Как продать новостройку: ищем покупателя без посредников

По данным Росстата, в 2021 году количество сделок по ДДУ в строящихся домах увеличилось на 17% относительно прошлого года. Покупательский спрос вызван желанием жить в современной квартире и заработать на перепродаже. 

Владелец может иметь разные поводы продать строящуюся квартиру или уже сданную: переезд в другой город или район, желание заработать, изменение планов и так далее. Расскажем в статье, когда лучше продавать квартиру в новостройке, как оформить договор и провести сделку.

Чтобы найти покупателя на свою квартиру, нужно рассказать о продаже максимально большому количеству людей. Например, разместив объявления на интернет-площадках: досках объявлений, в социальных сетях, на форумах. 

И не забудьте про сарафанное радио: расскажите всем знакомым о том, что продаёте новостройку. Это ускорит поиск. А вот объявления в печатных газетах уже практически не работают — во всяком случае, в Москве. 

Что написать в объявлении?

Важно не только максимальное распространение, но и содержание объявления. Расскажите в нём про все положительные факты о квартире, которые помогут привлечь покупателей:

1. Пишите, что квартиру продаёт собственник. Покупать у посредников любят далеко не все, а прямая продажа от владельца вызывает больше доверия.
2. Расскажите о простоте сделки (если сложностей и правда не будет). Например, вы — один собственник или в квартире никто не прописан и так далее.
3. Не упоминайте срочную продажу. Это большая ошибка многих продавцов — ведь тем самым вы даёте право покупателю диктовать свои условия по цене.
4. Напишите об инвестиционной выгоде. Это в случае, если хотите продать строящуюся квартиру. Например, построено только 2 этажа, позже стоимость будет выше, а значит, можно выгодно перепродать.
5. Опишите все преимущества жилья. Например, удобная планировка, отличный район, закрытый двор, хорошая инфраструктура, принадлежность к жилищному комплексу.
6. Не пишите просто «торг». Расскажите, что готовы уступить конкретному покупателю, с которым быстро выйдете на сделку. Или лояльному человеку, который пойдёт на ваши условия, скажем, подождать снятия с регистрации в квартире, погашения вашей ипотеки и так далее.
7. Укажите как можно больше своих контактов. И конечно, по ним надо будет оперативно отвечать.

Приложите к объявлению качественные фотографии объекта, двора дома. Если дом ещё не сдан, можно показать потенциальным покупателям технический план квартиры от застройщика.

Мошенничество встречается не только среди продавцов недвижимости, но и со стороны покупателей. Обойти все уловки аферистов можно, изучив несколько нюансов.

Рассчитывайтесь через аккредитив 

Аккредитив — это схема расчёта продавца и покупателя недвижимости, в которой гарантом соблюдения всех условий становится банк. Покупатель открывает аккредитивный счёт в удобном банке и перечисляет туда сумму, равную стоимости квартиры. Продавец получит деньги только тогда, когда докажет банку, что сделка полностью состоялась. Как правило, доказательством становится зарегистрированный договор купли-продажи или переуступки прав в Росреестре.

Такой вид расчёта обезопасит не только покупателя, но и продавца. В юридической практике множество случаев, когда покупателю удавалось обманывать и при расчёте через банковскую ячейку, и наличными, и даже переводом через оператора банка.

Обменяйтесь справками из психоневрологического диспансера

Желательно, чтобы свою дееспособность подтвердили обе стороны, потому что сделки с людьми, состоящими на учёте в психоневрологическом диспансере, легко признаются недействительными через суд. А значит, есть риск остаться и без денег, и без квартиры.

Не соглашайтесь занижать цену в договоре 

Нередко покупатели просят занизить цену в договоре, при этом обещая в реальности заплатить ту сумму, которую хочет продавец. Мотивируют они это заботой о продавце, чтобы он «заплатил меньше налог от продажи». 

На деле это может оказаться частью мошеннической схемы: покупатель просит занизить цену в договоре, предлагает рассчитаться после регистрации ДКП в Росреестре. После того как сделка будет зарегистрирована, покупатель отказывается платить реальную цену, ссылаясь на договор. Продавец не сможет доказать, что на словах цена была другая. Суд будет опираться только на договор.

Варианты договоров будут зависеть от стадии строительства дома — достроен дом или ещё не сдан в эксплуатацию. Купля-продажа квартиры в готовом доме ничем не отличается от сделки по вторичке. Заключается стандартный ДКП между покупателем и застройщиком, регистрируется право собственности в Росреестре.

