Основания приобретения права собственности

Недвижимость можно купить, получить в дар или в наследство, получить после развода с бывшим супругом или как-нибудь ещё. Подвох в том, что без регистрации в Росреестре собственник не сможет полностью использовать все права на свою недвижимость. 

В статье разобрались, как возникает право собственности и что делать, чтобы узаконить его.

Что такое право собственности на недвижимость

Собственность — сложный термин, который одновременно может означать и сам объект (имущество), и свод правовых норм, которые это имущество охраняют. Мы будем использовать этот термин только в значении «объекта», причём касаемо только жилой недвижимости.

У каждой собственности есть собственник, и это понятие не равнозначно владельцу, а намного шире его. Все собственники владеют полной триадой прав на свою собственность. Она включает право владения, пользования и распоряжения. Мы писали об этом подробно в статье про то, как закон охраняет право собственности, а здесь остановимся на других нюансах.

На уровне бытового сознания часто кажется, что право собственности появляется в тот же момент, когда происходит приобретение имущества, то есть его покупка. На деле с жильём всё сложнее — подписания договора купли-продажи недостаточно для того, чтобы закон окончательно признал покупателя собственником квартиры, дома или участка.

Способы приобретения права собственности

В пункте 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ чётко указано, что право собственности на недвижимость приобретается (возникает) в момент государственной регистрации этого самого права. О том, как зарегистрировать объект в Росреестре, поговорим ниже, а сейчас перечислим законные способы, которыми можно получить недвижимость в собственность.

Способы получения имущества в собственность делятся на восемь групп.

1. Покупка. Неважно, на каком рынке приобретена недвижимость — первичном или вторичном. Заключение договора купли-продажи считается основанием для передачи права собственности от продавца к покупателю. Это самый частый способ.
2. Участие в долевом строительстве. Это означает, что первый покупатель квартиры приобретает у застройщика не готовое жильё, а технически даёт ему денег на строительство. Когда дом полностью готов и сдан, ДДУ заканчивает своё действие, ведь отношения застройщика и первого покупателя завершены. 
3. Дарение. Если сделка была добровольной, даритель не сможет потребовать свой подарок обратно. Но в некоторых случаях (например, если в момент сделки даритель был недееспособен или сделка заключалась для маскировки продажи и ухода от налогов) дарение можно оспорить в суде. На это закон даёт участникам сделки три года с момента её заключения. 
4. Приватизация. Так называется передача государственных или муниципальных квартир в частную собственность. К моменту написания статьи в России приватизировано уже больше 90% жилого фонда, а воспользоваться этой возможностью можно в любой момент — с 2017 года бесплатная приватизация стала бессрочной.
5. Наследование. Наследники получают свидетельства о праве на наследство, где указано основание. Им может быть завещание или наследование по закону — когда завещания нет и имущество умершего по умолчанию переходит к его родственникам.
6. Решение суда. Недвижимость может менять собственника по решению суда. Основания для этого могут самыми разными — начиная с узаконивания самовольной постройки и заканчивая спорами супругов при разводе.
7. Полная оплата пая. Пункт 4 статьи 218 ГК РФ гласит, что если член любого кооператива, связанного с любой недвижимостью, полностью выплатил паевой взнос, то это даёт ему основание приобрести право собственности на объект: дом, гараж, дачу, квартиру или любое другое помещение. Правоустанавливающим документом в этом случае будет справка из кооператива о полной оплате пая. Сейчас этот способ встречается очень редко.
8. Раздел совместно нажитого имущества супругов. Если в браке пара обзавелась недвижимостью, то в случае развода её придётся разделить. Иногда получается договориться мирно, и бывшие супруги просто подписывают и заверяют у нотариуса соглашение о разделе совместно нажитого имущества. В остальных случаях способом получения права собственности будет решение суда.

Всё перечисленное даёт собственнику основание для признания за ним права собственности. Следующий этап — сбор документов и обращение в Росреестр для регистрации этого права.

Как происходит приобретение права собственности

Выше мы перечислили самые распространённые юридические основания приобретения права собственности. Регистрация в Росреестре — логическое завершение этого процесса и доказательство того, что объект недвижимости действительно принадлежит определённому человеку (или нескольким людям, если речь идёт о владении долями).

Начать процесс регистрации нужно с подготовки документов. Стандартного перечня нет, так как всё зависит от способа приобретения недвижимости и других нюансов конкретной ситуации. Ниже — примерный список документов.

1. Заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
2. Правоустанавливающие документы на дом или квартиру. Это может быть договор купли-продажи, ДДУ, документ о приватизации квартиры, решение суда, справка о полной выплате пая или другой документ.
3. Правоустанавливающие документы на участок под жилым домом. Если в ЕГРН уже зарегистрировано право заявителя на участок, то этот пункт можно не учитывать.
4. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение объекта. Касается тех случаев, когда объект является совместно нажитым имуществом и право собственности регистрируется на основании сделки по отчуждению.
5. Другие документы в зависимости от ситуации. Это могут быть акты приёма-передачи объекта от застройщика к покупателю, нотариально заверенная доверенность на представителя, удостоверяющие личность документы, выписки из похозяйственных книг, межевые планы и т. д.

