Выбираем новостройку: на что обратить внимание при покупке квартиры

Предложений на рынке жилья много и не всегда понятно, с чего вообще начать поиск и выбор квартиры: все проекты посмотреть нереально. Зато можно составить список факторов, которые важны лично для вас, и расположить их от более важного к менее. Если вы ищете недорогое жильё, то, возможно, придётся идти на компромисс.

Мы советуем обращать внимание при покупке новостройки на эти группы факторов:  

• локация;
• функциональные параметры самого жилья;
• бюджет;
• репутация застройщика;
• условия покупки. 

Расскажем о каждом из них подробнее: как выбрать квартиру в новостройке, на что обратить внимание, что узнать про продавца и какие юридические документы запросить.

Локация: выбираем район при покупке новостройки

Определиться с районом для жизни может быть сложно — особенно, если город большой. При покупке новой квартиры лучше сразу выделить несколько приоритетных направлений. 

Ориентироваться только на место работы или учёбы, как правило, не надо: это изменчивый параметр. Хотя бывают исключения: в лучшие школы Москвы часто большая конкуренция, попасть в них проще всего по месту прописки. Если это важно для вас, то стоит поискать квартиры в радиусе нескольких станций метро. 

А если таких предпочтений нет и главное, чтобы школа была на территории жилого комплекса, обязательно уточните у застройщика сроки сдачи этой самой школы. Например, застройщик написал на сайте, что школа во дворе, но по проекту она должна появиться только через пять лет, когда может и не потребоваться: в первой очереди школу часто не вводят. 

На что ещё обратить внимание при выборе места жительства:

1. Оцените транспортную доступность в целом: близость к транспортным узлам, загруженность магистралей, планы развития общественного транспорта на ближайшие годы.  
2. То же касается и социальной инфраструктуры (детские сады, поликлиники, больницы), а также коммерческой инфраструктуры. Изучите, что уже есть в районе, достаточно ли магазинов и кафе, есть ли современный торговый центр, кинотеатр, фитнес-центр и другие объекты досуга. Лучше ориентироваться на то, что уже построено: планы по застройке могут измениться. 
3. Проверьте по Яндекс Картам реальное расстояние до ближайшей станции метро или электрички. Застройщики иногда приукрашивают действительность. Метро может быть, формально, в 3 километрах, но ехать до него придётся 40 минут по единственной дороге, где вечные пробки. А пешком идти неудобно. 
4. Стоит изучить и планы строительства метро или других транспортных узлов. Большинство новых транспортных узлов сейчас сдаются даже с опережением, что сразу повышает ликвидность квартиры — и для продажи, и для аренды. Да и жить близко к метро комфортнее.
5. В мегаполисе важный критерий — близость парков и других мест для отдыха, а также общая экологическая обстановка. С парками всё понятно: можно взглянуть на карту и увидеть близость зелёных участков на ней. Поищите рейтинги районов с точки зрения экологии. В Москве этот экологический рейтинг районов ведёт EcoStandart Group. Эксперты учитывают плотность населения, загруженность дорог, наличие опасных предприятий, ТЭЦ, котельных, промышленных зон, шумовое влияние аэропортов, влияние электромагнитного излучения, а также площадь зелёных насаждений и наличие водоёмов.
   

Функциональные параметры жилья: выбираем лучшую квартиру в новостройке

У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе. 

Квартира или апартаменты

Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30% и потому очень привлекательны. Но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.

Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты. 

Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько, то это может быть очень удобно. 

Срок ввода в эксплуатацию 

Трезво оцените, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. А вот на последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования, то есть купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.

Панельные дома возводят за 7–10 месяцев (стоит заложить ещё год на возможную смену подрядчика и суровую зиму). В таких квартирах сложно делать перепланировки, потому что большинство стен — несущие. Жильцы таких домов могут жаловаться на плохую звукоизоляцию и холод. Зато стоят такие квартиры намного дешевле других.

Монолитно-каркасные дома строят от 1,5 года до 2 лет (плюс тот же год на непредвиденные обстоятельства). Перепланировки в квартирах возможны, звуко- и теплоизоляция — в порядке, но цена выше, чем в панельных, примерно на 50%.

