Что такое залог при аренде недвижимости

Аренда квартиры — это не только поиск, общение с агентами и телефонные разговоры с потенциальными арендодателями. Это ещё и дополнительные траты, помимо непосредственно платы за квартиру.

Будущие жильцы могут столкнуться не только со стандартной оплатой квартиры за месяц и с комиссией агенту, но и с залогом или страховым депозитом.

Рассказываем подробно, что такое залог, когда он понадобится и что делать, если владелец квартиры отказывается его возвращать.

Залог, он же страховой депозит, — это определённая сумма, которую арендатор передаёт собственнику. Для последнего она будет гарантом выполнения обязательств по договору аренды для обеих сторон.

Проще говоря, это защита арендуемой недвижимости от неожиданных последствий со стороны жильца. Это может быть как испорченное имущество, так и неожиданный съезд арендатора. Риски обычно прописываются в договоре аренды, вы можете заранее подробно изучить их, обратив внимание на этот пункт при подписании договора.

Чётких правил, регулирующих размер и правомерность залога, в законодательстве РФ нет.

Однако в ст. 329 ГК РФ сказано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, задатком или другими способами. Они должны быть прописаны в договоре.

Арендатор может заселяться в квартиру, уже оплатив первый месяц аренды. Так что собственники определяют сумму залога самостоятельно, опираясь на среднерыночные цены, ценность имущества и состав арендаторов, — им остаётся прописать условие о залоге в договоре аренды.

Грамотно составленный договор аренды защитит собственника от недобросовестных жильцов и убытков, а самих арендаторов — от досрочного разрыва договора.

Добросовестному жильцу не стоит бояться, ведь залог возвращается при выезде, если отсутствуют претензии по состоянию имущества. Но важно при заключении договора обратить внимание на то, чтобы в нём содержался пункт об уплате залога и была указана точная сумма.

Владелец квартиры должен вернуть эти деньги квартиросъёмщику по окончании срока аренды, если состояние недвижимости его устраивает. В противном случае или часть залога, или вся сумма полностью (в зависимости от причинённого ущерба) пойдёт на устранение неполадок.

Перед передачей средств хозяину недвижимости обязательно убедитесь в наличии оригиналов документов, заверенных копий и необходимых подписей.

Главный документ, в котором прописаны права и обязанности владельца квартиры и квартиросъёмщика, — это договор найма.

Согласно законодательству РФ, договор должен быть в письменной форме и зарегистрирован в Росреестре, если:

• сделка осуществляется между юридическим и физическим лицом;
• квартира сдаётся на 12 месяцев и больше.

Незарегистрированный договор обладает той же юридической силой. Кодекс допускает соглашение в устной форме, но такого рода договорённость не будет иметь юридической силы в суде. Договор рекомендуется готовить только в письменном виде, закрепив соглашение подписями арендатора и собственника жилья.

Договор аренды можно составить самостоятельно или воспользоваться готовым образцом.

Помимо этого, вместе с договором нужно подписать акт приёма-передачи недвижимости. В нём подробно описать имущество, обеспечиваемое залогом, и его состояние. Опционально можно сделать фотографии. В случае появления дефектов или пропажи ценностей, поломок в квартире можно опираться на акт. Как и договор, он имеет полную юридическую силу, если есть подписи сторон.

К договору необходимо приложить дополнительные документы:

• Ксерокопию паспорта собственника сдаваемого жилья и квартиросъёмщика.
• Выписку из ЕГРН в доказательство права собственности владельца сдаваемой квартиры.
• Техплан квартиры с указанием количества комнат, общей и жилой площади.

В случае необходимости владелец жилья может пустить залоговые деньги на устранение последствий нанесённого ущерба.

