и на её сайте. Это СМИ является официальным источником информации о банкротствах. Чтобы найти объявление о той или иной фирме, необходимо ввести в поисковую форму ИНН или ОГРН компании. 

Также информация вносится в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Для поиска на сайте нужно указать ИНН или ОГРН застройщика.

В картотеке арбитражных дел можно уточнить статус дела, узнать о жалобах и ходатайствах по нему.

Как только началось судебное разбирательство, требовать что-либо от застройщика можно только в рамках процедуры банкротства. Придётся обращаться к управляющему или в арбитражный суд. В другие суды идти уже нельзя.

Защиту дольщиков при банкротстве застройщика обеспечивают эскроу-счета. Через них покупатели рассчитываются с застройщиками с 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков замораживаются на счёте до окончания строительства, доступа к ним у застройщика нет. Средства на возведение ЖК строители берут в кредит у банков. 

Если застройщик обанкротился, деньги с эскроу-счетов возвращаются покупателям, а в реестр они могут включить требования по неустойке и убыткам. Если обанкротится и банк, на сумму до 10 млн рублей на эскроу-счёте распространяется действие системы страхования вкладов.

Если ДДУ заключён до 1 июля 2019 года, банкротство застройщика предполагает два сценария для дольщика:

• Отказаться от квартиры и потребовать вернуть деньги. В этом случае надо подать заявление арбитражному управляющему о включении требований в реестр участников строительства. Если дольщик хочет получить деньги, необходимо подписать отказ от договора долевого участия, тогда претендовать на недвижимость он уже не сможет. 
• Претендовать на квартиру или нежилое помещение (офис, склад или машино-место). Тут нужен реестр требований о передаче помещений.

Заявление нужно подать в течение двух месяцев после получения уведомления об открытии конкурсного производства. Если пропустили срок, необходимо обратиться в суд с документами, подтверждающими уважительные причины, из-за которых это произошло. Это могут быть, например, тяжёлая болезнь, служба в армии, длительная командировка и т. д. Дольщики, не успевшие включить свои требования в реестр, претендуют на имущество должника только по остаточному принципу. 

Если сроки получения квартиры по ДДУ уже прошли, то к требованиям можно добавить неустойку за просрочку окончания строительства. Для удобства можно использовать калькулятор для расчёта неустойки по ДДУ.

Если участник долевого строительства предпочитает получить квартиру, далее возможны три варианта:

• Если дом уже введён в эксплуатацию, дольщик имеет право претендовать на квартиру, полагающуюся ему по договору с обанкротившимся застройщиком.
• Если ЖК недостроили, дольщики могут создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой самостоятельно. 
• К достройке дома привлекут нового застройщика.

Сложно понять, что лучше — ждать квартиру или требовать деньги. Денежные требования удовлетворяются в порядке очереди, где дольщики находятся на третьем месте после работников, пострадавших на стройке, и всех сотрудников, которым не выплатили зарплаты. Денег может на всех не хватить, а жильё могут достроить, но это потребует времени.

Требования дольщика о включении в реестр оформляются письменным заявлением на адрес управляющего, который указан в публикации о банкротстве. Необходимо указать свои Ф. И. О., адрес, телефон, номер и дату ДДУ, а также сообщить, полностью ли оплачена квартира. Прикладываются по три копии документов:

• ДДУ, если квартира покупалась по нему. Если продажа квартиры оформлялась другим документом, например предварительным договором купли-продажи, необходимо обратиться в суд для изменения его статуса на ДДУ. Как правило, суды идут навстречу и одобряют изменение статуса.
• Платёжных документов — это могут быть приходно-кассовые ордера, платёжные поручения и иные документы, доказывающие выполнение финансовых обязательств по договору.
• Основных страниц паспорта — второй и третьей, на которых указаны Ф. И. О. дольщика, дата и место его рождения, наименование организации, выдавшей документ, и страницы с указанием места регистрации, а в случае его изменения с момента заключения договора — страниц с соответствующими отметками.

Заявление лучше направить ценным письмом с описью вложения. Отследить получение письма управляющим можно по цифровому почтовому идентификатору с почтовой квитанции с помощью интернет-сайта Почты России.

Письма, принятые на почте в последний день срока, считаются поданными вовремя. В течение 30 рабочих дней со дня получения управляющий рассматривает обоснованность заявленных требований и включает (или не включает) их в реестр требований кредиторов.

Информация о решении конкурсного управляющего публикуется на странице банкротства застройщика в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

По всем спорным вопросам необходимо обращаться в арбитражный суд. Дольщики имеют право оспорить любое решение управляющего — например, если он по какой-либо причине не включил их в реестр требований — в течение 15 рабочих дней.

Не позднее чем за 10 дней до окончания наблюдения проводится первое собрание кредиторов, на котором управляющий отчитывается о проведённом им анализе финансового положения застройщика. Информация о датах собрания кредиторов, их повестке и результатах доступна на сайте ЕФРСБ.

