Что проверить при покупке квартиры, полученной в наследство

Покупка квартиры, доставшейся нынешнему владельцу по наследству, — особый случай, который требует внимательного подхода. Риски здесь выше: уже после продажи могут появиться другие претенденты на наследство, или выяснится, что у жилья сложная история владения.

Разберёмся, что может случиться, если купить наследственную квартиру, какие документы запросить у продавца и как действовать, чтобы минимизировать риски.

Приобретение квартиры, полученной в наследство, связано с дополнительными рисками, потому что сделку могут оспорить и признать недействительной. Это возможно в следующих случаях:

• Появились дополнительные наследники. Люди не знали о смерти наследодателя или по другим уважительным причинам пропустили срок наследования жилья. Такой человек может оспорить сделку даже спустя несколько лет.
• Не выделили доли обязательным наследникам. Несовершеннолетние или нетрудоспособные иждивенцы, супруг и родители наследодателя должны получить долю по закону, хотя в завещании их не упомянули.
• Завещание оспорили. Последнюю волю можно оспорить в суде, если есть подозрение, что документ составили с нарушениями. Например, если наследодатель был недееспособен, не понимал значения своих действий или подписал завещание под давлением.
• Суд признал недостойных наследников достойными. Так называют родителей, лишённых родительских прав, или граждан, которые покушались на жизнь наследодателя (ст. 1117 ГК РФ). Суд может снять с таких наследников статус недостойных уже после продажи квартиры, и они получат право на долю в ней.
• Завещательный отказ. В завещании может быть условие: например, дать ребёнку наследодателя право проживать в квартире до его 18-летия. Если покупатель купит такой объект, за ним сохраняется обязанность выполнить это условие (ст. 1137 ГК РФ).
• Дарение. Если квартиру передали не по завещанию, а по договору дарения, сделку тоже могут оспорить. Например, если даритель действовал под давлением, заблуждался или был недееспособен, тогда суд может аннулировать дарственную по заявлению заинтересованных лиц (ст. 179 ГК РФ).

В перечисленных случаях покупатель рискует не только лишиться жилья, но и денег, потраченных на ремонт купленной квартиры.

В первую очередь при покупке любой квартиры важно узнать, не получена ли она в наследство. Если ответ утвердительный, стоит задать наследнику несколько вопросов — ответы на них помогут лучше понять статус наследства.

По закону или по завещанию?

Если умерший собственник не оставил завещания, то на наследство можно претендовать в порядке очереди, установленной государством. Если завещание было, в нём прямо указывается, кому и что полагается. Тогда остаются обязательные наследники, которые имеют право на долю имущества.

Узнайте, получена квартира по закону или по завещанию — так будет понятнее, с чем вы можете столкнуться. Идеально, если вы ознакомитесь с завещанием или узнаете о семье собственника побольше.

Есть ли ещё наследники?

Спросите, были ли ещё наследники недвижимости. Возможно, у наследника по закону есть братья и сёстры, они считаются наследниками той же очереди, и стоит разобраться, почему квартиру получил только один из них.

Например, брат мог отказаться от наследства в пользу нынешнего собственника, потому что живёт в другой стране и квартира ему не нужна. Тогда должен быть отказ от наследства, оформленный у нотариуса.

Есть ли завещательные отказы?

Завещательный отказ — это обязанность наследников сделать что-то для третьих лиц. 

Если завещательные отказы предполагают обременение квартиры (например, в завещании указано, что в квартире может проживать сестра наследодателя), то оно должно быть указано в выписке из ЕГРН. Внимательно изучайте документы: при продаже недвижимости обременение переходит к покупателю.

Человек, в пользу которого наследник должен выполнить завещательный отказ, — отказополучатель. Он может потребовать исполнения отказа в течение трёх лет со дня открытия наследства. Если условие заключается в пожизненном проживании, человек должен заселиться в квартиру в течение трёх лет. Поэтому покупка недвижимости, унаследованной больше трёх лет назад, снижает риск того, что на пороге появится отказополучатель со своими требованиями. 

Чтобы защититься от рисков, нужно запросить у продавца пакет документов, который будет немного отличаться от стандартного.

Паспорт собственника

Сверьте данные из паспорта продавца с тем, что написано в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о праве на наследство. Если паспорт менялся, сравните данные прежнего паспорта с документами на квартиру. Информация о предыдущем паспорте находится на последних страницах актуального.

Запись о браке и дата женитьбы в этом случае не имеют значения: полученная в наследство недвижимость по закону считается личной собственностью, даже если супруг получил это наследство после свадьбы.

