Как платить налоги с продажи квартиры: подробная инструкция

Продажа квартиры, с точки зрения налоговой службы, — это получение прибыли, а значит, нужно заплатить налог с полученных денег. Но платить нужно не во всех случаях и не со всей стоимости квартиры.

Рассказываем, когда нужно оплачивать налог и кто и в каких случаях может этого не делать.

Государство определило срок владения квартирой, после которого её можно продать и не платить налоги. Сейчас это 5 лет, либо 3 года в отдельных случаях. Зависит от того, когда вы получили квартиру и в каком регионе проживаете. В отдельных регионах можно продать квартиру без уплаты налогов со сроком владения меньше 3 лет. 

Если квартира получена после 1 января 2016 года

Чтобы продать такую квартиру и не платить налоги, нужно владеть ею не менее 5 лет.

Но есть и исключения. Срок владения может быть снижен до 3 лет, если:

• квартира получена в наследство;
• жильё подарили члены семьи или близкие родственники (к ним относятся родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, братья и сёстры);
• если квартира приватизирована после этой даты;
• если недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением (один из видов ренты);
• это единственное жильё. 

Если квартира получена до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога — 3 года. Это работает для всех квартир — и купленных, и полученных в наследство, и приватизированных.

С 2019 года от уплаты налогов после 5 лет владения квартирой освобождены и нерезиденты России, владеющие здесь недвижимостью. Раньше они должны были отдать почти треть вырученных от продажи денег на налог, даже если имели квартиру в собственности больше 10 лет.

Теперь положение резидентов и нерезидентов уравняли, и по прошествии минимального срока владения от налога освобождаются и те, и другие. Налоговое резидентство не связано с гражданством, значение имеет страна, где человек платит налоги.

По общему правилу срок владения начинается с даты регистрации права собственности на недвижимость. Она есть в свидетельстве о государственной регистрации, если квартира получена до отмены этого документа. Если свидетельства нет, то дату регистрации можно посмотреть в выписке из ЕГРН или на онлайн-сервисе Росреестра (дата регистрации будет в графе «Права и ограничения»).

Это правило работает для купленной и построенной самостоятельно недвижимости, для квартир, приобретённых по ДДУ, и для подаренного жилья.

Но есть и несколько исключений:

1. Недвижимость, полученная по наследству. В этом случае срок владения отсчитывается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.
2. Если право собственности на жильё признано через суд. Для такой недвижимости срок начинает отсчитываться с даты вступления в силу решения суда.
   
3. Приватизированное жильё. Тут всё зависит от того, когда приватизирована недвижимость:
   если после 1 января 1998 года, то срок отсчитывается с даты регистрации права собственности; 
   если до 1 января 1998 года, то с даты заключения договора о передаче жилья в собственность. До этого момента свидетельства о госрегистрации права не выдавались, а позже не все их получили, ведь права собственников признаются независимо от регистрации. Но чтобы провести с такой квартирой сделку, право собственности всё же нужно зарегистрировать. Если договор на приобретение квартиры был подписан в 1997 году, но владелец решил зарегистрировать своё право в Росреестре только в 2019 году, то срок владения отсчитывается от 1997 года.
4. Квартиры, полученные через ЖСК. Для такой квартиры срок начинает отсчитываться после выполнения двух условий: нужно подписать акт приёма-передачи квартиры и полностью оплатить паевой взнос. Это подтвердил в своём письме и Минфин России (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).
   
5. Если квартира покупалась по долям. Срок для такой квартиры, если её решили продать целиком, считается с даты приобретения первой доли.
   
6. Если квартира была куплена по ДДУ, то срок отсчитывается с момента расчёта с застройщиком.
   
7. В случае с перепланировкой — с момента регистрации разделённой или объединённой квартиры. 
   

Срок владения квартирами, полученными по реновации

Отдельные условия предусмотрены для квартир, полученных по московской программе реновации. В минимальный срок владения новой квартирой засчитывается срок, в течение которого собственники владели прежним жильём.

Пример:

Семья Ковалёвых купила двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в сентябре 2015 года, а в январе 2019 года переехала в новостройку в рамках реновации. Ковалёвы могли продать новую квартиру сразу же после её получения и не платить при этом налог: трёхлетний срок владения прошёл.

