Как купить квартиру за материнский капитал: пошаговая инструкция

Купить новую квартиру может позволить себе не каждая семья, но, к счастью, об этом заботится государство: с помощью льготных ипотечных программ, субсидий и материнского капитала, который можно потратить на улучшение жилищных условиях. О последнем мы сейчас и расскажем: разберёмся, что это такое и как с помощью маткапитала купить квартиру.

Материнский (или семейный) капитал — это средство господдержки, деньги, которые государство выделяет семьям с детьми. 

С 2007 года выплата полагалась только семьям с двумя детьми, но с 2020 года условия получения материнского капитала расширились: теперь на него могут рассчитывать семьи и с одним ребёнком. 

Сертификат действует бессрочно. Его можно получить даже через 10 или 20 лет после рождения малыша.

Для получения господдержки мать и ребёнок должны быть гражданами РФ. Место жительства родителей не имеет значения.

Отец имеет право на господдержку в том случае, если:

• мать ребёнка отсутствует;
• суд лишил мать ребёнка родительских прав;
• мать совершила преступление против ребёнка;
• мать официально отказалась от усыновлённого ребёнка.

Если оба родителя утратили право на материнский капитал, получить и использовать его могут дети.

Средства нельзя снять наличными, но можно направить на установленные законом цели (№256-ФЗ, ст. 7):

• На накопительную часть пенсии матери или отца.
• Образование детей.
• Улучшение жилищных условий.
• Ежемесячную выплату из средств материнского капитала.
• Социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов.

Для покупки жилья необходимо выполнить три условия:

• Объект недвижимости должен находиться на территории РФ.
• Каждый член семьи должен получить свою долю в праве собственности на жильё. 
• Помещение должно быть пригодно для проживания. Например, если это многоквартирный дом, то он не должен быть аварийным, подлежать сносу или реконструкции.

690 266 рублей 95 копеек

Распространяется на семьи с одним ребёнком, рождённым или усыновлённым с 2020 года. Если в семье после 2020 года появляется второй ребёнок, добавляют 221 895 рублей 14 копеек. Общая сумма за двух детей составляет 912 162 рубля 09 копеек.

Та же сумма положена семьям с двумя детьми, рождёнными или усыновлёнными в период с 2007 по 2020 год. А ещё с тремя и более детьми, если до их появления права на маткапитал не было.

912 162 рубля 09 копеек

Такую сумму предоставляют семьям со вторым ребёнком, рождённым или усыновлённым с 2020 года, а также на последующих детей, если до их появления права на материнский капитал не было.

Чаще всего материнский капитал используется для улучшения жилищных условий. Средства можно потратить на покупку жилья или на строительство и реконструкцию частного дома, но только когда малышу исполнится 3 года. 

Купить квартиру на маткапитал до 3 лет ребёнка можно только при оформлении ипотеки. Например, возможны выплаты маткапиталом по семейной ипотеке, если нужно погасить заём, выданный на покупку квартиры, или внести первоначальный взнос для её приобретения.

Вот список кредиторов, которым СФР перечисляет маткапитал:

• Банки.
• Кредитные потребительские кооперативы и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы, со дня регистрации которых прошло от трёх лет.
• ФГКУ «Росвоенипотека».
• «ДОМ.РФ» (бывший АИЖК).

Если обратиться к заёмщику, не представленному в перечне, то социальный фонд просто откажется перечислять сумму маткапитала. Тогда погашать кредит придётся своими силами.

В принципе жильё можно приобрести практически любым способом. Например: 

• у организации или физического лица с заключением договора купли-продажи;
• у застройщика по договору участия в долевом строительстве;
• при помощи жилищного, жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива.

Порядок действий при покупке жилья очень простой. Давайте рассмотрим разные варианты сделок и выстроим пошаговую инструкцию покупки.

С чего начать покупку квартиры на материнский капитал

Первый шаг к приобретению квартиры за маткапитал — это тщательная подготовка:

• Стоит изучить законодательство, касающееся материнского капитала, — в Федеральном законе №256 описаны все нормы и правила.
• Консультация с юристом может оказаться полезной. Он поможет составить договор купли-продажи, даст совет, как предотвратить возможные отказы и сложности при оформлении сделки.
• Необходимо определиться с типом жилья. На материнский капитал можно купить новостройку, вторичное жильё, квартиру или дом, долю в жилой недвижимости, даже комнату в коммуналке.

