Как купить квартиру в новостройке

Ещё несколько лет назад российские суды были завалены исковыми заявлениями обманутых дольщиков. Сегодня правила работы строительных компаний и порядок покупки жилья у застройщиков сильно изменились. Главная причина — поправки в законодательстве о долевом строительстве жилья, которые вступили в силу с 1 июля 2019 года. 

Согласно изменениям в №214-ФЗ, все застройщики обязаны перейти на финансирование на основе эскроу-счетов. При этом изменения в законодательстве не должны были касаться ранее начавшихся строек. Как это повлияло на права дольщиков, как теперь купить квартиру в новостройке и какие существуют нюансы при оформлении недвижимости — рассказываем в этой статье. 

Раньше дольщики перечисляли деньги прямо на счёт застройщика. Сегодня средства покупателей поступают на специальные счета в банке — эскроу. Если простыми словами, то это что-то вроде депозита, но без процентов, а строительная компания получит деньги только после сдачи и ввода в эксплуатацию объекта. 

Средства на строительство в таком случае застройщику даёт банк в рамках проектного финансирования: это кредит по рыночной ставке, её предельное значение — 13% годовых. Строительные компании, которые зарекомендовали себя хорошо, могут оформить кредит с более выгодными условиями, например под 9–10%. 

После начала продаж процентная ставка пересматривается и снижается до 6–7% годовых. Но такие условия распространяются только на ту часть задолженности, которая обеспечена средствами дольщиков на эскроу-счетах.

Непредвиденные обстоятельства

Эскроу-счета защищают права дольщиков не только от недобросовестных застройщиков. Если по каким-то причинам строительная компания не в состоянии завершить строительство — например, объявит себя банкротом, то деньги возвращаются покупателям в полном объёме. Так же как и вклады, средства на эскроу-счетах застрахованы, только на более крупную сумму. 

Если у банка, где они открыты, отзовут лицензию и он прекратит работу, деньги будет возвращать Агентство по страхованию вкладов. В отличие от депозитов, которым гарантирована к возврату сумма до 1,4 млн рублей, дольщикам полагаются выплаты до 10 млн рублей. Это право зафиксировано в п. 3 ст. 12.2 №177-ФЗ. 

В большинстве случаев квартиры продаются по договору долевого участия (ДДУ). Такая сделка жёстко контролируется законодательством, и риски дольщиков сведены к минимуму. Рассмотрим этапы покупки квартиры по ДДУ более подробно.

Выбор застройщика и квартиры

Первый шаг — это проанализировать рынок недвижимости и выбрать подходящий вариант будущего жилья. На этом этапе следует тщательно проверить застройщика. 

Чтобы минимизировать свои риски, дольщикам необходимо обратить внимание на следующие детали:

1. Возраст строительной компании. Принято считать, что чем старше застройщик, тем он надёжнее. Но на деле, это не всегда так: компания может числиться на рынке недвижимости 10–15 лет, но за это время сдать только пару объектов. Возраст организации следует учитывать лишь в совокупности с другими важными параметрами. 
2. Регистрационные данные организации. Рекомендуется изучить историю компании по реквизитам. Такая информация всегда публикуется в открытом доступе. В интернет-источниках можно найти данные об учредителях, налоговых отчислениях, реорганизации, судебных спорах и пр. Анализ этих сведений поможет тщательно оценить работу застройщика. 
3. Просрочка сдачи объектов. Практически во всех строительных компаниях случаются различные проблемы, которые так или иначе отражаются на переносе сроков введения в эксплуатацию дома. Настороженно следует отнестись к застройщикам, у которых наблюдается постоянная тенденция просрочек сдачи объектов. 
4. Наличие разрешительной документации на строительство. Некоторые застройщики начинают строительство зданий ещё до того, как будут получены все необходимые разрешения от госорганов. В результате они могут задержать сдачу объекта, сделать перепланировку здания, изменить проект и так далее.
5. Открытость и правдивость информации о строящихся объектах. Каждый застройщик, который дорожит своей репутацией, размещает свежие данные о результатах стройки на сайте или на страницах соцсетей. Некоторые сведения могут быть приукрашены. Чтобы не попасться на такую уловку, будет разумно съездить на стройку и своими глазами оценить инфраструктуру, местность и всё остальное, что вас волнует. 

Помимо официальных источников информации о строительной компании, полезно изучить отзывы на тематических площадках. Следует насторожиться, если большинство из комментариев имеют чересчур льстивый характер — возможно, они не настоящие.

