Навигатор по договору долевого участия: правильные формулировки, примеры и советы от экспертов

Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, то, скорее всего, вам придётся заключать договор долевого участия (ДДУ). За коротким названием скрывается детальное многостраничное соглашение, которое должно безболезненно решить любую ситуацию, связанную с вашим будущим жилищем и вложенными в него деньгами. 

Поговорим про ДДУ подробнее: посмотрим образец и разберёмся, на что обращать внимание, чтобы не пришлось тратить время и деньги впустую.

Договор долевого участия применяется при покупке недвижимости на стадии постройки здания. В этот период нельзя подписать привычный договор купли-продажи, потому что объекта продажи по сути ещё нет — поэтому и не на что оформлять собственность.

ДДУ можно заключить в любой момент, пока дом не ввели в эксплуатацию. Чаще всего так покупают квартиры, но возможно также приобрести другую недвижимость. Например:

• коммерческую недвижимость — вроде апартаментов гостиничного типа;
• машиноместо;
• складское помещение или кладовку вне жилого помещения.

На каждый объект нужно заключить отдельный договор с подробным описанием помещения и условий продажи.

Взаимоотношения в долевом строительстве подробно прописаны в ст. 4 Федерального закона №214-ФЗ. Кроме того, если вы покупаете недвижимость для личных нужд и она не связана с предпринимательской деятельностью, на вас распространяется Закон о защите прав потребителей. Это значит: при нарушении условий договора вы можете потребовать от фирмы неустойку, возмещение убытков и морального вреда.

Строгая форма в законе не установлена, но есть сведения, которые обязательно должны быть отражены в договоре участия в долевом строительстве. Пример ДДУ можно посмотреть здесь. Вот эти пункты:

1. Место и дата заключения договора.

2. Полное наименование сторон, их адреса и реквизиты. Для покупателя это паспортные данные, место прописки, проживания и банковские реквизиты, для компании ― ИНН, КПП, ОГРН, юридический и почтовый адреса, банковские реквизиты, ФИО представителя и основания для подписи. Подписывать ДДУ со стороны застройщика должен руководитель организации либо другой сотрудник, у которого есть нотариально заверенная доверенность на право подписи. В последнем случае нужно попросить копию доверенности.

Указывайте адрес, по которому вы действительно проживаете. Компания будет его использовать, чтобы связаться с вами ― например, отправить уведомление о готовности передать объект. Если вы живёте по другому адресу, не получите письмо и не придёте в течение двух месяцев на приёмку, строительная компания подпишет акт приёма-передачи без вас, в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

3. Максимально подробные сведения об объекте строительства. Данные должны совпадать с проектной декларацией. Да, пока у вас нет возможности увидеть квартиру, подъезд, парковку и прилегающую территорию. 

Поэтому их описание в договоре не должно содержать пробелов и разночтений ― если девелопер не выполнит какие-либо из обязательств, требовать возмещение вы сможете только по договору. 

Также должны быть перечислены:

• права застройщика на земельный участок ― договор аренды с обязательной регистрацией в Росреестре или право собственности;
• назначение объекта ― жилое или нежилое помещение с упоминанием условного номера из проектной декларации;
• общая этажность здания и этаж, на котором будет ваше жильё;
• количество комнат, наличие балкона, мансарды или лоджии с метражом всей квартиры и каждого помещения в отдельности;
• высота потолков;
• строительный адрес объекта и номер вашей квартиры;
• схема или чертёж с планировкой квартиры и этажа;
• разрешение на постройку вашего здания. Случается, что фирмы указывают разрешение от другой стройки. Проверить, получила ли строительная фирма разрешение для вашего дома, можно на сайте Росреестра. Обратите внимание на срок действия;
• материал, из которого изготовлены стены и перекрытия здания;
• класс сейсмостойкости и энергоэффективности дома.

• состояние жилого помещения на момент будущей передачи ― либо без внутренней отделки, либо с подробным перечислением отделочных работ, на которые вы договорились.

