Как снять обременение с квартиры по ипотеке: всё, что нужно знать об этой процедуре

Вот и наступил этот долгожданный момент: ипотека выплачена полностью, вы больше ничего не должны банку. Настало время снять обременение и получить право без ограничений распоряжаться своей недвижимостью. Расскажем, какие нужны документы, как правильно действовать и куда обращаться, чтобы решить этот вопрос.

Обременение по ипотеке — что это такое

Если кратко, то обременение на недвижимость — это ограничение собственника в праве распоряжаться ею. Ипотека — один из видов такого ограничения, но не единственный. 

При ипотечном кредитовании банк даёт деньги на покупку квартиры и берёт эту квартиру в залог. Ипотечный договор регистрируется в Росреестре, а приобретённая на заёмные средства недвижимость становится гарантией выплаты долга: если заёмщик не может рассчитаться, банк продаёт залоговое имущество и возмещает свои расходы. 

Право собственности на такое жильё принадлежит покупателю, но при регистрации в ЕГРН вносится информация об обременении. Пользоваться ипотечной квартирой собственник может беспрепятственно, в этом банк не вправе его ограничить, однако некоторые действия заёмщику всё же придется сперва согласовывать. 

Например, закон разрешает владельцу заложенной квартиры получать доход от её использования — то есть сдавать такое жильё в аренду можно. Но, вероятно, сперва придётся обсудить свою затею с банком (такое условие чаще всего прописано в договоре). 

Разрешение обязательно потребуется для продажи, обмена или дарения ипотечной квартиры, при этом закрывать кредит не обязательно: если и участники сделки, и банк согласны, недвижимость может перейти к новому владельцу вместе с долговыми обязательствами. 

Без согласования нельзя сделать перепланировку ипотечной квартиры — но можно и нужно делать в ней ремонт, ведь хозяин такой недвижимости по закону обязан содержать и поддерживать её в исправном состоянии. Причём банк имеет право проверять и состояние, и использование залогового имущества, поэтому не стоит надеяться, что нарушений никто не заметит. 

Когда кредит выплачен, нужно уведомить об этом Росреестр, чтобы все ограничения были сняты, регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН погашена, а сведения об обременении права удалены. И конечно, в ваших интересах, чтобы это было сделано без промедления. 

Какие действия и документы потребуются, чтобы Росреестр внёс все необходимые изменения в ЕГРН, зависит от того, как именно была выдана ипотека — с оформлением закладной или без неё.

Как снять обременение, если оформлена закладная на квартиру

Закладная — это ценная бумага. Она служит для банка дополнительной гарантией того, что долг будет возвращён, и подтверждает, что ипотечная недвижимость передана в залог. Документ может быть бумажным или электронным, а выданная закладная регистрируется в Росреестре. Оформлять её не обязательно, но банки часто на этом настаивают, предлагая взамен более выгодную ставку по кредиту. 

Когда ипотека закрыта, банк обязан выдать заёмщику закладную, сделав на ней отметку о том, что обязательства исполнены в полном объёме. Чтобы получить оригинал этого документа, нужно подать заявление в банк и приготовиться к ожиданию. Хотя в законе написано, что выдать бумажную закладную с отметкой должны незамедлительно, на практике это обычно требует времени (от двух недель до месяца), конкретный срок передачи документа, вероятнее всего, прописан в ипотечном договоре. 

Если закладная оформлена в электронном виде, при подаче заявления в Росреестр может понадобиться выписка о счёте, на котором хранится такой документ. Эту выписку также выдаёт банк, оформивший закладную, и он обязан это сделать по требованию. 

Ожидая закладную, подготовьте другие документы, которые могут потребоваться (хотя, по закону, нужно только заявление и закладная либо выписка по счёту депо):

• справку от банка о том, что кредит выплачен полностью;
• ипотечный договор (оригинал).

Когда закладная оказывается на руках у покупателя, можно подавать в Росреестр (непосредственно или через МФЦ) заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН. Обременение с квартиры при этом снимается без дополнительных обращений, закладная аннулируется. Платить госпошлину за такую услугу не нужно. 

Возможен и более простой вариант: сейчас некоторые банки (например, Сбер) направляют заявление и документы в Росреестр самостоятельно (такая возможность предусмотрена законом). Если вам повезло, ничего делать не придётся: вы закрыли кредит, а обременение по ипотеке с квартиры снимут автоматически. Но рассчитывать на удачу не стоит — лучше заранее уточнить в банке, какой порядок погашения регистрационной записи об ипотеке предусмотрен в каждом конкретном случае. 