Участники долевого строительства имеют право участвовать в таких собраниях. И им стоит воспользоваться:

• чтобы получить актуальную информацию о том, как обстоят дела;
• чтобы предъявлять возражения при решении вопросов о продаже имущества застройщика с торгов и распределении денег, которые при этом получены.

Если возможности присутствовать на собраниях нет, основную информацию вы найдёте в реестре сведений о банкротстве:

• отчёты конкурсного управляющего;
• сведения о выявленном имуществе застройщика;
• основные судебные акты.

Если застройщик обанкротился, торги с распродажей его имущества могут продолжаться до 12 месяцев, а суд имеет право продлить этот срок ещё на 6 месяцев. Все вырученные деньги распределяются между теми, кто включён в реестр требований кредиторов.

Законом предусмотрены четыре очереди удовлетворения требований кредиторов. Требования каждой следующей удовлетворяются после полного расчёта с предыдущей. Участники долевого строительства относятся к третьей очереди. Перед ними — выплаты за причинение вреда жизни и здоровью (первая очередь) и выплаты бывшим сотрудникам застройщика по трудовым договорам (вторая очередь).

Бывает, что денег на возмещение убытков на всех не хватает. Тогда средства просто делятся между дольщиками пропорционально тому, сколько они заплатили за квартиры. В этом случае дольщику вернётся лишь какая-то часть от оплаченной по ДДУ суммы. 

Если договор с застройщиком был заключён после 2017 года и он уплачивал взносы в компенсационный фонд, можно рассчитывать на помощь Фонда развития территорий. Важно учитывать, что компенсационный фонд не платит неустойки, не покрывает убытки и моральный вред. Если договор был заключён раньше 2017 года, то к нему мог прилагаться страховой полис, и имеет смысл попробовать получить деньги по нему.

Самый плохой сценарий для дольщика: если выясняется, что застройщику вообще ничего не принадлежит, а всё имущество зарегистрировано на подставные компании. Конкурсное производство заканчивается и официально заявляется, что денег нет, платить участникам долевого строительства нечем. Это одна из причин появления большого количества обманутых дольщиков, потерявших всё, что они вложили в строительство, ведь «переориентироваться» на ожидание квартиры уже нельзя: выбирая деньги, вы по закону автоматически отказываетесь от жилого помещения.

Закон разрешает дольщикам создать жилищно-строительный кооператив и заниматься достройкой жилого дома самостоятельно. Но создание ЖСК — процедура сложная. Среди дольщиков должен найтись тот, кто согласится быть председателем кооператива. Нужно проводить собрания, вести бухгалтерскую отчётность, платить налоги, заключать договоры со строительными фирмами. Поэтому гораздо чаще встречается ситуация, когда суд передаёт незавершённый объект новому застройщику.

Поиск нового застройщика осуществляет территориальный орган власти, контролирующий долевое строительство (в Москве — Мосгосстройнадзор, в Московской области — Управление контроля в сфере долевого строительства, в Санкт-Петербурге — Комитет по строительству). Завершение строительства происходит за счёт государственных средств Фонда развития территорий. Он также может выступать в качестве застройщика, который достраивает дом, и оказывать дольщику юридическую поддержку на суде. Также имущество и обязательство банкрота может купить другой девелопер — тогда он должен достроить дом.

От нового застройщика уже нельзя будет требовать денежную компенсацию. Дольщик может рассчитывать только на квартиру, которая была предметом договора с предыдущим застройщиком. После выбора нового застройщика участнику долевого строительства следует оформить отношения с ним. Возможны два варианта:

• Старый ДДУ расторгается, после чего заключается новый, в котором указываются новые сроки передачи квартиры.
• Старый ДДУ признаётся действующим, но к нему добавляется дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки получения жилья.

Банкротство застройщика стало менее опасным для дольщиков с эскроу-счетами, но для ДДУ, заключённых до 1 июля 2019 года, риск потерять деньги или квартиру сохраняется. Что делать дольщику, если девелопер обанкротился:

1. Проверить, лежат ли деньги за квартиру на эскроу-счёте.
2. Получить уведомление от арбитражного управляющего или найти информацию о старте процедуры банкротства — на сайте «Коммерсанта» или ЕФРСБ.
3. В течение двух месяцев после получения уведомления подготовить и подать письменное заявление о включении требований в реестр. У дольщиков есть выбор: требовать возврата денег или передачи квартиры.
4. Приложить к заявлению копии ДДУ, платёжных документов и паспорта. Отправить требование ценным письмом с описью вложения.
5. Если во включении требований отказали, подать заявление в арбитражный суд в течение 15 рабочих дней.
6. Участвовать в собраниях кредиторов, чтобы получать актуальную информацию и решать вопросы о продаже имущества.
7. Если выбран возврат денег — ждать распределения средств после продажи имущества. Если выбрана квартира — оформить отношения с новым застройщиком или ЖСК. 
8. Если застройщик платил взносы в компенсационный фонд, получить средства от фонда.