Например:

• Нанесение ущерба третьим лицам по неосторожности жильцов. Самый распространённый пример — это затопление. Следует учитывать, что не всегда виноваты жильцы, причиной могут стать ветхие коммунальные конструкции. Тогда оплата ремонта ложится полностью на собственника.
• Отказ квартиросъёмщика возмещать долг за коммунальные услуги. Следить за своевременностью оплаты по счётчикам лучше регулярно, но если долг накопится, залог — это отличная возможность его компенсировать.
• Неожиданное сокращение срока аренды. Если квартиранты внезапно съедут, у владельца будет оплаченный месяц на то, чтобы найти новых жильцов и не терять денег.
• Повреждения дорогостоящей мебели или бытовой техники. Какие-то вещи жильцы могут починить самостоятельно, но если это невозможно — в дело вступают залоговые деньги.

Жилец также вправе при расходе залога попросить документальное подтверждение траты средств: подойдут обычные кассовые чеки.

Залог чаще всего приравнивается к сумме жилья за месяц. Но бывают исключения — так называемые дополнительные риски, увеличивающие общую сумму.

Обычно с повышенным залогом сталкиваются многодетные семьи и жильцы с домашними питомцами. Также залог будет выше, чем месячная арендная плата, если в квартире стоит дорогая мебель и техника.

Хозяин имущества может пойти на уступки жильцу. Например, разбить залог на две и более частей для понижения финансовой нагрузки. Но обычно этого не происходит, если в квартире есть действительно дорогое имущество.

Залог — это страховка или подушка безопасности хозяина недвижимости.

Предоплата — это уже безопасность жильца. Внося предоплату за месяц вперёд, он может не переживать, что квартира будет сдана другому или хозяин попросит съехать раньше. В последнем случае арендатору обязаны вернуть и залог, и предоплату.

А вот задаток — это своего рода резерв. Допустим, вы посмотрели квартиру, вам всё понравилось. Но вы всё же опасаетесь, что, пока готовитесь к подписанию договора, квартира уйдёт.

В этом случае допустимо оставить задаток. Порядок и условия его внесения законодательно закреплены статьями 380 и 381 ГК РФ. После подписания договора задаток уходит в счёт оплаты первого месяца за квартиру. Если по вине арендатора сделка не состоялась, зaдaтoк нe вoзвpaщaeтcя.

А вот если от договора отказался coбcтвeнник жилья, он обязан вернуть задаток в двойном paзмepe.

Внимание: этим приёмом очень часто пользуются мошенники, забирая задаток и исчезая навсегда. Поэтому любая передача денег должна быть оформлена юридически, с распиской и паспортными данными.

Самое важное правило — оформлять официально каждый шаг.

Всё, что вы передадите и о чём договоритесь, должно быть прописано в договоре и скреплено подписями сторон.

Оформляя залог, квартиранты должны взять с арендодателя расписку с суммой и числом, когда была совершена передача денег.

Но важно помнить, что это отдельное дополнение к договору аренды, соответственно, заверяется оно также отдельно, при этом скрепляется подписями обеих сторон.

Обратите внимание:

• Сумма должна быть прописана цифрами и прописью.
• Данные владельца и будущего жильца должны совпадать с данными из договора.
• Даты актуальны и соответствуют действительности.

Для дополнительной страховки стоит сделать ксерокопии паспортов обеих сторон.

Важно! Обратите внимание на даты в договоре и залоговой расписке: они должны совпадать, только в этом случае залог будет возвращён в дату вашего выезда из квартиры.

Если залог вносится не полностью, а частями, то на каждую сумму оформляется отдельная расписка.

Заверять нотариально этот документ не обязательно, достаточно подписи. Но если вы оформляете договор аренды через агентство, то оно может и должно выступать в качестве независимого свидетеля.

Опишем три наиболее частых случая, при которых деньги не возвращают.

От действий арендатора пострадало имущество, находящееся в квартире: ремонт, мебель или техника

Допустим, вы квартирант, случайно или нарочно повредивший имущество. Хозяин вполне справедливо планирует удержать залог.

Что делать дальше?

Оцените сумму ущерба самостоятельно. В некоторых случаях можно провести ремонт. Но если сумма слишком большая, то проще использовать залог по назначению.

Реального ущерба нет, а причина невозврата надумана

Хозяин квартиры не возвращает залог по надуманной причине: дверь скрипит, окно не вымыто.

Что делать дальше?

