Бронирование квартиры в новостройке: зачем и что нужно знать

Бронирование квартир в новостройках от застройщика — процедура необязательная. И часто кажется, что это просто попытка застройщика заработать больше. На самом деле, бронь квартиры может существенно облегчить жизнь покупателю.

Например, вы выбрали квартиру, которая идеально подходит по всем параметрам и цене. Но для заключения сделки нужно оформить ипотеку. Или просто собрать документы и деньги. На всё это обычно требуется от пары дней до двух недель. И за это время выбранная квартира легко может «уйти» к другому покупателю или подорожать. Чтобы этого не произошло, застройщики предлагают заключить соглашение о бронировании квартиры. 

Как забронировать квартиру, какие есть риски при заключении договора и как их избежать — рассказываем в нашей статье.

Договор бронирования квартиры: что это

Для начала разберёмся, что значит «квартира забронирована в новостройке». Это договорённость между продавцом, застройщиком (или его официальным представителем) и покупателем — о том, что конкретный объект недвижимости на время до подписания основного договора закреплён за покупателем. Пока действует бронь, квартира снимается с продажи, а её цена остаётся неизменной.

Однако важно понимать, что статья №214-ФЗ не обязывает подписывать соглашение о бронировании квартиры. По сути, это дополнительная опция, а значит и настаивать на ней застройщик не имеет права. С юридической точки зрения отсутствие брони никак не влияет на отношения покупателя и продавца. Документ просто закрепляет намерения сторон совершить сделку и указывает период, когда сделка произойдёт.

В отличие от ДКП и ДДУ, договор бронирования не подлежит государственной регистрации, а его действие регулируется не №214-ФЗ, а Гражданским кодексом.

Однако и здесь есть свои нюансы, которые зависят от формулировок.

Зачем и кому нужен договор бронирования квартиры?

Наиболее востребованные форматы квартир — небольшие по площади, с хорошими видовыми характеристиками и инсоляцией. Они раскупаются в первую очередь. И если потенциальный покупатель сегодня нашёл подходящий вариант, но не может оформить сделку сразу, то не факт, что завтра эта недвижимость останется в продаже.

Также может измениться и стоимость жилья: индексация цен происходит регулярно, а акции заканчиваются.

Бронирование квартиры в новостройке чаще всего требуется в следующих случаях:

●  Иногородним покупателям, которым нужно время на дорогу до офиса продавца.

●  «Ипотечникам», пока банк рассматривает заявку на кредит.

●  Участникам различных госпрограмм и тем, кто планирует вложить в покупку средства материнского капитала, — на время оформления документов.

●  Приобретающим жильё по программе трейд-ин.

Отдельной строкой стоит так называемое «предварительное бронирование». Это случай, когда компания-застройщик только планирует вывести на рынок новый объект, уже анонсировала его, но не может открыть официальные продажи — у неё пока нет полного пакета необходимой документации.

При этом сам объект уже может вызывать большой интерес у покупателей: например, находится в очень удачной локации, где других новостроек нет и не предвидится. Чтобы гарантированно успеть после официального старта продаж, застройщик предлагает произвести предварительное бронирование.

Как забронировать квартиру

Чтобы забронировать квартиру в новостройке, нужно обратиться к менеджеру по продажам или в агентство недвижимости. Нередко эта процедура предлагается в онлайн-формате. Важно понимать, на какой срок потребуется бронь: от этого будут зависеть условия договора и его стоимость.

Перед тем, как поставить бронь на квартиру, нужно изучить документацию застройщика и убедиться в наличии следующих документов:

●  Свидетельства о регистрации.

●  Правоустанавливающих документов на земельный участок: свидетельства о регистрации права собственности или действующего договор аренды.

●  Лицензии и разрешения на строительство.

●  Проектной документации.

Отказ от предоставления таких документов — прямое нарушение №214-ФЗ. Отсутствие одного или нескольких документов — повод отказаться от бронирования и дальнейшей покупки.

Если все документы соответствуют требованиям законодательства, то можно подписывать договор. Но обязательно ознакомьтесь со всеми его условиями! Особенно важны три пункта: оплата, возможность расторжения договора и возврат денежных средств.

Основные положения договора

Договор бронирования квартиры в новостройке — это не обязательный документ, поэтому единого образца у него нет. Каждая компания вправе вносить в него свои детали. Ключевые пункты, которые должны быть в нём отражены — это:

●  Адрес объекта недвижимости.

