Ипотека или обычный кредит: что выгоднее и почему

Обычная ситуация: есть желание купить новую квартиру, а денег не хватает. Банки вроде бы готовы помочь, но возникает множество вопросов и сомнений. Ипотека — это множество справок, обременение, страховки… Сложно, одним словом. Потребительский кредит взять намного проще, но и проценты по нему выше. И что же в итоге выгоднее: ипотека или кредит? 

Рассказываем про преимущества и недостатки обоих вариантов, объясняем в чём отличие ипотеки от кредита, что выгоднее, на что обратить внимание и как не допустить ошибок. 

Ипотека: что это такое и чем отличается от кредита

Когда клиент приходит в банк за кредитом, один из первых вопросов, который ему зададут, будет о целях займа — от этого будет зависеть выбор кредитного продукта. Средства потребительского кредита можно потратить на любые покупки (в том числе и на жильё), а вот деньги, полученные по ипотечному кредиту, можно израсходовать только на покупку недвижимости. Ипотека — это тоже кредит, но целевой. И в этом его первое отличие от потребительского. 

При этом по закону между понятиями «ипотека» и «ипотечный кредит» разница всё же существует. Ипотекой называется один из видов обременения на недвижимость (какие ещё обременения бывают, мы рассказывали в этой статье). То есть это особая форма залога недвижимости, при которой собственник продолжает владеть и пользоваться заложенным имуществом, но не может распоряжаться им (продавать, менять и т.д.) без согласования с банком, пока полностью не вернёт долг. 

В обиходе же слово «ипотека» чаще используется именно в значении «ипотечный кредит» (то есть, кредит, выданный под залог недвижимости). Поэтому в статье мы тоже будем использовать эти слова как синонимы. 

Итак, второе отличие ипотечного кредита от потребительского — в возникающем обременении вашего права собственности на приобретённую квартиру. Если купить жильё на средства потребительского кредита, то никаких ограничений не возникает: такой недвижимостью можно распоряжаться на своё усмотрение как угодно, разрешение от банка для этого не нужно. А вот в случае с ипотекой квартира окажется в залоге, и любые действия с ней — от перепланировки до продажи — придётся согласовывать. 

Понятно, что для банка ипотечный кредит безопаснее потребительского: если что-то пойдёт не так, кредитные средства с процентами легко вернуть за счёт продажи залогового имущества. Поэтому условия для заёмщика по ипотеке всегда привлекательнее: и максимально возможный срок кредитования значительно больше, и проценты ниже, чем по любому, даже самому выгодному потребительскому кредиту. 

Обычно и сумма, которую кредитная организация готова одобрить, будет выше, если кредит оформляется под залог недвижимости — ведь этот залог служит для банка обеспечением на тот случай, если заёмщик не сможет вернуть свой долг полностью. Получить потребительский кредит без залога в размере, достаточном для покупки хорошей квартиры в новостройке, будет значительно сложнее (если вообще возможно). 

Чтобы наглядно увидеть отличие кредита от ипотеки, посмотрим на таблицу.

Оба варианта имеют и преимущества, и недостатки, поэтому нельзя однозначно утверждать, что один кредит лучше другого. Что выгоднее: ипотека или потребительский кредит, и какое решение подойдёт именно вам, — зависит от обстоятельств. Рассмотрим далее каждый из кредитов более подробно. 

Когда выгодно брать ипотеку

Если есть возможность оформить ипотеку на льготных условиях по государственной программе, даже не сомневайтесь — это точно будет выгоднее любого иного кредита. Конечно, есть нюансы. Во-первых, существуют ограничения по максимальной сумме, которую можно получить (на большую квартиру в хорошем районе этих денег не хватит). Во-вторых, приобрести жильё по льготной ипотеке можно только в новостройке, на вторичный рынок такие программы не распространяются. 

Условия такого вида кредитования постоянно меняются, а требования к заёмщикам у разных банков могут отличаться, поэтому обязательно уточняйте актуальную информацию в выбранной кредитной организации.

Ипотека выгодна, если у покупателя нет возможности или желания сокращать другие статьи расходов семейного бюджета — например, на образование детей или на отдых. Ипотека даёт возможность купить новую квартиру, не снижая резко качество жизни из-за высоких ежемесячных платежей: просто выбирайте такой срок кредитования, который позволит регулярно выплачивать комфортную и необременительную сумму. 

Если появятся свободные деньги — можно оформить частичное или полное досрочное погашение кредита. Если нет — не придётся каждый месяц ломать голову, на чем ещё сэкономить, чтобы не задолжать банку. 