4. Срок передачи квартиры. Обратите внимание, что в тексте есть две даты ― окончания стройки и передачи жилья. Вас интересует последняя ― день, когда вы будете принимать квартиру у компании и подписывать акт сдачи-приёмки. Срок должен быть прописан конкретно, без привязки к завершению стройки. Удачный вариант написания:«Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Дольщику не позднее 12.10.2023». Не надо использовать размытые формулировки: «Застройщик передаст объект долевого строительства в течение трёх месяцев после сдачи объекта в эксплуатацию». В этом случае обязанность по передаче связана со сдачей дома в эксплуатацию и у фирмы появляется возможность затянуть процесс передачи квартиры. Например, при проблемах со сдачей дома ― раз дом не принимают, значит, он вам ничего не должен.

5. Цена договора, процедура и срок оплаты. Без упоминания цены договор по закону не считается заключенным. Чаще всего общая цена складывается из двух ― возмещение затрат на постройку и оплата услуг строительной компании. Внести деньги можно собственными средствами или с помощью ипотеки, разово и с рассрочкой платежа, а поэтапное внесение может быть как с процентами, так и без них.

Обязательно указывайте реальную цену покупки, даже если фирма предлагает скидку за то, что в документах будет прописана меньшая сумма. В случае обращения в суд юридическую силу имеют только данные, указанные в договоре.

6. Рассрочка. При оформлении рассрочки юрист Андрей Мозоль рекомендует уточнить возможность оплаты кредитными средствами в будущем: «Если у вас рассрочка, то стоит поинтересоваться заранее, возможно ли перевести её в ипотеку и какие условия продажи квартиры в рассрочке. Даже если сегодня вы рассчитываете, что у вас всё хорошо, лучше быть готовым к различным ситуациям».

7. Единовременный платёж. При единовременном внесении денег имейте в виду следующее: если вы допустите просрочку оплаты более чем на 2 месяца, строительная фирма вправе расторгнуть договорённость в одностороннем порядке по ст. 5 Закона № 214-ФЗ.

8. Пересчёт цены. Ещё один момент: укажите возможность пересчёта цены при несоответствии площади. Для этого должны быть прописаны стоимость одного квадратного метра помещения и ситуации, в которых можно изменить общую цену.

На стадии проекта сложно с точностью угадать площадь будущего жилья. Но можно заранее прописать порядок действий на этот случай. Если площадь будет больше, покупатель доплатит за излишек, а если меньше ― компания вернёт ему деньги.

Допустимый размер расхождений без пересчёта обычно составляет 0,5–1 кв. м. Пункт 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ устанавливает предел изменений площади ― 5% от указанной в проектной документации. Если расхождение окажется больше, вы имеете право расторгнуть договор.

9. Оплата. По закону вы не просто перечисляете деньги фирме на расчетный счёт, а вносите их на специальный эскроу-счёт — там они будут храниться, пока вы не примете объект от застройщика. Оплаты по договору нужно начинать не раньше, чем его зарегистрируют в Росреестре. 

10. Гарантийный срок на здание. В статье 7 №214-ФЗ указано, что если строительная компания не выполнила обязательства, зафиксированные в договоре, технических и градостроительных регламентах или проектной документации, то дольщик может выбрать один из способов исправить ситуацию:

• потребовать бесплатно устранить недостатки;
• устранить самостоятельно и взыскать потраченные деньги;
• уменьшить сумму договора соразмерно проблеме.

Проблема может возникнуть не сразу, но покупатель может воспользоваться своим правом в течение гарантийного срока: 3 года на инженерное и технологическое оборудование и 5 лет на всё остальное. Застройщик вправе увеличивать срок гарантии, но не уменьшать. Он отвечает за свои недоработки и ошибки — кроме ситуаций, когда проблема возникла из-за неправильного использования оборудования или самостоятельного ремонта.

Помимо общих положений, прописанных в законе, соглашение должно содержать другие полезные для дольщика пункты.

Подробная процедура приёмки квартиры. Риелтор Анастасия Волина из агентства недвижимости «Адвекс-Лидер» рассказывает, как должна проходить процедура. «Обычно она состоит из нескольких этапов:

1. Первичный осмотр по предварительной записи, когда дольщик в сопровождении представителя строительной компании впервые является на объект и осматривает своё помещение изнутри. На этом этапе важно всё проверить на предмет поломок, сколов, трещин, протечек, наличия/отсутствия фурнитуры.
2. При осмотре подписывается смотровой лист. Либо с замечаниями, либо без них. На устранение замечаний у застройщика по закону есть 60 дней.
3. После устранения замечаний застройщик повторно приглашает дольщика на осмотр для подписания смотрового листа без замечаний.
4. В случае, если замечаний не было, пункт 3 исключается, а дольщик идёт в офис строительной компании и там подписывает полноценный акт приёмки-передачи квартиры.
5. Если дом уже стоит на кадастре, вместе с актом и ДДУ можно отправиться в МФЦ и оформлять жильё в собственность.

