Всё о семейной ипотеке в 2026 году: кто и на каких условиях может её получить

В 2026 году семейная ипотека остаётся самой популярной из льготных госпрограмм: по данным «Домклик», в августе текущего года она заняла больше 50% рынка. За месяц по ней выдано кредитов на сумму 137,2 миллиарда рублей.

Рассказываем, кто может получить семейную ипотеку в 2026 году, какие условия им нужно выполнить, какие документы подготовить и как всё оформить. Объясняем по шагам, как взять семейную ипотеку и избежать сложностей на всех этапах.

• Ставка — от 2 до 12%. С 1 октября 2026 года ставка зависит от числа детей и региона покупки недвижимости. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — от 4% до 12%. В регионах — от 2% до 10%. Банк вправе увеличить ставку (обычно на 1 процентный пункт), если заёмщик отказывается от страхования жизни и здоровья. Зарплатный клиент банка может рассчитывать на дополнительную скидку — условия зависят от кредитной политики конкретного банка.
• Максимальная сумма кредита — 18 миллионов рублей действует в столице, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях, если в семье более трёх детей. В регионах можно взять кредит на сумму до 10 миллионов рублей. Если жильё стоит дороже, на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку по рыночной процентной ставке или региональной программе. 
• Минимальный первоначальный взнос — 20% от стоимости объекта. Семейная ипотека без первоначального взноса не выдаётся, на него разрешено направить материнский капитал и региональные выплаты.
• Срок субсидированного кредита — до 15 лет. Можно взять ипотеку на большее количество лет, но только первые 15 лет платежи будут рассчитываться по льготной ставке.
• Срок прописки — 271 день после регистрации права собственности на жильё. В течение этого времени нужно оформить постоянную регистрацию и сохранять её в течение 5 лет после оформления кредита. 
• Программа действует до 31 декабря 2030 года.

Новые условия касаются договоров, заключённых с 1 октября 2026 года.

Семейная ипотека — это государственная программа, которая позволяет семьям с детьми взять ипотечный кредит по ставке от 2 до 12% годовых вместо рыночной, которая в августе 2026 года составляет в среднем 18,7%. Разницу между рыночной и льготной ставками банку компенсирует государство — точнее, ПАО «ДОМ.РФ», оператор программы. Банк выдаёт родителям кредит под 2–12%, а оператор возмещает ему недополученный доход. Для заёмщика ставка фиксируется на весь срок кредита, как бы ни менялась ключевая ставка Центробанка.

По программе доступно рефинансирование. Старый кредит разрешено рефинансировать, если он был выдан на приобретение квартиры у застройщика, а ребёнку меньше шести лет или он имеет инвалидность. Ипотеку на возведение коттеджа разрешено рефинансировать, если расчёты по ней велись через эскроу-счёт и в семье есть ребёнок с инвалидностью.

Рефинансировать можно даже действующую семейную ипотеку, если в семье появился новый малыш, — это делают для того, чтобы продлить срок кредита и сократить размер ежемесячного платежа.

Важно не путать семейную ипотеку и программу «Молодая семья». Последняя — это разовая социальная выплата. Государство даёт 30% расчётной стоимости жилья семьям без детей и 35% — юным или одиноким родителям, которые могут потратить её на приобретение жилья. Программы не исключают друг друга: можно получить субсидию по «Молодой семье» и направить её на погашение долга или первоначальный взнос по семейной ипотеке.

Главное условие семейной ипотеки вне зависимости от региона: наличие в семье хотя бы одного ребёнка возрастом до 6 лет включительно или ребёнка с инвалидностью младше 18 лет.

Для покупателей квартир в городах с населением до 50 тысяч человек есть важное послабление: здесь можно получить льготную ипотеку, если в семье есть хотя бы двое детей в возрасте до 17 лет включительно. Количество жителей в городе считают по данным Росстата за прошлый год, но населённые пункты из Ленинградской и Московской областей не участвуют. Такие же условия действуют для городов с недостаточным объёмом строительства и в регионах, участвующих в программах развития.

Общие требования к заёмщику:

Быть в официальном браке для семейной ипотеки не нужно. Заёмщиком может стать и родитель-одиночка, а его созаёмщиком — любой гражданин России. Но есть важное условие: ребёнок должен быть зарегистрирован по одному адресу с родителем, который оформляет ипотеку.

Главное условие программы — возраст ребёнка на дату подписания кредитного договора:

• если ребёнок один — он должен быть младше 7 лет;
• если ребёнок — инвалид, ему должно быть меньше 18 лет, а инвалидность должна быть подтверждена справкой МСЭ при подаче заявки;
• если в семье двое детей и им уже 7 лет и более, программа доступна при покупке жилья в малых городах или в населённых пунктах с низким объёмом строительства.

Возрастных ограничений в программе для родителей нет, но их устанавливают банки, выдающие кредит. Как правило, ипотеку выдают людям с 21 года, а максимальный возраст — 75 лет на дату полного погашения.