А их соседи Смирновы, купившие квартиру 15 апреля 2016 года и переехавшие вместе с Ковалёвыми, ждали до 15 апреля 2021 года, чтобы не платить НДФЛ.

Для кого не учитывается срок владения недвижимостью

Семьи с двумя и более детьми — особая категория, для которой не учитывается срок владения недвижимостью. Чтобы им не платить налог при продаже квартиры, нужно, чтобы совпало несколько условий:

1. Возраст детей не должен превышать 18 лет, а при обучении по очной форме — 24 лет. Возраст учитывается на момент регистрации перехода права собственности на продаваемое жильё. Это правило также распространяется на усыновлённых детей.
2. Семья должна приобрести новое жильё в течение 30 дней после продажи старого, но не позднее 30 апреля следующего года.
3. Кадастровая стоимость продаваемого жилья не должна превышать 50 миллионов рублей. Новое жильё должно быть больше по площади или иметь более высокую кадастровую стоимость.
4. На момент продажи семья не должна владеть более 50 % другого жилья, общая площадь которого превышает площадь купленной квартиры.

С 2025 года налог на продажу недвижимости считают по прогрессивной шкале, как и другие доходы физлица. Если налоговая база с продажи составит до 2,4 млн рублей, то к оплате 13%. Если база превысит 2,4 млн рублей, то начислят 312 тысяч рублей + 15% от доходов сверх 2,4 млн рублей.

Эта ставка действует для налоговых резидентов России — тех, кто в течение года живёт в стране не менее 183 дней. Для нерезидентов она намного выше — 30%. 

Налоговым резидентом России может быть и гражданин России, и иностранец, и лицо без гражданства — обязанность платить налоги и гражданство никак не связаны. Статус налогового резидента РФ при необходимости можно подтвердить.

Нерезидентом может быть иностранец, получивший московскую квартиру в наследство, или россиянин, который уехал жить в другую страну. С продажи российской квартиры такой человек заплатит 30% с полученного дохода.

А бывает и наоборот: иностранец получил в наследство квартиру в Москве и приехал жить в Россию, а через год решил продать наследство. Он становится налоговым резидентом России и после продажи квартиры должен будет заплатить 13% или 15% налога.

Как посчитать налог

Из цены квартиры вычитаются расходы на квартиру (деньги, потраченные на её приобретение) или имущественный вычет 1 млн рублей. От получившейся суммы и платится налог 13% или 15%. Это правило действует только для налоговых резидентов. Объясним подробнее.

Цена квартиры

Для квартир, оказавшихся в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких правил: налог считается от стоимости квартиры, прописанной в договоре (минус налоговый вычет).

С квартирами, приобретёнными после 1 января 2016 года ситуация иная: облагаемая налогом сумма привязана к кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Квартиры оцениваются по правилам, прописанным в законе «О кадастровой оценке». Кадастровая стоимость жилья бывает меньше и больше рыночной цены квартиры. 

Узнать её можно на сайте Росреестра или в МФЦ. Для получения данных введите в онлайн-сервисе нужную дату или скажите её специалисту центра Госуслуг.

Как посчитать налог

1. Смотрим на кадастровую стоимость квартиры на 1 января того года, когда квартира была продана. Это или текущий год, или прошедший (так как налоги платятся за год).

2. Если цена квартиры в договоре купли-продажи меньше 70% от её кадастровой стоимости, налог считается от этих 70%. Если цена больше 70% кадастровой стоимости, налог платится со стоимости квартиры в ДКП.

Пример:

В декабре 2024 года Елена получила в подарок от родителей квартиру в Москве, но решила продать её уже в марте 2025. Кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2025 года была 10 800 000 рублей. 70% от этой кадастровой стоимости — 7 560 000 рублей.

Если Елена продаст квартиру дешевле, к примеру, за 7 миллионов, то «ценой» квартиры для обложения налогом всё равно будут считаться эти 7 560 000 рублей. Но к этой сумме можно применить вычет. 

Сумму, которая облагается налогом, можно уменьшить. Есть два способа сделать это: использовать вычет 1 млн рублей или вычесть из цены квартиры расходы на её приобретение. Применить можно только один из них.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Вычет в 1 000 000 рублей вправе использовать продавец жилья, даже если он не тратил на него деньги (например, получил в подарок, как Лена).

