Градостроительный план земельного участка — бюрократия или реальная польза

При поиске земельного участка для строительства важны не только экология, транспортная доступность и красивый вид. Не лишним будет проверить факторы, которые влияют на возможность строительства с точки зрения закона или могут повлиять в будущем. Самый надёжный способ проверки — попросить продавца показать градостроительный план. 

Итак, ГПЗУ земельного участка: что это, как он выглядит, чем поможет покупателю и как его получить? На эти вопросы ответим в статье.

Что такое ГПЗУ

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) — это документ, в котором собран максимум информации о границах надела, капитальных объектах на нём, возможных ограничениях на застройку, об окружающей территории и типе земельной зоны.

Все эти сведения будут полезны при покупке земли и помогут определить, возможно ли строительство на данном участке — как физически, так и с точки зрения закона. Эти же данные пригодятся при создании проектной документации.

Например, существуют зоны с особыми условиями, и у каждой из них есть свои ограничения на строительство. Если проигнорировать эти требования и построить на участке дом, то в будущем его могут снести по решению суда.

Примеры таких зон — водоохранные, природоохранные, зоны расположения различных коммуникаций (трубопроводов и кабелей), санитарные зоны заводов и аэродромов.

Ограничения могут быть разными: полный запрет на строительство, ограничение на высоту дома, возможность строить только в определённом месте участка, необходимость согласовать строительство с собственником кабельной линии или Министерством природных ресурсов и другие варианты.

Кроме природных зон ограничения на место для строительства могут быть связаны:

• с минимальными отступами от границ участка по строительным нормам;
• так называемыми красными линиями, которые показывают границы территорий общего пользования;
  
• нормативными регламентами в градостроительстве;
  
• сервитутами (вид обременения на использование имущества). Пример: доступ к участку соседа возможен только через выбранный участок, и у прежнего владельца было подписано соглашение об установлении частного сервитута. Сервитут относится к земле, а не к владельцу, — то есть при смене собственника участка права соседа проходить на свой участок останутся неизменными;
  
• другими нормами.
  

Все возможные ограничения будут отражены в ГПЗУ.

Когда нужен ГПЗУ

ГПЗУ нужен тем, кто планирует капитальное строительство на имеющемся участке или при покупке новой земли. До 2018 года ГПЗУ давал возможность оформить разрешение на строительство. Это документ, который подтверждает, что проект не нарушает требования закона и планы администрации на развитие района. Такое разрешение до 2018 года нужно было получать перед любым капитальным строительством. 

После изменений в Градостроительном кодексе разрешение и, соответственно, ГПЗУ для ИЖС не требуется — оно обязательно только для строительства многоквартирных домов. Тем, кто собирается возводить частный дом, достаточно уведомить администрацию населённого пункта, получить от неё согласие и соблюдать требования закона при постройке.

Хотя порядок заменили на уведомительный, по сути мало что поменялось. Можно построить дом без согласия администрации или даже с отметкой о несоответствии участка требованиям к ИЖС. Но зарегистрировать здание, стоящее на «неправильной» земле, и оформить на него право собственности уже не получится. 

Поэтому градплан земельного участка по-прежнему востребован. Его заказывают как перед самим строительством или реконструкцией, так и при покупке участка. Это связано с тем, что необязательный документ банально полезен.

• При заказе ГПЗУ для своего участка можно сразу увидеть, какое строительство в каком месте участка возможно, и не тратить время, планируя постройку, например, над проложенным кабелем.
• При подаче уведомления о строительстве с приложенным ГПЗУ администрация может быстрее проверить пригодность участка к строительству, так что собственник скорее получит «добро».
• При покупке участка изучение ГПЗУ может уберечь от массы неприятностей — максимально полные сведения о земле помогут не купить кота в мешке. Например, новый собственник собирался строить дом сразу после покупки, а в ГПЗУ указано, что по программе развития региона строительство водопровода планируется окончить только через несколько лет.

