Как сдать квартиру без согласия второго собственника

Коммунальных квартир становится всё меньше, но до сих пор существует жилая недвижимость, которой одновременно владеет несколько человек. Это дома и квартиры, которые находятся в общей собственности — совместной или долевой. 

Пока в квартире проживают только владельцы, это не вызывает неудобств. Но что делать, если один из собственников хочет сдать свою часть недвижимости в аренду? Разберёмся, можно ли сдать квартиру или её часть без согласия других собственников, что нужно для этого сделать и какие документы оформить.

Как возникает общая собственность на недвижимость 

• Квартира куплена в браке
  Всё имущество, нажитое в официально зарегистрированном браке, считается совместной собственностью супругов. Муж и жена не могут распоряжаться квартирой без ведома второй половины. В браке собственность может быть совместной или долевой — второй вариант обычно прописывают в брачном договоре. Если пара развелась, при разводе доли в квартире выделяют обязательно: по 50% каждому или в других пропорциях.
  
• Ребёнку выделили долю
  Если при покупке квартиры использовали материнский капитал, детям обязательно выделяют в ней доли. Также выделить долю ребёнку необходимо, если новая квартира куплена после продажи старого жилья, частью которого владел сын или дочь. Если ребёнок был прописан в квартире на момент её приватизации, он тоже станет собственником доли. Как только ребёнок-собственник достигнет совершеннолетия, он сможет не только пользоваться, но и распоряжаться своим недвижимым имуществом.
  
• Жильё унаследовали несколько родственников
  Если завещания не было, после смерти владельца недвижимости его супругу выделяется половина имущества, а остальную часть делят между собой все прямые наследники. Также человек может указать в завещании, что после его смерти недвижимость достанется нескольким людям. 
  
• Квартира в собственности у муниципалитета или в ипотеке
  Если жильё не приватизировано, оно принадлежит государству, а его жильцы являются нанимателями, не владельцами. Чтобы сдать такую квартиру в аренду, нужно получить разрешение муниципального округа или города. Квартира, купленная в ипотеку, не принадлежит банку, но до полного погашения кредита на недвижимости находится обременение. На любые действия с ней — например, продажу, дарение или сдачу в аренду — нужно получить письменное разрешение кредитной организации.
  

Общая, долевая, совместная собственность: в чём разница

Если один объект недвижимости принадлежит нескольким людям, это называется общей собственностью. Этот вид собственности может быть долевым или совместным. 

• Совместная собственность — это дом или квартира, которые принадлежат всем своим хозяевам в равной мере. Недвижимость не поделена на доли, обязанности и права на неё у всех участников равнозначны. Совместной собственностью является жильё, приобретённое в браке, даже если оно зарегистрировано только на мужа или на жену. Квартиру можно приватизировать в совместную собственность всех членов семьи без выделения долей, но купить — только в долевую. Если один из владельцев задолжает по кредитам, квартиру в совместной собственности не смогут изъять за долги. Все документы на такую недвижимость нужно оформлять коллективно, а если среди владельцев есть ребёнок до 18 лет, операции с недвижимостью будут контролировать органы опеки.
• Долевая собственность — это жильё, в котором доли каждого совладельца чётко определены. Число хозяев и размеры долей могут быть различными, в том числе неравными. Например, один гражданин может владеть 1/4 квартиры, а другой — 3/4. Стать хозяином доли в квартире можно в результате приватизации, наследования или покупки. Совместную собственность допустимо переоформить в долевую, но не наоборот. Совладельцы могут дарить, продавать и завещать свои доли, но также долю в квартире могут арестовать и изъять за долги. Если квартира однокомнатная или долю невозможно выделить в отдельное помещение, чтобы определить порядок пользования жильём, придётся договариваться с совладельцами или обращаться в суд.

Чтобы сдавать в аренду часть квартиры, которая находится в общей собственности, необходимо выделить свою долю в натуре. Например, в квартире две комнаты — 16 и 24 м². Пока для двух совладельцев выделены доли недвижимости 2/5 и 3/5 помещения, но не привязаны к конкретным комнатам, они имеют долю права на жильё в целом и могут пользоваться всем пространством без согласия друг друга. Если выделить владельцу 2/5 квартиры комнату площадью 16 м², а второму — 24 м² и оформить документально, это будет выделением долей в реальности. 

