Досрочное погашение ипотеки: как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Для многих ипотека — самый крупный долг в жизни, и большинство хочет избавиться от него как можно быстрее. Каждый лишний год кредита — это десятки, а то и сотни тысяч рублей, подаренные банку. 

Если зарплата выросла, на работе выплатили премию или вы получили деньги в наследство, можно увеличить ежемесячные платежи или внести один большой досрочный платёж. Но не все знают, куда выгоднее направить деньги: уменьшить срок кредита, платёж или использовать комбинированную схему? 

Разберёмся, какой способ досрочного погашения ипотеки самый выгодный и как правильно оформить дополнительные платежи.

Каждый платёж по кредиту состоит из двух частей: одна часть идёт на погашение основного долга, другая — на выплату банковских процентов. Большинство банков в России сейчас работает с аннуитетными платежами: банк сначала списывает начисленные проценты, и только потом остаток платежа идёт на погашение основного тела долга. Через несколько лет выплаты кредита основное тело долга уменьшается совсем немного, так как основная часть взносов идёт на погашение процентов.

В графике платежей обычно указано, сколько денег из каждого платежа направляется на уменьшение основного долга, а сколько — на выплату процентов по ипотеке.

Чтобы сократить переплату, выгоднее вносить досрочные платежи как можно раньше. Их можно направлять на уменьшение платежа или срока ипотеки. Чтобы выбрать подходящий вариант, нужно учесть:

• условия ипотечного договора: какие варианты он допускает и нет ли комиссий за досрочное погашение;
• свои финансовые возможности: насколько комфортен для бюджета текущий ежемесячный платёж. 

Обычно этот способ советуют эксперты по личным финансам. Дополнительные средства идут на сокращение срока ипотеки, при этом уменьшается и сумма процентов, потому что срок пользования деньгами сокращается.

Плюсы: переплата сильно сокращается, вы экономите на процентах.

Минусы: ежемесячная нагрузка не уменьшается.

Дополнительные средства идут на погашение основного долга, при этом за счёт уменьшения этой суммы и проценты, начисляемые банком на неё, становятся меньше. Платежи пересчитываются по новому графику, ежемесячная сумма выплат сокращается. 

Вариант удобен, если ежемесячный платёж для заёмщика слишком большой. В этом случае экономия на процентах будет чуть меньше, но уровень жизни повысится.

Плюсы: ежемесячный платёж уменьшается, это позволяет жить более комфортно и не переживать, что в следующем месяце не хватит на ипотеку.

Минусы: платить придётся долго, переплата остаётся большой.

Если бюджет позволяет, можно сочетать два описанных выше метода: большой единоразовый платёж пустить на сокращение ежемесячного платежа, затем продолжить выплачивать полную сумму. Эти небольшие переплаты направлять на сокращение срока платежа, пока доходы позволяют. Если наступят трудные времена, можно будет вносить сокращённый обязательный платёж, не нарушая условия кредитования.

Плюсы: эту схему можно адаптировать под обстоятельства — уменьшать срок кредита и переплату в те месяцы, когда это комфортно для вашего бюджета, а в трудные времена платить банку меньше.

Минусы: если не оставить ежемесячный платёж прежним, переплата по процентам будет больше, чем в случае с сокращением срока кредита.

Все расчёты в статье — примерные, реальный размер экономии зависит от условий вашего кредитного договора. Перед досрочным погашением рекомендуем выполнить самостоятельные расчёты с помощью ипотечного калькулятора вашего банка.

Единоразовое досрочное погашение выгодно: оно снижает переплату по процентам, особенно если сумму внести в первые годы ипотеки. Чем раньше внесли платёж, тем больше выгода.

Если есть возможность, лучше сократить срок ипотеки: это заметно снижает переплату. Если доходы нестабильны, лучше уменьшать ежемесячный платёж.

Самый рациональный вариант — смешанный. Если текущий платёж вам по силам, но появилась значительная сумма для досрочного погашения, можно пустить её на сокращение минимального платежа и продолжать платить взносы в прежнем объёме.

1. Проверьте договор. Посмотрите, что написано в вашем ипотечном договоре про досрочное погашение. Детали могут быть в приложениях к документу или на сайте банка в разделе «Общие условия». Напишите или позвоните в поддержку банка, чтобы уточнить непонятные условия.
2. Рассчитайте самый выгодный и удобный способ погашения. Используйте кредитный калькулятор на сайте или в приложении банка.
   Если уменьшать срок кредита, то быстрее получится закрыть ипотеку и переплатить меньше процентов.
   Если сокращать ежемесячный платёж, платить будет легче, но переплата по процентам будет больше.
3. Узнайте, когда нужно вносить деньги. У большинства банков вносить досрочные платежи можно в любое удобное время. Но, как правило, самый выгодный день для перевода — дата ежемесячного платежа. 
   Если нужно полностью закрыть ипотечный кредит, необходимо написать заявление. В зависимости от банка это можно сделать удалённо или при личном обращении в офис.
4. Внесите деньги. Сделать досрочный платёж можно за пару минут в приложении или на сайте банка.
5. Посмотрите новый график платежей. Получив досрочный платёж, банк пересчитает и пришлёт обновлённый график.

Чтобы оценить целесообразность досрочного погашения кредита, стоит учесть следующие факторы:

1. Срок кредита и платёжеспособность заёмщика. Если кредит взяли в 30-летнем возрасте на 5–10 лет, то, скорее всего, у заёмщика не возникнет проблем с работой, а зарплата к окончанию срока будет не меньше текущей. Кроме того, часть кредита съест инфляция.
   По-другому обстоит дело с ипотекой на 30 лет, которую оформили в возрасте 40–50 лет. Такой кредит лучше гасить досрочно, чтобы не беспокоиться о будущем.
2. Кредитная нагрузка. Большой долг по ипотеке может помешать взять кредит на машину или вторую квартиру. Чем меньше долгов перед банками, тем проще получить новый кредит.
3. Планы на квартиру. Если вы планируете в ближайшие годы продать квартиру (допустим, после рождения ребёнка или из-за желания переехать в жильё побольше), банк должен дать согласие, и это усложняет сделку. Проще рассчитаться с банком досрочно, снять обременение с залога и распорядиться недвижимостью, свободной от обязательств. 
4. Уровень инфляции и рост доходов. Оцените платёж по кредиту, инфляцию и рост зарплаты. Возможно, через несколько лет ипотечный платёж станет небольшой частью вашего дохода — и вы сможете быстро погасить кредит досрочно.

Существует три основных способа досрочного погашения ипотеки:

• Сокращение срока кредита снижает переплату по процентам. В зависимости от условий кредитного договора можно сэкономить до 3,94 млн рублей, вложив всего 300 000 рублей.
• Уменьшение ежемесячного платежа предпочтительнее, если кредитная нагрузка слишком велика, но экономия на процентах в этом случае будет меньше.
• Комбинированный подход позволяет уменьшить платёж и дальше гасить кредит досрочно мелкими суммами, адаптируя взносы под финансовую ситуацию.

У большинства банков досрочные платежи можно внести в любой день, но выгоднее это делать в дату ежемесячного платежа. Внимательно читайте условия досрочного погашения в кредитном договоре: нет ли комиссий и в какие даты выгоднее вносить дополнительные деньги.