2022 и 2023 годы стали настоящим аттракционом для ипотечных ставок. Последнее заседание прошло 7 июня 2024 года, где ставку снова зафиксировали на отметке 16% — такая цифра держится уже с декабря 2023 года. Следующее заседание ЦБ по ключевой ставке запланировано на 26 июля 2024 года, поэтому пока что мы можем и будем говорить именно об этом периоде, с декабря 2023 по июнь 2024 года.

Разбираемся, как поступить в такой ситуации гражданам, планирующим оформлять кредит в ближайшее время. Стоит ли брать ипотеку, или лучше дождаться следующего понижения ключевой, а соответственно, и ипотечной ставки?

Что будет с ипотекой

По данным ДОМ.РФ, в 2024 году сильно сократится объём выданных ипотечных кредитов — до 1,1–1,4 млн кредитов на сумму 3,9–5,0 трлн руб. Для сравнения, в 2023 году банки выдали 2 млн ипотечных кредитов на 7,8 трлн руб.

Этот прогноз связан не только с высокой ставкой по рыночным ипотечным кредитам (17,1%-17,5%). Несмотря на то, что ставки по программам с господдержкой сохранились прежние, — «Семейная» 8% и «Льготная» 6% — условия выдачи кредитов изменились в худшую сторону:

• повысили сумму первоначального взноса до 30%;
• сократили максимальный размер кредита до 6 млн рублей по всем регионам;
• повысили требования к застройщикам (только аккредитованные, с досубсидированием ипотеки застройщиком).

Затем власти и вовсе объявили, что «Семейную» и «Льготную» ипотеки перестанут выдавать с 1 июля 2024 года. Это заявление спровоцировало небольшой рост спроса на ипотеку с госсподдержкой: в мае банки выдали займов на 17,7% больше, чем в апреле 2024 года. Но это всё ещё меньше уровня 2023 года почти на 8%.

По словам замдиректора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопера земли Nikoliers Анны Мурмуридис, альтернативной возможностью купить жильё станут рассрочки от застройщиков. Уже сейчас на их долю приходится от 10% до 15% столичного рынка.

А спрогнозировать ключевую и процентную ипотечную ставки эксперты не берутся. Центробанк не дал чётких сигналов к изменениям КС, поэтому сказать, что будет с ипотечным рынком в 2024 году сложно.

Станет ли жильё дешевле? По словам Ирины Солдатенко, аналитика портала Банки.ру, проектное финансирование застройщиков ввиду высокой ключевой ставки не изменится. А льготные программы пока еще будут пользоваться спросом. Поэтому ожидать, что недвижимость упадёт в цене в ближайшее время не стоит.

Подорожание случилось и на рынке малометражных квартир, несмотря на обстановку с ипотечным кредитованием. На фоне запрета строительства маленьких квартир спрос на студии в мае вырос на 2,7%, а цены на них — на 3%.

Брать или не брать ипотеку в 2024 году? Это решение каждый принимает для себя сам, поскольку гарантии давать невозможно даже в более стабильной экономической обстановке. Именно сейчас имеет смысл посмотреть на льготные программы, которые остаются и продолжают действовать.

Какие программы останутся для новостроек 

На данный момент на рынке недвижимости осталось несколько льготных программ со своими лимитами, условиями и ставками. Перечислим актуальные:

• материнский капитал при покупке квартиры;
• семейная ипотека от 6%: так называется госпрограмма кредитования для семей с детьми, сейчас она действует до 1 июля 2024 года, но власти планируют продление до 2030 года;
• погашение ипотеки (до 450 тыс. рублей) для многодетных семей, которое продлено до 2027 года;
• льготная (господдержка) ипотека: программа продлена до 1 июля 2024 года, ставка от 8%;
• сельская ипотека 3%, бессрочная программа;
• дальневосточная ипотека от 1,7% до 31 декабря 2030 года;
  
• ипотека для IT-специалистов от 4,7%;
• военная ипотека от 9,8%.

Процентные ставки и другие условия по этим программам могут меняться, поэтому лучше уточнять их на сайте Госуслуг или в финансовом учреждении, в котором планируется брать ипотеку.

Далее рассмотрим подробнее программу льготной и «Семейной» ипотек, так как они больше всего подходят тем, кто намеревается приобретать строящееся жильё. Также коснёмся прогнозов на вторичном рынке.

Льготная ипотека

Программа господдержки ипотеки для приобретения строящегося жилья под названием «Льготная ипотека» запустилась в апреле 2020 года, чтобы помочь отрасли преодолеть кризис в период пандемии. На протяжении последних лет действие программы постоянно продлевалось, но условия выдачи кредитов менялись. В разных банках эта программа называется по-разному. К примеру, в Сбербанке сейчас действует формулировка «Господдержка от 8%».

Основная программа по льготной ипотеке действует до 1 июля 2024 года со средним показателем на уровне 9% годовых. Условия остаются следующими:

• первый взнос по кредиту — не менее 30% от стоимости квартиры;
• цель — приобретение квартиры в строящемся доме;
• сумма займа — не более 6 млн рублей.

«Семейная» ипотека

На фоне борьбы властей за повышение демографии в стране «Семейную» ипотеку планируют продлить до 2030 года. По словам вице-премьера Татьяны Голиковой, эта программа показала хорошие результаты в сфере социальной политики. 

Вместе с тем, Эльвира Набиуллина сообщила, что ЦБ РФ выступает за адресную помощь, то есть ипотеку под низкий процент должны выдавать тем, кто в этом нуждается — в данном случае, это семьи с детьми. 

По состоянию на июнь 2024 года условия выдачи «Семейной» ипотеки следующие:

• первоначальный взнос — от 20% от стоимости квартиры;
• цель — покупка квартиры в строящемся доме;
• сумма займа — не более 12 млн рублей для МО и ЛО, до 6 млн рублей для остальных регионов.

Что будет со вторичным рынком?

По мнению кредитного брокера Юлии Подольской, высокие ставки на ипотеку для вторичного жилья заставят этот рынок просесть ещё больше. Кроме того, «вторичку» будут покупать те, у кого есть наличные средства или им нужен небольшой кредит на покупку. Учитывая, что ипотечная доля в общем объёме продаж составляла около 80%, то ажиотажного спроса на «вторичку» ожидать не стоит. Отсутствие спроса скорректирует цены на рынке «б/у» квартир. В краткосрочном прогнозе корректировка будет в пределах 10–15%.

Подведём итог

К июню 2024 года ужесточились правила выдачи ипотек, увеличился первоначальный взнос, а банки начали требовать больше с самих застройщиков. Все эти факторы привели к сокращению ипотечной доли в объёме продаж, к снижению спроса на квартиры как на первичном, так и вторичном рынках.

При этом эксперты не прогнозируют сильного снижения цен на жильё. Высокий уровень инфляции, проектное финансирование застройщиков под высокий процент не позволит девелоперам продавать квартиры дешевле. Произойти может лишь небольшая корректировка цен на «вторичке» — в пределах 15%.

Фотография на обложке: ЖК «Метрополия»