Но далеко не всегда идеальные доли совпадают с квадратурой отдельных комнат. В этом случае самый простой и дешёвый способ выделить долю в реальности — договориться с остальными хозяевами. Определившись с долями, нужно составить письменный договор и заверить его у нотариуса: он проверит дееспособность участников и удостоверит личность граждан, а также убедится, что сделка совершается без угроз и давления. Затем изменения нужно зарегистрировать в Росреестре: обратиться в МФЦ и получить выписку из ЕГРН для каждого из дольщиков. 

Если договориться о выделении долей не получилось, придётся обращаться в суд. Сначала нужно направить совладельцу предложение о выделении долей заказным письмом. Если он ответит письменным отказом или в течение 30 дней ничего не ответит, можно подавать иск. 

Молодые семьи часто покупают жильё на стадии строительства, заключив договор долевого участия с застройщиком. Если пара находится в официальном браке, документально оформить доли можно, заключив ДДУ на обоих супругов или прописав эти условия в брачном договоре. Если пара проживает в гражданском браке, они могут купить общее жильё в долевую собственность, указав долю каждого участника соглашения. Если сожители берут жильё в ипотеку, которую одобрили одному из партнёров, выделить долю второму получится только после полного погашения долга.

Возможно ли сдать квартиру без согласия второго собственника

Итак, доли в квартире определены — теперь каждый из дольщиков может управлять имуществом по своему желанию в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК. Но в жилье остаются места общего пользования, которые не делятся при выделении долей: входная дверь, кухня, санузел, холл или коридор. Поэтому, на основании ст. 247 ГК РФ, сдать внаём одну из долей в квартире её владелец может только получив разрешение других хозяев. Если одобрение получить не удалось, придётся идти в суд.

Когда нельзя сдавать долю в аренду

В некоторых случаях сдавать свою долю (даже выделенную в натуральном эквиваленте) не получится ни при каких условиях. 

• Площадь комнаты меньше жилой нормы в регионе
  Например, в Москве в 2023 году минимальной площадью для одного человека является 10 м², а в Санкт-Петербурге — 9 м² в квартире и 15 м² в коммуналке. Жильё меньшей площади — нарушение социальной нормы для проживания гражданина (ЖК РФ, ст. 50). 
  
• Доля настолько мала, что выделить комнату в реальности невозможно
  Например, человек может получить в наследство 1/8 однокомнатной квартиры. Если в квартире живёт семья с детьми, то не только арендатор, но даже сам хозяин небольшой доли не сможет в ней поселиться по суду: судьи обычно встают на сторону владельцев крупных долей.

Варианты заключения договора аренды без согласия второго собственника

• Сдавать комнату в коммунальной квартире
  В коммуналке каждая комната — это изолированный, независимый от других объект недвижимости со своим лицевым счётом. Собственник может её продать, подарить или сдать внаём, не спрашивая разрешения владельцев других комнат. Главное — чтобы квартиранты не мешали спокойствию соседей, соблюдали правила совместного пользования общей кухней, прихожей и санузлом. 
  
• Купить у второго владельца его долю
  Если второй собственник обладает небольшой долей, непригодной для выделения в натуре, можно заставить его продать её по суду (ГК РФ, ст. 252). Как правило, речь идёт о долях 1/8, 1/12 и аналогичных, но в судебной практике существуют случаи, когда суд заставил собственника продать 1/2 квартиры. Если совладелец с небольшой долей не хочет ни продавать, ни подписывать соглашение о порядке использования квартиры, а также не проживает в ней, можно обращаться в суд. Размер компенсации будет рассчитан на основании рыночной цены недвижимости.
  
• Получить доверенность от совладельца
  Если второй хозяин выпишет нотариальную доверенность на распоряжение своей долей в квартире, спрашивать его согласия на сдачу жилья в аренду не потребуется. Доверенность может быть разовой (выдаётся для единовременного заключения договора аренды) или генеральной (передаёт весь спектр прав собственника, например, право получать арендную плату и проводить регистрационные действия с недвижимостью). Генеральную доверенность можно выписать на любой срок, даже на 100 лет, но если не указать срок действия, она будет действительна 12 месяцев. 
  