После того, как все документы собраны, можно подавать набор на регистрацию в Росреестр. Сделать это можно в МФЦ, на сайте Росреестра, на портале Госуслуг или даже на дому. Правда, в последнем случае за услугу придётся заплатить, если только заявитель не относится к льготникам: инвалидам первой и второй группы, ветеранам и инвалидам Великой Отечественной Войны. К ним сотрудники Росреестра выезжают бесплатно.

Важно: при подаче документов онлайн понадобится УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись). Это файл, в котором зашифрована информация о его владельце. Его использование приравнивается к обычной «ручной» подписи.

Получить УКЭП можно бесплатно через приложение «Госключ» (понадобится телефон с функцией NFC) или за деньги в аккредитованном удостоверяющем центре, через Роскадастр.

Процедура, которая регистрирует приобретение прав на недвижимость, требует уплаты госпошлины. На момент публикации статьи её размер составляет 2000 рублей для граждан и 22 000 рублей — для организаций. При этом есть ряд исключений, когда применяется сниженная ставка:

• при регистрации прав на участок или объект недвижимости на участке, который предназначен для ЛПХ, а также на дачных, садовых участках и участках для гаражного или жилищного строительства — 350 рублей для граждан;
• при регистрации прав на участок из земель сельхозназначения — 350 рублей для всех;
• при регистрации доли в праве на участки из сельскохозяйственных земель — 100 рублей для всех.

Иногда от уплаты пошлины освобождаются ветераны Великой Отечественной Войны, малоимущие граждане и пострадавшие при чрезвычайных ситуациях люди при предъявлении соответствующих документов. Действует ли это правило в конкретном случае, лучше уточнять у сотрудников Росреестра или в МФЦ.

Если оплатить пошлину по неверным реквизитам, не полностью или совсем не оплатить без веских оснований, процедуру регистрации останавливать не будут. Вместо этого все документы просто вернут без рассмотрения.

Есть ещё ряд случаев, когда Росреестр может отказать в регистрации:

• не хватает каких-то документов;
• на недвижимость наложен арест или другое обременение;
• данные об объекте в ЕГРН и в документах, которые подал заявитель, отличаются;
• заявитель не собственник объекта;
• в поданных документах есть ошибки — не хватает каких-то данных, они составлены неверно или не заверены нотариально;
• Росреестр отправлял запросы в другие ведомства и не получил от них сведения в срок, когда регистрацию нужно было завершить.

Если с документами всё в порядке и регламент был соблюдён, регистрация завершится в течение 7 рабочих дней при обращении онлайн, 9 рабочих дней при обращении через МФЦ и 5 рабочих дней, если обращение инициировано судебным решением.

При подаче заявления в МФЦ выписку из ЕГРН забирают там же в обозначенную на первом приёме дату, а при онлайн-обращении выписка приходит на электронную почту. Электронный документ имеет ту же силу, что и бумажный, но при желании можно обратиться в МФЦ и получить выписку на руки в бумажном виде.

Чем грозит отказ от регистрации права собственности

Иногда независимо от пути приобретения права собственности граждане не спешат с обращением в Росреестр. Как известно, государство облагает налогами собственников любой недвижимости, поэтому отложить регистрацию людям кажется отличным способом сэкономить.

Увы, экономия получается сомнительная. Если сведения о недвижимом имуществе не передали в ФНС, она может расценить это как правонарушение — уклонение от уплаты налогов, что может грозить наступлением ответственности (как минимум штрафами, как максимум уголовной ответственностью).

Это не единственные последствия отказа, есть и другие.

1. За уклонение от регистрации перехода права собственности после продажи тоже может наступить ответственность. Инициировать её вправе продавец — как и затребовать от второй стороны компенсации убытков, которые могли появиться из-за задержки в регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
2. Стать полноправным собственником без регистрации не получится. С недвижимостью нельзя будет заключить никаких сделок без выписки из ЕГРН с актуальными данными о собственнике.
3. Прописаться в такой квартире или доме тоже нельзя — для этого нужно согласие собственника, указанного в выписке ЕГРН.
4. Налоговый вычет на покупку жилья без выписки из ЕГРН будет тоже недоступен. Как и компенсации за утерю имущества из-за ЧС (пожар, наводнение и т. д.) или других ситуаций, в которых предусмотрены компенсационные выплаты за участки от государства или муниципалитетов.

Выписка из ЕГРН — единственное доказательство, что конкретный человек действительно имеет право собственности на объект. Лучше, чтобы этот документ всё-таки был на руках. 

Коротко о главном

1. Приобретение права собственности — это закрепление за гражданином или юридической организацией статуса собственника на законодательном уровне.
2. Гражданский кодекс РФ выделяет несколько оснований для возникновения права собственности: купля-продажа, изготовление для себя, дарение и т. д. В случае с недвижимостью право собственности нужно зарегистрировать в Росреестре.
3. Регистрация в Росреестре подразумевает внесение информации об объекте и его собственнике в ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). Выписка из ЕГРН — единственный документ, который официально подтверждает, что право собственности закреплено за конкретным человеком или организацией.
4. Пройти регистрацию в Росреестре можно очно в МФЦ или онлайн, через Госуслуги или сайт ведомства. Для онлайн-регистрации обязательно понадобится УКЭП (усиленная квалифицированная электронная подпись).
5. Отказ от регистрации может повлечь за собой серьёзные последствия: от невозможности пользоваться домом, квартирой или участком в полной мере до обвинения в неуплате налогов.