Как присоединить землю к своему земельному участку: три подробные инструкции

Сделать свой участок побольше — естественное желание многих землевладельцев. Кому-то не хватает площади, чтобы построить баню или беседку, кому-то — чтобы вырастить плантацию овощей. Закон предусматривает возможность присоединить к своей земле часть смежной территории.

Рассказываем, как добавить землю к своему участку, в каких случаях это возможно и сколько земли можно приплюсовать.

К какому участку можно присоединить землю

Начнём с того, что исходный участок должен соответствовать некоторым требованиям. 

1. Исходный участок должен относиться к категориям ИЖС (для индивидуального жилищного строительства), СНТ (садовое некоммерческое товарищество) и ЛПХ (ведение личного подсобного хозяйства). К остальным категориям присоединить кусок земли не получится.
2. У исходного участка должен быть собственник, который зарегистрировал право собственности в Росреестре. Арендаторы, владельцы на праве безвозмездного пользования и наследуемого владения увеличить участок не смогут.

Есть три законных способа, как увеличить участок — перераспределение (прирезка), уточнение границ, присоединение соседнего участка путём покупки или открытого владения. Рассказываем подробнее о каждом из них.

Способ 1: перераспределение или прирезка

Перераспределением называют присоединение смежного надела. В народе это назвали прирезкой, хотя в законе нет такого понятия. Прирезка возможна в том случае, если присоединяемый участок находится в собственности государства или муниципалитета. Есть и другие требования.

1. На участке не должно быть оформленных зданий или построек, принадлежащих государству, муниципалитету, физическим и юридическим лицам. Если физически здание есть, но оно не зарегистрировано в Росреестре, то прирезка возможна. При этом стоит выяснить, откуда взялся самострой — сносить постройку без разрешения нельзя. Кроме того, наличие незаконной недвижимости на участке может стать поводом для судебного разбирательства и отказа в перераспределении.
2. На участке не должно быть обременений. Сделка с участком, на который наложено ограничение, не пройдёт в Росреестре.
3. Участок не должен находиться в резерве или быть выставленным на аукционе — это означает, что у государства другие планы на него. 
4. Назначение земли должно совпадать с назначением земли исходного участка. Это требование указано в законе. 
5. Размер присоединяемого участка не должен превышать допустимые — в каждом регионе эти значения свои. В среднем, это шесть соток для земель категории ИЖС, но для ЛПХ или СНТ могут устанавливаться отдельные ограничения.

Если участок подходит по всем требованиям, то можно собирать документы и подавать заявление.

Как прирезать землю к существующему земельному участку

Для начала нужно собрать пакет документов в администрацию или земельный департамент, чтобы получить разрешение. Нужно подготовить:

• выписку из ЕГРН на исходный участок;
• заявление на перераспределение — форму можно запросить в муниципалитете;
• план межевания или схему расположения (если не проведено межевание).

Государственный орган рассмотрит заявление в течение 30 дней и вынесет решение. Если оно окажется положительным, то дальше нужно оформить участок в собственность.

Как оформить прирезанный участок в собственность

После того, как власти согласятся на прирезку, нужно получить от них официальное соглашение. С этим документом надо обратиться к кадастровому инженеру, чтобы тот установил новые границы увеличенного участка. Инженера можно найти в БТИ или любой коммерческой компании, состоящей в СРО. Актуальный список можно найти на сайте Росреестра. 

С готовым планом, паспортом и соглашением нужно отправиться в Росреестр, чтобы оформить право собственности.

Сколько стоит прирезка

Перераспределение — платная процедура, стоимость зависит от того, кто является собственником присоединяемого участка. Если это федеральная земля, то нужно заплатить 15% от кадастровой стоимости. В случае с муниципальным наделом тариф назначает администрация. 

Кроме того, придётся оплатить услуги кадастрового инженера — в разных регионах стоимость разная, также она зависит от объекта недвижимости. В среднем можно ориентироваться на сумму в 5–8 тысяч рублей.

Перед регистрацией в Росреестре также потребуют оплатить госпошлину — 350 рублей.