• Сделать второй вход и заселить арендатора без доступа к местам общего пользования
  Если квартира находится на первом этаже или речь идёт о доле в частном доме, в свою часть жилья можно сделать отдельный вход и сдавать её без доступа к местам общего пользования. В этом случае коллегиальное разрешение всех хозяев объекта недвижимости не потребуется. Но подобную перепланировку будет непросто узаконить, как и найти арендатора в жильё без кухни и санузла. Много заработать на такой аренде вряд ли получится, и, скорее всего, жильцы будут часто меняться, потому что долго жить в таких условиях очень сложно.
  

Второй собственник сдаёт квартиру без моего согласия. Что делать?

Любой случай нарушения прав может быть решён обращением в суд. Но прежде чем идти на крайние меры, можно попытаться найти выход и извлечь выгоду из ситуации без судебных издержек.

• Договориться мирным путём
  Если квартира успешно сдаётся, второй хозяин может поделиться частью арендной платы, соответствующей размеру доли сособственника, согласно ГК РФ, ст. 247 п. 2. Важно понимать, что с нового дохода нужно будет уплатить налог 13% для физических лиц или 4-6% для самозанятых. 
  
• Обратиться в полицию
  Если собственник прописан в квартире, в которой совладелец поселил жильцов без его разрешения, можно начать с обращения в полицию или к участковому. Полицейские не имеют права принудительно выселять квартирантов, но могут объяснить арендаторам, чем им грозит незаконное проживание, и составить протокол. 
  
• Обратиться с жалобой в ИФНС
  Если второй собственник уклоняется от уплаты налогов с дохода от аренды, ему придётся заплатить 13% от полученных платежей, а также пени и штраф. Пени составят 1/300 от ключевой ставки Центробанка за 1 день просрочки, а штраф может достигать 40% при умышленном уклонении от уплаты налогов. Если арендодатель самозанятый, штраф составит 20% от дохода за первую неуплату и 100% — при повторном нарушении в течение полугода. Если сумма долга налоговой составит за 3 года больше 2,7 млн рублей, нарушителя ждёт уголовная ответственность. Зачастую достаточно озвучить эти цифры совладельцу квартиры, чтобы прийти к мирному соглашению. 
  
• Подать иск в суд
  Оспорить договор аренды, который не одобрил один из владельцев, можно в судебном порядке, обратившись с требованием признать соглашение недействительным. В результате можно получить свою долю дохода от сдачи квартиры, если удастся документально подтвердить стоимость аренды и факт передачи денег, или требовать выселения посторонних лиц в судебном порядке. Чтобы доказать своё право на проживание, жильцы предъявляют договор найма и доказательства передачи денег — это упростит взыскание доли дохода.
  

Заключение договора аренды с согласия всех собственников

Получив предварительное устное одобрение всех хозяев сдавать квартиру в наём, нужно зафиксировать его на бумаге и приступать к оформлению документов. Составить договор аренды или найма при этом можно двумя способами.

• Получить письменное согласие остальных хозяев квартиры согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ и указать в договоре наличие этих документов. Согласие можно оформить в виде нотариальной доверенности. 
• Составить трёхсторонний договор, в котором два владельца выступают арендодателями, а арендатор является третьей стороной.

Получать доход и платить налоги при этом могут как несколько совладельцев, так и один из них. 

• Если совладельцы наделили одного гражданина правом сдавать их общую недвижимость, он может задекларировать всю сумму дохода по месту своего проживания и уплатить НДФЛ единолично. Если ФНС обратится к другим совладельцам с требованием оплатить налог от дохода с аренды, они могут предоставить его форму 3-НДФЛ, договор найма и выданные доверенности.
• Если один из совладельцев — ребёнок, а в число сособственников входит один из его родителей, он может подать декларацию и оплатить налог со всей суммы арендных платежей. Если среди совладельцев ребёнка нет его мамы и папы, один из родителей должен заключить договор аренды от его имени в качестве законного представителя, а если ребёнку больше 14 лет — дать согласие на заключение такого договора. НДФЛ во втором случае уплачивается от имени ребёнка, а декларацию о доходах подписывает родитель.

Как избежать аренды квартиры без согласия второго собственника

Для арендаторов квартиры с большим количеством собственников представляют определённый риск. Договор, заключённый только с одним из владельцев, может быть аннулирован по суду — съезжать придётся без предупреждения и, возможно, в самый неподходящий момент. Если до суда дела не дойдёт, можно оказаться втянутым в конфликт между хозяевами жилья и пережить несколько неприятных встреч с полицией.

