Как получить имущественный налоговый вычет за покупку недвижимости

Покупка квартиры — это всегда большие расходы, но часть из них можно вернуть, если получить вычет за покупку недвижимости. Имущественный налоговый вычет — это льгота, по которой государство может вернуть от 13 до 22% от стоимости приобретённого жилья. Возвращают сумму налога на доходы (НДФЛ), которую вы заплатили в бюджет. 

О том, как получить вычет за проценты по кредиту, мы уже писали. Сегодня расскажем, как воспользоваться вычетом за саму покупку недвижимости, кто имеет право его получить, какую сумму могут вернуть и что для этого потребуется.

Сколько можно получить

Размер имущественного вычета зависит от даты покупки жилья, стоимости недвижимости, суммы уплаченных процентов по ипотеке и персональной ставки НДФЛ.

Суммы вычетов по налогам, уплаченным с 2025 года

С 1 января 2025 года сумма возврата зависит от ставки НДФЛ. Граждане, которые зарабатывают более 2,4 млн в год, теперь могут получить повышенный вычет.

Чтобы рассчитать сумму вычета, ставку налога умножают на 2 млн рублей или стоимость недвижимости в договоре купли-продажи, если она стоит дешевле. При покупке доли в квартире вычет начисляют каждому владельцу отдельно, исходя из стоимости его доли. 

Увеличенная сумма вычета действует по налогам, уплаченным с повышенной процентной ставкой. При этом неважно, когда купили недвижимость: возврат НДФЛ можно оформить даже через 10–20 лет после покупки. 

Вычет полагается любому гражданину России, который платил НДФЛ. Также вычет может получить иностранец, если он налоговый резидент РФ и платит налог на доходы или работает на основании патента. Если вам каким-то образом удалось избежать уплаты НДФЛ, то на налоговый вычет вы рассчитывать не сможете.

Условия получения вычета:

• Вы налоговый резидент России (находитесь на территории страны не менее 183 дней в году).
• Вы имеете официальный доход, с которого платите 13% НДФЛ. Не могут получить вычет самозанятые и индивидуальные предприниматели, которые не платят налог на доходы, неработающие пенсионеры. Также НДФЛ не облагаются пособия по беременности и родам, по безработице, стипендии, социальные выплаты, поэтому их получатели тоже не могут оформить вычет.
• Вы ранее не получали налоговый вычет при покупке недвижимости.
• Вы являетесь собственником жилой недвижимости (для супругов не имеет значения, на кого оформлена собственность, если брак зарегистрирован официально). С 1 января 2022 года при покупке квартиры в новостройке по договору долевого участия право на вычет возникает, когда подписан акт приёма-передачи недвижимости.
• Вы платили за дом или квартиру самостоятельно. Из собственных или заёмных средств — неважно, главное, чтобы плательщиком по документам были именно вы: если владелец недвижимости и её покупатель — разные люди, то вычет не положен ни одному из них.
• Приобретённая квартира находится в РФ.

Если покупатель — родитель или опекун несовершеннолетнего ребёнка и покупает квартиру на его имя, то он может претендовать на вычет по общим правилам (как если бы приобрёл жильё для себя). А ребёнок при этом сохраняет право на получение вычета в будущем, когда вырастет, начнёт получать зарплату и платить налоги.

Если при покупке квартиры использованы средства материнского капитала или бюджетные субсидии, вычет пойдёт лишь с той суммы, которую вы заплатили при покупке самостоятельно, сверх этих средств, то есть с разницы между ценой квартиры и суммой субсидии. Если же квартиру полностью оплачивал кто-то другой (например, работодатель), то вычет не положен вовсе. 

Если жильё купила женатая пара или один из супругов в отсутствие брачного договора, налоговый вычет могут оформить и муж и жена.

Муж и жена могут самостоятельно распределить вычет. Кроме того, есть вариант получить возврат налога только одному из супругов, например тому, у кого выше ставка НДФЛ, тогда второй сохраняет за собой право на вычет и может использовать его при покупке другой недвижимости.

Также есть ограничения в зависимости от даты покупки недвижимости.

Получить налоговый вычет можно двумя способами: за прошедшие годы (через налоговую инспекцию) или с будущих зарплат (через работодателя). 

