Как заключить договор мены квартиры между близкими родственниками

Мена квартир — хорошая возможность улучшить жилищные условия, не используя деньги. Для своих целей её могут выбрать близкие родственники: со своими людьми легче договориться, чем искать человека со стороны. В статье рассказываем, что такое договор мены, из каких частей он состоит и как заключить его между близкими родственниками. 

Что такое договор мены 

Это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона меняет своё имущество на имущество другой стороны. В нашем случае речь о квартирах. Мена описана в 31 главе Гражданского кодекса (статьи 567-571). К договору применяются правила купли-продажи — обе стороны считаются и продавцами, и покупателями. 

Если в договоре купли-продажи квартиру меняют на деньги, то в договоре мены одну квартиру меняют на другую. Это должны быть товары одного порядка: нельзя обменять квартиру на услугу по строительству загородного дома. У обоих участников договора мены должна быть недвижимость, права на которую уже зарегистрированы. 

Если из договора не вытекает иное, то недвижимость предполагается равноценная. Но если обмениваемая недвижимость не равноценна, владелец более дешёвой недвижимости обязан передать свою и оплатить разницу в цене до или после исполнения обязанностей по договору. Иначе договор может быть оспорен. 

Отметим: договор мены и договор обмена — совершенно разные акты, несмотря на похожее звучание. По договору обмена передаётся только право пользования, по договору мены — право собственности. Пользователи обмениваемых квартир — не собственники, а только наниматели. Мена регулируется Гражданским Кодексом, а обмен — Жилищным.

Как близким родственникам совершить мену квартир

Закон не запрещает мену квартир между близкими родственниками. Напомним, что таковыми считаются: 

• дети и родители;
• усыновители/усыновлённые;
• родные братья и сестры;
• бабушки, дедушки и внуки.

Близкие родственники меняются квартирами по той же причине, что и посторонние друг другу люди — они хотят улучшить свои жилищные условия. Бывает и так, что договор мены недвижимого имущества между родственниками помогает разрешить семейные конфликты. 

Внутри семьи это сделать даже проще: если человек хочет совершить мену, он знает, как обстоят дела с квартирами у его родных и хочет ли кто-то меняться. Гораздо труднее искать незнакомого желающего с подходящей квартирой, и при этом такого, чтобы его устроила предлагаемая недвижимость.  

Ниже мы разберём, что делать, когда договор касается несовершеннолетних и обмена долями — в этих ситуациях действуют ограничения.

Из чего состоит договор мены 

Договор мены можно составить в простой письменной форме. Полезно обратиться к юристу, чтобы не допустить ошибок и предусмотреть все возможные нюансы. 

Составные части договора мены:

• преамбула — здесь называют обе стороны с их дальнейшим обозначением по тексту и адресами, а также утверждают, что они «заключили договор о нижеследующем»; 
• предмет договора — указывается, что стороны провели мену жилых помещений, принадлежащих им на праве собственности, прописывается адрес каждого помещения, его характеристики и правомочия собственников; 
• расчёты по договору — приводится рыночная стоимость каждого из помещений (возможно, указывается номер отчёта, на основании которого эта стоимость установлена). Если обе квартиры признаны равноценными, дополнительных средств не требуется, если нет — описывается порядок расчёта; 
• обязанности сторон — здесь будет сказано о том, что стороны должны подготовить документы, освободить своё жилое помещение и сняться с регистрационного учёта;
• прочие условия — здесь стоит указать, например, сколько экземпляров договора будет составлено и где они хранятся.  
• подписи сторон. 

Особенности мены долей

Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом. 

Нельзя меняться долями в следующих случаях:

• какой-либо из объектов находится в аварийном или ветхом доме;
• одна из долей находится в приватизированном жилье, а другая — в муниципальном;
• на каком-либо из объектов есть запрет на совершение сделок. 

Также нельзя менять доли в квартирах, которые не находятся в собственности — например, служебное жильё. 

