Словосочетание «правоустанавливающие документы» наверняка слышал каждый, кто интересовался недвижимостью, занимался регистрацией прав на квартиру или земельный участок, совершал сделки с жильём. Но правоустанавливающие документы — это какие? Для чего такие документы нужны? Рассказываем в этой статье.

Что такое правоустанавливающие документы

Этим термином называют документы, которые служат основанием для возникновения права, его перехода, прекращения либо обременения. Например, договор купли-продажи недвижимости устанавливает переход права собственности на объект (квартиру, дом, земельный участок) от продавца к покупателю; договор долевого участия в строительстве — основание для возникновения права собственности на строящееся жильё и т.д. 

Из такого документа понятно, каким путём владелец недвижимости её получил, какими правами в её отношении обладает и когда эти права возникли.

Правоустанавливающие документы на недвижимость должны содержать: 

• информацию об объекте недвижимости, которая позволяет однозначно его идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
• сведения о правообладателе (для физического лица — фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации);
• указание вида права (это может быть не только право собственности, но и, к примеру, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования и др.). 

Для каждого вида документа установлены свои требования — это могут быть обязательные подписи (участников сделки или должностных лиц), печати, нотариальное удостоверение, иные признаки подлинности и легитимности документа (т.е. соответствия правилам, обеспечивающим его законную силу). 

Но зачем вообще понадобился отдельный термин, почему нельзя просто перечислить названия документов, которые требуются в той или иной ситуации? Тут всё просто: приобрести право (собственности или иное) на недвижимость можно разными путями, и документы, которые такое право устанавливают, в каждом конкретном случае будут свои. 

Так, собственник квартиры мог её приватизировать, получить в наследство или в дар, купить у прежнего владельца, приобрести у застройщика по договору долевого участия и т.д. Перечислить все возможные варианты сложно, да и список получиться очень длинным. Поэтому в ситуациях, когда перечень документов-оснований обширен, используют обобщенное понятие — правоустанавливающие документы. 

От правоустанавливающих следует отличать правоподтверждающие документы, к которым относится, например, свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимость (сейчас его заменяет выписка из ЕГРН). Такой документ подтверждает уже существующее право и содержит сведения об основаниях его приобретения — правоустанавливающих документах, на основании которых такое право возникло. 

Правоустанавливающий документ служит основанием для регистрации права на недвижимость в Росреестре и внесения записи об этом в ЕГРН, а правоподтверждающий свидетельствует о том, что такое право зарегистрировано, но сам по себе не может быть основанием для каких-либо изменений в ЕГРН.

Когда могут понадобиться правоустанавливающие документы

Такие бумаги могут понадобиться практически в любой ситуации, связанной с недвижимым имуществом. Например, если возникают какие-либо споры вокруг недвижимости (в т.ч. судебные), правоустанавливающие документы помогут найти истину и отстоять свои законные права. Понадобятся эти документы также при разделе имущества, выделении долей в праве, залоге, других операциях с недвижимостью. И конечно, без них не обойтись при государственной регистрации права — именно эти документы служат для неё законным основанием. 

Отдельно нужно сказать о роли правоустанавливающих документов при совершении сделки купли-продажи недвижимости. В договоре их обязательно указывают, но фактически продавец редко предоставляет покупателю правоустанавливающие документы, ограничиваясь выпиской из ЕГРН или свидетельством о регистрации права (т.е. правоподтверждающим документом). 

Формально продавец при этом прав. Однако прежде чем ставить свою подпись на договоре, покупателю стоит всё же не только ознакомиться с правоподтверждающими документами продавца, но и обратить внимание на то, какие документы-основания в них записаны, а при необходимости и настоять на их предъявлении.

Такая информация помогает оценить риски предстоящей сделки. Например, если в качестве документа-основания в выписке из ЕГРН указан договор дарения, особенно недавний, покупателю важно убедиться, что права продавца не будут оспорены самим дарителем или третьими лицами (родственниками дарителя, кредиторами, наследниками, другими заинтересованными сторонами, чьи права могут быть нарушены). Если такое случится, то совершённая сделка будет признана недействительной. И начинать проверку, конечно, нужно с ознакомления с правоустанавливающим документом — договором дарения. 