Важный этап — подготовка документов. Для начала стоит собрать основные бумаги:

1. Сертификат на материнский капитал.
2. Паспорт получателя капитала.
3. Детские свидетельства о рождении.

Заключение договора купли-продажи

Шаг первый

Сначала выбираем объект и оговариваем условия сделки. Предупреждаем продавца о том, что квартира будет частично оплачена маткапиталом. Если его всё устраивает, то оформляем договор купли-продажи. Для этого можно воспользоваться типовой формой или привлечь юриста. Обязательно прописываем в документе, что часть стоимости квартиры будет оплачена с господдержкой. Для передачи жилья от продавца к покупателю оформляется передаточный акт — это может быть отдельный документ или страница в договоре. Прежде чем его подписывать, необходимо проверить состояние квартиры.

Шаг второй

Подаём документы (в том числе договор в трёх экземплярах) на регистрацию в Росреестр — это можно сделать через МФЦ, отделение Росреестра или онлайн. Можно также отправить заявление по почте или вызвать специалиста на дом — эта услуга доступна некоторым категориям инвалидов. Если сделку заверил нотариус, все документы в Росреестр передаст он.

Какие документы понадобятся покупателю жилья:

• Заявление о распоряжении материнским капиталом.
• Паспорта родителей.
• Свидетельства о рождении или усыновлении детей.
• Свидетельства о браке (или его расторжении).
• Квитанцию об оплате госпошлины.

За регистрацию права собственности покупатель должен заплатить пошлину в размере 4000 рублей (ст. 333.33 НК РФ). Если приобретателей несколько, эта сумма делится на всех. 

Какие документы понадобятся продавцу жилья:

• Выписка из ЕГРН.
• Договор купли-продажи или ДДУ.
• Паспорта собственников квартиры.
• Кадастровый паспорт квартиры.
• Справка об отсутствии или наличии задолженности по коммунальным услугам.
• Справка о количестве зарегистрированных в квартире.
• Согласие органов опеки или попечительства, если в числе собственников есть несовершеннолетние или недееспособные.
• Согласие супруга, если квартира была куплена в браке.

Ответ от Росреестра придёт через 3–7 рабочих дней, от МФЦ — через 5–9 дней. Если завершить этап регистрации необходимо скорее, можно обратиться за помощью к нотариусу — оформление пройдёт быстрее, за 3–5 рабочих дней. Электронную сделку зарегистрируют за 1 рабочий день.

После завершения процедуры выдают договор купли-продажи с отметками о регистрации и выписку из ЕГРН, где указан новый собственник квартиры.

Шаг третий

После регистрации договора купли-продажи в Социальный фонд России (СФР) подаётся заявление о распоряжении средствами материнского капитала. Можно обратиться в МФЦ или подать заявление по почте, заранее заверив подписи у нотариуса, а также в электронном виде через личный кабинет на сайте СФР или портале «Госуслуги». 

Пакет документов для СФР:

• Паспорт.
• Свидетельство о заключении брака.
• Свидетельства о рождении детей.
• Договор купли-продажи с отметкой Росреестра.
• Выписка из ЕГРН.
• Расписка продавца о полученной части денег.
• Справка банка о банковских реквизитах продавца.

С 2025 года рассмотрение заявки должно занимать до 5 рабочих дней. Организация сообщает заявителю своё заключение не позднее чем через 1 рабочий день после вынесения решения. После одобрения остаётся дождаться перечисления средств на счёт продавца и выделить доли.

Такая схема покупки универсальна — для остальных видов сделки изменения будут незначительными и по большей части касаются списка нужных документов. Сам алгоритм остаётся прежним. Рассмотрим самые популярные варианты покупки.

Участие в долевом строительстве

Когда квартиру покупают в строящемся доме, то сначала заключают ДДУ. Его регистрируют в Росреестре, после чего обращаются в СФР с заявлением о распоряжении материнским капиталом. Если решение положительное, то деньги перечисляются застройщику. 

Важно учитывать, что право собственности возможно оформить только после того, как строительная компания сдаст объект, а покупатель полностью с ним рассчитается. Доли детям и родителям выделяются в течение 6 месяцев после сдачи жилья.

Жилищный кооператив

Чтобы купить объект в ЖСК, нужно внести паевые взносы, часть которых можно оплатить с помощью материнского капитала.