Переговоры с представителями застройщика

Обычно строительные компании требуют от будущих покупателей внести задаток, аванс или обеспечительный платёж, чтобы забронировать квартиру в строящемся доме. Все эти инструменты носят обеспечительный характер, но с точки зрения закона существенно отличаются. 

Их особенности:

1. Залог или задаток. Здесь стороны подписывают предварительное соглашение, где отражают обязательство заключить договор в будущем. В документе указывают основные условия будущей сделки: предмет, цену квартиры, срок заключения основного договора и так далее.
   При передаче залога важно знать некоторые юридические нюансы. Например, деньги может оказаться невозможно вернуть, если договор не будет подписан по вине покупателя. А если продавец отказывается подписывать документ по каким-то причинам, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере.
2. Аванс. Его принято считать наиболее простым вариантом закрепления предварительной сделки. Денежная сумма, внесённая в качестве аванса, засчитывается в оплату стоимости будущей квартиры.
    В случае, если договор не будет в дальнейшем заключён, деньги возвращаются покупателю. При этом не имеет значения, какая из сторон виновата. Следует учитывать, что аванс в юридическом отношении не может служить поводом для исполнения обязательств. 
3. Обеспечительный платёж. Этот финансовый инструмент часто путают с задатком. Он тоже накладывает на стороны обязательство заключить договор.
   В сделке с обеспечительным платежом стороны достаточно свободны устанавливать условия для возврата денег. Так, по соглашению обеих сторон, средства могут передаваться обратно покупателю только при возникновении определённых обстоятельств, а могут и вовсе не возвращаться.

Некоторые строительные компании придумывают различные схемы, чтобы получить с покупателя больше денег и не возвращать средства, внесённые в качестве аванса. Например, сделать «обязательной» оплату оформления документов и регистрации собственности представителями застройщика. Но по закону вы имеете полное право отказаться от навязанных услуг. 

Наиболее оптимальный инструмент с точки зрения защиты интересов покупателя — это залог. Он жёстко регулируется законодательством. Поэтому важно внимательно изучить предварительное соглашение и проконсультироваться с юристом.

Заключение договора со строительной компанией

Перед подписанием основного договора нужно тщательно проверить застройщика и юридическую чистоту новостройки. Только после того, как убедились в благонадёжности строительной компании, можно переходить к одной из главных процедур — оформлению договора. 

На этом этапе необходимо досконально изучить документы от застройщика и выявить возможные риски. На сделке с этими документами обычно присутствует представитель застройщика, с ним и общается покупатель. 

В договоре важно обратить особое внимание на следующие пункты:

• срок сдачи дома в эксплуатацию;
• полную стоимость квартиры, включая дополнительные расходы;
• порядок расчёта, если площадь квартиры отличается от проектной;
• условия расторжения договора и возврат средств;
• ограничения на уступку прав требования. 

Кроме проекта договора, представитель строительной компании должен показать покупателю доверенность. Эта бумага — доказательство того, что сотрудник имеет право представлять интересы застройщика. Документ должен быть зарегистрирован в нотариальном реестре. Также при себе представителю необходимо иметь паспорт. Если документы не вызывают сомнений и все условия в договоре устраивают, стороны подписывают соглашение. Обычно эта процедура выполняется в офисе застройщика. 

Регистрация договора в Росреестре

Эта процедура обязательна, если заключается ДДУ или договор уступки по ДДУ. Обычно регистрацией занимается строительная компания, но при участии покупателя. Будущий собственник недвижимости предоставляет в Росреестр следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• документ, подтверждающий личность;
• нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки;
• свидетельства на несовершеннолетних детей, если они участвуют в сделке.

В свою очередь строительная компания готовит для Росреестра пакет документов, в который входят план зданий, договор на покупку или аренду участка, подтверждение перечисления взноса в компенсационный фонд и другие. Документы можно передать лично через отделения МФЦ, выслать почтой с описью перечня и уведомлением, письмом на e-mail Росреестра. 

После отправки или личной передачи документов покупателю выдают или высылают справку, подтверждающую их приём. Процедура регистрации договора занимает не больше 7 рабочих дней. Если документы подавали в отделение МФЦ, срок увеличивается на 2 рабочих дня. Когда документ будет зарегистрирован в Росреестре, на нём ставят соответствующую надпись.   