Преимущества очевидны и в том случае, если речь идёт о покупке дорогого жилья. Без залога и поручителей ни один банк крупную сумму всё равно не даст, так что ипотечный кредит может оказаться в этом случае единственным доступным вариантом.  

Важна и безопасность сделки: банк заинтересован в том, чтобы никаких проблем с приобретаемой квартирой не возникло, поэтому юристы кредитной организации тщательно проверят все документы и сведения о предполагаемой покупке. Если не хотите заниматься этим самостоятельно — выбирайте ипотеку, это избавит от лишних хлопот.

А ещё ипотека позволяет сэкономить дополнительно до 390 000 рублей. Здесь имеется в виду дополнительный налоговый вычет — 13% от суммы уплаченных процентов (на потребительские кредиты такой вычет не распространяется).

Когда стоит предпочесть потребительский кредит

О потребительском кредите стоит задуматься в первую очередь в том случае, если деньги нужны быстро: например, появился идеальный вариант, но продавец не готов ждать и хочет побыстрее оформить сделку. Заявку по ипотечному кредиту банк может рассматривать в течение месяца и дольше, в то время как обычный кредит наличными можно получить за день-два. 

Другая ситуация: вы продаёте старое жильё и хотите купить новую квартиру — более комфортную, просторную или удачно расположенную. Основная сумма у вас есть, не хватает немного, при этом вы точно понимаете, что сможете вернуть эти деньги достаточно быстро — за 2-3 года. В таком случае потребительский кредит тоже будет выгоднее ипотечного, особенно, если у вас безупречная кредитная история, позволяющая рассчитывать на хорошие условия и льготную ставку. 

Да, проценты по такому кредиту будут выше. Зато не придётся тратиться на обязательные страховки, так что переплата в итоге может оказаться не такой уж большой. А отсутствие обременения (и неизбежно связанных с ним согласований) — весомый плюс, если вы намерены, например, делать перепланировку в приобретаемом жилье. 

К тому же, кредит можно взять с таким расчётом, чтобы хватило и на покупку квартиры, и на материалы для ремонта осталось: поскольку деньги не целевые, только вы решаете, как ими распорядиться. С ипотекой так поступить не получится. 

Наконец, вариант потребительского кредита стоит рассмотреть, если вы покупаете квартиру для дальнейшей продажи. В этом случае обременение точно ни к чему — это лишние сложности и хлопоты. 

Какой кредит выбрать, если супруг не согласен на покупку квартиры

Особый случай — когда один из супругов хочет купить квартиру, а другой выступает против. Получить ипотечный кредит в этом случае не удастся: банк обязательно требует нотариально заверенное согласие второго супруга, если тот не является созаёмщиком. А вот потребительский кредит в аналогичной ситуации выдадут без проблем. И на первый взгляд такое решение кажется выгодным, ведь это лёгкий способ осуществить задуманное: для покупки недвижимости согласие «второй половинки» тоже не потребуется. 

Но тут есть нюанс. Действительно, взять кредит вы сможете, купить квартиру — тоже. Но приобретённая недвижимость, даже если вы оформите её на себя, по закону станет совместной собственностью — со всеми вытекающими последствиями (включая невозможность продажи без согласия второго супруга). 

Более того, поскольку полученные заёмные средства вы фактически используете на благо семьи, расплачиваться по вашим кредитным обязательствам в случае чего придётся общим имуществом (что следует из п. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ). И вот это обстоятельство точно не придётся по душе супругу, который изначально был не согласен на покупку. 

Супруг, выступавший против, вправе потребовать признания сделки купли-продажи недействительной и суд, вполне вероятно, примет сторону истца. Поэтому, хотя формально взять потребительский кредит для покупки квартиры можно и без согласия второго супруга, полезно хорошо всё взвесить и в первую очередь попробовать прийти к компромиссу в семье.

Выбирая подходящий вариант кредита, всегда нужно рассматривать не только выгоды и преимущества, но и недостатки каждого решения. А свои минусы есть и у потребительского кредита, и у ипотеки. 

В чём минусы ипотеки

Самый неожиданный недостаток ипотечного кредита — его длительный срок, ведь никто не может поручиться за прочность и надёжность своего благосостояния через 10-15, а тем более 20-30 лет. К сожалению, всегда есть риск болезней, потери работы, других обстоятельств, которые способны отразиться на платёжеспособности. 