Кирпичные дома возводят примерно 2,5 года (и опять прибавляем «запасной» год). В таких зданиях всё хорошо, кроме цены. Квартира в кирпичном доме может стоить в 1,5–2 раза дороже, чем в панельном.

Состав семьи и планы на ближайшие годы по числу проживающих

Сейчас практически в каждом ЖК предусмотрены действительно недорогие микростудии. За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из 2 человек стоит взвесить все за и против. И дело не в том, что на двоих не хватит места: вам предстоит где-то хранить вещи, организовывать рабочее пространство и зону отдыха. Идеально, если в новостройке есть отдельные помещения-келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.

Семье с двумя-тремя детьми точно комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской). Иногда семьям советуют брать квартиры «на вырост», чтобы в случае рождения ещё одного ребёнка все могли с комфортом разместиться. Но это мнение можно назвать устаревающим: цены на недвижимость растут, в отличие от стоимости денег. Вполне логично просто поменять жильё через несколько лет, если возникнет такая необходимость. 

Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.

Возможность инвестиций

Нет смысла покупать большие квартиры под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и «однушки» дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами. Например, в компании «Бон Тон» подсчитали, что средневзвешенная цена студий и однокомнатных квартир в Новой Москве в апреле выросла на 23–25%. А для квартир с двумя-четырьмя комнатами прирост в цене составил лишь 15–20%. 

Отделка

Узнайте, квартиры сдаются с отделкой или без. Варианты с отделкой позволят меньше времени снимать жильё или жить у родственников. При получении ключей можно будет сразу кинуть на пол надувной матрас и остаться ночевать, а мебель докупать постепенно. К тому же, ремонт от застройщика обходится выгоднее за счёт оптовых закупок. С другой стороны, скорее всего со временем вам всё равно ремонт от застройщика придётся переделывать. И дело не только в качестве: в собственной квартире хочется сделать всё по-своему. 

Этаж

На верхних этажах меньше шума и лучше виды. На последнем — нет соседей сверху, но о протечке крыши вы узнаете первым, также непросто доставлять строительные материалы для ремонта и крупногабаритные вещи, и всегда есть опасность, что лифт сломается и домой придётся подниматься пешком.

На первом — вида ноль и может быть сыровато. Зато крыша точно не течет, с доставкой никаких проблем и никакой лифтозависимости. И главное — цена. Квартиры на первых этажах традиционно стоят дешевле, в среднем на 7–15% ниже. Но в премиальном сегменте жилья разница между нижними и верхними этажами достигает 30–50%.

Бюджет: рассчитываем сумму покупки

Допустим, вы рассматриваете ипотеку. Вот с чем вам предстоит столкнуться:

1. Определите, какой первоначальный взнос вы можете себе позволить. Чем он больше, тем более благонадёжным клиентом вы кажетесь банку.
2.  Узнайте о возможности получить кредитные каникулы или оформить страховку на случай увольнения, чтобы ипотеку за вас платила страховая компания.
3. Рассчитайте, какой ежемесячный платёж вы сможете оплачивать. В идеале он не должен превышать 40–50% семейного дохода. 
   
4. Подумайте, за сколько вы хотите погасить кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше и итоговая переплата. 
   
5. Исходя из указанных выше параметров и вашей зарплаты рассчитайте сумму, которую можете получить. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайте банков. Помните, что это только примерный расчёт. На деле банк может предложить вам больше или меньше. 
   

При покупке квартиры без отделки на ремонт лучше заложить на 30–50% больше, чем планировали. Смета по ходу работ растягивается, и к моменту сдачи квартиры материалы и услуги бригад, а также мебель могут подорожать.

Когда покупать квартиру

Есть немало возможностей сэкономить. 

Покупайте на старте

На квартиры, которые начинают продавать ещё до получения застройщиком разрешения на строительство, действуют очень большие скидки. Найти такие варианты непросто, и чаще всего помочь здесь может личное знакомство или инсайдерская информация от девелопера. Но даже на старте официальных продаж жильё всегда дешевле, чем после ввода здания в эксплуатацию.

Следите за акциями и скидками

Конкуренция на рынке высокая, застройщики постоянно запускают разные акции, чтобы привлечь жильцов именно в свои комплексы. Вам могут предложить скидку, сниженную ставку по ипотеке, машиноместо или отделку в подарок.

