В какие сроки новый дом ставят на кадастровый учёт

В России любое право собственности на недвижимое имущество требует обязательной регистрации в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости. Чтобы дольщики могли зарегистрировать право собственности на свои квартиры, дом должен быть внесён в государственный реестр. Поэтому для покупателей помещений в МКД важно, чтобы застройщик поставил его на кадастровый учёт как можно быстрее.

Разберёмся, как проходит постановка МКД на кадастровый учёт, кто этим должен заниматься и на какие сроки стоит ориентироваться.

Учёт и регистрация недвижимости регулируются Федеральным законом №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот закон объединил кадастровый учёт и регистрацию прав в единую процедуру.

По закону все сведения об объектах недвижимости — их адрес, характеристики, границы, кадастровый номер — вносятся в ЕГРН. Этим занимается Росреестр. В реестре также фиксируются права собственности, обременения и история сделок с объектом.

Пока дом не поставлен на кадастровый учёт, юридически не существуют и отдельные квартиры в нём. А значит, зарегистрировать на них право собственности нельзя. Поэтому для дольщика важно убедиться, что застройщик выполнил эту процедуру. После этого можно оформить своё помещение в собственность и получить выписку из ЕГРН — основной документ, подтверждающий права на недвижимость.

Постановка многоквартирного дома на кадастровый учёт — это фиксация его в ЕГРН. В реестр вносят все ключевые характеристики здания, чтобы у него появился «цифровой паспорт».

Чтобы поставить МКД на учёт, застройщику нужно пройти следующие этапы:

1. Застройщик принимает дом от подрядчиков, подключает его к инженерным сетям, получает адрес.
2. Кадастровый инженер проводит обследование: определяет координаты дома на участке, фиксирует этажность, общую и поэтажную площадь, планировку, материал стен и другие параметры. 
3. Кадастровый инженер составляет технический план. В него включают сведения о жилых и нежилых помещениях внутри дома, о машино-местах и общедомовом имуществе.
4. Застройщик получает заключение о соответствии здания в Госстройнадзоре.
5. Застройщик обращается в органы местного самоуправления с заявлением, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
6. Если дом строили с привлечением средств дольщиков, застройщик должен сам подать документы в Росреестр для постановки на учёт. В некоторых других случаях это делают уполномоченные органы местного самоуправления (ч. 1 ст. 19 Федерального закона №218-ФЗ).
7. В ЕГРН вносят сведения о доме. И самому МКД, и каждому помещению в нём присваивают уникальный кадастровый номер. После этого дом и квартиры в нём появляются в реестре.

Сразу после ввода дома в эксплуатацию застройщик имеет право выдавать дольщикам ключи. Он присылает уведомления покупателям квартир, что они могут прийти на осмотр и подписать акты приёма-передачи.

Пока дольщики принимают квартиры, параллельно происходит постановка дома и помещений в нём на кадастровый учёт. После этого покупатели могут оформлять свои квартиры в собственность.

Закон не устанавливает жёстких сроков, когда застройщик обязан подать документы на постановку МКД на кадастровый учёт. Но заинтересованные стороны не будут затягивать этот процесс: пока объекта нет в ЕГРН, с ним сложно совершать юридические действия.

После того как заявление приняли в ведомстве, внести сведения в ЕГРН должны, согласно статье 16 закона №218-ФЗ, за 5 рабочих дней. Если заявление подавала местная администрация, срок тот же — 5 рабочих дней.

Процесс может затянуться, если в документах найдут ошибки. Тогда Росреестр приостановит учёт до устранения замечаний, но не более чем на 3 месяца.

Проверить, поставлен ли МКД на кадастровый учёт, можно несколькими способами.

Публичная кадастровая карта

Самый быстрый способ для первичной проверки. 

1. Перейдите на сайт «Национальная система пространственных данных». 
2. Найдите нужный дом: введите адрес в поисковую строку или отметьте его местоположение на карте.

Если дом внесён в ЕГРН, вы увидите его контур, а в карточке будут данные: кадастровый номер, площадь, кадастровая стоимость. Если дома на карте нет, скорее всего, сведений о нём в ЕГРН пока нет.

Важно понимать, что данные на публичной кадастровой карте — справочные и не имеют юридической силы для совершения сделок с недвижимостью.

Выписка из ЕГРН

Это официальный документ с юридически значимыми сведениями. Выписку заказывают, если нужно доказательство для суда или сделки купли-продажи.

Заказать выписку из ЕГРН по многоквартирному дому можно на Госуслугах, сайте Росреестра или лично в МФЦ. Для выписки на МКД достаточно знать точный адрес дома или его кадастровый номер — их можно уточнить на кадастровой карте или у застройщика.

В выписке на МКД будут общедоступные сведения:

• кадастровый номер, 
• кадастровая стоимость,
• адрес, 
• площадь,
• количество этажей,
• назначение, 
• год ввода в эксплуатацию,
• дата присвоения кадастрового номера и другие.

В первую очередь нужно выяснить причину: узнать у застройщика дату подачи документов на регистрацию и статус заявления в Росреестре. Задержка может произойти из-за ошибок в документах или потому, что застройщик не передал какую-то справку вовремя.

Если застройщик уверяет, что со своей стороны всё сделал, а Росреестр всё равно приостановил учёт, обратитесь в ведомство. Можно позвонить по телефону 8 (800) 100-34-34 или направить обращение через форму в разделе «Обращения граждан».

Важно понимать, что задержка с постановкой дома на кадастровый учёт — не основание требовать неустойку по №214-ФЗ. Юридическим основанием для претензии может быть только нарушение срока передачи объекта, а не срок учёта в ЕГРН.

• Многоквартирные дома ставят на кадастровый учёт после ввода в эксплуатацию — сроки для застройщиков законом не установлены и зависят от даты подачи заявления и отсутствия ошибок в документах.
• Пока дома нет в ЕГРН, отдельные квартиры в нём юридически не существуют.
• При долевом строительстве документы в Росреестр подаёт застройщик, в некоторых других случаях — органы местного самоуправления.
• Росреестр вносит сведения в ЕГРН за 5 рабочих дней после подачи заявки.
• Проверить постановку дома на учёт можно на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН.
• Задержка регистрации в ЕГРН не даёт права требовать у застройщика неустойку по №214‑ФЗ.