Оплата объекта недвижимости

Согласно законодательству, оплата строящегося жилья проходит через специальный эскроу-счёт. При этом покупатель вносит деньги только после регистрации договора долевого участия. Средства дольщиков «замораживаются» до тех пор, пока объект не будет введён в эксплуатацию. С этого момента ни строительная компания, ни покупатель не могут воспользоваться деньгами.

Покупателям предлагаются разные варианты оплаты:

1. Оформление ипотеки. В таком случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос и заёмные средства банка. Пока жильё строится, дольщик уже начинает выплачивать задолженность по ипотеке. Однако сама квартира будет находиться в залоге у банка до исполнения заёмщиком всех обязательств (до выплаты кредита). 
2. Внесение полной суммы. Если у будущего собственника есть вся сумма на покупку квартиры, застройщик подготавливает счёт, в котором сразу будет прописана стоимость объекта недвижимости. Деньги также вносятся на эскроу-счёт и хранятся в банке до сдачи дома.
3. Рассрочка платежа. Строительные компании редко соглашаются на такой вариант оплаты. Это связано с тем, что эскроу-счета являются обеспечением застройщика перед банками. Соответственно, чем больше на них суммы, тем более выгодные условия предложит кредитор строительной компании. 

Дольщикам рассрочка тоже не всегда подходит, так как требуется внести крупный первоначальный взнос (40–50% от стоимости квартиры). Остальную сумму разделяют на 6–24 месяца, поэтому размеры обязательных платежей будут крупными. В то же время, переплата окажется минимальной, а может, её и вовсе не будет. 

Независимо от того, как совершалась оплата строящегося жилья, покупателю обязательно нужно сохранять все платёжные документы. Если на постройку пошли кредитные средства, то следует потребовать от банка документы, подтверждающие их зачисление на эскроу-счёт строительной компании. 

Выдача ключей и подписание акта приёма-передачи квартиры

После того как строительство дома будет завершено, застройщик обязан пригласить дольщика на приёмку квартиры. Для этого представители строительной компании обязаны выслать покупателю приглашение. У собственника есть 2 месяца, чтобы приехать на осмотр будущего жилья. Если этот срок по каким-то причинам пропущен, застройщик вправе самостоятельно провести приёмку и составить акт в одностороннем порядке. 

Во время процедуры дольщик внимательно осматривает помещения, проверяет коммуникации, измеряет общую площадь недвижимости. Все характеристики должны соответствовать проектной документации. Если в ходе проверки найдены недостатки, составляют дефектный акт, и застройщик обязан бесплатно устранить всё это в срок до 45 дней. 

После устранения недочётов покупателя пригласят на повторный осмотр. Во время приёмки квартиры важно учесть несколько деталей:

1. Нельзя подписывать акт приёмки-передачи до устранения выявленного брака. После того как покупатель поставит подпись, ему будут выданы ключи, а дефекты придётся исправлять за свой счёт. Поэтому итоговая стоимость квартиры существенно увеличится. Акт приёмки-передачи — доказательство, что застройщик выполнил все строительные работы качественно и в полном объёме, а дольщик их принял и претензий к застройщику не имеет. 
2. Все недоработки нужно задокументировать. Проводя осмотр, собственник оформляет дефектный акт, где прописываются все недочёты. Кроме того, недостатки надо сфотографировать с разных ракурсов — это докажет брак, когда будете составлять претензию или исковое заявление на застройщика. 
3. Для осмотра квартиры дольщик вправе пригласить своего специалиста. Законодательством это не запрещено, но представители строительной компании могут не согласиться. Чтобы не допустить такой ситуации, наиболее оптимальное решение — оформление доверенности у нотариуса. В этом случае застройщик не сможет отказать покупателю в привлечении специалиста. 
4. Если дефекты по каким-то причинам невозможно исправить, покупатель может расторгнуть договор с застройщиком. Но такая ситуация невыгодна ни для какой из сторон сделки. Как правило, строительная компания предлагает решить вопрос мирным путём. Например, выплачивает компенсацию или устраняет недостатки за свой счёт. Если сторонам не удалось договориться, контракт расторгается и дольщик получает свои деньги с эскроу-счёта.
5. Дольщик может обратиться к застройщику с претензией об  устранении брака. Бывает так, что брак невозможно обнаружить при приёмке квартиры и он был выявлен после подписания акта. Пример — некачественные коммуникации. Целесообразно составить обращение с претензией в письменном виде, чтобы оно было должным образом зарегистрировано. Входящим письмам обычно присваивается порядковый номер с занесением записи в специальный учётный журнал. В претензии покупатели обычно требуют компенсировать затраты на ремонт. Если строительная компания никак не отреагировала в течение 10 суток после получения письма, дольщик имеет право подать на неё исковое заявление в суд. 

