Нужно ли платить налог при покупке квартиры

При покупке квартиры человек не получает никакой доход, и это значит, что подоходный налог не предусмотрен. Но в налоговых обязательствах разобраться всё же придётся: с новым статусом владельца недвижимости появляются и некоторые обязательства. 

Рассказываем, какие налоги при покупке квартиры (и не только) ждут её нового владельца и о чём не стоит забывать после оформления сделки.

Налог при продаже

Продавец, получив за квартиру или дом деньги, считается получившим доход (как физическое лицо) или прибыль (как юридическое). В этом случае по нормам Налогового Кодекса РФ он должен заплатить государству НДФЛ или налог на прибыль. В отношении недвижимости в собственности физических лиц действует несколько критериев, по которым определяется обязанность по уплате налога. Для ранее приватизированной, подаренной или унаследованной квартиры при сроке владения больше 3 лет текущий собственник после продажи платить ничего не должен. При других формах сделок этот срок увеличивается до 5 лет.

Налогообложение при покупке квартиры, которая пробыла в собственности продавца меньше необходимого срока, для собственника обусловлено некоторыми параметрами:

• суммой сделки;
• кадастровой стоимостью объекта;
• то, каким способом объект был получен в собственность;
• размером доли в собственности;
• годом приобретения: здесь важно, до 2016 или после была получена квартира — это влияет на расчёты кадастровой стоимости из-за введённых в 2016 году законодательных изменений;
• сумма подтверждённых расходов на улучшение объекта;
• форма льготы «доход минус расход» или «доход минус миллион», которой можно воспользоваться один раз в год.

Например, родители подарили дочери квартиру в 2015 году. Через два года, в 2017-ом, она решила её продать за 2 500 000 рублей. За основу налоговая может взять одну из двух сумм — фактический доход от продажи или 70% от кадастровой стоимости квартиры. Для данной квартиры кадастровая стоимость составляет 2 300 000 рублей. В расчёт принимается цифра, которая больше: в примере таковой является сумма продажи. Из неё вычтут льготный необлагаемый 1 миллион рублей, а из остатка высчитают 13%. Таким образом дочери необходимо оплатить (2 500 000 – 1 000 000) * 13% = 195 000 рублей.

Вычесть расходы можно при покупке квартиры в новостройке, в которых часто нет отделки. Если в ремонт вложены деньги и это получается документально подтвердить, сумму расходов можно в дальнейшем прибавить при продаже. Разница будет вычитываться при налогообложении.

Во время сделок некоторые продавцы предлагают различные схемы — например, поделить налоговую нагрузку с покупателем за какие-то бонусы. Это может быть скидка или какая-то бытовая техника, которую предыдущий собственник обещает оставить в квартире. Нужно понимать, что такое требование незаконно — никто не может принудить будущего собственника приобретать что-то дополнительно. В данном случае покупатель добровольно решает, платить ли налог при покупке квартиры таким образом, чтобы также получить свою выгоду. Фактически это является помощью продавцу в оплате его налога при продаже — добровольная и не очень законная. 

Приобретение: когда стоит посетить налоговую

Покупка квартиры

Если квартира приобретена за свои средства или с использованием ипотеки, никакие налоги именно за процесс покупки покупатель платить не должен. При этом любая недвижимость — это имущество, которое также считается объектом налогообложения. Ежегодно ФНС будет присылать квитанции с рассчитанными суммами имущественного и земельного налогов.

Если отсутствует налог на покупку недвижимости, значит, не нужно заполнять никаких деклараций. Но многие покупатели упускают одну выгоду, которая предусмотрена государством. Речь идёт о налоговом вычете после покупки недвижимости.

Дарение

Единственная форма приобретения, при которой в момент сделки возникают налоговые обязательства, — это дарение, которое оформляется между дальними родственниками и посторонними людьми. Резидент РФ должен будет заплатить 13% от кадастровой стоимости, а нерезидент — 30%. Близкие родственники, получившие недвижимость в дар, налог не платят. 

Имущественный вычет — налоговая выгода для покупателя

Вопрос регламентирован статьёй 220 НК РФ. Чтобы получить возврат, нужно в ближайший отчётный период после регистрации права собственности заполнить и направить в ФНС декларацию 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих право на вычет.

Максимальная сумма, с которой можно рассчитать вычет, — 2 000 000 рублей. С них вычисляются 13% — 260 000 рублей. Этот лимит один на всю жизнь, и израсходовать его можно сразу или разделить на несколько объектов недвижимости.

Такая же схема действует и для ипотечных кредитов. Заёмщик может вернуть 13% с уплаченных процентов, но в пределах 3 000 000 рублей, то есть не более 390 000 рублей. Возврат осуществляется с суммы ранее уплаченных подоходных налогов. Подать декларацию можно лично, заказным письмом, в личном кабинете на сайте ФНС или через МФЦ.

Коротко о главном

1. В сделках купли-продажи покупатель не платит никакой налог на купленную квартиру. Налоговые обязательства возникают только у продавца и только при определённых условиях.
2. Единственные налоги при покупке недвижимости, которые предстоит оплачивать новому собственнику, — это ежегодные имущественные. Их размер составляет 0,1% от кадастровой стоимости объекта.
3. После регистрации права собственности можно получить возврат налогов — до 260 000 рублей с объекта и до 390 000 рублей — с процентов по ипотеке, если она использовалась для расчёта с продавцом.