Право на вычет через работодателя вы заявляете сразу после покупки квартиры, не дожидаясь окончания календарного года. Работодатель в этом случае перестанет удерживать из вашей зарплаты налог 13%. Если до конца года сумма вычета не будет возмещена полностью (что более чем вероятно), на следующий год придётся повторить процедуру. И так до тех пор, пока вы не получите компенсацию полностью.

Если вы решите получать вычет через налоговую, необходимо дождаться конца календарного года, чтобы заявить о своём праве на него. Срока давности нет: за вычетом можно обратиться даже спустя несколько лет после покупки. Налог вернут за прошлый год и ещё два предыдущих, но не за годы, предшествующие покупке жилья. Для пенсионеров это правило не действует: они могут вернуть налоги за четыре предыдущих года, даже если купили квартиру позже.

Получить можно сразу всю сумму вычетов — и за покупку квартиры, и за выплаченные проценты, если с вашего официального дохода уже была уплачена соответствующая сумма налога в бюджет. Если нет, вы можете сначала вернуть вычет за покупку жилья, а потом — за уплаченные проценты по ипотеке. Процедуру придётся повторять каждый год до полной выплаты компенсаций по обоим вычетам.

С 2022 года получить налоговый вычет при покупке квартиры стало проще: если право на него возникло после 1 января 2020 года, оформить всё можно в упрощённом порядке. Не придётся даже идти в налоговую — достаточно заполнить одно заявление в личном кабинете налогоплательщика, а всю необходимую информацию инспекция получит непосредственно из Росреестра и банка. В упрощённом порядке на проверку информации у ФНС уходит один месяц, а на поступление выплаты — ещё 15 дней. 

Прежде чем воспользоваться этой возможностью, убедитесь, что у вас нет задолженностей по налогам, пеням и штрафам. Получив заявление, налоговая будет проводить проверку, и все обнаруженные долги закроют за счёт суммы начисленного вычета.

Если упрощённый порядок вам не подходит, нужно подготовить документы:

• договор купли-продажи квартиры (если приобретали готовое жильё);
• договор долевого участия и подписанный акт приёма-передачи квартиры (если покупали жильё в новостройке по ДДУ);
• ипотечный договор (если претендуете на вычет по уплате процентов за ипотеку);
• документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры и уплату процентов по кредиту (выписки из банка, расписки о получении денежных средств, квитанции к приходным ордерам, товарные и кассовые чеки и т. д.).

Если квартира приобретена после свадьбы, потребуется копия свидетельства о браке и заявление о том, как супруги решили распределить вычет между собой (не забывайте, что право на налоговый вычет в пределах лимита имеют оба). Самый выгодный вариант распределения зависит от стоимости квартиры и доходов каждого из супругов. Рассмотрим варианты на примерах:

• Квартира стоит 2 млн или меньше: супруги вольны разделить вычет поровну, соразмерно доходам или как-то иначе. Самый простой вариант — договориться, что вычет получает кто-то один, а у второго в этом случае право на вычет сохраняется, его можно будет использовать при покупке другого жилья. Если супруги решат разделить вычет поровну, они ничего не потеряют: остаток смогут добрать при следующей покупке жилья.
• Квартира стоит от 2 до 4 млн: в такой ситуации вычет разумно получать обоим, если оба имеют официальный доход. Вычет можно распределить поровну либо договориться, что один супруг использует своё право на вычет полностью (в размере лимита), а второй получит оставшуюся сумму и сможет впоследствии добрать вычет (в размере неиспользованного остатка лимита) при покупке другого жилья.
• Квартира стоит 4 млн и более: в этом случае каждый из супругов имеет право на вычет в пределах лимита. Выгоднее использовать его полностью и мужу, и жене.

Если вы покупали квартиру для своего несовершеннолетнего ребёнка, потребуется также его свидетельство о рождении. 

Далее всё зависит от того, как вы хотите получить вычет: через работодателя или через налоговую. 

Если вы хотите получать выплаты через работодателя, в налоговую инспекцию всё равно придётся обратиться: написать заявление на выдачу уведомления о налоговом вычете для работодателя. Направить его в ФНС можно как в бумажном виде, так и в электронном — через личный кабинет налогоплательщика. 

