Как сдать квартиру, если у неё два собственника

Сдавать квартиру в аренду просто, если хозяин у неё один. Но что делать, если их два или больше? Достаточно ли получить от совладельца устное разрешение или придётся оформлять какие-то документы? Рассказываем, как получить согласие второго хозяина на сдачу квартиры и оформить договор аренды с двумя собственниками.

Как у недвижимости появляется несколько владельцев

Одной квартирой, домом и другим недвижимым имуществом могут владеть сразу несколько человек. Их число не ограничено законом: даже у однокомнатной квартиры могут оказаться десятки владельцев. В таких случаях собственность называют общей. В зависимости от того, определены ли доли в общей недвижимости, она может быть в долевой или совместной собственности.

Совместная собственность

Так называют недвижимость, у которой не выделены доли, поэтому хозяева владеют и распоряжаются всем объектом совместно, имея на него равные права. 

По умолчанию такой вид собственности распространяются на супругов, если они не оформили брачный договор с иными условиями. Если один из супругов купил квартиру в браке, она принадлежит им обоим, даже если документы подписывала одна жена и на неё зарегистрированы документы в Росреестре (ст. 34 СК РФ). Квартира, полученная мужем или женой в дар или унаследованная во время брака, не является совместной собственностью.

Также совместная собственность может возникнуть в результате приватизации муниципальной недвижимости, если новые владельцы решили не выделять доли в имуществе.

Особенности 

• Собственники распоряжаются жильём и отвечают за него в равной степени. Все должны оплачивать ЖКУ, содержать квартиру в надлежащем состоянии, соблюдать санитарные и пожарные нормы.
• Налог на недвижимость делят между всеми хозяевами поровну. 
• После покупки жилья использовать налоговый вычет могут все владельцы.
• Если один из хозяев задолжал кредиторам, суд не может вынудить продать общую квартиру, чтобы заплатить его долги.
• Все юридические действия с недвижимостью необходимо выполнять совместно с совладельцами. Например, для продажи квартиры придётся пригласить всех собственников. 
• Право на владение квартирой подтверждает один документ, в котором указаны все хозяева. 
• Если жильё сдается в аренду, доход нужно делить поровну между собственниками.
• Если в число владельцев входят несовершеннолетние, органы опеки будут контролировать все операции с квартирой.

Долевая собственность

Этот вид собственности встречается чаще всего. Он возникает в результате наследования недвижимости, её покупки или развода супругов, которые купили совместное жильё в браке. При приватизации муниципального жилья тоже можно сразу выделить доли. Совместную недвижимость можно в любой момент переоформить в долевую, заручившись согласием всех хозяев или обратившись в суд. 

В долевой собственности доли всех владельцев определены и зафиксированы: например, один человек владеет 1/4 квартиры, другой — 1/8, третий — оставшимися 5/8. Долевую собственность невозможно увидеть или потрогать: это доля в праве на недвижимость, а не часть жилья. От размера доли зависит сумма налога на недвижимость, который должен ежегодно платить владелец, и часть дохода от аренды, если хозяева решат сдать жильё внаём. 

Владельцы долей могут пользоваться всей квартирой или договориться, кому какая комната принадлежит. Зафиксировать договорённость можно в нотариально заверенном соглашении, где обычно указывается порядок использования недвижимости. Если договориться не получилось, придётся обращаться в суд.

Особенности

• Долю в жилье можно завещать, продать или оформить на неё дарственную. Совладельцы имеют преимущественное право на выкуп доли, если один из хозяев решит её продать.
• Долю могут арестовать за долги её собственника, если это не его единственное жильё. На праве собственности остальных совладельцев это никак не скажется. 
• Если квартира небольшая, а владельцев много, на долю одного хозяина может приходиться пара квадратных метров. Выделить долю в реальности (в натуре) в таком случае не получится: у владельцев будет только доля в праве на недвижимость.

Если собственность возникает в браке с брачным договором, то размер доли зависит от договорённостей. В результате приватизации обычно формируют равные доли, но собственники могут разделить площадь и по-другому, если получится предоставить доказательства необходимости в этом. Например, если один из жильцов на протяжении 5 лет оплачивал коммунальные услуги или потратил деньги на ремонт, его доля может быть больше, чем у остальных. Также величину и количество долей может определить человек, который оставляет квартиру в наследство: тут варианты ограничены только его личными соображениями. 

Выделение долей в натуре

Чтобы владеть своим имуществом безраздельно, можно выделить долю в жилье в реальности. Такая доля станет новым объектом недвижимости: это будет отдельное помещение в квартире или доме, которое будет принадлежать только своему владельцу: он сможет не только продать, но и сдать жильё в аренду, поселить в нём друзей или знакомых, не спрашивая других хозяев квартиры.

