Договор ренты: что нужно о нём знать и как правильно заключить

Приобретение собственного жилья — одна из насущных проблем россиян. Если купля-продажа или ипотека не подходит, стоит рассмотреть ренту в качестве альтернативного варианта. Рассказываем, что это такое, в чем её плюсы и минусы  и как правильно оформить договор ренты. 

Рента — это

Рента — что это такое? С точки зрения закона, это имущественная сделка, предусматривающая регулярные денежные выплаты или оказание услуг. Рента позволяет одной стороне получить движимое или недвижимое имущество в рассрочку, а второй — материальное вознаграждение или уход. 

Чаще всего в роли рантье выступают пожилые люди — владельцы недвижимости, у которых нет близких родственников и финансовой поддержки со стороны. Для этой категории рента — дополнительный доход, позволяющий покрывать коммунальные платежи и базовые потребности: питание, лечение, покупку одежды. Оплачивать ренту и оказывать услуги собственникам имущества могут физические и юридические лица.

В большинстве случаев рента выплачивается деньгами. Но некоторые виды ренты предусматривают нематериальное вознаграждение: медицинский уход, помощь по дому, оказание разнообразных услуг или работ.

Виды ренты на жилую недвижимость 

Гражданским законодательством РФ предусмотрено 3 вида ренты (ГК РФ, ст. 583, п. 2). Каждый из них имеет свои особенности и отличия. 

Постоянная

По договору постоянной ренты, собственнику недвижимого имущества регулярно выплачиваются денежные средства взамен на право пользования его квартирой, домом или земельным участком. Стороны договора определяют общую стоимость имущества и размер ежемесячного взноса. 

Постоянная рента выплачивается деньгами. Но плательщик может предоставить услуги, приобрести необходимые вещи или сделать какую-то работу для рантье в пределах суммы ежемесячного платежа (ГК РФ, ст. 590, п. 1). Размер взноса стороны определяют самостоятельно, но он должен быть не ниже прожиточного минимума (ГК РФ, ст. 590, п. 2), который установлен в регионе расположения имущества рантье.

Срок постоянной ренты в договоре не указывается — выплаты бессрочны. Если рантье умирает, плательщик продолжает платить, но уже наследникам. 

Примерить на себя роль рантье могут физические лица и некоммерческие организации, например, благотворительные фонды или ТСЖ (ГК РФ, ст. 589, п.1).

Закрыть договор можно разными способами:

• отказаться от дальнейших выплат — плательщик лишается права собственности на недвижимость, деньги, уплаченные ранее в рамках договора ренты, не возвращаются;
• полностью выкупить ренту — внести остаток суммы от оговоренной стоимости недвижимости;
• выплачивать по графику — вносить ежемесячные платежи до полной выплаты ренты.

Пожизненная

Пожизненная рента подходит тем, кто готов обменять собственное имущество на материальное содержание и уход. Договор действует до момента смерти рантье. Такая сделка позволяет пожилому человеку проводить остаток жизни не в бедности и одиночестве, а под присмотром и с хорошей материальной поддержкой. 

Получателей ренты может быть несколько (ГК РФ, ст. 596, п. 2). В таком случае недвижимость плательщик получит только после смерти последнего рантье.

Получать пожизненную ренту могут исключительно физические лица. Владелец квартиры вправе заключить договор ренты, указав в нём получателем ежемесячной выплаты своего близкого родственника — брата, мать, отца. В таком случае пожизненная рента устанавливается на период жизни рентополучателя (ГК РФ, ст. 596, п. 1).

Размер ежемесячной выплаты стороны определяют самостоятельно, но он должен быть не меньше прожиточного минимума (ГК РФ, ст. 597, п. 2). 

Получатель ренты может до конца жизни проживать в квартире и пользоваться недвижимостью. Новый собственник после регистрации договора ренты в Росреестре приобретает такие же права и по закону может заселиться в это жильё. Но совместное проживание зачастую негативно влияет на отношения между плательщиком и получателем ренты, поэтому вопрос совместного или раздельного проживания рекомендуется обсудить до момента заключения сделки.

Пожизненное содержание с иждивением

Договор пожизненного содержания с иждивением отличается от других видов ренты тем, что рантье получает не только финансовые выплаты: ему также гарантируется забота и постоянный уход. Плательщик обеспечивает собственника недвижимости продуктами, лекарствами, одеждой (ГК 602, ст. 602, п. 1). В перечень обязательств также включают уборку квартиры, приготовление пищи, сопровождение на прогулках и медицинское обслуживание. 

Минимальный размер платежа при пожизненном содержании с иждивением — два прожиточных минимума (ГК РФ, ст. 602, п.2). 

Договор ренты с пожизненным содержанием позволяет плательщику пользоваться недвижимостью, отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять это имущество (ГК РФ, ст. 604), но только при наличии письменного согласия рантье с нотариальным заверением его подписи. Если подобные действия проведены без согласия рантье, он вправе через суд требовать признания недействительности отчуждения или обременения.

Если плательщик ренты нарушает права собственника или условия договора, рантье может потребовать расторжения сделки с возвратом имущества либо выплатой выкупной стоимости недвижимости (ГК РФ, ст. 605, п.2).

Что прописать в договоре ренты 

Типовой формы договора ренты не существует. Но есть пункты, которые обязательно прописываются в документе.

1. Описание и характеристики жилой недвижимости (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и т.д.).
2. Способ оплаты, размер рентного платежа, график и порядок выплаты.
3. Перечень обязательных покупок, услуг или работ, если предусмотрены не только денежные выплаты.
4. Полная выкупная стоимость недвижимого имущества.