К заявлению нужно приложить копии документов из приведённого выше списка (учтите, что ФНС может запросить оригиналы, поэтому при визите к инспектору лучше иметь все документы при себе). Срок рассмотрения — не более одного месяца, в течение этого периода налоговая должна принять решение по вашему заявлению и направить вам (через личный кабинет или заказным письмом по почте) уведомление о праве на имущественный вычет. С ним вы идёте к работодателю и пишете заявление на получение налогового вычета. 

После оформления всех необходимых бумаг работодатель перестанет удерживать налог 13% с вашей зарплаты до конца календарного года. Если за это время сумма положенного вычета не будет возмещена полностью, то в новом году нужно будет оформить новое уведомление в налоговой.

Если вы возвращаете налоги через инспекцию, то, помимо приведённого выше списка документов, вам понадобятся:

• декларация по форме 3-НДФЛ;
• справка по форме 2-НДФЛ (её можно получить у работодателя, в личном кабинете налогоплательщика или через Госуслуги).

Если квартира в совместной собственности супругов и оба намерены получить налоговый вычет, то декларацию, справку и копии документов к ним каждый подаёт за себя. 

Также потребуется написать заявление на возврат налогов за имущественный вычет. Для его заполнения нужны реквизиты банковского счёта, на который будут переводить вычет.

Вы можете подать документы в налоговую лично, отправить Почтой России (обязательно ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении) или воспользоваться личным кабинетом налогоплательщика, чтобы передать их в электронном виде. 

В стандартном порядке налоговая инспекция проверяет документы три месяца. В процессе проверки документов вас могут вызвать для уточнений либо сверки оригиналов, но это бывает крайне редко. В случае положительного результата проверки документы передаются из камерального отдела в отдел урегулирования задолженности для перечисления налога. Далее на указанный в заявлении расчётный счёт переведут деньги за весь период, для которого рассчитывается вычет. По закону перевод занимает один календарный месяц с момента окончания проверки.

Если же по каким-то причинам в результате проверки получен отказ в вычете, то налоговый орган в течение 10 дней после проверки пришлёт на электронную почту ответ с обоснованием отказа в вычете. Узнать статус заявки можно также в личном кабинете на сайте ФНС.

Посмотрите, не попадёт ли ваш случай в эти категории:

• Нарушено одно или несколько условий получения вычета (их список приведён выше, в разделе «Кто может получить вычет»).
• Представлен неполный пакет документов, подтверждающих право на вычет, либо в этих документах допущены ошибки. Например, вы прислали файл с декларацией неверного формата или в договоре купли-продажи и декларации указана разная стоимость объекта.
• Вы подали заявление не в ту налоговую инспекцию. Нужно обратиться в ФНС по месту своей прописки, а не туда, где находится купленное жильё.
• По объекту нельзя оформить вычет. Например, вы приобрели апартаменты или другую нежилую недвижимость, дачный участок без капитального строения.
• Истёк срок давности возврата налога. Например, человек в 2026 году хочет получить возврат налога, уплаченного в 2021 году.
• Вы приобрели жильё у взаимозависимых лиц (обычно это близкие родственники: супруги, родители, дети, брат, сестра, опекуны и подопечные).

Налоговый вычет — прекрасная возможность вернуть свои налоги. Получить налоговый вычет за покупку квартиры в 2026 году может каждый, кто платил НДФЛ и купил недвижимость за наличные или в ипотеку.

• Размер вычета зависит от ставки НДФЛ и стоимости жилья. Максимальный имущественный вычет с 2025 года — от 260 000 до 440 000 рублей или 13–22% от 2 млн рублей.
• Максимальный ипотечный вычет — от 390 000 до 660 000 рублей или 13–22% от 3 млн рублей.
• Получить вычет за покупку жилья может любой налоговый резидент РФ, который заплатил НДФЛ и ранее такой вычет не получал.
• Супруги могут самостоятельно договориться, как разделить вычет: по 50% или в других долях, в том числе только одному, чтобы второй сохранил право на компенсацию при будущей покупке жилья.
• Оформить вычет можно через работодателя или налоговую инспекцию, в том числе на сайте ФНС в упрощённом порядке.
• При покупке квартиры для ребёнка право на вычет есть у его родителей или опекунов. При этом сам ребёнок тоже сохраняет право в будущем получить вычет.
• Если при оплате жилья использовали маткапитал или субсидии, вычет можно получить только на сумму самостоятельно уплаченных средств.
• Подать заявление на вычет можно в течение любого срока после покупки, но вернуть НДФЛ получится только за последние три года.