Рыночная стоимость недвижимости: как её узнать и зачем это нужно

Сколько стоит квартира? Этот вопрос волнует и продавца, и покупателя: никто не хочет упускать свою выгоду. С одной стороны, продавец может оценить недвижимость так, как считает нужным, и запросить за неё любую сумму. С другой стороны, вряд ли найдутся желающие купить, к примеру, однушку в спальном районе по цене элитной квартиры в центре столицы. Так что объективные ограничения цены всё-таки существуют. 

Но как покупателю понять, стоит ли выбранное жильё тех денег, что за него просят? Чтобы не прогадать, нужно сориентироваться в рыночных ценах на недвижимость в выбранном районе. Как завышенная, так и чересчур заниженная стоимость квартиры — повод задуматься и задать продавцу дополнительные вопросы. 

Чтобы было ясно, с чем же сравнивать указанную в объявлении цену, придётся разобраться, что такое рыночная стоимость недвижимости, от чего она зависит и как её определить. Расскажем, откуда эти цифры берутся, как рассчитать их самостоятельно и в чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости.

Что такое рыночная цена квартиры и от чего она зависит

Если объяснять простыми словами, то рыночная цена — это сумма, за которую продавец готов продать, а покупатель согласен приобрести недвижимость в конкретном месте и в конкретное время. То есть это стоимость, которая формируется рынком в условиях конкуренции и меняется в зависимости от разнообразных факторов.

Так, например, в удалённом районе города обычная трёхкомнатная квартира стандартной планировки обычно стоит меньше, чем квартира такой же площади в центральной части города, где более развита инфраструктура. Двухкомнатная квартира в Москве обойдётся дороже, чем такая же жилплощадь в Вологде или Туле. За жильё в современной новостройке покупатель готов заплатить больше, чем за недвижимость в старом жилом фонде, требующем капремонта.

Из чего складывается рыночная стоимость квартиры? Вот некоторые параметры, от которых она обычно зависит:

• базовые характеристики конкретной недвижимости :площадь, планировка, количество комнат, высота потолков, этаж, есть ли балкон (лоджия) и подсобные помещения и другие;
• характеристики дома: год постройки, материал, этажность, наличие газоснабжения, лифта, мусоропровода и так далее;
• общее состояние квартиры и дома: отделка, сантехника, встроенная мебель; проводился ли капремонт; есть ли видимые дефекты конструкций, коммуникаций — например, следы протечек или ржавые трубы и подобное;
• придомовая территория и окружающая среда: как выглядит двор, есть ли парковка или детская площадка, куда выходят окна квартиры; нет ли поблизости промышленных предприятий; в каком районе расположена недвижимость и прочее;
• инфраструктура: есть ли поблизости школа, детский сад, магазины, поликлиника; какова транспортная доступность;
• социальные факторы: кто соседи, насколько благополучная обстановка в районе/городе;
• юридические нюансы: сколько собственников у недвижимости, есть ли среди них несовершеннолетние; кто прописан в квартире; история сделок; другие факторы. 

На рыночную стоимость жилья также влияет конкуренция. Когда выставленных на продажу квартир больше, чем желающих их приобрести, цены на недвижимость могут снижаться. Если же у продавца нет конкурентов, он легко повысит цену, не опасаясь потерять покупателя — ведь тому просто не из чего выбирать.

Выбирая жильё для покупки, важно понимать реальную ситуацию на рынке недвижимости — это поможет объективно оценить стоимость предложенных квартир. И как бы ни хотелось сэкономить, не стоит гнаться за слишком дешёвыми вариантами: причины, побудившие продавца выставить цену существенно ниже рыночной, могут вам не понравиться. 

Почему продают квартиру дешевле рыночной стоимости

На цену недвижимости влияют даже такие факторы, которые напрямую с ней, вроде бы, не связаны — например, экономическая или экологическая ситуация в регионе. К примеру, дешёвые квартиры могут означать, что люди не хотят жить в этой местности, потому что здесь сложно найти работу или поблизости расположен мусорный полигон. Продать жильё в неблагополучном районе сложнее, поэтому продавцы снижают его стоимость, чтобы привлечь покупателей. И тут только вам решать, насколько экономия окупает возможные риски. 

То же можно сказать о приобретении любого иного проблемного жилья. Если квартира продаётся значительно дешевле рыночной стоимости, всегда полезно задаться вопросом, что не так с этой конкретной недвижимостью либо местом (домом, районом), в котором она расположена. Очень важно выяснить причины такой «благотворительности» продавца и оценить возможные перспективы.

Дешёвая квартира нередко таит сюрпризы, которые в случае покупки на долгие годы станут уже вашей проблемой и головной болью: например, неузаконенная планировка, буйные соседа или предстоящее строительство автомагистрали, которая вскоре пройдёт прямо под окнами дома. 

Конечно, бывает, что снижение цены связано с объективными (и в целом безобидными) причинами — например, необходимостью срочно продать квартиру в связи с отъездом. Но и тут не стоит терять бдительность: таким предлогом нередко пользуются мошенники, которые сперва привлекают покупателя низкой ценой, торопят со сделкой, а затем исчезают, получив аванс. 