Для совершения сделки нужно предоставить СФР следующие документы:

• Подтверждение членства в кооперативе — например, выписку из реестра членов кооператива.
• Справку о внесённой сумме паевого взноса за жилое помещение и оставшейся неуплаченной сумме.
• Копию устава кооператива.

Если региональная некоммерческая организация передала ЖСК земельный участок в безвозмездное пользование, заявителю не нужно предоставлять справку о правах кооператива на землю.

После внесения последнего платежа паевой взнос считается выплаченным в полном размере. Доли супругам и детям должны быть выделены в течение 6 месяцев.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке, а можно направить на погашение основного долга и процентов. Сертификатом нельзя погашать только пени и штрафы за просрочку выплаты долга.

Подробнее — в нашем материале.

Рефинансировать ипотечный кредит, взятый на средства маткапитала, возможно. Условия такие же, как с обычным жилищным кредитом: 

• Нужно своевременно вносить платежи.
• Не допускать просрочек.
• Иметь подтверждённый доход и хорошую кредитную историю.
• Подождать минимум 3 месяца с оформления первой ипотеки.

С 2025 года можно выделять доли детям и родителям в жилье до погашения ипотеки, не спрашивая разрешения банка. Поэтому снятие обременения при рефинансировании кредита в другом банке не запускает необходимость выделения долей. 

У большинства крупных банков России нет ограничений на рефинансирование личных кредитов с использованием маткапитала. Но иногда встречаются кредитные организации, которые не хотят связываться с материнским капиталом. Уточнить возможность рефинансирования и требуемые документы стоит в выбранном банке.

При покупке жилья можно расплатиться с продавцом как полным материнским капиталом, так и его частью. Однако деньги будут переведены лишь после заключения договора купли-продажи, регистрации права собственности в Росреестре и подачи заявления в СФР. Всё это занимает время, из-за чего в договоре приходится предусматривать отсрочку или рассрочку. 

СФР перечисляет продавцу материнский капитал только безналичным способом. Но покупка квартиры с маткапиталом за наличные не запрещена. Свою часть денег покупатель может выплатить бумажными банкнотами, перечислить на банковский счёт продавца или воспользоваться аккредитивом.

Полная оплата жилья средствами маткапитала — редкий случай. Обычно стоимость недвижимости значительно превышает размеры господдержки, если речь не идёт о покупке доли. Гораздо чаще семьи приобретают жильё с частичной оплатой маткапиталом, и здесь как раз уместна рассрочка. Нередко большая часть суммы оплачивается средствами покупателя, остальное — господдержкой.

Важно: СФР перечисляет деньги продавцу в фиксированный срок — 10 рабочих дней уходит на рассмотрение заявления и 5 рабочих дней — на перечисление денег. Обычно деньги приходят на счёт через 2 недели с момента обращения в Социальный фонд.

Можно, но осторожно. Соцфонд очень внимательно относится к таким сделкам. Скрыть владельцев квартиры вряд ли удастся благодаря общим госреестрам СФР. При этом нельзя сказать, что все сделки с родственниками признаются мошенничеством. Реакция фонда зависит от степени родства:

• Жильё нельзя купить у супруга и несовершеннолетних детей.
• Недвижимость можно приобрести у родителей, брата, сестры, дедушки или бабушки, но только в случае реального отчуждения объекта и выписки продавца.
• Для дальних родственников ограничений нет, так как они не являются взаимозависимыми (ст. 105.1 НК РФ).

Если близкие родственники не покидают квартиру, несмотря на переход права собственности, и до СФР дойдёт эта информация, сделку признают недействительной, а средства господдержки потребуют вернуть. 

При покупке квартиры у близкого родственника нельзя получить налоговый вычет. Это может сделать лишь второй супруг, не являющийся близким родственником продавцу.

При покупке квартиры у родственников важно учитывать следующие требования закона:

• Жилищные условия семьи после покупки должны улучшиться.
• Необходимо заключение договора купли-продажи.
• Выделение долей на детей и супругов обязательно.

С приобретением комнаты не должно возникнуть проблем, а вот с долями придётся повозиться. При покупке жилья материнский капитал выдаётся с обязательством улучшения жилищных условий. Поэтому в случае с долями СФР может отказаться перечислять платёжные средства, так как улучшение условий в этом случае стоит под вопросом, ведь в части квартиры будет жить посторонний человек. Дело может дойти до суда.