Приходите в офис продаж в конце месяца, квартала или года

Планы продаж квартир для менеджеров никто не отменял. И страшнее всего не получить годовую премию от Деда Мороза, которым для менеджера можете стать вы со своим решением купить квартиру в новостройке.

Репутация застройщика: выбираем с умом

Выбор застройщика очень важен. И тут не обязательно ориентироваться только на правило «чем дороже, тем лучше». Если есть возможность, посмотрите уже построенные комплексы застройщика, которые вам нравятся, и сравните, не расходится ли реальный продукт с картинками-рендерами.

Изучите историю компании. Если у застройщика были какие-то проблемные проекты и существенные задержки сроков, это легко обнаружить. Почитайте форумы дольщиков. Даже если компания работает с негативом и закупает положительные отзывы, вопиющие случаи не скрыть. Посмотрите, не было ли судебных исков к компании от дольщиков или подрядчиков.

Что можно узнать в офисе продаж

Всё, что нужно знать при покупке новостройки, вам  расскажут в офисе продаж. Сейчас некоторые застройщики научились всё оформлять онлайн, но если вы не инвестор, а покупаете жильё для себя на последние деньги, лучше не полениться и приехать на стройку лично. Выбрать несколько объектов, посетить их и сравнить ощущения.

Во-первых, так вы проверите объективные факторы: действительно ли удобно добираться от метро и как выглядит окружение, как быстро продвигается стройка, как выглядят корпуса первых очередей. Если квартира сдаётся с отделкой, можно будет посмотреть образцы материалов в шоуруме или даже посетить готовые квартиры. Во-вторых, по тому, насколько качественно сделан офис продаж на объекте и насколько вежливо и внимательно к вам относятся, можно будет составить впечатление о застройщике.

• Заранее подготовьте список вопросов при изучении сайтов застройщика и конкретных проектов. 
• Попросите показать макет. 
• Уточните, на какие стороны света выходят окна приглянувшейся квартиры. 
• Посмотрите на плане, какие квартиры находятся рядом на этаже и какой комнатой вы соприкасаетесь с соседями.

И не стесняйтесь спрашивать про скидки. Иногда застройщики готовы дать дисконт, если вы определитесь с покупкой быстро. Также вам могут рассказать о приближающихся акциях в честь праздников или о специальных предложениях на последние квартиры в сдающихся корпусах. Например, иногда застройщики дают специальные условия на покупку машино-мест или келлеров.

Условия покупки: на что обратить внимание в документах при покупке новостройки

Изучение договора долевого участия — это не формальность. Удостоверьтесь, чтобы там были точные характеристики квартиры, которую вы покупаете, проверьте сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, узнайте размер и условия компенсации за их нарушение.

Поищите новости о том, не было ли приостановок регистрации ДДУ у этого застройщика. Договор регистрируется Росреестром, ещё когда дом строится. Это гарантирует дольщику защиту его прав. Если по каким-то причинам договоры с этим застройщиком не регистрируют, это тревожный звонок. Исключением могут стать какие-то чрезвычайные обстоятельства. Например, во время локдауна из-за пандемии коронавируса Росреестр на время приостанавливал работу и любые договоры там не регистрировали. Также может быть пауза на начальном этапе, пока не пройдёт регистрация у самого первого дольщика. В это время выполняется правовая экспертиза всех документов, Росреестр изучает всю информацию о застройщике и вносит все эти сведения в свою базу. 

Уточните, что компания в договоре прописывает как форс-мажоры, при которых сможет откладывать ввод в эксплуатацию без компенсации.

Ещё один важный документ, помимо договора долевого участия, — это проектная декларация. Проверьте, есть ли в ней школы, детские сады, паркинг и другая инфраструктура, которую застройщик обещал на своём продающем сайте. На этом этапе полезно обратиться к форумам дольщиков уже построенных проектов и узнать, насколько девелопер выполнил свои обещания.

Все необходимые документы должны быть выложены на сайте застройщиков. Законодательство обязывает девелоперов быть максимально прозрачными. Помимо проектной декларации и формы ДДУ на сайте можно найти действующее разрешение на строительство и экспертное заключение. Если чего-то не хватает — поинтересуйтесь почему и запросите эти документы. Отказать вам не могут.

