Всё о семейной ипотеке в 2025 году: кто и как теперь может её получить

По состоянию на август 2025 года, «Семейная ипотека» остаётся самой популярной из льготных госпрограмм. По данным ДОМ.рф, за 7 месяцев текущего года по ней выдано больше 232 тыс. кредитов на сумму 1,324 трлн рублей. Это 89% от общего числа льготных ипотек, выданных за тот же период.

Рассказываем, кто может получить семейную ипотеку в 2025 году, какие условия им нужно выполнить, документы подготовить и как всё оформить. Объясняем по шагам, как взять семейную ипотеку и избежать сложностей на пути.

Суть семейной ипотеки — в жилищной поддержке семей с маленькими детьми. Программа стартовала в 2018 году по поручению президента В. В. Путина. В первый год льготный кредит могли получить семьи, где второй, третий и так далее ребёнок родился после 1 января 2018 года. С 2021 года заём могут оформить семьи с единственным ребёнком, если он родился после запуска программы или имеет особенности развития.

В 2024 году срок программы продлили до 2030 года и в очередной раз изменили условия. Правительство сделало программу более адресной, чтобы снизить влияние льгот на рынок недвижимости. 

В 2025 году госпрограмму в очередной раз изменили:

• Для банков отменили индивидуальные лимиты по семейной ипотеке. Лимит на новую семейную ипотеку общий на всю страну. Кредитные организации могут выдавать деньги по мере поступления заявок, пока он не будет исчерпан.
• Семейная ипотека на вторичное жильё стала доступна в небольших городах с низкими объёмами строительства. Заёмщикам с детьми до 6 лет разрешили покупать жильё на вторичном рынке, если в городе за год построили не больше двух домов.
• По всем льготным ипотекам запретили брать банковские комиссии с заёмщиков. На погашение этих расходов бюджет выделил финансовые ресурсы.

В 2026 году могут ограничить покупку жилья регионом, где прописан заёмщик. Такое предложение выдвинула председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко, чтобы госпрограмму не использовали в инвестиционных целях.

Требования к составу семьи

Чтобы получить льготную ипотеку, в семье должен быть хотя бы один ребёнок младше 6 лет включительно или ребёнок с инвалидностью до 18 лет.

Жители городов с населением до 50 тыс. человек могут взять льготную ипотеку, если в семье есть минимум двое детей до 17 лет включительно. Такие же условия для семей, которые живут в областях с недостаточным объёмом строительства и в городах, участвующих в программах развития. Список городов и регионов можно найти по ссылке. Населённые пункты из Ленинградской и Московской областей не участвуют.

Взять вторичку по семейной ипотеке могут родители малышей до 6 лет, если в выбранном городе строится меньше двух ЖК в год. Постройки считают по проектным декларациям в ЕИСЖС. Дом, где покупают квартиру, должен быть не старше 20 лет. Города Московской и Ленинградской областей не считаются.

Заёмщики должны быть гражданами России в возрасте от 21 года. Банк проверит кредитную историю, размер доходов и рабочий стаж по своим критериям. 

Кровное родство детей и родителей не имеет значения: усыновители имеют право на те же льготы. Быть в официальном браке для семейной ипотеки не нужно. Заёмщиком может быть родитель-одиночка, а созаёмщиком — любой гражданин России, не обязательно супруг заёмщика, отец или мать ребёнка. Муж и жена могут взять две семейные ипотеки (по одной на каждого), если они не являются созаёмщиками друг у друга.

Условия кредита

Ставка по ипотеке 6% распространяется на все виды жилья, все области и республики.

Наибольшая сумма кредита — 12 млн рублей — действует в столице, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях. В регионах можно взять кредит на сумму до 6 млн рублей. 

Если жильё стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку по рыночной процентной ставке или региональной программе. Сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для москвичей и петербуржцев и 15 млн рублей — для жителей из регионов.

Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости объекта. Семейная ипотека без первоначального взноса не выдаётся. Срок кредита — до 30 лет.

