Как закон охраняет право собственности: что надо знать владельцу недвижимости
Фотография: Freepik
Защита права собственности становится частой причиной юридических споров и судебных разбирательств. Наследники судятся друг с другом, совладельцы квартир делят доли, а бывшие супруги доказывают своё право пользования общими квадратными метрами. Рассказываем, каким образом собственник может защитить свои права и что вообще в них входит.
Что такое собственность
С точки зрения права, собственность — это свод норм и правил, которые защищают имущество и его владельца от порчи, кражи, уничтожения и посягательств посторонних.
Собственность может быть частной, муниципальной или государственной. Это основные её формы, которые означают, что владеть собственностью могут обычные люди и юридические лица, целое государство и отдельные регионы и т. д. Есть ещё смешанная форма, когда объектом владеет, например, Россия вместе с другой страной или государство и частная компания одновременно.
- 15,03 млн ₽Москва, ЗАО, район Кунцево, 48-й квартал, жилой комплекс Кутузовский КварталРабочий поселок 15 мин.
К собственности могут относиться разные объекты:
- земельные участки;
- здания;
- помещения;
- природные ресурсы;
- рабочая сила;
- деньги и ценные бумаги;
- духовные и культурные ресурсы;
- результат интеллектуальной работы и т. д.
Нас интересует только одна форма собственности — частная недвижимость, то есть помещения, здания (квартиры, дачи, дома) и участки.
Права собственников частной недвижимости
Их определяют Конституция и Гражданский кодекс. В этих сводах в подробностях расписано, что такое собственность, какие права есть у её владельца и как можно защищать свои интересы.
Есть так называемая триада полномочий собственника, к которой относятся следующие права.
- Право владения. Владение — это физическое обладание недвижимостью. Любой гражданин России может чем-то владеть — право на это прописано в ст. 34-36 Конституции. Чтобы доказать своё право на владение недвижимостью, нужны документы: договор купли-продажи или дарения, выписка из ЕГРН и т. д.
- Право пользования. Своим имуществом собственник может свободно пользоваться в личных целях, а при желании — получать от этого доход. Например, писатель, юрист, фотограф или репетитор могут жить в своих квартирах и в них же работать. При условии, что их действия не мешают соседям и не вредят зданию в целом и окружающей среде.
- Право распоряжения. На «человеческом» языке это означает, что владелец может распоряжаться своим имуществом как угодно: дарить, продавать, сдавать в аренду, завещать, передавать на время в пользование другим людям и организациям. От этого глобально зависит юридическая судьба имущества — то есть можно распорядиться своей квартирой так, что она перестанет быть вашей насовсем или на время. И наоборот: если вы стали владельцем квадратных метров без ведома реального собственника, он имеет право забрать их обратно.
Как можно воспользоваться этими группами прав
- Вселять в квартиру членов своей семьи без подтверждения родства. Это могут быть гражданские супруги, дальние родственники и дети от предыдущих браков. А вот те, кому вы разрешили жить в своей квартире, не могут заселить других людей без вашего согласия. Исключение одно — несовершеннолетние дети.
Пример. Мужчина купил квартиру и начал жить в ней вместе с гражданской женой и её сыном от первого брака. Со временем сожительница предложила подселить в квартиру свою мать. Мужчина отказался, сославшись на личную неприязнь, и даме пришлось смириться с желанием собственника. - Выселять чужих людей, не выселяясь самим. К чужим относятся и бывшие супруги, и родственники, с которыми испортились отношения.
Пример: если бы квартира принадлежала не мужчине, а женщине, ситуация развернулась бы иначе. Она смогла бы попросить его уйти, поселив свою мать. - Не отдавать жильё за долги, если оно единственное. Правда, эта ситуация не касается тех квартир или домов, что находятся в ипотечном залоге у банка. Если не вносить платежи вовремя, банк вправе выселить собственника, даже если у него есть несовершеннолетние дети.
Пример: мужчина долго не возвращал долг бывшему партнёру по бизнесу, и в результате приставы арестовали его машину в счёт долга, но не стали выселять из единственной квартиры. Это сделал через суд банк через два года за долги по ипотеке. - Прописывать (регистрировать) в квартире любого человека — временно или постоянно.
- Зарегистрировать в квартире ООО, не переводя её в статус нежилого помещения. Жилищный кодекс не содержит никакой информации по поводу оформления юридического адреса, поэтому юридический адрес и место жительства хозяина фирмы могут совпадать.
ЖК iLove, Яндекс Недвижимость
Остальные права собственников более очевидны — это право не пускать к себе посторонних и защищать свою территорию, требовать от соседей соблюдать режим тишины, устанавливать камеру в подъезде над дверью своей квартиры, пользоваться общедомовым имуществом и участвовать в управлении домом.
Как закон защищает права собственности
Признавая понятие частной собственности, закон автоматически встаёт на её охрану. Основной способ защиты имущества — подача иска в суд общей юрисдикции.
Чаще всего адвокаты сталкиваются со спорами между бывшими супругами. Например, при разделе имущества иногда приходится доказывать, что квартира была куплена хотя и в браке, но на деньги, которые лежали на счёте супруга до заключения союза. Если получится доказать, что деньги ушли именно на приобретение квартиры, суд удовлетворит такой иск.
Ещё одна частая история — подмена договора купли-продажи договором дарения.
Пример: в суд обратился мужчина, который утверждал, что его сестра, владеющая долей в квартире, без его ведома подарила её подруге. Суд учёл доказательства и пришёл к выводу, что комнату продали под прикрытием дарения. По закону, совладелец имеет приоритет при выкупе, поэтому ответчица обязана была предупредить истца о готовящейся сделке. По решению суда, договор дарения переоформили в договор купли-продажи между братом и сестрой. Дело было выиграно и закрыто.
Третья распространённая категория исков — наследственные споры.
Например: суд рассматривал иск о квартире, которую делила бывшая жена умершего и его прямые наследники (дети). Выяснилось, что развод был оформлен за 5 лет до смерти наследодателя, после чего бывшая супруга в квартире не жила и не пыталась туда вернуться, коммунальные платежи не вносила и не несла других затрат на квартиру. Учитывая эти факты и исковую давность после расторжения брака (3 года), суд вынес решение в пользу наследников.
Итоги
Охрана собственности — одна из самых важных функций правового государства. На стороне владельцев недвижимости «стоят» Конституция и ГК РФ. Судебная практика в этой сфере обширна, поэтому защитить свои права можно всегда. Главное — предоставить суду весомые доказательства.