Из той суммы, для которой будет рассчитываться налог (как её определить, мы рассказывали в предыдущем блоке), вычитается 1 млн рублей. Налог считается от получившейся цифры.

Пример:

Если Елена продаст квартиру за 7 миллионов рублей, то из 70% кадастровой стоимости квартиры она может вычесть 1 миллион.

7 560 000 — 1 000 000 = 6 560 000 рублей

Налог: 13% от 6 560 000 = 852 800 рублей

Если она продаст её дороже 70% от кадастровой стоимости, то 1 млн будет вычитаться от этой суммы:

8 000 000 — 1 000 000 = 7 000 000 рублей

Налог: 13% от 7 000 000 = 910 000 рублей

Такой вычет можно применять несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Если вы продаёте несколько квартир в течение года, вычет будет распределён между ними или использован полностью только для одной из сделок.

Если Елена продаст в 2025 году не только подаренную квартиру, но и вторую, полученную в наследство от бабушки, то 1 миллион можно будет поделить на обе квартиры либо применить вычет полностью для одной из них.

Нередко правом на вычет пользуются, чтобы полностью освободиться от налога: квартиру по бумагам продают за 1 миллион рублей и применяют вычет размером в этот же миллион. Но искусственное занижение цены может привести не только к освобождению от налога, но и к рискам, о которых мы тоже немного расскажем. 

Налоговый вычет при продаже долей в праве

Если сособственники продают квартиру как единый объект по одному договору, то 1 миллион рублей вычета делится на всех продавцов пропорционально их долям.

Если эту же квартиру продавать по разным договорам с отдельными договорами купли-продажи, то каждый собственник может применить вычет в миллион.

Расходы на покупку квартиры

Если вы приобрели квартиру и потратили больше 1 млн, то выгоднее применить второй способ — вычесть из цены квартиры свои расходы.

Что входит в такие расходы:

• если вы покупали квартиру, то расходами считается всё, что на неё потратили: первый взнос, сумма кредита и проценты за него, если вы брали ипотеку;
• если вы построили и продали дом, то расходами будут считаться все затраты на строительство, включая кредит и проценты за него.

Пример:

В 2022 году Максим купил двушку в Амурской области за 9 миллионов рублей: 7 млн он накопил, а 2 млн взял в банке. За два года он расплатился с банком, отдав кредит и 500 000 рублей процентов, и решил продать квартиру по кадастровой стоимости — 10 миллионов рублей. 

10 000 000 — 9 000 000 (цена покупки) — 500 000 (проценты) = 500 000 рублей

Итак, Максиму придётся заплатить налог с 500 тысяч рублей, потому что на покупку он потратил в сумме 9,5 миллионов, а цена продажи больше 70% от кадастровой стоимости квартиры (70% — 7 миллионов рублей).

Обратите внимание: если после уменьшения цены квартиры на вычет 1 млн рублей или на расходы получается 0 или отрицательная сумма, то налог платить не надо.

Представим, что Максим решил продать квартиру за 9,5 млн рублей — ровно ту же сумму, что он на неё потратил. В этом случае платить налог не нужно.

До тех пор, пока право собственности на квартиру не зарегистрировано, можно только уступить свои права по договору. Налог выплачивается по общим правилам — 13 или 15 % от дохода, если квартира с момента покупки подорожала. Если это произошло, то доступен имущественный вычет: из стоимости уступки прав по договору можно вычесть сумму расходов, которую «продавец» успел потратить на будущую квартиру, включая сумму выплаченного кредита и процентов. Это подтвердил в своём письме Минфин.

Сроки «владения» тут не работают, так как пока квартира не построена, человек ничем не владеет. Поэтому даже если стройка затянулась на 5 лет, при продаже по ДДУ

Продавцы иногда занижают цену в договоре, чтобы не платить налоги. Это не самое лучшее решение. И вот почему.

Возможно, налог платить не нужно. Посмотрите, когда истекает срок владения недвижимостью, после которого налог не придётся платить. Возможно, подождать осталось недолго, проще договориться с покупателем о переносе сделки, чем о снижении цены в договоре.