Следует постараться выйти на мировую: поговорить с хозяином, объяснить ситуацию, предложить вариант решения его претензии.

Если хозяин отказывается выплачивать залог, ссылаясь на нехватку средств, вы можете согласовать с ним подобные варианты:

• Прожить в квартире период, эквивалентный сумме залога.
• Разбить сумму залога на несколько частей. Но обязательно требуйте от хозяина недвижимости написать расписку.

Если договориться мирно не удалось, можно обратиться в суд. Но если вы жили в квартире и не оформляли договор аренды, то сделать это будет крайне сложно. В этом случае и хозяин, скорее всего, не платит налогов, что незаконно. Нести ответственность перед государством в этом случае будут оба, поэтому старайтесь держать документы в порядке заранее.

А вот что грозит собственнику в случае, если аренда квартиры происходит незаконно и государство об этом узнало:

1. Штраф за то, что собственник не оформил налоговую декларацию: по статье 119 НК РФ штраф составит 5% от суммы платежа за каждый просроченный месяц. После полугода нарушений сумма возрастает до 30%.
2. Штраф за задержку платежей: удержание 20% от всей задолженности по статье 122 НК РФ.
3. Взыскание всех налогов, которые не получил бюджет: 13% от стоимости аренды за весь период. Для pacчётoв иcпoльзyeтcя инфopмaция из договора аренды.

Договор прекращён по желанию владельца

Это достаточно редкий случай. Хозяин квартиры просит вас съехать раньше времени и возвращает только компенсацию за тот период, который вы не проведёте в квартире.

А вот возвращать залог хозяин не планирует, ссылаясь на прекращение действия договора аренды.

Что делать дальше?

Действовать в этом случае просто, особенно если вы арендовали квартиру с соблюдением всех юридических норм, указанных выше.

В вашем договоре аренды должно быть чётко прописано, что в случае прекращения аренды квартиры со стороны хозяина арендодатель обязуется вернуть сумму за непрожитый месяц, а также залог в размере указанного в договоре. При такой формулировке вам не составит труда доказать свою правоту, в том числе в суде.

Чтобы снять квартиру без залога, можно попробовать договориться с хозяином квартиры напрямую и убедить, что вы очень аккуратный и ответственный жилец. Но вероятность успеха невелика, а рассчитывать в этом случае можно только на своё обаяние и благосклонность хозяина.

Существуют и более действенные методы.

Страховой депозит

Европейский вариант залога — страховой депозит. Он оформляется именно на имущество, находящееся в квартире: мебель и технику, а также защищает собственника от мелких ремонтных работ в самой квартире.

При этом он не может быть использован в качестве компенсации в случае неисполнения каких-то обязательств: например, неуплаты арендной платы в срок. Но в России нет ни чёткой законодательной базы, разграничивающей эти понятия, ни понимания разницы между ними.

Страховка

Страхование квартиры решает практически все проблемы: арендатору не приходится выплачивать залог, вопрос компенсации решает третье лицо — страховая, а сумма страховки в несколько раз превосходит сумму залога.

Залог может не взиматься, если в квартире отсутствуют мебель и ремонт или он минимален.

Однако это не самый частый вариант, если у арендатора есть питомцы или он семейный человек с маленькими детьми, так что страховка скорее подойдёт одному человеку или молодой семье без детей.

Задача арендатора — скреплять любое соглашение письменно, выделять и соблюдать необходимые пункты: платёж в определённое время, составление расписки в получении средств и т. д. В этом случае вы будете защищены от изменений условий аренды и сможете оспорить решение хозяина.

При заключении договора каждый пункт должен быть подробно описан и понятен для вас, а ещё согласован обеими сторонами и прояснён устно и даже письменно при необходимости.

Если вы не уверены, что сможете заметить все подводные камни, можно обратиться к специалистам. Сервис Яндекс Аренда всегда помогает с подписанием документов, учитывая интересы обеих сторон. Специалисты проверят всех участников сделки, учтут ошибки, допущенные при составлении договора, и сэкономят вам время.

_{Фото на обложке: pch.vector / Freepik}