Сделки с недвижимостью между близкими родственниками: всё, что нужно знать

На первый взгляд покупка квартиры у бабушки или сестры — затея выгодная и безопасная для обеих сторон. Со «своими» всегда можно договориться о цене, да и при расчётах близкая родня точно не обманет, плюс за чистоту сделки не надо тревожиться, потому что историю этой недвижимости в семье все знают. Какие тут могут быть подводные камни?

Как минимум сам факт совершения сделки между родственниками может привлечь внимание налоговой инспекции, органов опеки и других государственных служб. Более того, сделки с недвижимостью между близкими родственниками имеют свои особенности при налогообложении. 

Расскажем, какие сделки купли-продажи жилья с родственниками запрещены законом, когда их могут признать недействительными, на что их можно заменить и в каких случаях нельзя получить налоговый вычет.

Ограничения при сделках с недвижимостью тесно связаны с понятием близкого родства. Закон (ст. 14 СК РФ) делит родственников на близких и далёких. Близкими он признаёт:

• родителей и детей; 
• бабушку, дедушку и внуков; 
• братьев и сестёр (включая неполнородных или сводных — у кого общим является только один из родителей). 

Остальные родственники — дальние. Это дяди, тёти, двоюродные сёстры и братья, прабабушки, прадедушки и другая родня. Поэтому, например, покупка дачи у двоюродной тёти не считается сделкой между близкими родственниками и не ограничивается законом. 

Когда речь заходит о налогах, можно встретиться с термином «взаимозависимые лица». Для любого человека по закону считаются взаимозависимыми:

• супруг или супруга;
• родители или усыновители;
• дети (как родные, так и приёмные);
• братья и сёстры (как родные, так и сводные);
• опекун или попечитель;
• подопечный.

Когда такие люди заключают сделку между собой, их отношения могут влиять на её условия или результат, поэтому к подобным договорам у налоговой и подход иной. 

При покупке недвижимости у взаимозависимых лиц не получится воспользоваться имущественным налоговым вычетом. То есть при выкупе квартиры у бабушки вычет получить можно, а если продавцом будет родной брат или сестра, налоговые привилегии уже не полагаются. Исключение — ещё не сданные объекты в новостройках, купленные по ДДУ. Такое жильё можно купить у близкого родственника по договору уступки права требования и оформить вычет.

Если продавец — взаимозависимое лицо по отношению к одному из супругов, у второго сохраняется право на получение вычета. Например, супруги решили купить квартиру у родного брата жены: при такой сделке жене налоговый вычет не положен, а муж вправе его получить, потому что шурин не считается взаимозависимым.

Сделкой закон называет действия, «направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Например, сделка купли-продажи квартиры между близкими родственниками направлена на изменение права собственности на эту недвижимость. 

Сделки бывают возмездными и безвозмездными:

• Безвозмездная сделка — дарение. Подарить квартиру можно как близкому, так и дальнему родственнику или даже постороннему человеку, на этот счёт ограничений нет. Налог с полученной в дар квартиры близкому родственнику платить не нужно, всем остальным придётся внести государству 13% от стоимости подаренной недвижимости.
• Возмездные сделки между близкими родственниками — например, купля-продажа недвижимости — в целом не отличаются от таких же сделок между посторонними людьми. Но есть некоторые ограничения. 

Сделки между родственниками иногда оказываются незаконными:

• Мнимые сделки совершают только для вида. Например, если по документам внук подарил квартиру бабушке, но фактически продолжает пользоваться ею, а старушка по-прежнему живёт в коммуналке — это мнимая сделка, потому что реального изменения прав её участников не произошло. 
• Притворные сделки прикрывают другие. Например, по документам внук подарил квартиру бабушке, и она в неё действительно переехала, но перед этим сняла с банковского счёта все свои сбережения, сопоставимые с реальной ценой подаренной недвижимости, и отдала их дарителю. В этом случае речь идёт о притворной сделке: то, что на бумаге представлено как дарение, фактически является куплей-продажей. 

Заключать подобные договорённости с чужими людьми мало кто рискнёт, чтобы не быть обманутым, а между «своими» доверия больше, но закон не одобряет подобных уловок. И мнимые, и притворные сделки признаются ничтожными, то есть недействительными с момента их заключения: никаких прав и обязанностей в связи с ними у сторон не возникает. 

Такие ситуации встречаются в делах о банкротстве: по документам гражданин подарил свою квартиру бабушке, а загородный дом продал брату за несколько месяцев до банкротства, и теперь у него нет имущества, которое может пойти в счёт уплаты долгов. Но грамотные юристы легко доказывают, что обе сделки — и дарение, и купля-продажа — были мнимыми. 

Также в сделках с роднёй может быть разное количество сторон:

• Односторонняя сделка — это завещание: собственник квартиры единолично решает, кому её завещать, и, чтобы выразить свою волю, ему не нужно согласие будущего получателя наследства. 
• Двухсторонние (многосторонние) сделки имеют две или больше сторон. Они всегда оформляются договором, в котором записаны все детали соглашения. Типичный пример — договор купли-продажи квартиры между родственниками.

Если квартира приобретена в браке, это совместная собственность супругов, а значит, заключить между собой договор купли-продажи или дарения такой недвижимости муж и жена не могут, даже если право собственности зарегистрировано на одного из них. Подобная сделка будет признана мнимой. 

Однако муж и жена вправе договориться о разделе недвижимости, которая находится у них в совместной собственности. Сделать это можно в любое время, заключив между собой соглашение о разделе общего имущества и заверив его у нотариуса. 

Если собственность уже оформлена как долевая, то своей долей каждый из собственников вправе распоряжаться как угодно. Но вот с продажей и в этом случае могут возникнуть сложности: денежные средства семьи находятся в совместной собственности, поэтому выходит, что один участник сделки расплачивается с другим деньгами, которые и так принадлежат им обоим.