Отчасти эти риски может компенсировать обязательное для ипотечного кредита страхование, однако ответственности с заёмщика оно не снимает. И тут кроется второй минус ипотеки — возможность лишиться жилья в случае задолженности. Как мы помним, приобретённая по ипотечному кредиту квартира находится в залоге у банка, и организация имеет полное право продать её, чтобы вернуть свои деньги, если заёмщик попал в сложную ситуацию и не в состоянии вносить обязательные ежемесячные платежи. 

Аналогичная проблема может возникнуть и в том случае, если вы (пусть и по недоразумению) иным способом нарушите условия ипотечного договора. Например, решите сделать перепланировку в новой квартире без согласования с банком, рассудив, что никто ничего не узнает. Но если в договоре было прописано условие обязательного согласования перепланировки, банк вправе расторгнуть сделку досрочно и потребовать полной выплаты задолженности, узнав о «самодеятельности». Если внести деньги вы будете не в состоянии, квартиру можно потерять. 

Это ещё один минус ипотеки: на многие действия с недвижимостью потребуется разрешение банка. И пусть это разрешение вам скорее всего дадут — и на перепланировку, и на сдачу в аренду, и даже на продажу, — придётся потратить лишнее время и нервы. 

Из длительного срока кредитования вытекает и другой недостаток: значительная переплата. Перед оформлением договора будет полезно посчитать, что дешевле: кредит или ипотека. Хотя проценты по ипотеке ниже, чем по потребительскому кредиту, выплачивать её вы будете гораздо дольше, потому и сумма за эти годы накопится немаленькая (можно самостоятельно прикинуть размер переплаты, воспользовавшись любым кредитным калькулятором). 

Можно прибавить сюда расходы на оценку и обязательное страхование недвижимости, а также добровольное страхование вашей жизни и здоровья, и страхование ответственности заёмщика (от последних обычно можно отказаться, но тогда ставка по кредиту будет выше). И не забудьте, что для ипотеки предусмотрен первоначальный взнос (от 10 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости). Расходы по ипотечному кредиту не ограничиваются уплатой процентов — это нужно понимать и учитывать в своих планах.

Наконец, ипотека — это кредит для терпеливых: на рассмотрение заявки у банка может уйти до 1-3 месяцев, а заёмщику придётся собрать для этого большой пакет документов, включая документы на приобретаемое жильё.

Какие недостатки у потребительского кредита

У потребительского кредита в сравнении с ипотекой два основных недостатка: более высокая ставка и меньшая сумма, на которую можно рассчитывать.

Проценты по такому кредиту варьируются в весьма широком диапазоне. Они зависят не только от выбранного банка, но и от программы кредитования, суммы кредита, дополнительных условий (подтверждение дохода, страхование жизни и здоровья и др.) и кредитной истории. 

Избежать расходов на страхование в этом случае тоже вряд ли удастся: хотя формально оно считается добровольным, фактически банк может отказать в выдаче крупного кредита, если заёмщик не хочет оформлять страховку. Вероятность отказа в выдаче потребительского кредита вообще достаточно высокая, ведь банк сильно рискует, ссужая деньги в долг без обеспечения. 

Максимальная сумма, которую сейчас можно получить по потребительскому кредиту, не превышает 7,5 млн рублей, да и её дадут не всем и не в каждом банке. Никаких льготных программ не предусмотрено, разве что заёмщик с хорошей кредитной историей может рассчитывать на более выгодную процентную ставку, но и это не гарантируется. 

Если заёмные средства вы используете на покупку квартиры, то сможете получить имущественный налоговый вычет (13% от стоимости приобретенной недвижимости), а вот вернуть 13% от уплаченных банку процентов уже не удастся. И все риски, связанные со сделкой купли-продажи, придётся нести самому: банк только выдаёт кредит, а как вы распорядитесь деньгами — ему не важно.

Так что же выбрать, кредит или ипотеку?

Однозначный ответ на этот вопрос дать невозможно: для каждой ситуации — своё решение. Кому-то нужно получить деньги быстро, кому-то важнее небольшой ежемесячный платёж; для одного необходимость залога не критична, другого это условие категорически не устраивает — и выбор, конечно, для каждого будет свой. 

Оцените плюсы и минусы обоих вариантов по степени важности лично для вас. Посчитайте с кредитным калькулятором ожидаемые расходы и размеры платежей, сравните их со своими реальными возможностями. Взвесьте риски. 

Теперь вы знаете, на что обращать внимание и какие нюансы учесть — а значит, можете сделать разумный и максимально выгодный для вас выбор.