Уловки строительных компаний в этом пункте могут быть самые разнообразные. Например, документ может содержать формулировку о том, что смотровой акт приравнивается к подписанному акту сдачи-приёмки квартиры, независимо от отсутствия или наличия в нём замечаний».

Доступ к информации о ходе стройки. У дольщика должна быть возможность увидеть  документы о ходе работ и текущем состоянии здания ― в свободном доступе либо по письменному запросу.

Возможность продать квартиру на своих условиях. Не исключено, что будущий собственник захочет перепродать объект ещё до того, как дом будет сдан. К примеру, если квартира покупалась как краткосрочная инвестиция. По закону это возможно ― нужно заключить с новым покупателем договор уступки права требования (цессии), оплатить госпошлину и зарегистрировать сделку в Росреестре.

Строительным фирмам не очень выгодна такая ситуация: они не могут влиять на цену и опасаются демпинга. Поэтому они добавляют условия ― например, необходимость получить согласие девелопера и оплатить комиссию, которая иногда составляет несколько процентов от суммы сделки. Это законно, но для дольщика, конечно, невыгодно.

Форс-мажор. Анастасия Волина советует придерживаться максимальной конкретики. «В свете текущих санкций, наложенных на РФ, надо учитывать любое стечение обстоятельств. Застройщик иногда включает сюда отмену штрафов в свой адрес за задержку сроков передачи ключей, ссылаясь на нарушение логистических цепочек, к которым привязан, или вольную замену материалов, обозначенных в договоре, на аналоги по своему усмотрению.  Здесь важно смотреть, насколько конкретно описан форс-мажор и его последствия для сторон. Главное – обратить внимание на отмену обязательств между сторонами в случае форс-мажора. Лучше подобные формулировки исключить, иначе дольщик может оказаться заложником договора, связывающего его в способах защиты своих прав».

С форс-мажором ситуация неоднозначна: стройка действительно может затянуться из-за нарушений логистики. Но существуют и другие условия, которых точно не должно быть в договоре долевого участия, а добавляют их обычно недобросовестные фирмы для собственной выгоды. 

Дополнительные обязательства

В тексте не должно быть дополнительных требований к дольщику — например, по оплате услуг регистрации договора застройщиком или другой фирмой. Если вы видите, что вам навязывают что-то, ссылайтесь на ст. 16 Закона о защите прав потребителей — о незаконной зависимости основной услуги от дополнительной.

Другой пример  ― необходимость заключить соглашение на обслуживание дома с конкретной организацией. Это нарушает требования Жилищного кодекса, по которому собственники сами выбирают способ управления и обслуживающую компанию. Анастасия Волина поясняет, почему такие пункты нежелательны.

«Большинство застройщиков стараются на весь период гарантийного обслуживания выбрать свою управляющую компанию. На этапе подписания акта сдачи-приёмки квартиры жильцам навязывают подписание договора на управление многоквартирным домом именно такой дочерней или аффилированной управляющей компанией.

Мотив и предлог: сотрудники именно этой компании умеют обращаться со специфичным оборудованием, которое застройщик установил в этом доме. Но главная цель — УК становится барьером для жалоб жильцов на качество работ. Заявки не идут дальше руководства компании, недостатки не устраняют. Дальнейший ход событий зависит от того, насколько велико желание жильцов докопаться до истины и доискаться правды в судах.

Компании, которые дорожат своей репутацией, дополнительно к управляющей компании создают отделы гарантийного обслуживания, где принимаются и обрабатываются заявки на замену оборудования в рамках гарантийных обязательств застройщика или его подрядчика. Чаще всего так делают именно те, кто предлагает дольщикам варианты с отделкой под ключ».

