Можно ли на одном участке построить два жилых дома?

Несколько домов на одной территории — довольно распространённая практика. Но перед тем как возвести новый объект, важно знать нюансы законодательства.

Рассказываем, что нужно учесть при строительстве второго дома на одном участке и как правильно действовать собственнику. 

Возможность строительства второго дома на одном земельном участке не регулируется специальным федеральным законом. Но подобные застройки контролируются правовыми актами Градостроительного кодекса РФ, региональными нормативами и местными правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Именно от них зависит, возможно ли возведение второго дома на участке.

ГрК РФ устанавливает общие принципы градостроительной деятельности, в нём есть требования к минимальным расстояниям между зданиями, к плотности застройки, к обеспечению инженерной инфраструктуры. Но конкретные значения этих параметров определяют местные органы власти в ПЗЗ. Такие правила уникальны для каждого муниципального образования и даже могут отличаться внутри одного района в зависимости от типа зоны. Например, жилая, сельскохозяйственная, промышленная и так далее.

Кроме ГрК РФ и ПЗЗ, нужно учитывать:

• Земельный кодекс РФ — определяет категории земель и их разрешённое использование.
• Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — регулирует вопросы кадастрового учёта и регистрации прав.
• СП 53.13330.2019 — свод правил по планировке и застройке территорий садоводческих объединений граждан.

Требования и нормативы

Прежде чем планировать строительство второго дома, необходимо тщательно изучить ПЗЗ для местности. Эта информация обычно доступна на официальном сайте администрации муниципалитета или в отделе архитектуры и градостроительства.

В ПЗЗ обычно указана следующая информация:

1. Максимальный коэффициент застройки — показывает, какая часть земельного участка может быть занята строениями. Например, если коэффициент равен 0,3 — это означает, что застроить можно не более 30% площади участка. То есть значение коэффициента напрямую зависит от типа зоны и категории земли. В сельских районах он может быть выше, чем в плотно застроенных городских кварталах.
2. Минимальные отступы от границ участка — регулируют расстояние от стен здания до границ соседних участков, красных линий улиц и проездов. Они необходимы для обеспечения пожарной безопасности, доступа к коммуникациям и комфортного проживания. Эти отступы могут составлять от 3 до 5 метров и более, в зависимости от типа строения и региональных нормативов.
3. Предельно допустимая высота зданий — обычно ограничивает количество этажей. Например, в пригородах и сельской местности можно возводить дома с максимальной высотой от 9 до 15 метров или в три этажа. Однако такие ограничения зависят от ряда факторов: типа застройки, близости к культурным объектам, а также от местного ландшафта.
4. Требования к инженерным коммуникациям. Строительство любого дома, тем более второго, предполагает подключение к сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения и газоснабжения. В ПЗЗ могут быть указаны определённые требования к инженерным работам, которые необходимо выполнить.

ПЗЗ определяет, возможно ли строительство второго дома на одном наделе в определённой местности.

Расстояние между домами зависит и от противопожарных норм. Например, между деревянными домами расстояние должно быть больше, чем между каменными.

Что касается конкретного участка, существует ещё один документ, из которого можно окончательно убедиться, допустимо ли возведение на нём нескольких объектов. Речь идёт о градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Заказать его можно в отделении МФЦ, но на получение потребуется время — до 30 дней.

Не так важно, какой по счёту дом собирается возводить собственник — первый или второй, алгоритм действий будет практически аналогичный. Он выглядит следующим образом:

1. Получаем выписку из ЕГРН. Этот документ нужен, чтобы убедиться, что намерение построить жилой объект соответствует целевому назначению земли. Если участок предназначен для ИЖС, то вероятность получить одобрение на второй дом выше, чем, например, если надел со статусом ЛПХ.
2. Собираем проектную документацию. Чтобы разработать техплан будущего второго дома, необходимо предоставить архитекторам ГПЗУ. Они учтут требования всех нормативов и ПЗЗ, а также пожелания собственника участка.
3. Направляем уведомление о начале строительства в муниципалитет или другой орган, который занимается градостроительными вопросами. Подать заявление можно через МФЦ или портал «Госуслуги». Необходимо указать информацию об участке, данные застройщика, характеристики будущего здания и его схематическое расположение на наделе. Если сложно самостоятельно разобраться с техническими нюансами, можно обратиться за консультацией к специалистам: архитекторам и кадастровым инженерам — ещё на начальных этапах планирования. Они помогут разобраться в тонкостях законодательства, подготовить необходимую документацию и избежать ошибок. Важно получить положительное решение по заявлению, так как именно от этого зависят дальнейшие действия собственника.
4. Возведение и ввод второго дома в эксплуатацию. Строительство нового объекта можно начинать только после одобрения его проекта в градостроительном органе. Когда работы будут завершены, необходимо получить акт о вводе дома в эксплуатацию, который подтверждает его соответствие всем необходимым нормам и правилам. Его выдаёт тот же комитет, что рассматривал заявление перед началом строительных работ.
5. Постановка нового дома на кадастровый учёт и регистрация прав собственности на него. Это можно сделать одновременно через любое отделение МФЦ, портал «Госуслуги» или официальный сайт Росреестра. К заявлению потребуется приложить: копию паспорта владельца участка, правоподтверждающие документы на землю, техплан и квитанцию об оплате госпошлины.

На 2025 год за постановку на учёт и регистрацию прав на новый дом собственнику придётся заплатить: 6000, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн рублей. Если более — 2000 рублей плюс 0,02% от кадастровой стоимости.

Если с документами у заявителя всё в порядке, ему выдадут свежую выписку из ЕГРН для нового дома. У объекта будет отдельный кадастровый номер, а почтовый адрес останется прежним, только к номеру добавят букву или цифру через дробь.

На одном участке собственник может построить два дома, если он будет соблюдать правила землепользования и застройки в своём регионе. Процесс строительства и ввода в эксплуатацию для второго дома будет выглядеть так же, как и для единственного дома на участке.

Несоблюдение требований ПЗЗ и нормативов при строительстве второго дома на участке может привести к штрафам, приостановлению или сносу незаконных построек.