Выселение из квартиры: основания, порядок и нюансы процедуры

Обновлено 27.08.2024

Можно подумать, что своё жильё — это неприступная крепость, ведь частная собственность по Конституции неприкосновенна. Но в жизни бывают ситуации, когда даже собственников могут выселить из их квартиры. Обычно это крайняя мера, к которой прибегают только в том случае, если более мягкие способы не принесли результата. 

Расскажем обо всём по порядку: за что могут выселить из квартиры и как самому заставить съехать бывшего супруга или сожителя.

Какие существуют законные основания для выселения из жилого помещения

Выселить собственника из его жилья довольно сложно — это можно сделать лишь в исключительных ситуациях. В основном они связаны с серьёзными проступками или случаями, когда дом, где находится квартира, признан непригодным для проживания. И даже если у владельца жилплощади большие долги, но другого жилья нет, то выселить его будет невозможно — такое правило закреплено в ст.446 ГПК РФ. Здесь есть исключение: для владельцев ипотечного жилья действуют особые правила.

Cерьёзными считаются следующие основания для выселения.

1. Систематическое нарушение прав соседей. Здесь подразумевается несоблюдение требований закона о тишине, самовольный захват общедомовой территории и другие подобные ситуации. Поправка на реальную жизнь: вряд ли будет легко выселить из квартиры соседа, который пользуется перфоратором в ночное время, но бороться с таким поведением всё же можно.
2. Использование жилья не для проживания. Например, в квартире собственник устроил склад, парикмахерскую или мини-отель без согласия соседей. 
3. Незаконная перепланировка, угрожающая безопасности других людей. Речь идёт о серьёзном повреждении несущих стен, переносе коммуникаций и других существенных изменениях. 
4. Несоблюдение санитарно-гигиенических норм, которые приводят к появлению резких запахов, насекомых, грибка и прочих неприятностей, свойственных домам старого фонда.
5. Разрушение или серьёзное повреждение жилплощади. В этом случае будет учитываться именно умысел собственника. Например, он решил устроить в квартире костёр, что привело к возгоранию нескольких помещений.
6. Признание дома аварийным с его последующим сносом. Собственник обязан выселиться из такого жилья, ведь это угрожает его же безопасности.
7. Переход права собственности на недвижимость. Если квартира продаётся, вопросов не возникает — прежний владелец обязан её покинуть на законных основаниях. Но существуют и другие формы передачи права на имущество. Например, при дарении можно выбрать вариант с пожизненным проживанием бывшего владельца в квартире. Но этот пункт обязательно должен присутствовать в договоре, иначе дарителя могут выселить вполне законно.

Инициировать принудительное выселение могут только представители государственных органов или муниципалитетов. У пострадавших соседей не получится напрямую подать иск в суд на правонарушителя. Поэтому, независимо от основания, исковое заявление может быть подано только после попыток договориться мирным путём.

Выселение граждан из жилых помещений: как проходит процедура

Соседи, доставляющие дискомфорт и неудобства окружающим, — проблема универсальная и понятная многим. Это может быть одинокая женщина, приютившая у себя в квартире сорок бездомных кошек, или молодой мужчина, который любит устраивать шумные ночные вечеринки. Самый простой способ как-то подействовать на таких соседей — обратиться с заявлением к участковому. 

 В большинстве случаев такие меры воздействия сами по себе не приносят нужного результата, а чтобы принять более жёсткие меры, нужно собрать доказательства. Десяток составленных протоколов как раз помогут в дальнейшем инициировать процедуру выселения, если другие методы нарушитель игнорирует.

Выселение нанимателей через администрацию 

Есть и другой способ воздействия на злополучных соседей — через районную администрацию. Процесс выселения будет выглядеть так.

1. Если ваши права нарушаются, надо передать лично или отправить электронной почтой заявление в местную администрацию с просьбой повлиять на нарушителя. Важный момент: надо проследить, чтобы обращению был присвоен регистрационный номер, иначе дело не сдвинется с места.
2. Администрация рассмотрит запрос и оформит для собственника жилья предписание с требованием устранить проблему. Такой документ направляется почтой с уведомлением о вручении. 
3. Дальнейший ход процесса будет зависеть от того, выполнил нарушитель требования администрации или нет. Если хозяин квартиры никак не реагирует на предписание, органам власти придётся обратиться в суд.
4. Иск подают в судебную инстанцию по месту проживания собственника. К заявлению прилагают пакет необходимых документов. После этого назначается день слушания дела, а стороны получают повестку с требованием явиться в указанное время. 
5. Судебные тяжбы по выселению недобросовестного владельца квартиры могут длиться годами. В конечном итоге суд выносит своё решение: оставлять хозяину право на жилплощадь или нет. 

Важный нюанс: если недвижимость приватизирована и является единственным жильём, ни о каком выселении собственника речи быть не может. Если квартира используется по договору социального найма, у суда больше возможностей для решения ситуации. Чаще всего недобросовестным жильцам предоставляется другая жилплощадь.

Как заставить съехать бывшего члена семьи: пошаговая инструкция

Принудительное выселение нежелательного соседа и бывшего сожителя — две разные ситуации. В первом случае речь идёт о владельце или нанимателе жилья, а во втором — о человеке, который прописан на жилплощади собственника. 

