Собственник приходит в сданную квартиру без предупреждения: законно ли это

Собственники квартир часто считают, что могут беспрепятственно заходить в свою квартиру в любое время, даже если сдали её в аренду. Но на самом деле это не так — у жильцов тоже есть права. Чтобы хозяин квартиры не приходил без предупреждения и не отчитывал жильцов за беспорядок или перестановку мебели, стоит изучить законы и условия договора.

В статье рассказываем, с какими проблемами может столкнуться арендодатель, если приходит без предупреждения, и как прописать доступ арендатора в помещение в договоре аренды.

Имеет ли право арендодатель заходить в квартиру по закону 

Чтобы ответить на вопрос, имеет ли право наймодатель приходить в квартиру, нужно изучить законы. По ст. 25 Конституции РФ, жилище неприкосновенно — значит, никто не вправе проникать в него против воли проживающих. И так как при сдаче право на пользование жильём переходит к арендаторам, то они имеют точно такое же право на неприкосновенность личного пространства, как и владельцы квартир.

По ст. 139 УК РФ «Нарушение неприкосновенности жилища», за проникновение в жилище против воли жильца и вовсе может грозить уголовная ответственность. Вот какое наказание может ждать арендодателя, если он зашёл в квартиру без предупреждения:

• штраф до 40 000 рублей или в размере дохода за период до 3 месяцев;
• обязательные работы на срок до 360 часов;
• исправительные работы на срок до года;
• арест на срок до трёх месяцев.

Если собственник зашёл в квартиру с угрозой или применением насилия, то наказание будет серьёзнее:

• штраф до 200 000 рублей или в размере дохода за период до 18 месяцев;
• исправительные или принудительные работы на срок до двух лет;
• лишение свободы на срок до двух лет.

Итак, может ли хозяйка квартиры приходить без жильцов? Бывает так, что собственники приходят в квартиру, когда в ней нет арендаторов — например, пока они на работе. В случае, если наниматели обнаружили признаки посещения — например, переставленные вещи, то они могут немедленно разорвать договор. А если в доме пропали ценные вещи, жильцы имеют полное право обвинить в этом арендодателя.

На что обратить внимание в договоре

Без официального договора не получится привлечь к ответственности ни жильцов, ни арендодателя. Чтобы избежать спорных ситуаций, следует помнить про принцип свободы договора: он означает, что стороны могут обсудить и прописать в документе любые условия. Законы о неприкосновенности жилища не будут применяться, если в договоре указано, что арендодатель вправе в любое время без согласования с арендатором посещать сданную квартиру.

Грамотно составленный договор аренды с точной периодичностью посещений, указанными правами и обязанностями сторон позволит избежать разногласий. В шаблоне договора аренды, который проверен юристами Яндекс Аренды, в разделе «Права и обязанности» есть такой пункт: «Наймодатель имеет право не чаще одного раза в месяц в присутствии Нанимателя осуществлять проверку состояния Квартиры и находящегося в ней Имущества в предварительно согласованное с Нанимателем время».

Это безопасная для обеих сторон формулировка: хозяин квартиры сможет проверять, всё ли в порядке с его имуществом, но и права жильцов не будут нарушены. При этом нет никаких гарантий того, что собственник будет приходить с надзором каждый месяц — это право, а не обязанность.

В договоре также есть пункт, обеспечивающий собственника правом в случае ЧС попасть в квартиру в любое время и без согласований с жильцами. Но это правило работает только если случилось что-то серьёзное: например, потоп или пожар.

Что в итоге

Собственник не может приходить в квартиру без предупреждения, если сдал её в аренду — так он нарушает права жильцов. В таком случае арендатор может немедленно разорвать договор, а арендодатель — получить штраф и стать фигурантом уголовного дела.

Чтобы не нарушить закон о неприкосновенности жилища, необходимо указать в договоре частоту и порядок проверок: например, прописать, что во время визитов арендатор должен быть в квартире, а встреча согласовывается заранее.