Недоверие при выборе ЖК: как проверить новостройку

Недоверие к застройщикам — одна из причин, по которой потенциальные покупатели опасаются долевого строительства. К счастью, сегодня существует немало эффективных способов проверить новостройку и девелопера. Рассмотрим самые простые и действенные.

Анализ строительной компании

Первое, что рекомендуется сделать перед покупкой квартиры в строящемся доме, — проверить застройщика. В сложных случаях для этого можно даже привлечь грамотного юриста и сэкономить время. Но и самостоятельная проверка также вполне возможна: спасибо открытым источникам в интернете.

Застройщик — это юрлицо, которое должно быть зарегистрировано в ЕГРЮЛ. В базе хранятся основные сведения о юридических лицах, включая данные об учредителях и руководителях, изменениях статуса, величине уставного капитала и т.д. Найти эту информацию можно на сайте налоговой службы. Альтернативный вариант — заказать выписку из ЕГРЮЛ, но эта услуга будет платной.

Проверка новостройки: изучение предыдущего опыта

Полезно поискать сведения о проектах застройщика на тематических форумах и в специализированных интернет-журналах. А вот официальный сайт строительной компании — не лучший вариант для оценки, ведь девелопер размещает на своём ресурсе информацию о наиболее удачных объектах. Зато там, как правило, можно посмотреть его уставные документы. 

Но анализ этих сведений не поможет полностью оценить текущее положение девелопера, так что, даже если предыдущий опыт застройщика вас устраивает, останавливать проверку не стоит.

Финансовое положение  

Сведения о бухгалтерской отчётности публикуются в открытом доступе на сайте Росстата. Для этого достаточно знать ИНН и ОКПО девелопера. Единственный нюанс: данные размещаются примерно через 6–7 месяцев после окончания отчётного налогового периода. 

Есть ещё один вариант — отправить запрос девелоперу с просьбой предоставить документы о финансовом состоянии. Данные из бухгалтерской отчётности не относятся к коммерческой тайне. И отказать вам в просьбе не могут: по №214-ФЗ, застройщики обязаны предъявить по требованию любого гражданина  отчётность за 3 года и результаты аудиторской проверки за 12 месяцев. 

В документации следует обратить внимание на следующие пункты:

• наличие и величину кредитных обязательств;
• стоимость активов, включая недвижимость, основные и оборотные средства;
• прибыль девелопера за последние годы;
• величину дебиторской задолженности.

Эта информация поможет оценить, насколько успешно строительная компания ведёт деятельность и есть ли риск, что она в ближайшие годы обанкротится. 

Но повлиять на финансовую устойчивость застройщика могут и внешние факторы, которые не зависят от организации. Например, пандемия, повышение ключевой ставки, рост курса валюты и другие причины. 

Поиск сведений о судебных разбирательствах

Увидеть, подавал ли кто-то в суд на застройщика и как всё разрешилось, можно в картотеке арбитражных дел. Чтобы найти информацию, достаточно указать ИНН или ОГРН строительной компании. 

Советуем обратить внимание не только на количество исков, но и на суть споров, размер взыскиваемых сумм, наличие встречных требований. Но даже если данных о девелопере нет в картотеке, это ещё не значит, что компании можно слепо доверять.

В картотеке также можно узнать, существуют ли заявления о признании застройщика банкротом. Если обращений несколько, большая вероятность, что строительная компания неплатежеспособна. Информация о намерении признать юридическое лицо банкротом размещается на сайте Федресурса.

Если на девелопера заводили исполнительные производства (он признан должником), это уже повод задуматься, стоит ли с ним связываться. Такая информация публикуется на сайте ФССП России. Если у девелопера много непогашенных долгов, это может доказывать финансовую нестабильность компании. 

Простой вариант для полной оценки платежеспособности строительной компании — посетить официальный ресурс ФНС. Там размещается информация о юридических лицах, у которых имеется налоговая задолженность, превышающая 1000 рублей. Здесь потребуется ИНН компании.

Изучение надёжности девелопера

Без разрешения на возведение многоквартирного дома девелопер не вправе начинать работы. Информация о застройщиках, у которых есть это право, собрана в едином реестре. 

Кроме того, существуют региональные базы недобросовестных девелоперов. Включение в подобные реестры свидетельствует о том, что строительная компания не выполнила свои обязательства в полном объёме.

Проверка объекта в строящемся доме

Чтобы купить жильё в новостройке, перед сделкой будет полезна проверка строительства дома: узнать степень готовности объекта. Так же, как и в случае с изучением строительной организации, всю необходимую информацию можно найти в интернет-источниках с открытым доступом. Также неплохо работает такой способ, как узнать сколько, квартир продано в новостройке уже сейчас: хотя бы примерно определить это можно, оценив количество предложений в интернете и на Яндекс Недвижимости.  

