Кадастровый учёт от А до Я: всё, что нужно знать владельцу недвижимости

Если вы планируете покупку недвижимости или уже стали счастливым обладателем новой квартиры, земельного участка или загородного дома, то скорее всего знаете, что такую собственность нужно поставить на государственный кадастровый учёт. Но тем, кто раньше с этой процедурой не сталкивался, она обычно кажется сложной и непонятной. 

Поможем разобраться и расскажем, что всё намного проще, чем кажется на первый взгляд. Объясним, с какой целью осуществляется кадастровый учёт, и что будет, если недвижимость не регистрировать, уточним, какие документы нужны, кто и куда должен их подавать, сколько времени занимает кадастровый учёт и сколько это стоит.  

Что такое кадастровый учёт

Если кратко, то кадастровый учёт — это государственная система сбора информации обо всех объектах недвижимости. Любое недвижимое имущество описывается по стандартным параметрам, позволяющим его идентифицировать, и получает свой уникальный номер. 

Вся эта информация в систематизированном виде хранится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Любой человек или организация могут получить информацию из ЕГРН в ограниченном виде. 

Зачем нужен кадастровый учёт

Единая система учёта объектов недвижимости необходима и полезна как для государства, так и для собственников или покупателей. Государство располагает достоверной и систематизированной информацией, поэтому может начислять налоги, контролировать использование земель и соблюдение требований к застройке, вести учёт сделок с недвижимостью.

ЕГРН позволяет повысить безопасность таких сделок для всех их участников: используя данные реестра, можно в любой момент проверить параметры выбранного объекта и собственника, узнать историю недвижимости, получить сведения о ранее заключенных договорах и т.д.. Используя эту информацию, государство имеет возможность не допустить незаконных сделок и предупредить нарушение интересов их участников.  

Покупатель недвижимости, используя данные ЕГРН, может узнать, соответствуют ли официальные сведения о земельном участке, доме или квартире тому, что рассказывает продавец, а также сравнить цену с кадастровой стоимостью и оценить, насколько выгодна предлагаемая сделка. Собственник тоже может в любой момент узнать кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, чтобы убедиться в правильности расчёта налогов.

Словом, когда всё учтено, систематизировано, разложено по полочкам, это заметно упрощает решение многих вопросов. 

Кадастровый учёт — это обязательно?

С одной стороны, никаких штрафов и прочих санкций за то, что недвижимость не учтена в Росреестре, на сегодняшний день не предусмотрено. И если кадастровый учёт квартиры обычно осуществляет застройщик или местная администрация при регистрации многоквартирного дома, то с загородной недвижимостью всё не так однозначно. 

До сих пор, несмотря на «дачную амнистию», которая идёт уже много лет и регулярно продлевается, далеко не все собственники озаботились постановкой на кадастровый учёт своих домов, участков и дач, а также регистрацией прав на них. 

Связано это с разными причинами: тут и расходы на проведение работ межеванию и подготовке документов для постановки на кадастровый учёт, и нежелание собственников платить налоги, и банальный «авось». Кто-то сознательно уклоняется от этой процедуры, а кто-то просто откладывает её «на потом» — когда появятся свободные деньги, время и т.д.

С другой стороны, недвижимость, которая не стоит на кадастровом учёте, способна создать проблемы своему владельцу. Кадастровый учёт — обязательное условие регистрации права собственности на квартиру, дом или землю: если сведений о недвижимости нет в ЕГРН, зарегистрировать право собственности на неё не удастся. Её не получится ни продать, ни застраховать, ни передать в залог, ни подвести коммуникации — везде нужно подтверждение права собственности. 

Отсутствие кадастрового учёта также может усугубить конфликт с соседями, нередко возникающий, например, из-за границ земельного участка или расположения построек на нём. Разрешить подобный конфликт часто способен только суд, но и он не защитит интересы владельца недвижимости, если тот не в состоянии подтвердить свои права на неё. 

Наконец, предъявить претензии может и государство, выявив незарегистрированное недвижимое имущество. Например, если не узаконен дом, его могут признать самовольной постройкой (самостроем) и оштрафовать владельца. Кроме штрафа, выдадут ещё и предписание об устранении нарушения, и если дом в установленный этим предписанием срок не узаконить (по суду или в порядке «дачной амнистии»), его даже могут обязать снести. 

Налоговая, обнаружив такое имущество, может потребовать штраф — 20% от суммы невыплаченных налогов, поскольку владелец недвижимости по закону обязан сообщить о ней в инспекцию, если та не прислала ему уведомление о начисленных платежах. Причём штраф не освобождает от уплаты налога (за 3 последних года), а при попытке уклониться от этой обязанности все штрафы и налоги будут взысканы через суд. 

Избегать постановки на кадастровый учёт своей недвижимости не стоит: выгода (в виде сэкономленных налогов) небольшая, а обернуться она впоследствии может достаточно серьезными проблемами и неприятностями. 

В каких случаях нужен кадастровый учёт

Кадастровый учёт нужен, когда объект недвижимости создаётся или изменяется. Например, построен дом, образован земельный участок, проведена перепланировка квартиры или реконструкция дома — всё это необходимо поставить на учёт, чтобы сведения о новом объекте или изменениях в существующем были внесены в ЕГРН. При создании нового объекта кадастровый учёт и регистрация прав на недвижимость осуществляются одновременно. 

Если сама недвижимость осталась без изменений, но поменялись сведения о ней, это тоже необходимо отразить в кадастровом учёте. Измениться может, к примеру, категория земель или вид разрешённого использования земельного участка; назначение помещения (например, жилое помещение переведено в нежилое или наоборот); адрес объекта и т.д..