Условия, при которых суд может встать на сторону покупателей:

• Доля улучшает жилищные условия. Например, ранее у ребёнка не было своей комнаты, а теперь она появится.
• В результате покупки семья получает отдельное помещение для полноценного проживания. Например, 1/3 долю в трёхкомнатной квартире, то есть целую комнату.
• Родители выкупают последнюю долю в квартире, в которой у них было долевое право собственности.
• Жилплощадь соответствует санитарным и техническим нормам, безопасно для проживания.

Жилое помещение, полностью или частично приобретённое на средства маткапитала, обязательно оформляется в общую собственность супругов и детей. Размер долей определяется по соглашению, их нужно выделить в течение 6 месяцев (Постановление правительства от 12.12.2007 №862).

Момент, с которого отсчитываются 6 месяцев, у каждого вида сделки свой:

• Для договора купли-продажи: после того, как СФР перечислит капитал продавцу.
• Для покупки через жилищный кооператив: когда будет внесён последний платёж и весь паевой взнос будет считаться уплаченным.
• Для ДДУ: сразу после подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта участнику долевого строительства.

Чтобы выделить доли детям, необходимо часть недвижимости, оплаченную маткапиталом, разделить на всех членов семьи. Если этого не сделать, то господдержку потребуют вернуть в СФР.

За квартиру, для покупки которой использовался маткапитал, можно получить налоговый вычет. Но вернуть НДФЛ можно не от полной стоимости жилья, а от суммы потраченных личных средств. 

За сумму материнского капитала, фактически деньги государства, вычет получить нельзя. При этом максимальная сумма для вычета у недвижимости, купленной на средства капитала, такая же, как и у обычной сделки: 2 млн рублей за объект и 3 млн рублей за проценты по ипотеке.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум»:

«С ипотекой всё сложнее. В ситуации, когда маткапитал расходуется на погашение ипотечного кредита, всё зависит от срока выплат и — самое главное — от того, какую сумму банк направит на погашение основного долга, а какую — на оплату процентов. Допустим, банк отправил 440 000 рублей на оплату долга, а 13 000 рублей — на оплату процентов. В таком случае необходимо от суммы уплаченных процентов отнять эти 13 тысяч и уже от оставшейся суммы получить вычет».

Социальный фонд может отказать в перечислении маткапитала на покупку квартиры. Это происходит в следующих случаях:

• Родители лишены родительских прав или ограничены в них (то же с усыновлением).
• Родитель совершил преступление против ребёнка.
• Нарушен порядок подачи заявления о распоряжении капиталом.
• Семья указала в заявлении цель, на которую нельзя потратить господдержку.
• Родитель запрашивает сумму, которая превышает размер маткапитала.
• Ребёнка отобрали органы опеки.
• Жилое помещение признано непригодным для проживания.

Оспорить отказ можно в региональном управлении СФР, в суде по месту жительства или по месту нахождения отделения Социального фонда.

Можно ли купить квартиру на материнский капитал, если у семьи уже есть жильё?

Право на маткапитал возникает у родителей независимо от того, есть ли у них жильё в собственности или нет. Даже если у каждого из детей имеется своя недвижимость, это не отменяет право родителей купить ещё один объект.

Можно ли направить капитал на покупку квартиры в лизинг?

В законе о материнском капитале не указано, что средства сертификата разрешено направлять на финансовую аренду (лизинг) жилья. При этом покупка квартир и домов на вторичном рынке у юридических лиц не запрещена. Приобретение жилья в рассрочку также не запрещается. Рекомендуем уточнить такую возможность в местном отделении Соцфонда.

Материнский капитал помогает улучшить жилищные условия: его можно использовать для покупки квартиры, дома, комнаты или доли.

• Купить квартиру на маткапитал до 3 лет ребёнка можно только с ипотекой.
• Без ипотеки средства господдержки можно потратить на покупку жилья у физлица, застройщика, по ДДУ или в жилищном кооперативе.
• СФР переводит средства безналичным способом и только после регистрации покупки в Росреестре, поэтому в договоре нужно предусмотреть отсрочку платежа.
• После покупки в квартире нужно обязательно выделить доли всем членам семьи, включая детей. Ждать погашения ипотеки для этого не надо.
• Покупать жильё у близких родственников стоит осторожнее: СФР тщательно проверяет их на фиктивность. Между супругами или родителями и несовершеннолетними детьми сделки запрещены.
• Получить налоговый вычет можно только с личных средств, потраченных на квартиру.