Возможны и другие попытки уклониться от гарантийных обязательств. Елена Линник, заместитель директора юридической компании «ПАРИТЕТ», рассказывает, как поступить при возникновении проблемы: «Застройщики иногда ограничивают права потребителя при выявлении в помещении недостатков. По №214-ФЗ, п. 2 ст. 7, потребитель вправе требовать от строительной фирмы безвозмездно устранить недостатки или уменьшить цену договора, или оплатить свои расходы на устранение недостатков. Был случай, когда застройщик вставил в текст условие о том, что потребитель имеет право только ждать устранения недостатков. Но это явно нарушает права потребителей. Поэтому, если вы встречаете в тексте подобный пункт ― не соглашайтесь и требуйте внесения изменений.

На практике много самых разных споров по недостаткам. Порядок действия всегда один: телеграммой уведомить строительную фирму о проведении экспертизы и пригласить представителя, провести в назначенную дату её проведение, а по итогам проверки составить претензию и приложить к ней экспертное заключение. Дальше ― ждать ответа. Если его не будет или он будет отрицательным ― идти в суд».

Изменения в одностороннем порядке

Встречаются пункты, в которых фирма разрешает себе изменить цены или характеристики строящегося здания (этажность, площадь и т.п.) в одностороннем порядке, например, при фактическом увеличении площади объекта. Это незаконно, поскольку лишает вас возможности получать достоверную информацию об услуге (ст. 10 Закона о защите прав потребителей).

Все пункты, ущемляющие права дольщика, по закону недействительны. Их можно оспорить в суде и даже взыскать за них штраф по ст. 14.8 КоАП в размере от 10 000 до 20 000 рублей. Но лучше исключить проблемные места из текста заранее ― так вы сэкономите время и нервы.

Свободная планировка

Если в тексте упоминается свободная планировка, это законно. Но это не значит, что вы сможете сделать дизайн на свой вкус: правила расположения мокрых и сухих зон едины для всех. Поэтому можно сразу поискать квартиру, проект которой вас устраивает, внимательно изучить требования жилищной инспекции по внесению изменений в жилые помещения или проконсультироваться с юристом: в перепланировках очень много нюансов. 

Анастасия Волина рассказывает, как выглядит ситуация на практике. «За такими формулировками скрывается ловушка в виде несогласованной перепланировки или переустройства квартиры. Например, в СПб один застройщик предлагает дольщикам помещения свободной планировки, где границы стен лишь обозначены поребриком высотой 50 см. На презентации звучит это заманчиво, но есть нюанс: собственникам предлагают на своё усмотрение расширить границы тесных санузлов за счёт более просторных жилых комнат. Для тех, кто купит жильё на этаже над коммерцией, страшного ничего нет, а вот для покупателей верхних этажей — это скорее маркетинговая уловка, причём незаконная. Ни одна комиссия не согласует такое переустройство над границами жилых помещений, расположенных этажом ниже. В дальнейшем такое «комфортное и продуманное решение» обернётся большой головной болью для собственников квартир при аварийных ситуациях или перепродажах».

Если вы обнаружили в тексте подозрительные моменты, нужно обратиться в строительную компанию и предложить внести изменения в документ. Вероятность, что вам пойдут навстречу, не очень высока, но к некоторым аргументам фирмы более внимательны:

• упомяните прямых конкурентов, законность их условий в договоре и ваше намерение купить квартиру в таком проекте, если фирма не отреагирует на вашу просьбу;
• составьте протокол разногласий к договору с отсылками на конкретные пункты законодательства и судебную практику;
• скажите, что вы намерены оставить отзывы на незаконные требования компании ― например, на карточке застройщика на Яндекс Недвижимости.

Застройщик чаще идёт на уступки, если фирма только начинает продажи: текст ещё не отшлифован и девелопер может прислушаться к мнению со стороны. Ещё один фактор, который работает на вас, ― стоимость объекта. Компании не хочется терять покупателя, если цена жилья в этой новостройке выше, чем среднерыночная, либо вы собираетесь приобрести больше одной квартиры.

Важно: когда вы подписываете договор, то соглашаетесь в нём с каждым словом. Если встречаются непонятные моменты, а девелопер объясняет их «простой формальностью» и предлагает не обращать внимания, лучше проконсультироваться у юриста.

Договор долевого участия недостаточно изучить и подписать. Для того, чтобы он вступил в силу, застройщик или покупатель обязательно должны зарегистрировать его в Росреестре (ч. 3, ст. 4 №214-ФЗ). Регистрация закрепляет будущее жильё за дольщиком — она будет числится в залоге, что не даст возможности компании продать её повторно. Для гарантии третий экземпляр договора хранится в Росреестре. Срок оформления — 10 дней, а размер госпошлины, которую необходимо оплатить, — 350 руб.