Как снять обременение по ипотеке без закладной

Если закладная не оформлялась, заявление в Росреестр должен направить банк. Закон допускает также совместную подачу этого документа заёмщиком и представителем банка, но на деле такой способ менее популярен. 

В любом случае не стоит пускать всё на самотек: обязательно возьмите в банке справку о полном погашении задолженности по ипотечному кредиту и убедитесь, что заявление в Росреестр будет подано банком. Спросите менеджера, требуются ли от вас ещё какие-то действия: чаще всего дополнительно делать ничего не придётся, но лучше уточнить. 

Получение справки — не пустая формальность, хоть её и не нужно никому предоставлять. Иногда в банке случаются технические накладки, из-за которых на счету заёмщика после погашения ипотеки отображается небольшая, буквально копеечная, задолженность. В результате кредит формально не может быть закрыт, на эту задолженность начисляются пени, а обязательства заёмщика перед банком, соответственно, не считаются исполненными. 

Чтобы не стать жертвой такого недоразумения, нужно обязательно получить официальную справку о том, что больше вы ничего банку не должны. И не забудьте проверить, что обременение действительно снято — это в ваших интересах. 

Как проверить, что обременение снято

Есть два способа проверки, и вы можете воспользоваться любым из них (или сразу обоими). 

Первый — быстрый и бесплатный: получить справочную информацию по объекту недвижимости через сервис Росреестра онлайн. Он подойдёт, чтобы просто удостовериться, что процесс завершён (например, банк уведомил вас о снятии обременения, и вы хотите увидеть официальное подтверждение), никакого документа в этом случае заёмщик не получает. 

Если вы пошли этим путём и обнаружили, что снять обременение с квартиры после полной оплаты не получилось, не спешите паниковать. Информация на сайте Росреестра обновляется не моментально, на это может уйти несколько дней. Проверьте, какая дата обновления указана в сведениях, и повторите запрос позднее. 

Второй способ — заказать выписку из ЕГРН. Это потребует времени и некоторых затрат. В регистрационной записи обязательно будет прописана информация обо всех действующих обременениях. Если же их нет, соответствующая строка выписки будет пустой, либо в ней будет написано: «Не зарегистрировано». 

За выдачу такого документа нужно уплатить госпошлину. Размер платежа зависит от вида выписки и её формы — бумажной или электронной. Например, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости в бумажном виде обойдётся в 870 рублей, а электронная — всего в 350 рублей; выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — 460 и 290 рублей соответственно.

Заказывать выписку имеет смысл, когда есть уверенность, что обременение уже снято, иначе может получиться, что вы поспешили и зря потратили деньги. Выписка нужна скорее как официальный документ, который можно предъявить третьим лицам. Проверить, что снятие обременения после выплаты ипотеки прошло успешно можно и через Росреестр, — если речь идёт только о собственном спокойствии. 

Сколько времени занимает снятие обременения с квартиры по ипотеке

Сама процедура быстрая: по закону, регистрационную запись об ипотеке Росреестр должен погасить в течение 3 рабочих дней после получения заявления. Если вы подавали заявление через МФЦ, срок увеличивается (в пределах 1-2 рабочих дней) — это время нужно для пересылки документов. 

На практике с момента внесения последнего платежа по кредиту до снятия обременения с квартиры может пройти около месяца (иногда и больше). Здесь всё зависит от банка и от того, как оформлялась ипотека — с закладной или без неё. 

Чтобы выдать закладную, банку нужно время, потому что хранится она в сторонней организации — депозитарии. Получить на руки оригинал этого документа можно за 2-4 недели. Если закладная не оформлялась, процесс ускоряется, но решение вопроса всё равно не будет моментальным. Банк сам определяет, сколько времени готовятся документы для подачи заявления в Росреестр, и установленный им срок должен быть указан в кредитном договоре. 

Если вы хотите продать квартиру после снятия обременения, учитывайте эти нюансы, когда будете составлять договор купли-продажи. Лучше заранее уточните в банке ожидаемые сроки подготовки документов — это самый длительный этап процедуры. 

Как видите, убрать из ЕГРН запись об обременении по ипотеке — задача не столько трудная, сколько долгая. Но вы уже справились с выплатой кредита, а это и сложнее, и дольше, так что самое страшное — уже позади!