Помещение, пригодное для выделения, должно иметь свой вход и санузел, поэтому выделить долю проще в частном доме, чем в квартире, даже если она находится на первом этаже. Для выделения нужно получить письменное согласие всех хозяев, заверить его у нотариуса и зарегистрировать новые объекты недвижимости в Росреестре либо обратиться в суд.

Как сдать квартиру в долевой и совместной собственности

Если собственность совместная, поселить арендаторов в квартире получится только по соглашению со всеми владельцами. Договор может заключить один из владельцев, так как по закону (ст. 253 ГК РФ) участники совместной собственности действуют сообща. Если жильё сдаётся на срок больше 12 месяцев, необходимо получить письменное согласие второго собственника на сдачу квартиры в аренду. Если этого не сделать, второй хозяин может потребовать признать сделку ничтожной.

Для супругов действует презумпция согласия: это значит, что сдать внаём совместную собственность, купленную в браке, можно без письменного согласия мужа или жены. Квартиру может сдавать один из супругов, предъявив только свидетельство о браке и оригинал документа, подтверждающего право собственности (ст. 35 СК РФ). Опротестовать такую сделку получится только в том случае, если вторая сторона сможет доказать, что супруг, заключивший договор аренды, заранее знал о несогласии своего мужа или жены.

При долевой собственности получать согласие второго хозяина нужно обязательно. Оно должно быть составлено в письменной форме и желательно заверено у нотариуса. 

Арендодателем может выступать и один из владельцев, и все собственники — выбор зависит от решения хозяев. Указать в договоре в качестве наймодателя можно полный список владельцев или одно доверенное лицо.

Как платить налог с дохода от аренды

Владельцы квартиры, которая сдаётся в наём, должны выплачивать налог с полученного дохода в размере 13% для физических лиц или 4–6% — для самозанятых. Физические лица подают декларацию в ФНС до 13 апреля следующего года и платят налог до 15 июля. Самозанятые платят налог ежемесячно, им необходимо фиксировать доход в день его получения в приложении «Мой налог».

Размер налога зависит от суммы, которую получат хозяева жилья. Если собственность долевая, доля оплаты будет равна доли владельца в общей недвижимости, если совместная — плату нужно делить поровну. Например, если квартира сдаётся за 40 000 рублей в месяц, владелец 1/4 доли получит 10 000 рублкй. С этой суммы ему нужно будет уплатить налог 13% — 1300 рублей. Каждый из получателей дохода должен подать свою декларацию и уплатить налог в соответствии со своим налоговым режимом.

По соглашению сторон владельцы недвижимости могут договориться об ином разделении дохода, тогда и суммы налога будут иными. Если в договоре аренды квартиры с двумя собственниками указано, что всю арендную плату получает только один из хозяев, он и должен платить налоги с полной суммы дохода.

Какие документы нужно собрать для договора аренды квартиры, если собственников два

Главный момент, который подтверждает законность договора найма, — право наймодателя распоряжаться объектом недвижимости. Перед заключением договора владельцу жилья необходимо предоставить документ, который удостоверяет его право сдавать квартиру внаём. Таким документом может быть кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, свидетельство о приватизации жилья или праве на наследство, договор дарения или купли-продажи, документ долевого участия и даже решение суда, если недвижимость разделена при разводе или получена в наследство при отсутствии завещания. 

Самый надёжный документ — выписка из ЕГРН. По ней можно проверить наличие обременений, режим собственности и количество владельцев жилья. В 2023 году цифровая выписка обойдётся физическому лицу в 350 рублей, а на бумажном носителе — в 750 рублей. Стоимость расширенной выписки с подтверждением права собственности, долей и нескольких владельцев составляет до 1800 рублей, заказать её может только сам собственник.

Если у квартиры два собственника, они должны присутствовать при заключении договора, предъявить паспорта и поставить на документе свои подписи. Если один из собственников не хочет или не способен присутствовать лично, он может подписать согласие на заключение договора аренды или выдать нотариально оформленную доверенность второму собственнику или независимому представителю.

Если владелец доли в квартире — ребёнок до 14 лет, за него документы подписывает один из родителей. Дети от 14 до 18 лет сами могут ставить подпись на договоре аренды, но дополнительно потребуется письменное согласие родителей.

Согласие на аренду квартиры второго собственника: образец

Статья 246 ГК РФ сообщает, что распоряжаться жильём, которое находится в долевой собственности, можно только заручившись согласием всех владельцев. Согласие можно выразить, подписав договор аренды или отдельный одноимённый документ. 