Перед заключением сделки сторонам следует тщательно всё продумать и обсудить условия. Это поможет выявить дополнительные потребности и избежать трудностей в будущем. Например, юристы рекомендуют указать в договоре ренты:

• место проживания плательщика и получателя ренты — продолжит ли рантье проживать в своей квартире, а также сможет ли плательщик переехать в неё;
• правила наследования имущества, если рентополучатель переживёт плательщика ренты;
• порядок индексации рентных платежей с учетом инфляции;
• перечень существенных нарушений договора.

Как оформить договор ренты 

Для оформления договора сторонам необходимо подготовить документы. От плательщика потребуется только паспорт, а вот получателю ренты дополнительно нужно предоставить:

• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество;
• технический план квартиры или дома;
• выписку из домовой книги;
• выписку из финансово-лицевого счёта квартиры для получения сведений о задолженностях по коммунальным платежам;
• нотариально заверенное согласие супруга получателя ренты на проведение сделки (если рантье состоит в браке).

Так как чаще всего рентополучателями выступают пожилые люди, рекомендуем позаботиться о подтверждении их дееспособности. Для этого перед сделкой будущий рантье должен самостоятельно обратиться в психоневрологический и наркологический диспансер и получить справку о дееспособности. Это позволит обезопасить плательщика ренты от возможного оспаривания договора и притязаний родственников собственника жилья. 

Для контроля состояния здоровья и соблюдения условий сделки рантье вправе привлекать третьи лица. Например, можно договориться с соседями или близкими друзьями о регулярных визитах. Так недобросовестные рентоплательщики не смогут ухудшить условия жизни пожилого человека, подрывая его здоровье.

Договор ренты обязательно заверяется у нотариуса (ГК РФ, ст. 584). Следующий этап — регистрация договора ренты на недвижимое имущество в Росреестре. Потребуется оплатить госпошлину и написать заявление о переходе права собственности. Подать заявление в Росреестр может нотариус, а могут и стороны сделки самостоятельно через МФЦ.

Как снизить риски и избежать мошенничества при заключении договора ренты

Оформляя ренту, каждая сторона планирует получить выгоду и надеется избежать неприятностей. Но планами делу не помочь, поэтому предлагаем несколько действенных методов снижения рисков.

1. Привлечь юристов к заключению сделки. Специалисты проводят проверку чистоты объекта недвижимости и составляют договор с учётом всех возможных нюансов.
2. Заключить договор ренты на квартиру между родственниками. Такой вариант снижает вероятность попадания в мошеннические схемы.
3. Математический расчёт. Чтобы не переплатить за жильё, рекомендуем предварительно просчитать рентные платежи на разное количество лет и сопоставить с ценой на недвижимость. Оформлять ренту целесообразно, если стоимость объекта недвижимости выше, чем платежи на максимальное количество лет. 

Как расторгнуть договор ренты

Расторгнуть договор досрочно можно по соглашению сторон или в одностороннем порядке через суд. Если решение устраивает обе стороны, составляется специальное соглашение. В нём уточняют условия прекращения сделки. Например, возврат недвижимого имущества и рентных выплат, распределение расходов на нотариуса и регистрацию перехода прав собственности в Росреестре. Соглашение сторон, как и сам договор ренты, также подлежит обязательному нотариальному заверению.

Для расторжения ренты через суд необходимы веские основания:

• существенное нарушение условий ренты;
• действия под влиянием заблуждения;
• заключение сделки под давлением, угрозой жизни или здоровью.

Плюсы и минусы договора ренты

Очевидно, что договор ренты — не самая простая сделка, подразумевающая плюсы и минусы для каждой из сторон-участников. Но в большинстве случаев получатели и плательщики ренты концентрируют внимание только на персональных выгодах.

Однако не стоит забывать о недостатках ренты, с которыми сталкиваются собственники и плательщики. Для рантье это:

• прекращение права собственности: владелец недвижимости может проживать и пользоваться квартирой или домом, но утрачивает право распоряжаться имуществом (в случае продажи, передачи по наследству или в дар);
• обязанность уплаты налога на доходы физических лиц: с каждого рентного платежа рантье обязан заплатить 13% НДФЛ;
• сложная процедура расторжения договора: проблема заключается в том, что доказать ненадлежащий уход и заботу, оказание оговоренного перечня услуг практически невозможно;
• попадание в преступную схему: пожилые собственники квартир становятся приманкой для лиц с криминальными мыслями — например, в Москве преступники под видом соцработников медленно травили стариков для скорейшего получения недвижимости.

Для плательщика ренты минусов и недостатков в такой сделке даже больше:

• неопределенность срока выплат: ежемесячные платежи не связаны со стоимостью имущества, их длительность зависит от здоровья и срока жизни рентополучателя; 
• расходы за заключение сделки: оплата услуг нотариуса и 2000 рублей госпошлины за регистрацию договора в Росреестре ложатся на плечи плательщика ренты;
• содержание имущества: после регистрации договора плательщик ренты получает право собственности на недвижимость, а вместе с ним и обязанности ремонтировать жильё, оплачивать коммунальные услуги и налог на имущество физических лиц;
• недобросовестность рентополучателя: если собственник передумает и захочет расторгнуть сделку, придётся доказывать в суде надлежащее исполнение условий договора.

Что надо запомнить

1. Договор ренты гарантирует собственнику жилья обеспеченную старость, заботу и достойный уход.
2. Плательщик ренты получает жилую недвижимость фактически в рассрочку, без процентов и первоначального взноса.
3. Срок выплат не определён и может растянуться на десятилетия.
4. Перед заключением сделки требуется тщательная оценка её рентабельности с учетом ежемесячных платежей и возможным падением цен на недвижимость.
5. Чёткое соблюдение условий договора поможет избежать досрочного расторжения и судебных тяжб.