Если заниматься проверкой самостоятельно, процедура будет состоять из нескольких этапов, о каждом из которых расскажем подробнее.

Изучение проектной декларации

Как правило, проектная декларация и разрешение на строительство дома размещаются на официальном сайте девелопера. Если данных нет, любой человек вправе их потребовать. Застройщик по закону обязан предъявить все документы каждому желающему. 

Также проверить информацию о строящихся объектах можно на интернет-площадке регионального надзорного ведомства по строительству. Например, Главного управления государственного строительного надзора по Московской области.

Анализ документации на земельный участок

Правоустанавливающие документы на использование участков под строительство домов девелопер размещает на официальном сайте. Проверить достоверность опубликованной информации можно на сайте Росреестра. 

Отметим, что самостоятельно проанализировать данные будет достаточно сложно. Ведь надо соотнести несколько параметров: категорию земельного участка, границы, вид разрешения на использование. 

Проверьте, принадлежит ли участок застройщику или он арендует землю. В первом случае у девелопера должны быть документы, подтверждающие право собственности. 

Если земельный участок сдаётся во временное пользование, строительная компания должна иметь договор аренды. При его изучении обратите особое внимание на два момента: срок действия документа и его регистрацию. 

Важно: если срок аренды подходит к концу или регистрации нет, могут возникнуть проблемы с оформлением права собственности на квартиру.

Анализ динамики строительства

Обычно застройщики добавляют актуальные фотографии на официальный сайт, но без опыта оценку темпов возведения дома провести сложно. А вот опытному строителю их будет достаточно, чтобы определить, насколько продвинулись работы, успеет ли застройщик сдать дом и получить разрешения на ввод в эксплуатацию в установленный срок, так что имеет смысл проконсультироваться с профессионалом.

Некоторые девелоперы устраивают на сайтах видеотрансляции строящегося дома. Можно понаблюдать за ними и оценить, как активно ведётся стройка. Если техники мало, работников не видно, отсутствуют люльки — скорее всего, темпы не очень высокие и есть вероятность, что дом не будет сдан в положенный срок или стройка заморозится. 

Ну и обязательный этап — личная поездка на объект. И желательно, сначала на этапе закладки фундамента, а потом ещё раз через несколько месяцев.

Проверка проекта договора

Помимо оценки девелопера и новостройки, важно уточнить у застройщика схему покупки будущей недвижимости. Самым оптимальным вариантом приобретения квартиры в строящемся доме для покупателя считается сделка по договору долевого участия (ДДУ). Она жёстко регулируется законодательством (№214-ФЗ) и риск быть обманутым сводится к минимуму.

Все договоры проходят обязательную регистрацию в Росреестре. Это нужно для того, чтобы оградить покупателей от застройщиков, которые захотят реализовать одну квартиру несколько раз. Помимо самих ДДУ, в Росреестре также регистрируются все изменения и дополнительные соглашения по договору. 

Кроме того, согласно закону, деньги дольщиков переводятся не напрямую застройщику, а на специальные эскроу-счета. Средства хранятся в банке до тех пор, пока девелопер не закончит объект и не сдаст его в эксплуатацию. Риски для дольщиков минимальны: если ДДУ расторгается, деньги вернут покупателю.

Важно: средства переводятся на эскроу-счета только после регистрации договора в Росреестре. Если застройщик потребует предоплату в виде аванса или залога до этого момента, будьте осторожны — существует вероятность потерять свои средства. Ведь обычно это достаточно крупная сумма.

Подключение специалистов

Если самостоятельная проверка новостроек и застройщика вызывает сложности, лучше довериться грамотным юристам. Они сопроводят вас на каждом этапе — от выбора девелопера до передачи квартиры в собственность. Специалисты проведут полноценное исследование строительной компании на финансовую устойчивость, наличие обязательств перед контрагентами, законность постройки.

Если собираетесь покупать недвижимость на этапе строительства дома в ипотеку, то вам стоит ознакомиться с предложениями крупных банков — у большинства из них есть список аккредитованных застройщиков. Плюс в том, что финансово-кредитные организации перед заключением сотрудничества довольно тщательно проверяют девелоперов. Вам не придётся самостоятельно анализировать деятельность строительной компании и изучать проектную документацию. 

Более того, сделки с аккредитованными в банке застройщиками проходят по упрощённой схеме. Вам не придётся договариваться с представителем девелопера о предоставлении документов — вся необходимая информация уже будет находиться в учреждении. И вероятность одобрения ипотеки в таких случаях значительно повышается. 

Независимо от того, по какой схеме вы собираетесь приобретать недвижимость, проверка новостроек — важный этап, к которому следует отнестись серьёзно и ответственно. Иногда бывает не лишним обратиться к специалисту — так вы сможете сократить вероятность ошибки себя и сохраните собственные средства, силы и нервы. 

Фото: Rawpixel.com, Grenny, K DOC