Продать квартиру в строящемся доме чуть сложнее. Тут могут быть заключены переуступка прав по ДДУ (договор долевого участия) и по договору с ЖСК. Давайте разберёмся подробнее.

Переуступка прав по ДДУ

Договор долевого участия, регулируемый №214-ФЗ, — безопасный вариант сделки. По закону участник долевой стройки защищён от банкротства застройщика, неисполнения им сроков сдачи и так далее. Право на долю регистрируется в Росреестре, поэтому исключены мошеннические «двойные продажи».

Для вашего покупателя именно ДДУ — самая привлекательная форма сделки в строящемся доме. Он также при покупке защищён законом, получает в итоге все права на будущую квартиру как полноправный дольщик.

Переуступка прав по договору с ЖСК

Договор с ЖСК (жилищно-строительный кооператив) практикуют всё реже из-за юридических тонкостей №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004. 

Дело в том, что регистрация договора в Росреестре проходит только после сдачи дома в эксплуатацию, а значит, есть риск повторных перепродаж. Чёткие сроки сдачи дома тоже не прописаны в законе. Как по ДДУ, получить неустойку за просрочку сдачи дома нельзя, так как №215-ФЗ это не предусматривает.

На договор переуступки пая сложно найти покупателя, ведь он сильно рискует. К тому же сам ЖСК может отказать в вашей сделке, на что имеет полное право. №215-ФЗ разрешает кооперативу принимать и исключать участников на основании только своего Устава.

Задаток за квартиру от покупателя выполняет сразу три функции:

• доказывает, что продавец и покупатель условились на сделку по квартире;
• обеспечивает обязательства сторон по договору (продавец обязуется продать, а покупатель — купить);
• выступает в роли предоплаты, так как сумма задатка входит в общую стоимость квартиры.

В случае с продажей новостроек в недостроенном доме с задатком всё не так однозначно.

При продаже новостройки в готовом доме залог оформляется по стандарту:

• составляют предварительный договор купли-продажи;
• вместе с ним прописывают соглашение о задатке отдельным документом;
• задаток передают наличными или другим удобным способом под расписку о получении.

Если ваш дом ещё строится, а вы продаёте квартиру, то сделка пройдёт по переуступке права по ДДУ. Оформить задаток в этом случае нужно также сначала через предварительный ДДУ с соглашением о задатке. А после уже составить основной договор, зарегистрировать его в Росреестре и рассчитаться полностью.

Задаток по ДДУ входит в общую стоимость переуступаемых прав, возврат происходит по тем же условиям. Например, вы, как продавец, передумали подписывать основную цессию, то вынуждены будете вернуть задаток в двойном размере. Передумал покупатель — останется без задатка, ведь вы имеете право его не возвращать.

По договору с ЖСК тоже можно совершать переуступку прав, но по таким формам задаток не вносится. Дело в том, что законодательство в отношении жилищных кооперативов имеет большие пробелы, с задатком в спорных ситуациях решить будет непросто. А так как покупатель понесёт большие риски в такой сделке, скорее всего, он и сам согласится передать задаток.

Набор документов и ход сделки зависят от формы договора. 

Ключевые действия такие:

• составляете договор между продавцом и покупателем;
• подписываете его в МФЦ;
• договор передаётся в Росреестр.

Через 10 рабочих дней сделка будет зарегистрирована и завершена.

Если у вас переуступка прав по ДДУ, то сначала нужно получить разрешение на сделку у застройщика. Его тоже надо приложить к договору, если у вас, как у продавца, есть долг перед застройщиком. 

В случае с переуступкой пая в ЖСК вам следует обратиться также к застройщику, получить от него разрешение на вступление в кооператив покупателя. Такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, он регулируется уставом вашего ЖСК.

Первым делом найдите покупателя на свою новостройку. Напишите подробное объявление, укажите в нём преимущества вашего объекта и разместите на разных площадках. Сделайте красивые фотографии квартиры, прилегающей территории, покажите технический план.

Не забывайте о безопасности сделки. Указывайте в договоре только реальную стоимость объекта, попросите у покупателя справку из ПНД. 

Подготовьте все документы к сделке: договор между вами и покупателем, разрешение от застройщика или от кооператива. Далее отправляйтесь в МФЦ, чтобы зарегистрировать сделку.

Фото: pxhere