Чаще всего судебные тяжбы по выселению происходят между бывшими супругами, сожителями или родственниками. Если нужно принудительно выставить нежелательного жильца, прописанного на законных квадратных метрах, можно использовать следующую инструкцию.

1. Подать в суд иск

В заявлении нужно указать данные ответчика, основание иска, перечень прилагаемых документов и требования. Также следует отразить в заявлении требования собственника. Они зависят от того, проживает человек на жилплощади или нет.

1. Если бывший сожитель выехал добровольно, в иске следует заявить требование о прекращении прав пользования квартирой.
2. Но если он не собирается съезжать, то дополнительно в иске указывается требование о принудительном выселении. Не просите одновременно аннулировать регистрацию, в этой части суд откажет. Снять человека с регистрационного учёта можно будет на основании решения суда о выселении.

К заявлению обычно прикладывается следующий комплект бумаг:

• свидетельство о праве собственности (до 2016 года) или выписка из ЕГРН;
• документ, свидетельствующий о прекращении права проживания (например, свидетельство о расторжении брака);
• копии почтовых уведомлений (доказательства, что ответчик был предупреждён о предстоящем разбирательстве);
• чек об оплате госпошлины (300 рублей).

Если собственник также хочет взыскать с ответчика какие-либо средства, например, часть оплаты коммунальных услуг, необходимо дополнительно предоставить подтверждающую документацию — чеки, справку о задолженности, квитанции.

2. Присутствовать на судебных заседаниях

Для суда обязательно потребуются веские причины, чтобы заставить ответчика покинуть жилплощадь. Заявителю нужно будет доказать, что семейные взаимоотношения прекращены. Основания для выселения и снятия с регистрационного учёта могут быть разные: несоблюдение общих договорённостей, угрозы, фактический переезд в другое жильё.

Для бывших супругов серьёзным поводом служит официальное расторжение брака. Независимо от причины разрыва семейных отношений, суду также нужны будут доказательства того, что у бывшего супруга есть другое место для проживания — просто на улицу ответчика не выставят. При этом жильё не обязательно должно быть именно в собственности: достаточно доказать, что бывшему члену семьи хватит денег на аренду. Если же он временно не работает по уважительной причине, суд даёт на переезд определённое время.

Само же рассмотрение дел о прекращении права пользования квартирой и последующем выселении не ограничивается одним заседанием. Обычно для этого проводится 3-4 слушания.

3. Получить решение суда

После рассмотрения дела суд выносит вердикт по поводу иска о прекращении права пользования жильём. Если он не устраивает ответчика, в течение пятнадцати суток можно подать апелляционную жалобу. Если этого не происходит, решение вступает в законную силу через 30 дней после вынесения. По прошествии этого времени следует обратиться в МВД, чтобы снять бывшего жильца с учёта. Поводом будет решение суда.

После удовлетворения иска о принудительном выселении в суде надо получить исполнительный лист и передать его судебным приставам. Представители ФССП обязаны выселить бывшего постояльца вместе со всем его имуществом

Если единственное жильё – ипотечное

До последнего времени вопрос с задолженностью по ипотеке решался в судах однозначно: кредит взят под залог недвижимости, поэтому она выставляется на продажу для погашения обязательств. Является жильё единственным, или нет – не имело значения. Но 23 июля 2024 года Госдума РФ приняла поправки к закону о несостоятельности (банкротстве), которые позволяют сохранить ипотечную квартиру.

Что нужно сделать, чтобы банк не продавал заложенную собственность:

1. Начать судебную процедуру банкротства физического лица. 
2. В арбитражном суде в рамках дела о банкротстве заключить отдельное мировое соглашение с ипотечным кредитором (банком). Для этого надо подтвердить, что погасить долг или платить по кредиту смогут третьи лица. Их список не ограничен. Это могут быть родственники, поручители или сам банкрот после завершения судебного разбирательства о его несостоятельности.

В этом случае ипотечная квартира, являющаяся единственным жильём, не попадёт в реестр имущества, которое будет выставлено на продажу для погашения долгов перед остальными кредиторам. 

Это не означает, что платить по ипотеке не придётся, а квартира останется у владельца-банкрота. Предоставленные в счёт долга суммы будут считаться беспроцентным займом, который необходимо вернуть. Но требовать его возвращения могут не ранее, чем через три года после завершения процедуры банкротства.

Закон вступит в силу через 30 дней после принятия, но его действие распространится и на те дела, которые начали рассматриваться в арбитражном суде раньше. 

Заключение

Выселение — это прекращение права пользования жильём. Инициировать процедуру в отношении недобросовестных соседей вправе только госорганы, и только если на это есть серьёзные основания. Например, систематическое нарушение прав окружающих, несоблюдение санитарных норм и объявление дома аварийным. 

Решение о принудительном выселении принимает только суд. При этом лишить недобросовестного собственника единственного жилья невозможно. В таком случае соседям придётся постоянно воздействовать на нарушителя через полицию или местную администрацию.

Фотография на обложке: Drazen Zigic (Freepik)