Как продать дом: готовим документы, приглашаем покупателей и определяем цену

Дом, что в черте города, что далеко в пригороде, продать сложнее, чем квартиру. Во-первых, банки неохотно одобряют ипотеки на дома. Во-вторых, для покупателя это тоже рискованный объект: за состояние дома отвечает только собственник, а перед продажей он может постараться скрыть дефекты. И весь ремонт и переделки лягут на нового владельца. 

Осложняется всё и в юридическом плане: в придачу к дому всегда идёт участок, а по нему нужно составлять отдельный договор купли-продажи, готовить кадастровый план и межевание, то есть уточнять границы участка на местности.

Но даже такую непростую недвижимость покупают и продают. Рассказываем, как правильно оформить сделку, и подробно разбираем каждый этап продажи.

Чем отличается продажа дома от сделки по квартире

Квартира — это всего один объект в сделке, а на новостройки есть даже гарантия от застройщика, о чём мы уже подробно рассказывали в нашей статье. А что не так с домом?

Подобную недвижимость не очень жалуют банки. Для них такой залог ненадёжный по следующим причинам:

• дом — менее ликвидное жильё, потому его сложнее продать;
• за состояние дома отвечает только собственник;
• оценивать загородную недвижимость сложнее — есть риск неверно определить рыночную стоимость;
• пожар, потоп и другая порча может полностью уничтожить строение.

В итоге, ипотека на дом обычно выдаётся под более высокий процент, что, конечно, тормозит скорость продажи.

Спрос на дома тоже ниже, чем на квартиры, да и покупатели дольше выбирают и тщательнее обдумывают будущую покупку. Ведь дом на деле может оказаться в не самом хорошем состоянии, которое при первом осмотре не выявить: треснувший фундамент или дефекты несущих стен, скрытые под обоями, просто так не заметить. А ремонт в подобном здании станет большой проблемой и потребует немалых расходов. 

Готовимся к продаже

Продажа дома — непростой процесс. Нужно подготовить сам дом к сделке, собрать документы, найти покупателя и провести куплю-продажу по всем правилам и законам. Переходим к подробной инструкции, что делать на каждом из этапов сделки.

Определяем цену

Установите цену, которая будет соответствовать рынку. Если собственник решает сделать это самостоятельно, ему потребуется:

• проанализировать похожие объявления о продаже домов в его населённом пункте;
• сравнить их с собственным домом, учитывая плюсы и минусы;
• посчитать затраты на покупку этого дома, ремонт и прочие расходы;
• определить начальную цену.

На цену влияют сразу несколько факторов. Рассмотрим самые распространённые, для ориентировки.

1. Расположение. Чем лучше месторасположение дома и участка, тем дороже он может стоить. Надо оценить, какая инфраструктура доступна, как обстоят дела с экологией, хорошо ли развита транспортная система в этом районе.
2. Состояние дома. Конечно, цену определяет и сама недвижимость. Больше шансов выгодно продать дом, в котором проведены все необходимые коммуникации, нет дефектов в несущих конструкциях (крепкий фундамент, целые стены и крыша). А вот косметический ремонт вторичен. Обычно для покупателей частного сектора это не слишком важный фактор.
3. Сезон. Да, скорость продажи загородной недвижимости напрямую зависит от времени года — весной и летом пик спроса, осенью и зимой интерес падает. Соответственно, поднять цену можно в тёплое время, а на холодный сезон лучше опустить.
4. Юридические вопросы. Конечно, это касается не только домов, но и квартир. Все документы должны быть в порядке — с ними продажа пройдёт быстрее, а значит, заинтересует больше покупателей. Бумажная волокита пугает многих, поэтому лучше выписать заранее всех жильцов из дома, а также подготовить технические и кадастровые паспорта. 

Более подробно о юридической чистоте сделки поговорим далее.

Почему лучше не определять цену самостоятельно 

Потому, что есть риск ошибиться в цифрах и затянуть продажу. Или, наоборот, отдать дом по заниженной цене. Лучше обратиться к специалистам — оценщикам недвижимости. Они делают расчёты по формулам, учитывая повышающие и понижающие коэффициенты — то есть, берут во внимание плюсы и минусы дома, участка и местности.

Оценщики сейчас работают и в онлайн-формате — им можно просто отправить фотографии дома со всех ракурсов и приложить скан-копии документов. Взамен они пришлют отчёт, в котором будет стоять реальная рыночная цена.