Юридические нюансы при покупке квартиры в новостройке

С июля 2019 года все новостройки в России перешли на новые схемы продаж и финансирования. Сейчас застройщики не получают деньги от граждан напрямую. Когда дольщик оплачивает квартиру, эти средства попадают на специальный эскроу-счёт и лежат там до окончания строительства. При этом строят дома не на эти деньги, а на банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием. Это позволяет покупателю чувствовать себя в большей безопасности. Конечно, будет неприятно, если застройщик разорится и не достроит дом, но хотя бы удастся вернуть деньги. Правда, без процентов по ипотеке. 

Кстати, проектное финансирование — это ещё один способ проверить застройщика. Так как его кредитует банк, достаточно посмотреть, какие кредитные организации работают с конкретной компанией. Чем известнее и крупнее банк, тем надёжнее и его партнёры. Банки обычно тщательно изучают и застройщиков, и конкретные проекты, которым дают свои деньги.

По какой схеме происходит оплата квартиры в новостройке:

1. Подписание договора долевого участия (ДДУ).
2. Регистрация ДДУ.
3. Деньги вносятся на счёт эскроу и там замораживаются до окончания строительства.
4. Дом достроен: дольщик получает ключи, а застройщик — деньги с эскроу-счёта.
5. Застройщик обанкротился и не достроил дом: дольщик получает деньги.

Покупать так квартиру можно и за наличные, и в ипотеку. Во втором случае на эскроу-счёт поступают первоначальный взнос от покупателя и кредит от банка. Но выплачивать ипотеку придётся сразу, а не когда дом достроится. И до погашения кредита квартира будет в залоге у банка. Посмотрите на список банков, в которых можно взять ипотеку на конкретную новостройку: насколько он большой и что это за банки, насколько они известные. Банки, конечно, тоже могут ошибиться и кредитовать рисковый проект, но, если кредиты выдают крупнейшие организации, такие как Сбербанк и ВТБ, можно быть чуть более спокойными.

Менее распространённый вариант расчёта за квартиру — рассрочка платежа. Застройщики неохотно дают её, особенно в больших проектах. Девелоперу выгодно, чтобы на эскроу-счёте сразу была сумма как можно крупнее. Чем больше там денег, тем дешевле будет кредит от банка для застройщика. Если продать квартиры в рассрочку, на эскроу-счёте будет храниться меньше средств.

Важный пункт: как выбирать квартиру в новостройке в кризис

В целом, рекомендации, о которых мы говорили выше, универсальны и работают в большинстве ситуаций. Но есть отдельные советы, которые пригодятся при инвестициях в недвижимость в кризис. Так, эксперты компании «Метриум» советуют придерживаться сейчас следующих семи правил:

1. Выбирать самые доступные варианты.
2. Ориентироваться на квартиры, которые хорошо подойдут для аренды, — на случай, если активность со стороны покупателей сократится.
3. Вкладываться в новостройки на котловане, чтобы получить наибольший прирост в цене.
4. Ориентироваться на семейного покупателя (у них больше программ поддержки).
5. Покупать жильё с полной отделкой, чтобы не тратиться на ремонт и расширить круг потенциальных покупателей в будущем.
6. Выбирать жилые комплексы рядом с деловыми, туристическими центрами и другими точками притяжения — на Яндекс Недвижимости для этого есть удобные фильтры.
7. Искать квартиры в районах, где мало новостроек, — это повышает шансы на выгодную перепродажу.

Заключение 

Итак, приступая к выбору квартиры, сначала определитесь с характеристиками идеального для вас района и самого жилья. Что должно быть рядом с домом обязательно, а чем можно пренебречь. Какие должны быть планировка, этаж и площадь. Самое главное: определите максимальный бюджет, которым вы располагаете. Рассчитайте платёж по ипотеке. Комфортно, если он не превышает половины вашего дохода. 

Прежде чем совершать покупку, наведите справке о застройщике и его прошлых проектах: не было ли больших задержек и судебных разбирательств. Изучите документацию: проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия. Узнайте, с какими банками застройщик работает по проектному финансированию и ипотеке, насколько они известные и надёжные. Составьте список вопросов и задайте их в офисе продаж, не стесняйтесь попросить скидку.