Как выглядит градостроительный план земельного участка

Вид, содержимое и порядок выдачи ГПЗУ утверждены в ст. 57.3 Гражданского кодекса РФ. В плане должны присутствовать следующие данные.

1. Собственный уникальный номер.
2. Основание для подготовки документа (обычно заявление собственника — ФИО для физлица или наименование для юрлица).
3. Местонахождение участка. Чаще всего это город, муниципальное образование, улица и номер владения.
4. Данные из кадастровой выписки: номер участка, координаты его границ, площадь и данные о количестве капитальных построек внутри границ.
5. Сведения о предполагаемом строительстве, если они уже известны.
6. Дата выдачи ГПЗУ, должность и ФИО специалиста, который его подписал. По Градостроительному кодексу, документ считается действительным в течение 3 лет с момента выдачи (в настоящее время его продлили на год по Постановлению №575 от 02.04.22 — сейчас срок действия ГПЗУ составляет 4 года).
7. Дата и номер документа или документов, которые определяют порядок использования территории, если они есть (обычно это проекты планировки и межевания).
8. Подробная информация о возможных вариантах использования территории — с перечислением номеров из классификатора видов разрешённого использования. По нему можно определить, какие именно постройки разрешены.
9. Ограничения на стройку или реконструкцию, которые связаны с градостроительным регламентом (предельные размеры участка, необходимые отступы от межи, максимальное число этажей или высота строения, максимально возможный процент площади для строительства — в сравнении с общей площадью, архитектурные требования и т.п.).
10. Ограничения на стройку или реконструкцию, связанные с возможным нахождением земельного надела в особой природной зоне (наименование природной зоны, её подробное описание, номер и дата нормативного акта, который устанавливает правила использования зоны и сами ограничения).
11. Наименование, размеры и кадастровые номера объектов капитального строительства (или культурного наследия) на участке, если они есть.
12. Данные о зонах действия частных и публичных сервитутов с указанием точных координат. Их указывают, если на участке есть объект или зона, которые не могут быть чьей-либо собственностью. Например, через участок проходит общественная дорога, трубопровод или линия ЛЭП. Сервитут устанавливает право пользования такими объектами.
13. Расчёты, в которых отражено, насколько данная территория должна быть обеспечена инфраструктурой, если есть проект развития.
14. Возможность подключить объект к инженерно-технологическим сетям (вода, канализация, газ) сейчас или в будущем — с учётом утверждённых планов по развитию района. Также указывают возможные точки подключения, нагрузку и наименование организации, ответственной за расчёты.
15. Перечень законодательных актов по благоустройству территории, если они есть.
16. Данные о «красных линиях», которые разделяют частную застройку и общественную территорию. Так, частный дом не может быть ближе 3 м от проезда и 5 м — от улицы.
17. Чертёж ГПЗУ и ситуационный план с коммуникациями, на которых графически представлена вся имеющаяся информация об участке. Самое интересное для собственника на нём — «пятно застройки», по которому видно, в каком месте участка можно построить дом.

Регионы при необходимости могут дополнять ГПЗУ различными приложениями — в этом случае издаётся соответствующее постановление. Например, к основному документу могут прилагаться выдержки из предыдущих инженерных изысканий.

Кто может получить градостроительный план земельного участка

ГПЗУ имеет право получить собственник земли или арендатор, если в договоре аренды прописано, что земля будет использована для строительства. В последнем случае при подаче заявления на составление ГПЗУ нужно упомянуть этот момент и приложить копию договора аренды.

Кто выдаёт ГПЗУ

Градостроительные планы земельных участков выдаёт местный орган самоуправления. В каждом случае организацию и порядок выдачи ГПЗУ утверждает административный регламент региона или постановление. 

В Москве выдачей планов занимается Москомархитектура (Постановление Правительства Москвы № 396-ПП от 28.06.17), в других городах это могут быть местная администрация или региональные департаменты архитектуры и градостроительства. 