Аналогичные трудности возникнут, если один из супругов захочет продать другому недвижимость, приобретённую до брака или полученную в дар: собственность его личная, распоряжаться ею он может как угодно, но деньги при этом в семье общие. 

Избежать подобных проблем помогает брачный договор: в нём супруги определяют все нюансы владения и распоряжения собственностью, включая денежные средства. Если такой договор есть, супруги могут заключать между собой любые сделки с недвижимостью, включая и куплю-продажу.

Если речь идёт о совершеннолетних гражданах, то препятствий к заключению такой сделки нет. Однако есть нюансы, которые стоит хорошо взвесить перед тем, как принимать решение:

• При покупке квартиры у родителей не получится претендовать на имущественный налоговый вычет, поскольку стороны являются взаимозависимыми лицами.
• Если супруги, находясь в браке, приобретают квартиру у родителей мужа или жены, такая недвижимость становится совместной собственностью (если нет брачного договора), а значит, в случае развода второй супруг вправе претендовать на свою долю.

Если же ребёнок несовершеннолетний, то закон прямо запрещает его законным представителям (родителям, опекунам или попечителям) совершать с квартирой любые возмездные сделки, поэтому покупка жилья у родителей или детей в этом случае невозможна.

Также сделки с участием несовершеннолетних не согласуют органы опеки, если другой стороной выступает близкий родственник. Продажу жилья посторонним лицам не ограничивают, если при этом ребёнок получает в собственность новую квартиру или большую долю в ней.

Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно. Но у такой покупки много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:

• Банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость, и ему есть где жить после продажи).
• Нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица.
• Скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой.
• Сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.

Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок. 

Отдельный нюанс — применение материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса по ипотеке). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда, проверки неизбежны. 

Фонду необходимо убедиться в том, что:

• сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
• ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире. 

Хотя законодательного запрета на использование средств материнского капитала для покупки квартиры у родственников не установлено, дополнительные сложности у такой сделки, скорее всего, будут.

Договор купли-продажи между близкими родственниками оформляется точно так же, как и между посторонними людьми. У нас есть подробная инструкция по составлению такого документа — она подойдёт и в этом случае.

Указывать степень родства продавца и покупателя в договоре купли-продажи не нужно, а вот учесть все нюансы, о которых мы говорили выше, необходимо, чтобы регистрация в Росреестре прошла без проблем.

Сделки с родственниками вызывают больше всего вопросов у контролирующих органов: Социального фонда и налоговой. Проверяющие органы могут заподозрить:

• Фиктивность сделки. Например, квартиру купили у близкого родственника по договору уступки прав требования, чтобы получить налоговый вычет.
• Занижение цены. Например, дом продали брату, указав в договоре заниженную стоимость, чтобы снизить налог на доходы. 
• Ущемление прав несовершеннолетних. Например, родители хотят продать квартиру, где есть доли детей, и забрать деньги себе.

Чтобы не было проблем, лучше избегать оплаты наличными: в случае каких-либо недоразумений банковские документы послужат более весомым доказательством реальности совершённой сделки, чем расписка, которую один родственник выдал другому. Лучше проводить расчёты по договору купли-продажи в безналичной форме:

• Переводом на банковский счёт.
• Через аккредитив.
• Через сервис безопасных расчётов.

Нельзя продать квартиру родственнику за 1 рубль и избежать внимания налоговой. Жильё нужно реализовать по рыночной цене. Для этого перед заключением договора стоит провести независимую оценку объекта и указать в документе реальную цену.

Договор можно оформить у нотариуса, даже если это не требуется по закону:

• Среди собственников квартиры нет несовершеннолетних.
• Жилплощадь продаётся целиком.
• Объект не принадлежит нескольким людям.
• Не продаётся доля супружеской собственности.

Если купля-продажа по закону недопустима или невыгодна участникам из-за налогообложения, её можно заменить другими соглашениями:

• Договором дарения. Например, муж может подарить свою долю жене, даже если квартира куплена в браке. Достаточно перед этим выделить доли по соглашению. Документ заверяют у нотариуса и регистрируют в Росреестре.
• Договором ренты. Например, бабушка может заключить договор с внуком, что он будет покупать ей еду и одежду, убираться в квартире, а взамен получит её недвижимость после смерти. Если внук нарушит условия соглашения, жильё ему не достанется. Имущество, полученное по договору ренты, не облагается НДФЛ.
• Завещанием. Например, дедушка может оставить свой дом внучке, а не родным дочерям — наследницам первой очереди по закону. Если внучка жила с дедом в этом доме до его смерти, госпошлину за вступление в наследство платить не придётся (ст. 333.38 НК РФ).

Сделки с недвижимостью между родственниками кажутся проще и выгоднее, чем с посторонними, но у них есть множество нюансов, которые лучше учесть заранее.

• Покупать недвижимость у близких родственников законно, но такие сделки привлекают внимание налоговой, особенно если цена ниже рыночной.
• Если продавец и покупатель — взаимозависимые лица, налоговый вычет не положен. Исключение — переуступка квартиры в новостройке.
• Сделки с несовершеннолетними находятся под контролем опеки. Родители и дети до 18 лет не могут продавать и покупать жильё друг у друга.
• Если при покупке жилья используется маткапитал или льготная ипотека, Соцфонд будет пристально изучать условия сделки.
• Чтобы доказать реальность сделки с родственниками, не стоит рассчитываться наличными или занижать цену. 
• Также родственники могут заключить договор дарения, ренты или написать завещание. Оформить их зачастую проще, и в некоторых случаях они позволяют не платить налоги.