Войти

Как купить новостройку в ипотеку

Редакция Яндекс Недвижимости

Ипотека для покупки жилья в новостройке — один из самых востребованных видов кредитов в России. Это объяснимо: банки часто предлагают выгодные условия на покупку жилья. 

Рассказываем, какие объекты недвижимости на первичном рынке подходят для ипотеки, в чём особенности кредитования и как лучше покупать квартиру в новостройке за счёт заёмных средств.

Новостройка или вторичка: какой вариант лучше оформить в ипотеку

Приобретать квартиру в ипотеку на первичном или вторичном рынке — это вопрос, с которым сталкивается каждый покупатель недвижимости. В первом случае можно сэкономить до 50% стоимости аналогичной вторички, а ремонт «с чистого листа» часто делать проще. Кроме того, все жильцы новостройки будут приблизительно одного возраста и социального статуса, что для многих собственников является важным фактором.

Несмотря на преимущества, следует учесть и некоторые нюансы покупки квартиры в ипотеку в строящемся доме: 

  1. Первый недостаток — длительный срок ожидания сдачи новостройки. Но это оправдывается сравнительно невысокой ценой первичной недвижимости. 
  2. Второй существенный минус — расположение. Новые дома часто возводят на окраинах городов или вообще за их пределами, что не каждому покупателю подходит. 

Приобретение жилья на вторичном рынке за счёт заёмных средств удобно тем, что им можно будет сразу пользоваться. А многоквартирные дома со вторичного рынка обычно располагаются в районах с развитой инфраструктурой. Кроме того, покупателю не придётся ждать сдачи дома или оформления собственности — после оформления сделки и передачи денег покупателю новый собственник сразу сможет зарегистрироваться в приобретённой недвижимости.      

Самый важный нюанс, на который надо обратить внимание при покупке вторичного жилья, — юридическая чистота. На рынке не новых квартир бывают случаи, когда покупателям приходится судиться с бывшими собственниками, и эти судебные тяжбы могут затянуться на годы. Поэтому недвижимость перед покупкой необходимо тщательно проверять. А ещё покупка недвижимости на вторичном рынке далеко не всегда не освобождает от необходимости делать ремонт — квартира бывает сильно изношена или покупателю не нравится интерьер. Так что дополнительных трат избежать получится не всегда. 

Если же вы выбрали вторичку и собираетесь покупать её в ипотеку, следует учитывать, что банки всегда придирчиво относятся к недвижимости. А в случае с новостройками финансово-кредитные учреждения часто устанавливают лояльные требования к жилью — это связано с его высокой ликвидностью. 

Какая квартира относится к новостройкам

Для многих людей понятие «новостройка» ассоциируется с новым, только что построенным домом, а вторичные квартиры относятся к старому, давно заселённому жилому фонду. На самом деле, это не совсем так. 

Разделение на новостройку и вторичное жильё происходит по наличию сведений о регистрации жилья в ЕГРН. К первичному фонду относится недвижимость, на которую ещё никто не предъявлял документов о праве собственности. А после регистрации и получения правоустанавливающих документов квартирам автоматически присваивается статус вторичного жилья.

Приведём пример: вы выбрали жильё в только что построенном доме, но собираетесь приобретать недвижимость не у застройщика, а у физического лица. В этом случае вы покупаете квартиру по обычному договору купли-продажи. Соответственно, право собственности у продавца уже должно быть зарегистрировано, а объект автоматически считается вторичным жильём. При этом не имеет значения, проживал в нём кто-нибудь или нет. 

Как предоставляют ипотеку на квартиры в новостройках

Банкам гораздо проще рассмотреть заявку на ипотеку для жилья на вторичном рынке: квартира готова к проживанию и есть возможность провести её оценку. С новостройками сложнее: в большинстве случаев покупка осуществляется ещё на этапе подготовки котлована под будущее строительство. После сдачи дома в эксплуатацию около 90–95% квартир обычно уже проданы. 