Случается, что застройщик предлагает не регистрировать сделку и даже делает за это скидку на квартиру. Такое предложение — почти стопроцентная гарантия обмана.

Если застройщик взял на себя регистрацию, он должен вернуть ваш экземпляр договора — на обратной стороне будут штамп, печать регистратора, подпись специалиста и регистрационный номер о постановке недвижимости на учёт.

Проверить результат оформления можно на сайте Росреестра либо через выписку ЕГРН — в поле «Права и ограничения».

Начиная с июля 2019 года типовой ДДУ стал намного надёжнее и безопаснее для дольщика.

1. Эскроу-счёт гарантирует, что деньги, которые вы платите за объект, будут храниться на счёте до тех пор, пока вы не предоставите банку акт приёма-передачи жилья. Только тогда девелопер сможет ими воспользоваться. До выполнения  этого условия банк гарантирует неприкосновенность ваших средств.
2. Компания не продаст квартиру дважды: после регистрации в Росреестре она будет числиться в залоге.
3. Если дольщик физическое лицо, то кроме норм №214-ФЗ к нему применим закон о защите прав потребителя с возможностью требовать неустойки и штрафы за нарушения обязательств.
4. Контроль строительной фирмы. Привлекать средства от граждан могут только финансово устойчивые компании, другие не получат разрешение на строительство.
5. Контроль качества. Вы принимаете жильё, только если оно соответствует условиям договора, за нарушение строительная компания должна выплатить компенсацию.

Однако есть и минусы.

1. Нет однозначных гарантий, что стройка будет завершена вовремя. Да, вы потребуете неустойку за просрочку, но это время и нервы. Кроме того, никто с точностью не скажет итоговую сумму по решению суда.
2. Дольщик не имеет права расторгнуть договорённость без серьёзных оснований (они перечислены в ст. 9 №214-ФЗ), иначе ему придётся выплатить штраф.
3. Если строительная фирма обанкротится, есть ограничение по выплатам. По №177-ФЗ вам должны возместить 100% суммы на день страхового случая, но не более 10 миллионов рублей. А ещё не возвращаются уже выплаченные проценты по ипотеке.

В любой непонятной ситуации в стране правительство вводит моратории на неустойки. Так было в 2020 году (постановление №423 от 02.04.2020) и в 2022 году (постановление №479 от 26.03.2022). Так что до 31 декабря 2022 года застройщик может нарушать сроки сдачи объектов без каких-либо санкций. 

В этот период с него нельзя взыскать и неустойки по нарушенным ранее обязательствам — по ним он будет рассчитываться начиная с января 2023 года.

С другой стороны, тут есть и плюс: неустойка за нарушение дольщиком срока внесения платежа по ДДУ тоже не начисляется.

Как и в любой другой ситуации, очень важно смотреть, что именно вы подписываете. Вместо ДДУ можно получить предварительный договор на долевое строительство. Застройщик может утверждать, что это одно и то же, либо предложить очень выгодную цену при заключении сделки. Но по сути такой договор — это лишь обещание заключить ДДУ в будущем, если на данный момент компания ещё не получила разрешения на строительство.

Предварительный договор можно заключить при условии, что вы не будете оплачивать по нему деньги. Либо оплатите символическую сумму и пропишете условия её возврата в случае, если компания не сможет в обозначенную дату заключить основной ДДУ. Кроме этого, договор обязательно должен содержать подробное описание объекта и его стоимость.

Правительство продолжает дорабатывать закон, чтобы защитить дольщиков. Но даже теперь остаётся немало лазеек, которыми могут воспользоваться недобросовестные компании. Поэтому лучшей защитой будет внимательное чтение договора — в нём не должно остаться ни одного непонятного вам места. 

А если не получается разобраться самостоятельно — пригласите юриста. Дешевле будет проконсультироваться сразу, чем позже доказывать свою правоту через суд.

Фото: Brett Jordan (Unsplash), André François McKenzie (Unsplash), Aaron Burden (Unsplash), John Schnobrich (Unsplash), Jorge De Jorge (Unsplash), nуw data services (Unsplash)