Налог может быть не таким большим, как риски. Посчитайте налог, который придётся заплатить с разных сумм. Помните, что минимум, до которого имеет смысл занижать цену, — 70% от кадастровой стоимости квартиры (если вы приобрели её после 1 января 2016 года). Если сделать цену ещё ниже, налог всё равно посчитают от этой величины. С учётом всех вычетов разница в размере налога может быть не такой большой, как вы себе представляли.

Пример:

Подаренную квартиру Елена продаёт за 8 миллионов рублей. Кадастровая стоимость жилья — 10 800 000 рублей, а 70% от этой суммы на 1 января 2025 года — 7 560 000 рублей.

Считаем налог за продажу:

(8 000 000 — 1 000 000) × 13% = 910 000 рублей

Чтобы не платить «лишние» налоги, Елена договорилась с покупателем, что в договоре они напишут другую цену — 7 миллионов. Считаем налог для 70% от кадастровой стоимости квартиры:

(7 560 000 — 1 000 000) × 13% = 852 800 рублей

То есть, она рискует миллионом ради того, чтобы сэкономить 57 200 рублей.

А теперь представим, что эту квартиру Елене не подарили, а она купила её в 2024 году и потратила на это 6 миллионов, а теперь собирается продать за 8 млн. Посчитаем налог с вычетом расходов на покупку жилья:

(8 000 000 — 6 000 000) × 13% = 260 000 рублей

А если Елена решит продать купленную квартиру за 7 млн (это меньше 70% кадастровой стоимости жилья):

(7 560 000 — 6 000 000) × 13% = 202 800 рублей

Если посчитать всё в конкретных суммах, можно оценить, стоит ли эта экономия риска.

Занижение цены в договоре может насторожить покупателя. В случае, если что-то пойдёт не так, всё, что он получит, — сумма, прописанная в договоре. Понимая этот риск, люди обычно не идут на такие сделки.

Покупатели соглашаются на занижение цены в договоре только в обмен на существенную скидку от фактической цены, обычно около 10%. Что всего на 3% меньше налога. Какую-то сумму продавец всё равно потеряет, а сложностей с поиском покупателя и оформлением документов у него прибавится.

Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите. Если покупатель берёт кредит на квартиру, то банк оценивает квартиру и то, насколько реальна её цена. Если сумма кредита больше заниженной цены квартиры, банк может отказать в ипотеке. 

Иногда в договоре пишут заниженную стоимость, а передачу остальной части денег оформляют по-другому. Кто-то договаривается о том, что часть денег (до реальной цены квартиры) покупатель отдаёт под расписку от продавца, кто-то подписывает к договору допсоглашение, по которому передают «отделимые улучшения» или продают мебель.

Но доход от продажи отделимых улучшений — это тоже доход, и он облагается налогом. Если же такие документы покупатель с продавцом решили оставить при себе и никому не показывать, то надо понимать, что бумаги могут случайным образом обнаружить (например, если покупатель по какой-то причине подаст в суд на продавца), а то и намеренно использовать во вред.

1. Чтобы не платить налоги с продажи квартиры, нужно владеть ей в течение пяти лет, в особых случаях — в течение трёх лет. 
2. Трехлетний срок работает в таких случаях: квартира получена в наследство; жильё подарили члены семьи или близкие родственники; квартира приватизирована после 1 января 2016; недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением; это единственное жильё.
3. Для семей с двумя и более детьми срок владения не учитывается, если: возраст детей не выше 18 лет, при обучении по очной форме — 24 лет; новое жильё приобретают в течение 30 дней после продажи старого и не позднее 30 апреля следующего года; кадастровая стоимость жилья не выше 50 миллионов рублей; новое жильё больше по площади или его кадастровая стоимость выше; семья не владеет более 50% другого жилья, площадь которого превышает площадь купленной квартиры.
4. Есть регионы, в которых минимальный срок владения квартирой меньше трёх лет. 
5. Налог на продажу недвижимости с 2025 года считают по прогрессивной шкале. Если налоговая база с продажи составит до 2,4 млн рублей, то к оплате 13%. Если база превысит 2,4 млн рублей, то начислят 312 тысяч рублей + 15% от доходов сверх 2,4 млн рублей.

_{Фото на обложке: frimufilms / Freepik}