Поэтому финансово-кредитные учреждения должны быть уверены, что дом будет построен по всем правилам и в установленный срок. Чтобы в этом убедиться, банки сотрудничают с застройщиками с хорошей репутацией — всю необходимую информацию о новых объектах строительства они получают напрямую от своих партнёров. Кредитные организации доверяют аккредитованным строительным компаниям, поэтому у заёмщика больше шансов на одобрение ипотеки на покупку жилья в таких проектах. 

Одно из преимуществ покупки недвижимости в строящемся доме — невысокая цена, если сравнивать с аналогичными вариантами на вторичном рынке. Кроме того, банки часто предлагают выгодные условия кредитования на покупку такого жилья: например, сниженную ставку. У разных организаций условия могут отличаться, но обычно ставка наоходится в пределах 7–15% годовых (по состоянию на начало лета 2022 года). На финальный размер ставки влияет множество разных факторов: индивидуальные параметры клиента, его участие в социальных госпрограммах, наличие обеспечения, стадия строительства объекта и так далее.

Требования банка к потенциальному заёмщику

Ипотечный кредит традиционно выдаётся на длительный срок. При этом он отличается от потребительского кредита суммой займа: по ипотеке можно получить до 30 млн рублей, в зависимости от банка и региона строительства. Конечно, финансово-кредитные учреждения стараются минимизировать риски невозврата долга и тщательным образом проверяют клиентов. Если предстоит покупка квартиры в новостройке, большинство банков предъявляют к потенциальным заёмщикам следующие требования:

  • российское гражданство и постоянная регистрация на территории РФ;
  • минимальное возрастное ограничение — 21 год, максимальное — 65 лет на момент погашения задолженности;
  • стаж с последнего места работы — от 6 месяцев, общий — от 1 года;
  • наличие постоянного источника дохода;
  • положительная кредитная история и отсутствие непогашенных задолженностей.

Некоторые банки для оформления ипотеки на покупку жилья в новостройке не требуют наличия гражданства РФ или регистрации по месту жительства. Но такие случаи рассматриваются более скрупулёзно и часто от потенциальных заёмщиков-иностранцев требуется обеспечение в виде залога или поручительства гражданина России. Каждый банк самостоятельно устанавливать требования к заёмщикам согласно внутреннему регламенту. 

Требования к новостройке

Большинство банков настаивают, чтобы квартира приобреталась у их аккредитованных застройщиков. Конечно, клиент может обратиться и в другие строительные компании, но практика показывает, что вероятность одобрения ипотеки в таких случаях будет значительно ниже. Аккредитация девелоперов позволяет кредиторам удостовериться, что объект строительства, переданный в качестве залога, будет ликвидным и его можно будет быстро реализовать в случае невозможности погасить займ со стороны клиента.

Требования к новостройкам существенно отличаются от тех, которые устанавливаются к вторичному жилью. Банки рассматривают будущий объект залога на основе отчёта оценщика. Поэтому, если застройщик аккредитован в кредитной организации, то клиенту не придётся даже самостоятельно собирать и предоставлять документы от строительной компании. 

Партнёрство банков с девелоперами выгодно для покупателей — не нужно досконально проверять застройщика и объект. Финансово-кредитные учреждения сотрудничают только с надёжными застройщиками и не сомневаются в качестве их работ. Впрочем, даже наличие аккредитации не гарантирует, что дом будет введён в эксплуатацию своевременно. 

Оформление ипотеки на квартиру в новостройке: пошаговая инструкция

Если собираетесь покупать жильё в ипотеку на этапе строительства дома, то вам пригодится следующая пошаговая инструкция:

  • Выберите объект. Тщательно изучите предложения разных девелоперов. Такую информацию можно найти в открытых источниках в интернете или обратиться за консультацией в проверенное агентство недвижимости. Следует изучить район, экологию и инфраструктуру, где будет располагаться дом. Найдите время съездить на место будущего строительства и оценить все важные для вас параметры собственными глазами. 
  • Встретьтесь с представителями застройщика. Менеджеры учтут ваши пожелания и сами посоветуют банки, с которыми сотрудничают. Часто бывает, что девелоперы аккредитованы сразу в нескольких кредитных организациях. 
  • Свяжитесь или лично посетите отделение банка. Консультанты подробно расскажут о доступных программах ипотечного кредитования и что необходимо для участия в них. Не останавливайтесь на одном финансово-кредитном учреждении, изучите условия каждого банка. Это позволит выбрать самое выгодное предложение по ипотеке. 
  • Подготовьте документы для предоставления в выбранный банк. Предварительно узнайте, какие из них требуются: перечень может отличаться в зависимости от правил финансово-кредитного учреждения. 
  • Заключите договор с застройщиком. В большинстве случаев оформляется договор долевого участия (ДДУ), если квартира приобретается в строящемся доме. На этом этапе необходимо внимательно изучить каждый пункт документа. Информация о сроках сдачи дома, стоимости квартиры и её параметрах должна полностью соответствовать проектной документации. 
  • Зарегистрируйте ДДУ. Согласно законодательству (№214-ФЗ), все договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Только после этого документ вступает в законную силу. Сама процедура регистрации займёт не более 7 дней. 
  • Подайте документы в банк. На момент обращения у вас при себе должен быть весь пакет нужной документации. Срок рассмотрения представленных документов зависит от разных факторов. Если строительная компания аккредитована в вашей кредитной организации и вы являетесь её клиентом, проверка займёт всего пару дней. Для сообщения о результатах решения с вами свяжется сотрудник банка. 
    Если у вас есть дополнительный доход, обязательно сообщите об этом специалисту кредитной организации. Это повысит вероятность одобрения ипотеки. Также не следует скрывать семейное положение, ведь совокупный доход супругов учитывается при рассмотрении заявки на кредит. Такими нехитрыми способами вы сможете доказать банку вашу платежеспособность. Для повышения шансов одновременно отправьте заявки в разные банки.  
  • Подпишите кредитный договор. Этот документ также необходимо внимательно изучить. Если все условия кредитования устраивают, подпишите договор. Деньги будут перечислены на специальный эскроу-счёт — обязательное требование законодательства. Реквизиты счёта должны быть указаны в ДДУ. 

Пока ведётся строительство, покупателю нужно будет исправно вносить платежи по ипотеке.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в новостройке

Относительно низкая цена — не единственное преимущество покупки жилья в новостройке. В подобных сделках есть и другие достоинства:

  • крупные строительные компании часто проводят выгодные акции для покупателей;
  • если девелопер аккредитован банком, нужен минимум документов для ипотеки;
  • покупателям не придётся переживать из-за юридической чистоты квартиры;
  • современные новостройки оснащаются пожарной сигнализацией, видеокамерами, несколькими лифтами на один подъезд;
  • часто есть возможность провести перепланировку по своему усмотрению, но с согласия банка, если речь идёт об ипотеке. 

Есть и некоторые недостатки:

  • есть вероятность, что застройщик увеличит сроки введения дома в эксплуатацию;
  • если по условиям договора квартира предоставляется без отделки, собственнику придётся делать весь ремонт самостоятельно;
  • при сдаче дома все соседи обычно почти одновременно занимаются ремонтными работами — шума не избежать;
  • если оформлять ипотеку на приобретение квартиры в новостройке, покупателю придётся потратить некоторое временя на сбор документов, регистрации в госорганах и др.

А ещё ипотека — это хороший вариант для молодых семей: они могут воспользоваться госсубсидиями и спецусловиями, которые предоставляют банки. Однако не стоит забывать и о недостатках такой сделки. 

Подведём итоги

Перед тем как купить квартиру в новостройке за счёт ипотечного кредитования, следует учесть все нюансы подобной сделки. Отнеситесь к выбору будущего жилья серьёзно и ответственно. Обязательно пообщайтесь с представителями застройщика. Они порекомендуют банки, в которых можно оформить ипотеку на выгодных условиях. 

Аккредитация девелопера в кредитной организации позволяет проще и быстрее получить кредит: вся необходимая документация уже находится в банке. Вам останется только предоставить свои документы, подписать договор и ждать завершения строительства. 

Главное — своевременно вносить обязательные платежи, ведь квартира будет находиться в залоге у банка. Как только вы полностью погасите задолженность, обременение с жилья снимается и вы становитесь полноправным его собственником.

Что думаете об ипотеке?
Подпишись на наш телеграм-канал!

Фото: ПИК, Самолёт, Andrea Piacquadio