Какие документы нужны для подачи заявления на выдачу ГПЗУ

В федеральном законе не указан перечень документов, он устанавливается региональными актами, поэтому может отличаться. В обязательном порядке вместе с заявлением нужно предоставить:

• копию паспорта;
• выписку из ЕГРН.

Что ещё может понадобиться:

• план предполагаемого строительства с местом расположения объекта;
• копия документа, по которому собственник получил участок (ДКП, свидетельство о вступлении в наследство, договор дарения, мены и т.п.);
• копии техпаспортов на капитальные постройки в пределах участка; 
• данные о границах участка (копия межевого плана);
• данные топографической съёмки.

Как получить ГПЗУ

Проще всего подать заявление через Госуслуги или обратиться в МФЦ — там документы направят в нужное подразделение. Если нет регистрации на Госуслугах, а лично прийти невозможно, остаётся опция с оформлением нотариальной доверенности на своего представителя.

В заявлении нужно заполнить следующие поля:

• ФИО;
• паспортные данные;
• ОГРНИП (для ИП);
• контактные данные (телефон, эл. почта);
• с какой целью заказывается ГПЗУ — строительство или реконструкция, какую функцию будет выполнять построенный объект, какие у него размеры;
• кадастровый номер участка;
• сведения обо всех постройках внутри границ с указанием кадастровых номеров;
• номер топографического плана (если есть).

Документ могут подготовить в бумажном или в электронном виде с цифровой подписью, удобный вариант можно указать в заявлении.

В качестве ответа заявитель может получить:

• уведомление о готовности ГПЗУ с указанием места, где его можно забрать;
• отказ в приёме документов — в случае, если заявление подаёт лицо, у которого нет прав на участок;
• отказ в услуге — если заявление заполнено частично, неправильно, в нём есть исправления или в приложенных документах обнаружена недостоверная или противоречивая информация (например, в Росреестре нет данных о границах участка или есть спорная граница с соседями).

Сколько времени и денег нужно для получения ГПЗУ

По закону (п. 6) срок выдачи ГПЗУ составляет 14 рабочих дней. За это время специалисты подготовят план, зарегистрируют его и пришлют уведомление о возможности получить документ на руки.

Услугу предоставляют бесплатно, но если для ГПЗУ понадобятся дополнительные данные, то они могут оказаться платными. Например, топографическую съёмку вправе выполнять только инженер-геодезист, его услуги обойдутся в несколько тысяч рублей. Стоимость нотариально заверенной копии документа — от 300 рублей.

Что делать после получения ГПЗУ

Если ГПЗУ нужен для принятия решения о покупке участка, собственнику нужно изучить ограничения и пятно застройки и определиться, устраивает ли его возможное местоположение дома.

Для дальнейшего строительства нужно:

• определиться с местом постройки;
• подать в администрацию уведомление о строительстве с приложенной копией ГПЗУ и схемой расположения дома на участке (обязательно указать точное место, размеры и назначение дома — садовый или жилой);
• если в ответе кроме одобрения будет необходимость согласовать с другими организациями (например, ответственными за использование недр или охрану культурного наследия), получить их одобрение;
• построить дом в течение 10 лет (пока действует уведомление);
• подготовить техплан и подать в администрацию уведомление об окончании строительства;
• получить выписку из ЕГРН о регистрации дома.

Коротко о главном

ГПЗУ на участок — это «личное дело» земли, которое поможет принять решение о возможной постройке. Для частного строительства и реконструкции этот документ не обязателен, но очень полезен.

Генеральный план нужен в случае покупки участка под строительство, а также если собственник собирается строить или реконструировать дом на своём участке. Нужен не сам ГПЗУ как документ, а сведения, которые в нём содержатся. В основном это выдержки из градостроительного регламента и сведения о зонах с ограничениями. План покажет, есть ли возможность строительства, и определит место, на котором можно поставить дом.