Заверять согласие у нотариуса необходимо в случаях, когда сделка подлежит обязательной государственной регистрации: в случае с арендой — если заключается долгосрочный договор длительностью более 12 месяцев. Для заключения краткосрочного договора согласие можно получить в свободной письменной форме с подписью совладельца.

Для совместной собственности согласие второго владельца не требуется, но оно может быть оформлено по просьбе арендатора — в свободной форме или нотариально заверенное.

В согласии необходимо указать данные сторон и информацию о недвижимости. 

• Информацию о лице, дающем согласие: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные.
• Дату и номер свидетельства о заключении брака между владельцами квартиры, если оно есть.
• Вид сделки, на которую даётся согласие. В нашем случае — «сдача недвижимости внаём».
• Предмет договора: адрес, кадастровый номер, площадь квартиры.
• Дату и населённый пункт, где подписано соглашение.

Посмотреть образец согласия сособственника на сдачу квартиры в аренду можно здесь.

Согласие банка, муниципальных и государственных органов

Также согласие на сдачу жилья в аренду потребуется, если квартира куплена в ипотеку или не приватизирована. 

Жильё в социальном найме можно сдать в аренду по договору поднайма, потому что по закону оно принадлежит городу, а не его жильцам. Уполномоченный орган, который действует от имени жилищного фонда, должен выдать согласие на сделку. Также согласия должны подписать все члены семьи, прописанные в квартире.

Чтобы получить разрешение от властей, нужно написать заявление на имя руководителя местного органа управления недвижимостью, предъявив копию договора социального найма. Заявление должен подписать не только заявитель, но и будущие наниматели. Ответ органы пришлют в течение 10 дней, при этом отказывают власти довольно редко и при веских основаниях: например, если на одного арендатора будет приходиться меньше 6 м² жилой площади, чего требуют санитарные и жилищные нормы.

Если квартира находится в залоге у банка, нужно заручиться согласием кредитной организации сдавать жильё внаём. Если по требованию залогодержателя квартира застрахована, придётся решать вопрос и со страховой компанией: она может повысить размер взносов из-за увеличения рисков. В банк нужно обращаться с письменным заявлением, паспортом и проектом договора аренды, который будет подписан жильцом. Обычно банки не препятствуют заключению договоров найма, но в качестве аргумента в заявлении можно указать, что доходы от аренды будут направлены на погашение ипотеки, и приложить письмо от страховой компании, где указано, что она будет покрывать риски весь срок договора. В договоре найма нужно прописать, что квартира находится под обременением, а разрешение от банка получено.

Как оформить договор аренды с двумя собственниками

Передачу жилья во временное пользование другим лицам называют арендой или наймом. В бытовом общении большинство использует термин «аренда», но при оформлении договора важно понимать разницу между этими понятиями.

• Договор найма заключают, когда оба участника — и владелец жилья, и квартирант — физические лица, а предметом договора является жилое помещение. 
• В договоре аренды как минимум один участник — юридическое лицо. Недвижимость при этом может быть как жилой, так и нежилой.

Договор найма даёт право проживать в съёмной квартире. От содержания документа зависят взаимоотношения хозяина жилья и квартиранта. Если у квартиры несколько собственников, договор аренды можно оформить несколькими способами.

1. На стороне наймодателя указать всех хозяев жилья.
2. Заключить договор найма с каждым из владельцев отдельно.
3. Снять квартиру у одного из владельцев, приложив к договору письменные согласия остальных собственников.

Если нанимателей несколько, они могут заключить с хозяином квартиры один из следующих договоров.

• Совместная аренда. В договоре указывают всех нанимателей, один из жильцов назначается ответственным нанимателем — с него арендодатель будет спрашивать своевременную оплату коммунальных услуг и арендной платы, состояние имущества.
• Отдельный договор с каждым квартирантом. Документы разделяют ответственность между арендаторами, а также назначают для каждого комнаты личного и общего пользования. Каждый жилец самостоятельно перечисляет арендную плату и долю в коммунальных платежах хозяину квартиры.

Образец договора аренды с двумя собственниками

Договор найма можно составить самостоятельно и подписать с участием всех сторон. Если собственников у квартиры двое, типовой договор аренды квартиры потребуется немного доработать.