Если недвижимости больше не существует (дом снесён, зарегистрированная постройка разрушена из-за стихийного бедствия и т.д.), её нужно снять с кадастрового учёта. 

Если же в объекте и его характеристиках ничего не менялось, но изменился собственник (т.е. при сделках с недвижимостью), кадастровый учёт не нужен. Потребуется только перерегистрировать право.  

Как поставить недвижимость на кадастровый учёт

Вне зависимости от того, какую именно недвижимость необходимо поставить на кадастровый учёт, в первую очередь нужно обратиться к кадастровому инженеру — это специалист, который проводит кадастровые работы (измерения, сбор информации об объекте недвижимости и др.) и готовит документы по их результатам. Это придётся сделать с любой недвижимостью, которая подлежит регистрации. Сегодня в эту категорию попадают любые капитальные объекты, которые нельзя перенести на другое место без нарушения целостности конструкции. 

Чтобы поставить участок на кадастровый учёт, кадастровый инженер должен выполнить его межевание. Постановка дома на кадастровый учёт или регистрация изменений, внесённых при реконструкции либо перепланировке, требуют подготовки технического плана. Если же постройку нужно снять с кадастрового учёта, составляют акт обследования, который подтверждает, что объекта недвижимости больше не существует. 

Кто ставит на кадастровый учёт объекты недвижимости

Заниматься вопросами постановки на кадастровый учёт должен собственник недвижимости, но эту задачу можно переложить на другого человека, уполномочив его действовать от вашего имени по нотариальной доверенности. 

От имени несовершеннолетнего собственника (до 14 лет) действует его законный представитель (родитель, опекун), которому доверенность не нужна. С 14 лет (после получения паспорта) подросток вправе самостоятельно поставить принадлежащую ему недвижимость на кадастровый учёт.

Документы для постановки на кадастровый учёт

Необходимые для кадастрового учёта документы:

• паспорт;
• нотариальная доверенность — если заявление подаёт представитель собственника;
• копия документа, подтверждающего права на недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.).

В зависимости от ситуации и вида недвижимости также потребуются документы, подготовленные кадастровым инженером:

• межевой план — если нужна постановка на кадастровый учёт земельного участка;
• технический план — если вы хотите поставить на кадастровый учёт новую постройку или узаконить перепланировку, реконструкцию уже существующего сооружения;
• акт обследования — если нужно снять с кадастрового учёта разрушенную или снесённую постройку. 

Иногда могут потребоваться и другие документы. Например, если в суде решался спор о границах земельного участка, то для уточнения сведений кадастрового учёта нужно представить решение суда. Дополнительные бумаги понадобятся и в том случае, если одновременно с кадастровым учётом регистрируют права на недвижимость. Точный список документов, которые необходимы в вашей конкретной ситуации, можно узнать в МФЦ. 

Куда подавать документы и сколько это стоит

Заявление об осуществлении государственного кадастрового учёта и прилагающиеся к нему документы нужно подать в Росреестр при помощи онлайн-сервиса или через МФЦ. Это можно сделать лично или через представителя (по нотариальной доверенности). 

Кадастровый учёт проводится бесплатно, но придётся оплатить услуги кадастрового инженера, который готовит необходимые для этого документы. Их стоимость зависит от региона, вида и параметров самой недвижимости, поэтому суммы могут очень сильно различаться, и конкретные ценники на интересующие вас кадастровые работы необходимо узнавать на месте. 

Если кадастровый учёт проводится одновременно с регистрацией права собственности на недвижимость, нужно будет оплатить госпошлину за регистрацию — для физических лиц её размер составляет 2000 рублей. 

Срок оказания услуги — не более 10 дней с момента подачи заявления (если его подавали через МФЦ, срок увеличится до 12 дней). В результате каждому из заявленных объектов будет присвоен уникальный кадастровый номер, а собственник получит выписку из ЕГРН, которая подтверждает, что недвижимость внесена в реестр. 

Выписку выдадут в том МФЦ, куда подавали заявление, а если оно было направлено в электронном виде, то документ придёт на указанную электронную почту. Бумажная выписка с печатью и электронная, подписанная квалифицированной электронной подписью, имеют равную юридическую силу. 

Могут ли отказать в кадастровом учёте недвижимости?

Росреестр может вернуть заявление без рассмотрения, если документ:

• предоставлен в электронном виде, и его форма не соответствует установленной;
• предоставлен в бумажном виде и содержит подчистки, исправления;
• не подписан заявителем. 

Если пакет документов принят, его рассмотрение может быть приостановлено по основаниям, предусмотренным законом, в том числе:

• заявитель не является собственником недвижимости;
• заявление подано ненадлежащим лицом (напомним, что это можно сделать только лично или через представителя, чьи полномочия подтверждены доверенностью);
• не предоставлены необходимые документы;
• документы предоставлены, но доказано, что они подложные или содержат недостоверные сведения;
• документы не соответствуют требованиям или подписаны (удостоверены) ненадлежащим лицом;
• границы образуемого земельного участка пересекают границы других земельных участков, других территориальных зон, границы населённого пункта;
• объект недвижимости образован (выделен) с нарушением требований закона.. 

Если Росреестр выявил основания для приостановки, он даёт заявителю время на исправление обнаруженных нарушений и недочётов — до 3 месяцев. Если за это время все проблемы устранить, заявление рассмотрят, и недвижимость будет поставлена на кадастровый учёт. Если же исправить ошибки в срок не удастся, то в оказании государственной услуги откажут. 

Итак, особых сложностей постановка недвижимости на кадастровый учёт не вызывает. Но эта процедура — обязательное условие регистрации прав на недвижимость и один из важных инструментов защиты своих имущественных интересов, поэтому пренебрегать ею не следует.