Налог с неустойки по ДДУ: что это и как его платить

В договоре долевого участия (ДДУ) всегда указывают дату, до которой застройщик обязуется передать покупателю его квартиру. Если сроки нарушены и ключей в назначенное время у покупателя не оказалось, он имеет право требовать неустойку. Чаще всего получить её можно только через суд — как это сделать, мы писали раньше. 

Однако на неустойке дело не заканчивается. Чтобы у владельца не было проблем с налоговой службой, важно не забыть заплатить налог с неустойки по ДДУ. В этой статье подробно рассказываем, что это за платёж и кто его вносит.  

Налог с неустойки по ДДУ: почему нужно его платить

Неустойка — это вид финансовой ответственности компании-застройщика перед участниками долевого строительства. Возникает эта ответственность при неисполнении обязательств. В первую очередь — при несвоевременной сдаче дома в эксплуатацию.

По статье 41 Налогового кодекса, неустойки, пени и штрафы приравниваются к получению финансовой выгоды потребителем, то есть к доходу. Почему так: эти материальные взыскания считаются не компенсацией денежных потерь дольщика, а наказанием застройщика за нарушение прав покупателя. А раз есть доход, то его получатель обязан заплатить НДФЛ — налог на доход физических лиц. 

Для физических лиц размер налога составит 13% от начисленной суммы для резидентов России и 30% — для нерезидентов. Резиденты — люди, постоянно пребывающие на территории России не менее полугода и граждане России, которые по долгу службы находятся в длительных заграничных командировках. Если же человек не гражданин РФ и непрерывно проживает на территории нашей страны менее 183 календарных дней за последний год, то он относится к нерезидентам.

Что будет, если проигнорировать уплату? На сумму задолженности начисляются пени — это увеличит общую сумму, которую надо заплатить. Налогоплательщику направляется требование об уплате. Обычно это происходит в течение трёх месяцев со дня образования недоимки. 

Как только налогоплательщик получает требование, у него есть 8 дней на уплату налога и набежавших пеней.

Если владелец недвижимости не заплатит сам, то денежные средства взыщут без его ведома. Они могут быть списаны с банковского счёта налогоплательщика, причём любого — даже с кредитной или зарплатной карты. По решению суда, для погашения задолженности могут быть задействованы средства, вырученные от реализации личного имущества должника. Все эти меры прописаны в статье 48 Налогового кодекса. 

Кто должен заплатить налог с неустойки от застройщика

По статье 226 Налогового кодекса, удержать НДФЛ с неустойки по договору долевого участия и перечислить деньги на счёт налоговой службы обязана та организация, от которой налогоплательщик получает доход. В данном случае — застройщик. Но есть нюансы.

Чаще всего, чтобы получить неустойку, покупатель жилья вынужден обращаться в суд. Там принимают решение по сумме неустойки от застройщика. Суд может или разделить сумму на части и сразу выделить отдельной строкой размер НДФЛ, или указать полный размер компенсации, включающий в себя налог.

В первом случае истцу выдадут на руки сумму за вычетом налога, который будет удержан ответчиком. После получения никаких дополнительных действий совершать не нужно, а отношения с налоговой по части неустойки можно считать закрытыми. 

Во втором случае деньги будут выплачены в полном объёме, но обязанность по налогу на неустойку по ДДУ ляжет на плечи самого дольщика — получателя дохода. И в этом случае застройщик обязан известить налоговую инспекцию об уплате неустойки и невозможности удержать налог, а получателю денежной компенсации — направить справку по форме 2-НДФЛ.

Однако бывают случаи, когда стороны всё-таки решают вопрос с выплатой без суда. И тут важно тоже не забыть про налог. Если застройщик готов удовлетворить требования добровольно, схема уплаты остается прежней: при получении полной суммы платить налог должен выгодоприобретатель, то есть дольщик.

Как заплатить НДФЛ с неустойки

Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.

Оплатить налог необходимо до 1 декабря года, следующего за отчётным. То есть, если неустойка была получена в 2022 году, то последний день уплаты налога — 30 ноября 2023 года.

Но есть и хорошие новости. Хотя неустойка — доход, полученный сверх того, по которому налоги уже уплачены, подавать декларацию 3-НДФЛ не требуется. Исключение составляют случаи, когда человек планирует уменьшить сумму социального или имущественного налога за счёт использования налоговых вычетов. Тогда придётся официально задекларировать доходы и налоговые вычеты, предоставив декларацию в ФНС.

Когда платить налог не нужно

Законом предусмотрены случаи, когда налог на судебные выплаты от застройщика не налагается. К ним относятся:

• Компенсация морального вреда. Это выплата, которая не облагается налогом.
• Возмещение фактических расходов и убытков. Например, на аренду квартиры на период задержки ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры покупателю. Другой вариант — компенсация расходов иногородним покупателям, которые потратили средства на дорогу и гостиницу.
• Компенсация упущенной выгоды. Если квартира приобреталась в инвестиционных целях и покупатель планировал сдавать её в аренду, но не получил ключи вовремя, он может в судебном порядке требовать компенсацию.

Все перечисленные случаи относятся к реальному ущербу, понесённому покупателем. Его компенсация не создаёт экономической выгоды, а только частично покрывает затраты или недополученную выгоду. Поэтому уплата налога не требуется.

Правда, получить подобные компенсации бывает очень непросто. Неустойка выплачивается по факту срыва сроков, прописанных в договоре. А вот причинение морального вреда, и уж тем более возникновение упущенной выгоды, придётся долго доказывать в суде, и вся судебная процедура отнюдь не бесплатная.

Важно: если истец выиграет дело, ему причитается компенсация судебных расходов на адвоката, экспертизы, госпошлины и другие возможные траты. И эти выплаты также не облагаются налогом.

Уплата налогов — обязанность каждого гражданина. А современные электронные системы позволяют оплачивать их с минимальными затратами времени и сил: в онлайн-режиме. И если не забывать всё делать вовремя, проблем с налогами точно не возникнет. 

Фото: Towfiqu barbhuiya (Unsplash), Asawin (Pxhere)