Выписка из ЕГРН

Выписка должна быть расширенная и полученная продавцом не раньше месяца назад. Посмотрите, кто является собственником квартиры и на основании каких документов (дарственная или свидетельство о праве на наследство). Проверьте, чтобы у квартиры не было обременений: ипотеки, ареста или права пользования, которое закреплено в силу завещательного отказа.

Можно запросить выписку о переходе прав, чтобы узнать перечень прошлых и текущих владельцев жилья и даты, когда менялись хозяева.

Технические документы на квартиру

Это технический паспорт, экспликация, поэтажный план. Эти документы стоит изучить при покупке любой недвижимости независимо от того, получена она по наследству или каким-то другим путём.

Посмотрите, чтобы данные квартиры по свидетельству и выписке из ЕГРН совпадали со всеми характеристиками в технических документах. Проверьте, есть ли в помещении несогласованные перепланировки.

Свидетельство о праве на наследство

Как правило, это единственный документ-основание в случае получения квартиры в наследство. Проверьте, что характеристики квартиры, имя и фамилия наследника полностью совпадает с теми, что указаны в свидетельстве. 

Справка о зарегистрированных лицах

Документ поможет обнаружить прописанных в квартире людей, в том числе тех, кто живёт в ней по завещательному отказу.

Покупку квартиры, полученной по завещанию, можно сделать более безопасной, если всё проверить, внимательно подойти к составлению договора и застраховаться от потери имущества.

Условия в договоре

В договоре купли-продажи можно написать, что продавец не знает о существовании других наследников и в случае их появления берёт все риски на себя. Дополнительно пропишите ответственность продавца за ложность таких заверений, например какой-нибудь существенный штраф. Возможно, это не поможет разобраться с неожиданно объявившимся наследником, но в суде будет проще доказать, что продавец ввёл вас в заблуждение при продаже квартиры.

Цена сделки

Важно указать настоящую стоимость квартиры в договоре. Бывает, договор подписывают по заниженной стоимости, чтоб платить меньше налогов. Но если сделку признают недействительной, вернуть получится только ту сумму, которая записана в договоре. Также стоит задуматься о добросовестности продавца, если цена жилья ниже рыночной.

Добросовестный приобретатель

Самый большой страх людей, покупающих унаследованную квартиру, — что её могут отобрать другие наследники. Но закон обычно встаёт на сторону добросовестных приобретателей — тех, кто не знал и не мог знать, что получает квартиру от того, кто не имел права её продавать.

Тщательно проверяйте права продавца и недвижимость: просите и заказывайте все документы, начиная с выписки из ЕГРН на квартиру и заканчивая проверкой судебных споров продавца и наследодателя в ГАС «Правосудие». Если добросовестность получится доказать, суд оставит вам квартиру, а отвечать перед новым наследником будет продавец жилья. В некоторых случаях суд может изъять жильё у добросовестного покупателя, тогда он имеет право подать иск о выплате компенсации от государства (ст. 68.1 закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).

Реестр наследственных дел

Номер документа и контакты нотариуса можно узнать на сайте нотариальной палаты РФ. Нужно знать Ф. И. О. наследодателя, по возможности даты его рождения и смерти. Сведения из наследственного дела посторонним не предоставляют, но можно хотя бы убедиться, что наследодатель действительно умер, и уточнить дату его смерти.

Титульное страхование

Страховка может помочь, если объявятся скрытые собственники или наследники. По полису можно вернуть всю стоимость жилья, если суд признает сделку недействительной из-за проблем с наследством.

Срок исковой давности

Самый безопасный вариант — купить квартиру, когда прошло три года после вступления в наследство. Это срок исковой давности для оспаривания завещаний в РФ (ст. 196 ГК РФ). Минимальный срок — через шесть месяцев после смерти наследодателя: за это время должны объявиться все возможные наследники.

Но важно учитывать, что забытые наследники могут появиться и через 15 лет. Если причины их отсутствия будут уважительными, суд может восстановить их права на квартиру.

Покупка квартиры, полученной по наследству, связана с дополнительными рисками, но их можно минимизировать:

• Узнать у продавца, есть ли другие наследники, по закону или завещанию получено имущество и есть ли в документе завещательный отказ, который придётся выполнять покупателю объекта.
• Запросить у продавца свежую расширенную выписку из ЕГРН, свидетельство о праве на наследство, технический паспорт и справку о зарегистрированных лицах.
• Заключить договор купли-продажи с указанием полной стоимости квартиры и ответственности продавца за возможное появление новых наследников.
• Оформить титульное страхование, которое обеспечит возврат средств, если суд признает сделку недействительной из-за скрытых наследников.
• Выбрать жильё, унаследованное более трёх лет назад, чтобы сократить риск, что сделку оспорят.