Регистрация права собственности на объект

Когда акт приёма-передачи подписан и получены ключи, необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру. Проще всего это сделать через местное отделение МФЦ. Есть и другие варианты — кадастровая палата и Росреестр. 

Как проходит регистрация через МФЦ:

1. Предварительно запишитесь на приём к специалисту. Это можно сделать через сайт МФЦ или по телефону горячей линии. Такая возможность есть и на Едином портале Госуслуг. В МФЦ можно попасть на приём к консультанту и в порядке живой очереди. 
2. Предоставьте все нужные документы. В зависимости от типа сделки, следует взять с собой ДДУ на новостройку, акт приёма-передачи квартиры, кредитный договор на ипотеку и так далее. Если каких-то документов не хватает, их обычно допускается принести позднее. 
3. Получите расписку с описью представленных документов на регистрацию права собственности. Проверьте: на ней должен стоять уникальный номер, по которому можно отслеживать этап процедуры. 
4. В момент передачи документов или предварительно надо оплатить госпошлину за регистрацию. Для сделок по ДДУ её размер составляет 350 рублей, для договоров купли-продажи — 2000 рублей, для ипотечных — 1000 рублей. Такие тарифы распространяются только на физических лиц. 
5. Передача поступивших документов из МФЦ в Росреестр. Сотрудники сами их отправляют, участие заявителя на этом этапе не требуется.

Завершающий этап — получение документов, подтверждающих право собственности на квартиру, в МФЦ. Если будут обнаружены какие-то несоответствия, заявителю дадут отказ с подробными разъяснениями. Срок оформления регистрационных документов — не более 9 рабочих дней. Если покупка объекта осуществлялась за счёт кредитных средств по ипотеке, в документе о праве собственности сделают соответствующую запись. Она будет свидетельствовать о том, что на объекте есть обременение.

Подача документов на возврат налогового вычета

Через год после того, как стоимость квартиры была оплачена, собственник недвижимости вправе рассчитывать на возврат налогового вычета. Такое право закреплено в ст. 220 НК РФ. Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведённых расходов на строительство или приобретение недвижимости, но не более 2 млн рублей. При этом компенсация составляет 13%, то есть покупателям полагаются 260 000 рублей. Получить её можно только 1 раз в жизни. 

Если для покупки жилья использовался материнский капитал, он не входит в учёт при расчёте имущественного налогового вычета. Кроме того, для покупателей, которые приобретали новостройку за ипотечные средства, законодательством предусмотрены дополнительные компенсации. Для них максимальная сумма расходов составляет 3 млн рублей, соответственно, вычет не превышает 390 000 рублей. При этом компенсируются только проценты по ипотеке, а не основной долг. 

Чтобы получить вычет, налогоплательщик должен подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации по окончании отчётного периода. Помимо декларации, покупатель предоставляет в ИФНС документы, подтверждающие право собственности на квартиру, квитанции об оплате, кредитный договор, справку от банка о внесении обязательных платежей и др. Полный перечень необходимых документов можно узнать у консультантов в налоговой службе. 

Существует ещё один вариант возврата вычета — через работодателя. Но при этом налогоплательщик должен получить право на него в ИФНС. Такое уведомление готовится в течение 30 дней с момента подачи необходимых документов в налоговую службу. Оно направляется по месту работы заявителя и с его заработной платы не удерживается подоходный налог в течение определённого времени, но пока сумма вычета не будет полностью выплачена. 

Многие покупатели квартиры не знают о положенном налоговом вычете. При этом его сумма достаточно крупная — до 260 000 или до 390 000 рублей. Право на вычет сохраняется на всю жизнь, и заявитель может воспользоваться им в последующие налоговые периоды, даже когда квартира уже выкуплена.

Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и серьёзный шаг для любого покупателя. Чтобы сделка прошла успешно, важно знать обо всех её нюансах и особенностях перед заключением договора долевого участия. Если вы не разбираетесь в юридических тонкостях, следует обратиться за помощью к проверенным специалистам. Так вы сможете обезопасить себя от недобросовестных девелоперов и сэкономите свои нервы, время и деньги.

Фото: Mike B, Mathias Reding, energepic.com, Maria Ziegler (Unsplash), Andrea Piacquadio