Почему могут отказать в перераспределении

Причины для отказа стандартные:

• несоответствие участка требованиям;
• отсутствие права собственности на исходный участок;
• участие надела в судебных разбирательствах.

Ещё отказ можно получить, если собственником исходного участка был совершён самозахват присоединяемого участка — это карается административным наказанием и штрафом. При этом есть понятие «открытого владения» участком, которое отличается по закону от самозахвата. Разберём подробнее.

Способ 2: открытое владение 

Приобретательная давность — это понятие из Гражданского кодекса РФ. Буквально оно означает, что человек может пользоваться имуществом, которое ему не принадлежит, в течение 15 лет, а затем оформить на него право собственности. Главные критерии — пользоваться нужно открыто и добросовестно.

Чем открытое владение отличается от самозахвата

Между этими двумя понятиями очень тонкая грань, которая регулярно становится предметом судебных разбирательств и споров юристов. Дело в том, что и в случае приобретательной давности, и самозахвата гражданин пользуется чужой землёй.

Представим ситуацию. Василий купил участок, а рядом расположен заброшенный кусок земли. Хозяев никто никогда не видел, построек на нём нет, заборов тоже. Василий решил, что им можно просто пользоваться — например, разбить огород. Мужчина начал ухаживать за участком, возделывать землю. Прошло 15 лет, и он решил воспользоваться правом на приобретательную давность — и подал в суд, чтобы признать право собственности за собой. 

Решение суда будет зависеть от нескольких факторов. В ГК РФ не прописаны критерии добросовестности пользования чужим участком, поэтому каждый случай рассматривается индивидуально. Суд учтёт:

• наличие или отсутствие собственника у спорного участка;
• если собственник есть, высказывает ли он претензии на землю;
• был ли установлен разделительный забор;
• возводил ли истец незаконные постройки на чужом участке;
• пытался ли истец разыскать собственника и т.д.

Другой пример. Василий купил гараж, к нему прилагался участок. У прошлого хозяина он находился по наследуемому праву. Спустя 15 лет Василий решили оформить землю в собственность по праву приобретательной давности и подал в суд.

В этой ситуации у него больше шансов получить право собственности, ведь:

• у него есть договор купли-продажи недвижимости, находящейся на участке;
• физический собственник (продавец гаража) не против того, что Василий пользуется участком.

Причиной для отказа в этом случае может стать тот факт, что юридический собственник есть — муниципалитет или государство. И если он оформлял своё право в Росреестре, выставлял на аукцион землю, резервировал или иным образом распоряжался, то, скорее всего, ст. 234 ГК РФ здесь не сработает.

Как ещё получить в собственность заброшенный участок

Есть ещё как минимум три способа, чтобы увеличить свой участок за счёт прилегающей заброшки. Как это сделать?

Найти хозяина и выкупить

Самый очевидный способ, но он не так прост. Для розыска собственника можно обратиться в местную администрацию. Если речь идёт о дачном участке, то можно спросить у председателя товарищества. К сожалению, теперь нельзя узнать имя собственника через выписку из ЕГРН или кадастровую карту — с марта 2023 года персональные сведения из Росреестра не разглашаются.

Если удастся найти хозяина, то можно предложить ему выкуп и оформить сделку купли-продажи.

Найти хозяина и попросить написать отказ

По закону каждый собственник имеет право отказаться от ненужного участка — тогда земля перейдёт во владение государства, а уже государственный надел можно присоединить к своему с помощью перераспределения. 

Изъятие участка

Крайне редкая ситуация, но практика знает и такие случаи. Государство может забрать участок у собственника, если земля:

• никак не используется в течение трёх лет после получения права собственности (не возделывается, не обрабатывается, на ней нет построек и т.д.);
• использует не по назначению (на участке СНТ строит многоквартирный дом или на ИЖС организована ферма).

В обоих случаях нужно обратиться в органы местной власти — самостоятельно подать заявление в суд не получится. Нужно сообщить о том, что участок не используется или нарушаются правила пользования в администрацию, Земельный департамент или другой орган. Те должны отреагировать и изъять участок. 

Если владелец будет согласен, то землю в собственность получит власть. Если нет, то администрация обратится в суд с иском. 