Всё это не означает, что покупать дешёвые квартиры нельзя. Возможно, вам действительно повезло, и никакого подвоха нет — но это непременно стоит тщательно проверить до заключения договора (лучше при помощи опытного юриста или риелтора). И в любом случае, чтобы верно оценить заявленную продавцом стоимость жилья, нужно соотнести её с рыночной ценой. 

Где узнать рыночную стоимость недвижимости

Общее представление о рыночных ценах на жильё в выбранном районе нетрудно получить, полистав объявления о продаже — например, на Яндекс Недвижимости. Выберите предложения, примерно соответствующие вашему запросу, а затем сравните и проанализируйте их цены. Это сравнительно простой способ, но у него есть недостатки:

• на такой мониторинг потребуется немало времени;
• легко ошибиться в оценке (например, подобрать объявления для сравнения без учёта факторов, ощутимо влияющих на рыночную стоимость);
• указанная в объявлении цена ещё не означает, что найдётся покупатель, готовый приобрести квартиру за эти деньги (то есть, вполне возможно, цена отражает запросы продавца, но не является рыночной);
• подходящих вариантов может не оказаться в продаже, либо предложений будет слишком мало, чтобы делать выводы.

Минусы этого способа:

• такой сервис обычно использует для анализа только базу самой площадки (то есть выборка вариантов ограничена);
• заявленные продавцами цены не обязательно соответствуют рыночным;
• подходящих вариантов для сравнения может не найтись.

Плюс таких методов в том, что они бесплатны. Минус самостоятельной оценки рыночной стоимости — её приблизительность, хотя сориентироваться в ценах и уточнить свои пожелания к будущей покупке таким способом вполне реально. 

Если вы обратитесь за консультацией к специалисту, его услуги придется оплатить. Зато опытный риелтор или оценщик, постоянно работающий на рынке недвижимости и хорошо знакомый с динамикой цен на жильё, сможет дать более точные и конкретные данные по вашему запросу. 

К риелтору есть смысл обращаться, если вы не готовы тратить время на самостоятельный мониторинг рынка, изучение цен и подбор подходящих вариантов. Кроме того, покупка квартиры через надёжного, проверенного риелтора помогает снизить возможные риски сделки. 

К оценщику чаще обращаются, когда нужно официальное заключение (отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры). В этом случае подразумевается, что с выбором вы уже определились и планируете брать ипотечный кредит на покупку. Для ипотеки оценка рыночной стоимости приобретаемого жилья — обязательное условие.

Как проводится оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка, выполненная специалистом, будет максимально объективной и точной. Оценщик обязательно запросит документы на квартиру, по которой заказан отчёт (выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, технический план и т.д.), лично проведет её осмотр и фотосъёмку. 

Для оценки жилой недвижимости обычно применяется сравнительный метод: сходные объекты сравниваются по множеству показателей, которые оценщик вносит в специальную таблицу. Все данные в ней подразделяют на:

• общие — сведения о текущем состоянии рынка недвижимости по аналогичным объектам, характеристики инфраструктуры, социальных, экологических и иных факторов окружающей среды;
• основные — это все данные, которые непосредственно характеризуют оцениваемую квартиру: метраж, количество комнат, планировка, год постройки дома, его этажность и т.д.;
• второстепенные — это те сведения, которые влияют на рыночную стоимость жилья, но не являются значимыми, решающими критериями для большинства покупателей — например, высота потолка в квартире или вид из окна. 

Затем на основе этого анализа специалист выполнит расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости и подготовит отчёт об оценке. Такой документ может понадобиться не только покупателю для оформления кредита в банке, но и владельцу недвижимости, который хочет оспорить её кадастровую стоимость.

В чём разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости

У любой квартиры, помимо рыночной цены, есть ещё и «официальная» — кадастровая стоимость, которую устанавливает государство. Как её считают и зачем она нужна, мы подробно рассказывали в отдельной статье. 

Несложно понять, почему кадастровая стоимость квартиры ниже рыночной: её рассчитывают сразу для целой группы сходных объектов, без учёта индивидуальных особенностей, от которых зависят рыночные цены. Это некая усреднённая величина, необходимая главным образом для расчёта налогов и госпошлин. 

Но именно из-за такого обобщённого подхода кадастровая стоимость иногда оказывается выше рыночной — тогда её можно оспорить, снизить до рыночной цены (тут как раз и потребуется подготовленный оценщиком отчёт). Кадастровую стоимость устанавливают раз в 4 года, и всё время от одной оценки до другой она остаётся неизменной, тогда как рыночная цена той же недвижимости за этот период может произвольно меняться. 

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — не одно и то же. Разница между ними по-прежнему существует, хотя государство стремится свести этот разрыв к минимуму. 

Зато узнать кадастровую стоимость проще, чем рыночную — достаточно найти нужный объект на публичной кадастровой карте или воспользоваться справочным сервисом Росреестра. Также можно заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости недвижимости — это бесплатная услуга.

Подведём итоги

Знать рыночную стоимость недвижимости нужно, чтобы при покупке не ошибиться: не переплатить и не попасть в неприятности, погнавшись за слишком низкой ценой. На рыночную стоимость влияет очень много факторов, и если вы знаете, как она формируется, то сможете сэкономить без риска — за счёт грамотного выбора подходящей квартиры.