Договор мены с несовершеннолетним собственником: основные сложности

Если у одной из обмениваемых квартир есть несовершеннолетний собственник и у него выделены доли, все сделки по квартире должны совершаться с разрешения органов опеки и попечительства. За ребёнка до 14 лет расписывается его законный представитель — родитель или опекун. Ребёнок старше 14 лет также действует с разрешения органов опеки, но при этом он сам ставит свою подпись при сделке, то же делает и его законный представитель. Также эта сделка обязательно должна быть заверена у нотариуса. 

В чём может быть сложность при заключении договора мены с несовершеннолетним: органы опеки и попечительства не дадут согласие на сделку, если у ребёнка не будет соразмерной или большей доли в новом жилье. В отдельных случаях от родителей или опекунов могут потребовать не только выделить долю ребёнку в новой недвижимости, но и положить деньги от продажи доли на его счёт, хотя договор мены может и не предполагать доплаты. Основное требование органов опеки — обмен возможен только с выгодой для несовершеннолетнего. 

Также договор мены нельзя заключить непосредственно между несовершеннолетним и его родителем либо другим близким родственником  — возмездные сделки между ними запрещает Гражданский кодекс (ст. 37, п.3). 

Если опека запрещает мену на этом основании, хотя у детей в новом жилье предполагаются лучшие и большие доли, стоит обращаться в суд и защищать своё решение. Там могут пойти навстречу — жилищные права детей приоритетнее, нежели формальный запрет на возмездные сделки. 

Регистрация права собственности 

Чтобы обменявшимся родственникам зарегистрировать переход прав собственности, нужны следующие документы: 

• сам договор мены — простой или нотариально заверенный;
• два заявления каждой из сторон: о регистрации перехода прав собственности на отданную квартиру и о регистрации права собственности на полученную квартиру; 
• выписки из ЕГРН на обмениваемые объекты либо свидетельства о государственной регистрации прав собственности; 
• согласие органов опеки и попечительства, если речь идёт о сделках с несовершеннолетними собственниками;
• документы, удостоверяющие личность; 
• квитанция об оплате госпошлины (2000 рублей для физических лиц).

Заявление и необходимые документы заявители подают в отделение Росреестра либо в МФЦ. Также подать документы можно и онлайн на сайте Росреестра, но их потребуется заверить усиленной квалифицированной электронной подписью.

После приёма документов нужно дождаться государственной регистрации перехода прав:

• 7 рабочих дней для Росреестра при простой форме договора, 3 дня — при нотариальной;
• 9 рабочих дней для МФЦ при простой форме договора, 5 — при нотариальной. 

Нужно ли платить налоги 

Для договора мены действуют те же правила, что и для договора купли-продажи: налог в 13% от суммы продажи платить в этих случаях нужно, даже если деньги по факту между родственниками не использовались. При этом можно применять налоговый вычет, если стороны не использовали его ранее. 

Чтобы избежать налогов, можно использовать один из следующих вариантов: 

• родственникам заключать не договор мены, а договор дарения;
• меняться квартирами, которые были в собственности более трёх лет или пяти лет (в зависимости от основания приобретения (ст. 217.1 НК РФ)). 

Как определить, с какой суммы платить налог? В договоре должна быть указана рыночная стоимость квартиры. Её можно узнать самостоятельно, исследовав предложения на сайтах недвижимости. Также можно обратиться к профессиональному оценщику, который выдаст официальный документ — отчёт о стоимости квартиры.  

Коротко о главном

Договор мены квартир между близкими родственниками помогает людям внутри семьи решить жилищный вопрос. К документу применяются правила договора купли-продажи — стороны считаются и покупателями, и продавцами. Даже если сделка проходит между родственниками и доплата не предусмотрена, налог от суммы продажи всё равно нужно платить. 

Если меняются доли квартир, сделка обязательно должна быть нотариально заверенной, а остальные собственники долей в квартирах должны первыми получить предложение о покупке доли. 

Если в договоре участвует несовершеннолетний, на сделку обязательно получить разрешение от органов опеки и попечительства. Основной принцип — мена должна быть выгодной для ребёнка.