Старый кредит разрешено рефинансировать, если он был выдан на приобретение квартиры у застройщика, а ребёнку меньше 6 лет или он имеет инвалидность. Ипотеку на возведение коттеджа разрешено рефинансировать, если расчёты по ней велись через эскроу-счёт и в семье есть ребёнок с инвалидностью. 

Рефинансировать можно даже действующую семейную ипотеку, если в семье появился новый малыш — это делают для того, чтобы продлить срок кредита и сократить размер ежемесячного платежа.

Требования к недвижимости

Заём можно взять на следующие цели:

• Покупку квартиры в ещё не построенном доме, новостройке или таунхаусе.
• Возведение жилого дома по ДДУ в низкоэтажном ЖК.
• Покупку дома с землёй по ДКП.
• Строительство коттеджа на своём участке.

• Приобретение жилья на вторичном рынке — для описанных выше категорий участников.

Жильё нельзя покупать у близкой родни: родителей, супруга, сестёр, братьев и других взаимозависимых лиц — полный список в ст. 105.1 НК РФ. 

Нюансы 

С 23 декабря 2023 года по семейной ипотеке действует принцип однократности. Теперь один гражданин может получить единственный льготный кредит. Семейные и другие льготные ипотеки, которые взяли до этой даты, не учитываются.

Семейная ипотека может стать второй льготной, если первую, например IT или арктическую, взяли после 2023 года, погасили и в семье родился новый ребёнок. 

Также вторую семейную ипотеку может взять отец детей, если их мать уже воспользовалась госпрограммой, а он не был при этом созаёмщиком или поручителем.

Чтобы подать заявку на семейную ипотеку, нужно собрать документы. Список у разных банков отличается, но, как правило, он включает:

• паспорт заявителя;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• справку о доходах;
• документы, подтверждающие наличие и возраст детей;
• справку об инвалидности ребёнка.

С документами и заявлением нужно обращаться в банк. Представитель кредитной организации проверит, соответствует ли заявитель условиям льготной программы, и одобрит или отклонит выдачу ипотеки.

Когда семейную ипотеку будут выдавать родителям детей до 14 лет?

Расширить программу поручил президент России Владимир Путин в мае 2025 года. В результате обсуждений правительство отложило исполнение этого поручения из-за «напряжённого» бюджета и больших денежных затрат на программу.

Кому не дадут семейную ипотеку? В каком случае могут отказать?

Семейную ипотеку могут не дать, если заёмщик не соответствует условиям программы. Например:

• Недвижимость не подходит. Дом аварийный или построен больше 20 лет назад. 
• Человек не сможет выплачивать кредит. У него низкий доход, плохая кредитная история или высокая закредитованность.
• Лимиты исчерпаны. Несмотря на то что правительство отменило лимиты для отдельных банков, сохранился общегосударственный лимит программы, который может быть исчерпан к концу года.

Можно ли одному человеку взять семейную ипотеку?

Да, если у него есть хотя бы один ребёнок до 6 лет, ребёнок-инвалид или двое детей до 18 лет. Со стороны банка не будет препятствий, если у одинокого заёмщика высокий уровень дохода, стабильная зарплата, хороший стаж и надёжный работодатель, отличная кредитная история.

Семейную ипотеку можно совмещать с другими программами господдержки?

Да. Например, можно использовать субсидию «Молодая семья» в качестве первоначального взноса, а материнский капитал направить на досрочное погашение.

«Семейная ипотека» остаётся самой популярной мерой господдержки в 2025 году. Программа ориентирована на семьи с детьми и помогает приобрести жильё на льготных условиях.

Ключевые детали программы «Семейная ипотека» в 2025 году:

• Ставка 6% для всех.
• В семье должен быть ребёнок в возрасте до 6 лет либо сын или дочь с инвалидностью. В малых городах и регионах из списка — двое несовершеннолетних детей.
• Кредит финансируют на сумму до 12 млн рублей в крупных городах и до 6 млн рублей в регионах.
• Первый взнос — 20%.
• Ипотеку можно комбинировать с материнским капиталом и субсидией «Молодая семья».
• Взять кредит можно одному из родителей, усыновителям, родителю-одиночке или двум супругам по отдельным займам.
• Программа действует до 2030 года.