Зачем указывать срок аренды квартиры в договоре

При составлении договора аренды жилья необходимо указать в нём все важные и спорные моменты. Один из них — срок найма. Он влияет на то, как стороны будут продлевать и расторгать договор и придётся ли регистрировать соглашение в Росреестре.

Минимальный и максимальный срок договора найма жилого помещения

Снимать квартиру, дом, комнату и другое жилое помещение, принадлежащее частному лицу, можно по договору найма (хотя в обычной жизни чаще используется термин »аренда»). Срок такого договора не может превышать 5 лет. Однако минимальный срок аренды законом не ограничен — это могут быть и 3 месяца, и 1 сутки.

Договор сроком менее 12 месяцев считается краткосрочным, больше года — долгосрочным. От того, на какой срок заключается договор аренды квартиры, дома или комнаты, зависит, какие статьи закона его определяют.

• В краткосрочном договоре не обязательно указывать всех жильцов: по условиям такого типа документа жильё не получится сдавать в поднаём и пускать в квартиру временных арендаторов. Владелец недвижимости может расторгнуть договор, если жилец задерживает оплату аренды на 2 месяца и более. Наниматель не имеет преимуществ перед другими кандидатами на следующий срок договора.
• В долгосрочном договоре необходимо указать всех жильцов, а не только нанимателя. Квартиру можно пересдавать (по согласованию с собственником), пускать в неё временных квартирантов, если в договоре не указано иное. Снять квартиру на следующий срок хозяин должен предложить в первую очередь текущим квартирантам. Расторгнуть договор по инициативе собственника можно при задержке оплаты от 6 месяцев. Договор с таким сроком аренды подлежит государственной регистрации. 

Для договоров социального найма действуют другие правила: они заключаются на срок от 1 до 10 лет по выбору жильца.

Почему срок аренды жилья необходимо указать в договоре

Если срок найма жилого помещения в договоре не указать, он автоматически становится долгосрочным и требует регистрации в Росреестре с уплатой пошлины. Любые изменения, например, повышение стоимости аренды, тоже нужно будет отмечать в ЕГРН.

Расторгнуть договор найма с максимальным сроком можно досрочно — владелец жилья должен предупредить об этом нанимателя за 3 месяца. 

Предупредить о расторжении нужно будет и перед завершением срока по договору, если владелец недвижимости не хочет, чтобы соглашение автоматически продлилось на новый срок. Сообщить о своём желании нужно за 3 месяца и в течение следующего года не сдавать квартиру другим жильцам.

Для договоров аренды нежилых помещений другие правила. Если срок в них не указан, они считаются заключёнными на неопределённый срок. Расторгнуть их можно, предупредив вторую сторону за 3 месяца.

Законы, регулирующие срок договора найма жилого помещения

Статья 683 ГК РФ определяет, на какой срок можно арендовать его недвижимость и разграничивает правила для краткосрочного и долгосрочного найма.

Сроки договоров социального найма определяет статья 91.6 ЖК РФ.

П. 2 ст. 674 ГК РФ указывает, как срок договора влияет на необходимость его регистрировать.

Выводы

• Сдавать жильё в найм можно по договору сроком до 5 лет. Когда срок заканчивается, договор можно продлить или расторгнуть. Минимальный срок не ограничен.
• Договоры сроком до 12 месяцев считаются краткосрочными, более длительные — долгосрочными. Последние нужно регистрировать в Росреестре.
• Если не написать в договоре срок аренды, будет считаться, что он заключён на 5 лет.