Заём можно взять на следующие цели:

• покупку квартиры в ещё не построенном доме, новостройке или таунхаусе;
• возведение жилого дома по ДДУ в низкоэтажном ЖК;
• покупку дома с землёй по ДКП;
• строительство коттеджа на своём участке с привлечением подрядчика и использованием эскроу-счёта;
• приобретение земли и строительство жилого дома с подрядчиком и эскроу-счётом;
• покупку квартиры на вторичном рынке в городах с малым объёмом строительства.

Жильё нельзя покупать у близкой родни: родителей, супруга, сестёр, братьев и других взаимозависимых лиц — полный список приведён в ст. 105.1 НК РФ.

Взять вторичку по семейной ипотеке могут родители малышей до 6 лет, если в выбранном городе строится меньше двух ЖК в год. Постройки считают по проектным декларациям в ЕИСЖС. Дом, где покупают квартиру, должен быть не старше 20 лет. Города Московской и Ленинградской областей не считаются.

Узнать, входит ли ваш город в список, можно по ссылке.

Ипотека подходит для возведения или приобретения частного жилого дома. Купить готовый дом можно только у застройщика — юридического лица. Строить дом разрешено, если работы будет выполнять подрядная организация. Деньги на строительство переведут через эскроу-счёт: банк перечислит их подрядчику только после того, как дом построят, поставят на кадастровый учёт и оформят в собственность. На строительство обычно даётся от года до двух — срок фиксируется в договоре с подрядчиком и банком.

Участок должен относиться к категории земель населённых пунктов и иметь вид разрешённого использования для ИЖС, а дом — быть отдельно стоящим, не более трёх этажей и не выше 20 метров. Строить многоквартирный дом, таунхаус или коммерческий объект нельзя. Самостоятельное строительство без подрядчика по семейной ипотеке невозможно.

Чтобы подать заявку на семейную ипотеку, нужно собрать документы. Список у разных банков отличается, но, как правило, он включает:

• паспорт заявителя;
• СНИЛС;
• свидетельство о браке;
• справку о доходах;
• документы, подтверждающие наличие и возраст детей;
• справку об инвалидности ребёнка.

С документами и заявлением нужно обращаться в банк. Представитель кредитной организации проверит, соответствует ли заявитель условиям льготной программы, и одобрит или отклонит выдачу ипотеки.

Семейную ипотеку можно оформить во многих банках России. Крупнейшие из них: СберБанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «Газпромбанк», «Россельхозбанк», банк Дом.РФ, ПСБ, «Совкомбанк», «Т-Банк». Полный и актуальный список можно найти на сайте оператора программы.

Банки могут немного изменить условия программы при определённых условиях сделки или для заёмщиков с высокой закредитованностью: увеличить первоначальный взнос, сократить лимиты по сумме, повысить ставку за отсутствие страховки жизни и здоровья заёмщика. Перед подачей заявки стоит запросить условия в двух-трёх банках, чтобы увидеть реальную картину и выбрать вариант, где итоговая переплата будет минимальной с учётом всех опций и рисков.

Семейную ипотеку в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях выдают на сумму до 12–18 миллионов рублей, а в остальных регионах — до 6–10 миллионов в зависимости от числа детей в семье. Если жильё дороже, часть суммы можно взять по льготной ставке, а остаток — по рыночной.

В Москве и Петербурге нельзя купить вторичное жильё по семейной ипотеке, в регионах — можно, но лишь в городах, где почти не строят новых домов.

Во многих городах существуют местные субсидии: например, региональный маткапитал или выплаты на первоначальный взнос либо погашение кредита. Их можно совместить с семейной ипотекой.

Взять семейную ипотеку полностью без первоначального взноса не получится: по правилам программы он обязателен. Но закон разрешает закрыть взнос за счёт государственных выплат и других инструментов: материнского капитала, региональных жилищных субсидий или сертификатов.

А вот брать потребительский кредит, чтобы закрыть первоначальный взнос по семейной ипотеке, не стоит. Это создаст дополнительную долговую нагрузку: у заёмщика появится ещё один ежемесячный платёж, который банк учтёт при оценке его платёжеспособности.

Программа стартовала в 2018 году по поручению президента В. В. Путина. В первый год льготный кредит могли получить семьи, где второй, третий и далее ребёнок родился после 1 января 2018 года. С 2021 года заём могут оформить семьи с единственным ребёнком, если он родился после запуска программы или имеет особенности развития.

В 2024 году срок программы продлили до 2030 года и сделали её более адресной, чтобы снизить влияние льгот на рынок недвижимости. В 2025 году госпрограмму в очередной раз изменили:

• Для банков отменили индивидуальные лимиты по семейной ипотеке. Лимит на новую семейную ипотеку — общий на всю страну, и кредитные организации могут выдавать деньги по мере поступления заявок, пока он не будет исчерпан.
• Семейная ипотека на вторичное жильё стала доступна в небольших городах с низкими объёмами строительства. Заёмщикам с детьми до 6 лет включительно разрешили покупать жильё на вторичном рынке, если в городе за год построили не больше двух домов.
• По всем льготным ипотекам запретили брать банковские комиссии с заёмщиков. На погашение этих расходов бюджет выделил финансовые ресурсы.