●  Параметры квартиры: количество комнат, метраж, проектный номер, расположение в доме: этаж, секция, корпус.

●  Фиксированная стоимость квадратного метра или жилья целиком на срок действия договора бронирования.

●  Срок действия брони.

●  Размер предоплаты, условия её возврата.

●  Ответственность сторон за неисполнение условий договора: возможные штрафы и неустойки.

●  Условия расторжения договора до истечения срока его действия.

●  Сведения о сторонах, заключающих договор: реквизиты организации и паспортные данные потенциального покупателя.

Важно: сотрудник компании-застройщика или агентства недвижимости должен иметь доверенность на право подписания договора. Договор заключают в простой письменной форме в двух экземплярах и не регистрируют в государственных органах.

Сроки действия и стоимость брони в новостройке

Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.

•  Краткосрочный: не более недели.

На краткий срок письменный договор обычно не заключается. Стороны ограничиваются устными договорённостями, а плата за бронирование не взимается. Этот вариант для тех, кто выбрал квартиру, но хочет рассмотреть и другие варианты или посоветоваться с семьёй. Отсрочка может потребоваться также на время сбора документов и средств.

• Среднесрочный: до двух недель.

Вариант для ипотечных покупателей. Этого времени обычно хватает, чтобы подать заявку на кредит и получить одобрение или отказ. Плату обычно тоже не взимают или вносят небольшой депозит, который учитывают при подписании основного договора или возвращают в случае неодобрения ипотеки. Среднесрочный договор подходит и для иногородних покупателей, которым нужно время, чтобы собрать документы и приехать для подписания основного договора.

•  Долгосрочный: от месяца до полугода.

Это вариант для тех, кто приобретает жильё по программе трейд-ин. Предоплата тут выше: часто она может составлять 1,5–5% от стоимости квартиры. Но если сделка состоится, эту сумму учтут при дальнейших расчётах. А если нет, то застройщик может удержать часть денег в качестве неустойки. Этот пункт должен быть отражён в договоре, который нужно внимательно изучить и уделить особое внимание разделу финансовых отношений.

Оплата за бронь квартиры в новостройке — это обеспечительный платёж, который, по сути, является депозитом. При бронировании квартир в новостройках от застройщика стоимость договора обычно входит в цену квартиры. Если договор заключается с третьими лицами, например, агентством недвижимости, то он может быть частью оплаты услуг посредника.

Условия расторжения, возврат средств

В договоре прописывается срок его действия. Также в документе должны быть указаны условия досрочного расторжения, возврата депозита и возможные штрафные санкции за неисполнение обязательств. Обычно под санкциями подразумевается невозврат обеспечительного платежа, если покупатель просто передумал совершать сделку.

Для досрочного расторжения договора необходимо направить извещение о намерении в письменном виде. Отказ и нежелание возврата депозита можно оспорить в суде, если в договоре не было прописано, что средства не возвращаются.

Вернуть деньги будет практически невозможно, если в  договоре они обозначены как оплата услуги по бронированию квартиры. Сложности с возвратом возникнут и в том случае, если договор предусматривает штрафные санкции за односторонний отказ от исполнения пунктов договора, в частности — за досрочное его расторжение и отказ от совершения сделки.

Важно помнить, что бронирование квартиры в новостройке — это не обязательная процедура и договор не подлежит регистрации в Росреестре. Поэтому возможен вариант, когда недобросовестный продавец заключит договор сразу с несколькими покупателями и обладателем квартиры станет тот, кто первый внесёт её стоимость. Отделы продаж девелоперских компаний обычно так не поступают — репутация дороже. А выбирая посредническую фирму, следует внимательно изучить информацию о ней и узнать, является ли она официальным представителем застройщика.

Если срок действия договора истёк, а сделка не была совершена, например, из-за неодобрения ипотеки покупателю, то бронь снимается, а квартира снова выставляется в продажу.

Бронирование квартиры в новостройке — гарантия того, что выбранное жильё достанется именно вам, причём по той цене, которая была согласована при подписании. И если вам действительно нужно время для подготовки к сделке, то отказываться от такого соглашения не стоит. Главное — внимательно изучить все пункты договора, особенно финансовые обязательства сторон. 

Фото: Scott Blake (Unsplash), K8 (Unsplash), Green Chameleon (Unsplash), R Architecture (Unsplash)