При оформлении ипотеки такой проверкой занимается банк, который выдаёт кредит. Финансовая организация заинтересована в чистоте сделки, поэтому правоустанавливающие документы на залоговое имущество тщательно изучат профессиональные юристы. Своими силами покупателю, конечно, бывает сложнее разобраться во всех нюансах, но мы подскажем, на что обращать внимание в самых распространённых документах-основаниях и как проверить их подлинность, если возникли сомнения. 

Какие бывают правоустанавливающие документы на недвижимость

Виды правоустанавливающих документов перечислены в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости». Список включает в себя:

• акты органов государственной власти и местного самоуправления о передаче недвижимости (например, в случае бесплатного предоставления земельного участка многодетной семье или перераспределения земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности);
• договоры в отношении недвижимого имущества (это не только договор купли-продажи, но и другие виды договоров: мены, дарения, долевого участия в строительстве, уступки права требования по договору долевого участия, ренты и др.);
• документы о приватизации (акты, свидетельства);
• свидетельства о праве на наследство;
• судебные акты, вступившие в законную силу;
• межевой план, технический план — при образовании нового объекта недвижимости и регистрации прав на него;
• другие документы. 

Этот перечень правоустанавливающих документов не является исчерпывающим, однако в нём перечислены все наиболее часто встречающиеся в практике документы-основания. Остановимся подробнее на некоторых из них.

Договоры

Договор — это соглашение о совершении какой-либо сделки. Применительно к недвижимому имуществу самыми распространёнными считаются несколько видов договоров:

• купли-продажи;
• долевого участия в строительстве;
• уступки права требования по договору долевого участия;
• дарения.  

Реже встречаются договор мены и договор ренты. 

Если продавец недвижимости приобрел права на неё по договору купли-продажи или дарения, в первую очередь стоит посмотреть, сколько времени прошло с момента этой сделки. Желание собственника расстаться с недавно приобретенным имуществом должно насторожить: такая недвижимость бывает проблемной. 

В подобной ситуации полезно сразу проверить историю сделок, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Если обнаружится, что за последние 2–3 года у него сменилось несколько владельцев, от покупки стоит отказаться. В лучшем случае может выясниться, что с самой недвижимостью что-то не так (неблагополучный район, буйные соседи, аварийные коммуникации и т.п.). В худшем — частая смена собственников может оказаться признаком мошенничества. 

Если основанием для приобретения права собственности служит договор купли-продажи, необходимо также уточнить:

• состоял ли продавец в браке на момент покупки, а если да — заключён ли между супругами брачный договор (иначе может потребоваться нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку);
• был ли использован при покупке материнский капитал (в этом случае обязательно выделение долей в праве несовершеннолетним детям).

К сожалению, ситуаций, в которых сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной, немало, и не всегда потенциальную угрозу легко распознать, поэтому в случае любых серьезных сомнений стоит ещё раз взвесить все «за» и «против» покупки. 

Важно понимать: если предшествующая сделка будет признана недействительной, покупатель рискует лишиться и недвижимости, и уплаченных за неё денег (вернуть их будет очень сложно). 

Договор дарения оспорить проще остальных, поэтому, увидев такой документ-основание, покупателю важно быть особенно внимательным. Например, дарением иногда «маскируют» куплю-продажу, чтобы не платить налог. Такая сделка называется притворной, и по закону она ничтожна, т.е. не имеет юридической силы. 

Стоит насторожиться, если сторонами договора дарения были чужие друг другу люди. Во-первых, такую сделку с высокой вероятностью могут оспорить родственники дарителя. Если они сумеют доказать, что договор был заключён по принуждению, под угрозой, либо даритель не осознавал своих действий, либо имели место иные нарушения свободы договора, сделка будет признана недействительной. 

Во-вторых, есть категории граждан, которым по закону запрещено принимать такие подарки (например, государственные и муниципальные служащие). Наконец, в-третьих, подобный щедрый дар постороннему может быть признаком мошеннических действий. 

Например, в практике не редкость договоры дарения, заключённые незадолго до банкротства дарителя. Так недобросовестные должники пытаются вывести имущество из конкурсной массы, но подобные сделки легко выявляются и через суд признаются недействительными. 

