Среднеэтажная жилая застройка: сколько это этажей и как живётся в таких домах?

Большинство российских городов — это небольшие населённые пункты, которые насчитывают не более 50 000 жителей. В основном такие территориальные единицы исторически образовались благодаря крупным заводам и фабрикам. Чтобы обеспечить людей жильём, города застраивались домами разной этажности, но чаще всего основой квартирного фонда служила среднеэтажная жилая застройка. Есть мнение, что к ней относятся дома в 3-5 этажей. Но это не так. 

Рассказываем, что такое среднеэтажная застройка и в чём преимущества подобных кварталов для нынешних и будущих жильцов.

Что означает «жилой дом средней этажности»

Меньше десятилетия назад точного классификатора зданий по этажности не существовало, поэтому мнения людей насчёт определения дома средней этажности разнились. В 2014 году приказ Минэкономразвития России разделил земельные участки по видам разрешённого использования (ВРИ). Эта система видов определяет, как правообладатель может эксплуатировать выбранную землю и какое здание можно там возвести. 

Так, согласно СП 42.13330.2016 выделяются следующие виды жилых зон для возведения домов:

• малоэтажные — 1-4 этажа;
• среднеэтажные — 5-8;
  
• многоэтажные — 9 и выше.
  

Получается, среднеэтажная жилая застройка — это здание, у которого не более восьми этажей с разделением на две и более квартиры.

Как определяется, где можно строить дом средней этажности

Для того, чтобы определить максимально допустимую этажность домов на местности, проводят комплекс исследований. Его инициируют местные власти, когда решается вопрос о строительстве новых домов. 

В ходе работ тщательно изучается состав почвы, учитывается близость расположения водоёмов и грунтовых вод, а также другие факторы. Далее местная администрация решает, на каких участках можно возводить жилые дома с учётом ВРИ и какая их максимально допустимая этажность. Её решение не должно противоречить федеральным нормам.

Процедура довольно сложная и длительная, после неё проект по застройке должен быть утверждён компетентными органами власти, иначе ни о каких изменениях в градостроительный регламент не может быть речи. В этом документе отражаются нормативы проектирования домов на территории, которые зависят от численности населения конкретного города и его назначения.

В ПП по МО №713/30 чётко определена максимально допустимая этажность для многоквартирных домов в наиболее крупных городах Московской области. Например, самое высокое здание в 17 этажей разрешается построить только в Подольске, а в Зарайске предельный максимум — 4 этажа.

Некоторые формальные нюансы

Вопросами по застройке города занимается местная администрация. Она отталкивается от федеральных нормативов, чтобы устанавливать свои правила по использованию подвластной территории. Вся эта информация обычно публикуется на официальных сайтах городской администрации и в интернет-источниках архитектурного бюро. Такие сведения о ВРИ нужны застройщикам и коммунальным службам, а обычным людям они, в основном, не пригодятся. 

Строительство среднеэтажной застройки инициируют в любом месте города, где позволяет генеральный план и положение о зонировании территории. Окончательное решение по возведению объекта принимают индивидуально. Например, среднеэтажный жилой дом не разрешат возводить на слишком маленьком участке, ведь он может повредить фундамент соседних зданий.

Градостроительный регламент также используют бюджетные структуры и коммерческие организации. Информация в этом документе потребуется для представления об общей застройке города и для подготовки собственных проектов. С точки зрения архитектуры более низкие здания размещаются в центре, а ближе к окраинам их высота постепенно увеличивается. Такое расположение позволяет избежать затемнения со стороны среднеэтажных домов и не испортить общий вид городской среды.

Что разрешается в зонах среднеэтажной жилой застройки

Помимо многоквартирных домов, на территории среднеэтажной застройки разрешено возводить и другие объекты, но обязательно малоэтажные. Это могут быть административные и социально значимые здания. Например, ЖКУ, школа, детский сад, поликлиника, котельная. Такие сооружения чаще всего одноэтажные, но допускается возводить и двухэтажные объекты.

Зону среднеэтажной застройки обустраивают игровыми и спортивными площадками, местами для отдыха и парковки для автомобилей — подземной и надземной. Между домами выкладывают пешеходные дорожки, высаживают кустарники и цветники. 

Другими словами, современная среднеэтажная застройка — это чаще всего комплекс невысоких жилых домов на облагороженной территории со всеми необходимыми условиями для комфортного проживания.

Какими бывают современные среднеэтажные дома

Не во всех городах по регламенту можно строить многоэтажки, а обеспечить людей жильём необходимо. Такая проблема решается при помощи среднеэтажных домов. Здания используются не только для постоянного проживания людей: они возводятся как деловые и торгово-развлекательные центры, больницы и общежития. 

Существуют и среднеэтажные объекты, которые совмещают в себе квартиры и помещения, предназначенные под другие нужды. В зависимости от цели использования принято выделять три формы среднеэтажных зданий.

1. Панельные дома старого фонда. Застройка представляет собой однообразные типовые здания, в которых часто отсутствует лифт и мусоропровод. Ни о каком паркинге и речи в то время не шло. На всех ярусах таких объектов размещались квартиры со стандартной планировкой. Сегодня назначение панельных среднеэтажек несколько изменилось — большинство квартир на первых этажах отводят под офисы, магазины и салоны. Разумеется, это допускается лишь при согласии всех жильцов дома. К тому же вход в коммерческие помещения должен быть отдельным. Как правило, панельные дома советской застройки имеют от 5 до 9 этажей.
   