Но такое происходит нечасто. Чаще всего всё начинается со штрафа от 20 000 рублей и выше, согласно КоАП, а дальше дело может и вовсе встать — проблема в том, что мера изъятия достаточно новая, работает только с 2018 года. Но судебная практика по ней формируется, поэтому воспользоваться ею можно.

Способ 3: уточнение границ участка

Уточнение границ — это процедура, которая официально устанавливает и закрепляет координаты конкретного участка. Проводит эту процедуру кадастровый инженер, он измеряет количество соток, прописывает координаты точек с высокой точностью. В итоге получается план межевания — документ, в котором и обозначены границы.

Участки, у которых нет чётко установленных границ, образовались по разным причинам:

• в ходе земельных реформ 1997 и 2007 годов данные о них были утрачены;
• межевание проводилось до указанных выше дат;
• участок не стоял на каком-либо учёте никогда.

Таким образом появились две категории участков без границ — ранее учтённые и неучтённые. Если собственник решит установить границы и точные координаты надела, то заодно он может его и увеличить. 

Как увеличить участок за счёт уточнения границ

Ситуация, когда юридический и фактический размеры участка не совпадают, встречается часто. Это может произойти, если:

• соседи добровольно отдали часть своей земли;
• государство выделило дополнительный надел в пользование и т.д.

Оформить границы можно в том случае, если участок был ранее учтён, но данные по нему устарели после реформы — то есть сведения в ЕГРН о нём есть, но в выписке стоит отметка «Границы не установлены в соответствии с действующим законодательством».

Для установления границ нужно обратиться к кадастровому инженеру. Тот проведёт процедуру межевания и передаст новые данные в ЕГРН. Заново оформлять право собственности не нужно. 

Присоединение земельного участка к основному в процессе межевания возможно, но с двумя условиями:

• нельзя присоединить площадь, большую предельного значения — обычно в регионе установлены свои пределы, если нет, то не больше 10% от исходного участка;
• увеличение площади не должно противоречить ничьим интересам, поэтому кадастровый инженер обязан согласовать новые границы с соседями.

Как проходит процедура межевания

Межевание проводит кадастровый инженер. Для уточнения границ основания не нужны, это можно сделать по паспорту и выписке из ЕГРН. 

А вот для увеличения площади участка нужны документальные основания — старые межевые планы, которые сохранились в архивах или у собственников, картографические планы и так далее. Кроме того, подтверждением фактических границ могут стать забор по периметру или возведённые здания на участке.

Инженер приезжает на место и проводит замеры. Далее после составления межевого плана ему нужно согласовать новые границы с соседями и другими заинтересованными лицами. 

Для проведения общего собрания инженер отправляет по почте каждому уведомления, а также публикует в местной газете сообщение о собрании. После этого все будут считаться оповещёнными.

На собрании инженер разъясняет, где проходят новые границы, а соседи ставят подписи в разрешительном акте. Потом этот акт будет приложен к межевому плану. Если соседи не согласны, то они напишут письменное возражение инженеру, которое также будет приложено к плану.

Даже если претензии соседей обоснованы, то им всё равно придётся идти в суд и там доказывать свою правоту. Действия кадастрового инженера по сути подтверждают законность новых границ. 

Сколько стоит межевание

Цена на уточнение границ разнится — она зависит от размера участка, региона, конкретного кадастрового инженера. В среднем, цены начинаются от 5000 рублей. 

Межевание можно провести и бесплатно в двух случаях:

• если администрация по своим нуждам уточняет границы: например, нужно размежевать землю под будущую постройку на своей земле или власти проводят межевание частных наделов;
• помощь группам льготников: например, многодетным семьям часто региональные власти не только выдают участки, но и проводят межевание за свой счёт.

Коротко о главном

Увеличить свой участок можно следующими законными способами:

• сделать перераспределение (прирезку);
• получить в собственность заброшенный участок или через открытое владение чужой землей;
• уточнить границы.

Главные требования к исходному участку — он должен относиться к определённой категории земель и иметь законного собственника. В среднем, такими методами можно увеличить свой надел на 10–30% от первоначальной площади.