Относительно безопасной может считаться покупка недвижимости, если с момента, когда продавец получил её в дар, прошло больше 3 лет — это стандартный срок исковой давности. За такое время заинтересованные лица обычно имеют возможность обнаружить нарушение своих прав и оспорить сделку. Поспешная продажа подаренной недвижимости — тревожный знак. 

При покупке квартиры в новостройке (если жильё приобретается не у застройщика, а у физического лица) правоустанавливающим документом может быть договор долевого участия в строительстве или договор уступки права требования по договору долевого участия. В чём разница?

Договор долевого участия означает, что владелец квартиры приобрел её у застройщика на этапе строительства. Если он уже зарегистрировал право собственности на эту недвижимость, скорее всего, никаких «подводных камней» нет: предыдущая сделка благополучно завершена, обязательства по ней сторонами выполнены. 

Если же документ о праве собственности на квартиру ещё не получен, речь идёт об уступке права требования по договору. То есть продаётся в этом случае не сама квартира, а право получить её в собственность после завершения строительства.

Соответственно, если в выписке из ЕГРН в качестве документа-основания указан договор уступки права требования по договору ДДУ, это означает, что продавец приобрёл недвижимость у другого дольщика на этапе строительства. И опять-таки, если строительство уже завершено, а право собственности на новое жильё продавцом зарегистрировано, детально изучать правоустанавливающий документ нет необходимости: проблемы и «подводные камни» тут маловероятны. 

Свидетельства о праве на наследство

Если в качестве документа-основания указано свидетельство о праве на наследство, значит, право собственности перешло к продавцу после смерти предыдущего владельца недвижимости. Главная проблема, которая может поджидать покупателя в этом случае, — появление других наследников, претендующих на свою долю. 

В такой ситуации важно проявить должную осмотрительность: тщательно изучить все обстоятельства, запросить документы, навести необходимые справки — словом, сделать всё возможное, чтобы убедиться, что препятствий для сделки нет. Да, придётся приложить усилия, но польза выйдет двойная: во-первых, проверка и в самом деле не лишняя, а во-вторых, если всё же дело дойдёт до суда, такие действия станут подтверждением добросовестности приобретателя — это нередко помогает сохранить приобретённое имущество. 

На что нужно смотреть и что важно выяснять:

• сколько времени прошло с момента вступления в наследство (если наследник слишком торопится избавиться от недвижимости, возможно, с ней что-то не так);
• какое основание наследования: по завещанию или по закону (завещание может быть оспорено; кроме того, существует обязательная доля в наследстве — она полагается нетрудоспособным наследникам по закону, даже если они не упомянуты в завещании);
• есть ли другие наследники (если да, то оформлен ли официально отказ от наследства — это проверяет нотариус, который выдал свидетельство о праве на наследство, но уточнить будет не лишним);
• установлен ли завещательный отказ, и если да, то связан ли он с продаваемой недвижимостью.
  

Судебные акты

Суд — это не обязательно споры. Например, через суд может быть узаконена самовольная постройка — и именно на основании судебного решения Росреестр зарегистрирует право собственника на такую недвижимость. 

Если судебный акт вступил в законную силу, а с момента его вынесения прошло более 3 лет, вероятность того, что он будет оспорен, минимальна. На всякий случай такой документ можно проверить. Для этого нужно знать, какой суд его принял, а также номер и дату судебного решения. По номеру и дате документ несложно найти на сайте соответствующего суда.

Затевая проверку, также полезно убедиться, что решение не было оспорено/отменено. Для этого в конце найденного документа нужно отыскать название суда апелляционной инстанции, зайти на его сайт и посмотреть, было ли обжалование.

Коротко о главном

Документы на недвижимость могут быть правоустанавливающими (устанавливают факт возникновения права или его изменения) и правоподтверждающими (подтверждают существование права, но не являются основанием для его приобретения либо изменения). 

Такие официальные бумаги нужны при большинстве операций с недвижимым имуществом; особенно важнен документ-основание права собственности при покупке недвижимости. Покупателю нужно выяснить, какие правоустанавливающие документы на собственность есть у продавца — это поможет оценить безопасность будущей сделки. 

Фото на обложке: pch.vector (Freepik)