Чтобы понять, что дом или квартира находится в коллективной собственности, нужно проверить документы наймодателя:

• заказать выписку из ЕГРН или спросить у владельца свидетельство о госрегистрации права собственности (выдавалось до июля 2016 года);
• паспорт владельца, его свидетельство о заключении брака;
• брачный договор; 
• договор купли-продажи или другие документы, дающие право владения недвижимостью.

Важно сравнить дату заключения брака и момент регистрации права собственности на жильё: если дом или квартира куплены до свадьбы, её можно сдавать или продавать, не спрашивая второго супруга. Если пары заключила брачный договор, недвижимость может быть не в совместной, а в долевой собственности. Если квартиру арендодатель получил по договору дарения, она не будет общей собственностью пары.

Если жильё точно находится в коллективной собственности, но при подписании договора аренды присутствует только один из хозяев квартиры, нужно убедиться, что у него есть один из перечисленных документов:

• заверенное у нотариуса письменное согласие второго владельца сдавать жильё в аренду;
• нотариальная доверенность, выданная вторым хозяином на имя первого совладельца.

Прописка в квартире с двумя и более собственниками

Человек, получивший долю в квартире по наследству, может прописаться в ней, не спрашивая согласия остальных хозяев. Если недвижимость разделена на части с отдельными входами, хозяин каждой из выделенных долей может прописывать в ней жильцов, не уведомляя владельцев других долей. Также без спроса можно прописать мужа или жену на свою долю, выделенную в реальности.

Прописать ребёнка можно в любой квартире, где проживают его родители. Письменного согласия владельцев на это не требуется. Например, так может сделать наниматель жилья при наличии договора найма. Это не даст ребёнку права владения недвижимостью, но может затруднить выселение жильцов, если несовершеннолетнему будет некуда выписаться. Поэтому, чтобы избежать конфликтов, этот вопрос лучше заранее обсудить с арендодателем.

В оставшихся случаях, если жильё находится в долевой собственности и квартира фактически не разделена, для прописки нужно заручиться согласием остальных хозяев. Чтобы оформить временную или постоянную регистрацию в таком жилье, нужно собрать согласия сообственников в письменной форме, паспорт регистрирующегося гражданина, составить заявление и обратиться в МФЦ. Все собственники должны присутствовать лично с паспортами. Разрешение других прописанных в квартире лиц не требуется.

Итак, коротко

• Квартира может оказаться в коллективной собственности нескольких людей, если её купили в браке, приватизировали несколько членов семьи или приобрели с вложением материнского капитала. 
• Жильё, которое принадлежит сразу нескольким людям, называют общей собственностью. Общая собственность может быть совместной, когда доли владельцев не разделены, и долевой.
• Чтобы сдавать в аренду часть квартиры, собственник должен выделить её как свою долю в натуре. При этом хозяин доли должен спросить согласия остальных дольщиков, потому что арендатор будет пользоваться местами общего пользования: кухней, прихожей, санузлом. 
• Также придётся получить разрешение сдавать жильё в аренду, если квартира не приватизирована или находится под обременением ипотеки.
• Нельзя сдавать в аренду комнаты меньше жилой нормы или малые доли недвижимости, которые невозможно выделить в натуре.
• Сдавать недвижимость, не спрашивая согласия другого собственника, можно выкупив его долю, получив от него доверенность или сделав отдельный вход в помещение. 
• Комнату в коммуналке допустимо сдавать без одобрения соседей. 
• Если второй хозяин квартиры сдаёт жильё без согласия других собственников, первым делом нужно попробовать договориться. Если не получится, можно обращаться в полицию, написать жалобу в ИФНС и подать иск в суд.
• Перед заключением договора найма или аренды нужно получить письменное согласие всех собственников или подписать договор, в котором в качестве арендодателей будут указаны все хозяева недвижимости.
• Получать арендную плату от жильцов и платить налог может один или все владельцы — как получится договориться.
• Арендуя квартиру, важно убедиться, что все владельцы недвижимости с этим согласны. У хозяина квартиры стоит узнать, не куплена ли недвижимость в браке, и заказать выписку из ЕГРН.
• Обладатель доли в квартире может прописаться в ней и прописать своего ребёнка, не спрашивая разрешения у других хозяев. Прописать супруга можно только в доле, выделенной в реальности, а других граждан — с согласия совладельцев.