• В разделе «Наймодатель» нужно указать паспортные данные обоих хозяев квартиры или одного из них, добавив в качестве приложения к договору согласие второго совладельца.
• В разделе «Наниматель» указываются ФИО и паспортные данные арендатора, а также других лиц, которые будут проживать вместе с ним в квартире.
• Указать адрес жилья, его площадь и количество комнат. Также можно отметить кадастровый номер недвижимости, почтовый индекс, этаж. 
• Перечислить права и обязанности сторон.
• Указать срок найма: до 11 месяцев, если стороны не готовы тратить время и деньги на регистрацию соглашения в Росреестре, или до 5 лет — это максимальный срок договора найма жилья, заключённого физическими лицами. Если договор будет долгосрочным, более 1 года, согласия совладельцев нужно заверять у нотариуса. Если не указать срок договора, он автоматически станет долгосрочным — такое соглашение не будет юридически значимым до регистрации в ЕГРН.
• Указать сумму арендной платы и порядок расчёта. Арендатор сможет перечислять деньги на банковские счета хозяев имущества или передавать оплату наличными. Если собственников 2 или 3, арендатор может делить арендную плату на части в соответствии с долями владельцев в праве на недвижимость и перечислять на их банковские счета. Если собственников больше, проще наделить правом получать переводы от жильца одного из них. Полученные деньги ответственный наймодатель будет распределять между сособственниками.
• Описать условия обеспечительного платежа — его также называют страховым депозитом. Прописать, какую сумму квартирант вносит, чтобы возместить возможные убытки или неустойки при нарушении договора. Указать, что платёж возвращается нанимателю по окончанию срока договора, если у владельцев недвижимости нет претензий к жильцу.
• Указать условия оплаты ЖКУ. Коммуналку может оплачивать квартирант или хозяева жилья: в последнем случае она включается в арендную плату. Также коммунальные платежи можно разделить: жилец будет оплачивать свет и воду по счётчикам, остальные разделы квитанции — собственники квартиры.
• Предусмотреть условия изменения арендной платы. Указать, что стоимость проживания нельзя менять в одностороннем порядке, по инициативе одного или обоих владельцев квартиры. Если договор долгосрочный, указать периодичность, с которой арендная плата может меняться — не чаще одного раза в год. Перечислить условия, которые могут влиять на размер арендной платы, например, рост индекса потребительских цен. Указать, за сколько дней владельцы недвижимости должны предупредить арендатора о повышении цены.
• Указать условия проживания в квартире. Например, жильцу можно запретить вселять в квартиру других граждан, сдавать её другим лицам, курить в помещении, сносить стены, демонтировать окна и двери, делать ремонт, заводить животных. Условия должны соответствовать принципу добросовестности. Например, нельзя запретить жильцам снимать картины со стен или указать, что хозяева квартиры будут посещать жильё с проверками 2 раза в неделю. 
• Прописать условия досрочного расторжения договора. В краткосрочном договоре, до 12 месяцев, можно перечислить условия расторжения по инициативе владельцев квартиры. Например, если жилец не вносит арендные платежи или нарушает условия проживания: завёл собаку, хотя обязался проживать в квартире без животных, использовал помещение не по назначению, вселил в него посторонних. Квартирант может съехать досрочно без объяснения причин: необходимо прописать срок, за который квартирант или арендодатели должны предупредить вторую сторону о своём желании расторгнуть договор, — как правило, указывают 30 дней. 
• Предусмотреть пени и штрафы за задержку оплаты. В договоре можно указать, какой процент от ежемесячной арендной платы будет «капать» за 1 день просрочки.

Грамотный договор найма должен включать опись имущества в своём теле или в виде приложения, а также акт приёма-передачи. В описи стоит перечислить мебель, крупную бытовую технику и другое ценное имущество, которое остаётся в квартире, кратко описать их внешний вид и состояние. Это поможет избежать споров из-за порчи или утраты ценных вещей. Подписав акт приёма-передачи, квартирант возьмёт на себя ответственность за сохранность перечисленного в нём имущества. 

Если жилец будет оплачивать аренду наличными, стоит предусмотрительно приложить к договору платёжную ведомость — таблицу из 5 колонок, где будет указываться месяц и год платежа, оплаченная сумма, подписи квартиранта и обоих собственников. 

Скачать образец договора аренды с двумя арендодателями можно по ссылке.

Коротко о главном

• Одна квартира может принадлежать двум владельцам в совместной или долевой собственности в результате наследования, покупки или приватизации. 
• Краткосрочный договор о найме квартиры в совместной собственности может подписать один из владельцев. Для заключения договора аренды квартиры в долевой собственности нужно письменное согласие второго хозяина.
• Договор с двумя собственниками можно оформить 3 способами: указать обоих владельцев жилья, заключить отдельный договор с каждым хозяином или заключить договор с одним из владельцев дополнив его письменным согласием второго собственника.
• В договоре найма необходимо указать данные наймодателя и нанимателя, информацию об объекте, права и обязанности сторон, срок действия договора, сумму арендной платы и порядок расчётов, размер страхового депозита, условия оплаты услуг ЖКХ, изменения арендной платы, проживания в квартире, досрочного расторжения и начисления пени и штрафа за задержку оплаты.