2. Здания без лифта с паркингом. Часть помещений в таких домах предназначается для проживания людей, а другая — для иного использования. Цокольные этажи отведены для парковки автомобилей и размещения офисов обслуживающих дом компаний. Часто помещения нижних ярусов отводятся под отели, гостиницы и салоны. Форма таких среднеэтажных домов позволяет эффективно оптимизировать городское пространство, особенно — когда участок под строительство невелик.
   
3. Дома-обёртки. Это более современная форма среднеэтажек. Её особенность в том, что внутренние помещения общего пользования находятся по центру, а квартиры — по краям. Например, тот же крытый паркинг может располагаться в средней части здания, и с улицы это даже не будет заметно. Обычно возводят дома-обёртки с высотой не более пяти ярусов.
   

Среднеэтажные дома позволяют с максимальной эффективностью использовать территорию небольшого города практически без ущерба его архитектурному наследию и зелёной зоне. Это выгодно их отличает от кварталов с многоэтажками.

Сколько лет могут прослужить среднеэтажные жилые дома 

Это будет зависеть от материалов, из которых оно построено. В советские времена большая часть среднеэтажных многоквартирных домов возводилась из панельных плит. Причём такие сооружения считались временным жильём, которое может прослужить до 30 лет. Как показало время, так называемые «панельки» способны простоять гораздо дольше. Срок эксплуатации таких домов может доходить до 120 лет.

Сегодня застройщики предпочитают среднеэтажные жилые дома из монолита по каркасной технологии — таким же образом строятся и небоскрёбы по всему миру. Монолитные дома отличаются от панельных увеличенным сроком службы — до 150 лет. Кроме того, их можно возводить в зонах с повышенной сейсмической активностью и резкими перепадами погоды. При этом среднеэтажки из монолита не требуют усадки: ремонт можно начинать сразу после сдачи дома. Все эти преимущества монолитов, конечно, сказываются на цене квартир — их стоимость будет выше, чем в «панельках».

Существующие строительные нормативы позволяют застройщикам возводить дома средней этажности не только из монолита и панелей, но даже из деревянных брусьев. Уже сейчас Минстрой дал разрешение на строительство таких домов. По задумке архитекторов, сам каркас будет выполнен из прочного дерева, а облицовка — из кирпича. Такие постройки считаются более экологичными и дешёвыми по сравнению с монолитами, однако менее долговечными. К тому же в деревянных среднеэтажках нет возможности обустроить подземный паркинг.

Какая планировка квартир в среднеэтажных домах

Если речь идёт о зданиях старого жилого фонда, то планировка в них типовая. Такие среднеэтажные дома обычно состоят из квартир с одной, двумя и тремя комнатами. Обычно в них не предусмотрены дополнительные помещения вроде кладовой, но есть небольшие балконы. Максимальная высота потолков — 2,8 метра, а площадь трёхкомнатной квартиры редко превышает 70 квадратных метров.

Современные объекты в среднеэтажках более просторные. Планировка может быть самая разнообразная: от уютных студий до пятикомнатных квартир. Причём в домах из монолита собственники жилья могут зонировать пространство по своему усмотрению — например, сделать из двухкомнатной квартиру более комфортную трёшку. То есть в монолитных зданиях возможно сносить и выстраивать стены в пределах отдельного объекта.

Преимущества среднеэтажной жилой застройки

Комплексы со среднеэтажками чаще всего возводятся в небольших городах немного вдали от центра. Часто бывает так: открывается крупное предприятие с рабочими местами, из-за чего количество населения резко растёт. Как раз здания средней этажности позволяют решить проблему с жильём. Кроме того, по сравнению с многоэтажными комплексами среднеэтажная жилая застройка отличается и другими достоинствами.

1. Уютная атмосфера. Как утверждают психологи, в районах с невысокими зданиями и природным озеленением люди чувствуют себя более расслабленно и комфортно. В таких зонах жильцы не будут испытывать постоянного нервного напряжения.
2. Освещение. В комплексы с домами средней этажности лучше проникает солнечный свет. Даже для нижних этажей свойственно естественное освещение, чего нельзя сказать про многоэтажки, расположенные вплотную друг с другом.
   
3. Комфортная среда. На придомовых территориях среднеэтажных застроек устанавливаются детские и спортивные площадки, беседки, велодорожки. К тому же даже в невысоких домах первый ярус часто отведён для работы магазинов, салонов и кафе. Обычно строительство новых комплексов с домами средней этажности сопровождается возведением зданий социального назначения — школы, сада, поликлиники.
   

Среднеэтажная застройка в небольших городах — знаковое для его населения событие. Оно позволяет не только решить проблему с расселением, но и улучшить инфраструктуру населённого пункта в целом. 

Заключение

Среднеэтажная застройка — это полноценный жилой квартал с многоквартирными домами. По действующим строительным нормам, среднеэтажными признаются дома в 5-8 этажей. Застройка может полностью состоять из пятиэтажек, и она будет относится к среднеэтажной. То же самое можно сказать и про комплекс из зданий разной высоты, но не более восьми этажей. Возможно, в будущем к среднеэтажным будут причислять и более высокие строения.