С 1 февраля 2026 года решением Минфина ввели ограничения на количество ипотек в одной семье. До сих пор каждый из супругов мог оформить по одной семейной ипотеке на себя, если второй при этом не выступал созаёмщиком. Теперь муж и жена обязаны оформлять кредит на двоих. Эти условия приведут к таким последствиям:

• второй льготный жилищный кредит на семью взять не получится;
• гражданам без детей стало сложнее оформить так называемую донорскую ипотеку, взяв в формальные созаёмщики знакомого или родственника с детьми;
• семья не может получить выплаты 450 тысяч рублей на погашение двух ипотек;
• не получится вывести из сделки супруга с плохой кредитной историей.

Минфин объяснил нововведения необходимостью сделать программу более справедливой и предотвратить злоупотребления, чтобы жильё покупали те, кто в нём нуждается, а не инвесторы с детьми.

Также в 2026 году стало проще рефинансировать часть кредита, которую взяли по рыночной ставке. Раньше для этого нужно было пересмотреть всю ипотеку, теперь же льготная часть сохраняется, а ставку по рыночной можно снизить.

С помощью комбинированной ипотеки получится взять:

• часть суммы по ставке от 2% до 12% годовых;
• остаток стоимости по ставке банка.

Новые условия предусматривают, что банк должен предоставить заёмщику справку по двум частям долга отдельно: льготной и рыночной. Так покупатель сможет точно рассчитать выгоду и выбрать условия рефинансирования.

С 1 октября 2026 года ставки и лимиты по семейной ипотеке дифференцировали в зависимости от количества детей и региона, где семья покупает квартиру. Большие семьи получили возможность купить более дорогое жильё по более низким ставкам, а для родителей с 1–2 детьми условия стали менее выгодными. Также ввели требование прописаться в купленной квартире, чтобы исключить из программы инвесторов.

Семейную ипотеку могут не дать, если заёмщик не соответствует условиям программы, например:

• Недвижимость не подходит. Дом аварийный или построен больше 20 лет назад.
• Заёмщик не сможет выплачивать кредит. У человека низкий доход, плохая кредитная история или высокая закредитованность.
• Лимиты исчерпаны. Несмотря на то что правительство отменило лимиты для отдельных банков, сохранился общегосударственный лимит программы, который может быть исчерпан к концу года.
• Не соблюдены условия по составу семьи или регистрации: ребёнок не прописан с заёмщиком, его возраст выше требуемого на момент заключения кредитного договора.

• Почему семейную ипотеку выдают в Москве, Санкт-Петербурге, Ленинградской и Московской областях, если одно из условий льготного кредитования — город не более 50 тысяч человек?

Это два разных условия, которые различаются в зависимости от количества и возраста детей в семье. Покупатели жилья в столичных регионах могут оформить семейную ипотеку, если у них есть ребёнок до 6 лет. Покупателям домов и квартир в малых городах программа доступна, если у них минимум двое детей до 17 лет включительно.

• При оформлении семейной ипотеки играет роль прописка?

В 2026 году при оформлении семейной ипотеки прописка заёмщика в определённом регионе страны не имеет значения: главное — гражданство РФ и покупка жилья в России. Но после оформления жилья в собственность потребуется в нём прописаться.

• Можно ли одному человеку взять семейную ипотеку?

Да, если у него есть хотя бы один ребёнок до 7 лет, ребёнок-инвалид или двое детей до 18 лет. Со стороны банка не будет препятствий, если у одинокого заёмщика высокий уровень дохода, стабильная зарплата, хороший стаж и надёжный работодатель, отличная кредитная история.

• Семейную ипотеку можно совмещать с другими программами господдержки?

Да. Например, можно использовать субсидию «Молодая семья» в качестве первоначального взноса, а материнский капитал направить на досрочное погашение.

• В какой момент оформления ипотеки ребёнку должно быть меньше 7 лет?

На дату подписания кредитного договора. Ипотеку могут одобрить раньше, но, если к дате подписания ребёнку исполнилось 7 лет, воспользоваться льготной программой не получится.

Семейная ипотека остаётся самой популярной мерой господдержки в 2026 году. Программа ориентирована на семьи с детьми и помогает приобрести жильё на льготных условиях. Ключевые детали программы «Семейная ипотека» в 2026 году:

• ставка — от 2% до 12% в зависимости от региона и числа детей;
• в семье должен быть ребёнок в возрасте до 6 лет либо сын или дочь с инвалидностью, у жителей малых городов и регионов — двое несовершеннолетних детей;
• кредит финансируют на сумму до 12–18 миллионов рублей в Москве, Санкт-Петербурге и областях и до 6–10 миллионов рублей — в регионах;
• первый взнос — 20%;
• ипотеку можно комбинировать с материнским капиталом и субсидией «Молодая семья»;
• оформить кредит должны сразу оба супруга как созаёмщики;
• программа действует до 2030 года.