Услуги оценки не очень дорогие — от 2000 рублей, в зависимости от региона и самого дома. Найти оценщиков несложно, контакты есть в интернете. Главное — не попасться мошенникам. Для этого лучше проверить, состоит ли оценочная компания в СРО (саморегулируемой организации) и есть ли у неё аккредитация какого-нибудь крупного банка. Это пригодится ещё и в том случае, если покупатель решит использовать заёмные средства.

Приводим дом в порядок

Чистый и опрятный дом продать гораздо легче, чем захламлённый или неприбранный. Поэтому стоит осмотреть жильё — и всё, что не представляет ценности, вынести из дома. Перед показами неплохо будет вызвать клининговую службу или самостоятельно сделать влажную уборку.

Порядок навести нужно и на приусадебном участке — вывезти хлам, убрать сорняки, подстричь траву, подкрасить забор и так далее.

Что касается ремонта, то крупные вложения перед продажей обычно не окупаются. Даже в квартирах покупатели часто проводят косметический ремонт «под себя». Для покупателей дома куда важнее состояние стен, фундамента и крыши.

Так что починить кровлю, полы, электропроводку и трубы коммуникаций — нужно, особенно если всё это в плохом состоянии. Такой ремонт может быть не очень дорогим, зато заметно повысит стоимость и ценность загородной недвижимости.

Собираем и готовим документы на дом

Это, пожалуй, самый сложный этап, так как юридически сделка должна быть чистой. Начнём с того, что собственнику обязательно потребуются следующие документы:

• Выписка из ЕГРН или свидетельство права собственности. Свидетельства отменили ещё в 2016 году, но если дом приобретён раньше, то оно всё ещё действительно. И выписку всё равно стоит заказать в МФЦ — в ней отражены свежие данные по дому, в том числе собственники и зарегистрированные. Для покупателя это важная информация.
• Документы, на основании которых дом перешёл в собственность. Их может потребовать нотариус, юрист или риелтор, если сделка будет оформляться с его участием. В таком случае можно предоставить договор купли-продажи, свидетельство о праве наследования, дарственную, свидетельство о приватизации или что-то другое. Таким образом, хозяин подтверждает законность права собственности.
• Технический и кадастровый паспорта. Сейчас их отдельно не заказывают — это часть выписки из ЕГРН. Но на этих страницах указаны все технические моменты: несущие конструкции, расположение дома на участке, инженерные сети, перепланировки. Если собственник сделал перепланировку и не узаконил её, продать дом будет сложнее: не каждый захочет связываться с незаконными изменениями, да и в ипотеку такой дом не пройдёт.
• Паспорта на оборудование, проект газификации, план водоснабжения и электропроводки. Эти бумаги в будущем понадобятся новому хозяину, поэтому стоит собрать и их. Такая забота повысит лояльность покупателей, а заодно и шанс на продажу. Нужно собрать паспорта на все счётчики в доме, а также договоры и планы с коммунальными службами. После сделки их надо передать покупателю. Если этих документов нет — некоторые покупатели могут отказаться от сделки из-за опасений, что восстановить такие бумаги будет слишком сложно.
• Справка об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ. Нужна она для покупателя, чтобы тот удостоверился, что не приобретает вместе с домом чужие долги.

Где взять необходимые документы? Если не все бумаги сохранились, их можно заказать или восстановить. 

• Технический план можно заказать у инженера любой архитектурной компании или в БТИ.
• Кадастровый паспорт готовят на основании технического в том же самом БТИ.
• Паспорта на счётчики можно запросить в коммунальных службах — у них хранятся копии.
• Правоустанавливающие документы, на основании которых собственник получил дом, можно заказать либо в Росреестре, либо у нотариуса, заверившего их.

Готовим участок к продаже

Участок всегда продаётся вместе с домом, поэтому в документах на него должен быть такой же порядок. Земля может находиться либо в собственности, либо в аренде на имя хозяина по договору.

Важно. Ситуация, когда дом стоит на чужом участке, крайне рискованная, поэтому перед продажей этот вопрос лучше решить — взять участок в аренду или выкупить и переоформить на себя. В противном случае продажа жилья либо очень затянется, либо не свершится совсем.

Если участок находится в собственности, потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН на участок;
• технический и кадастровый план (это тоже часть выписки).

Если участок в аренде, то документы нужны вот такие:

• выписка из ЕГРН;
• договор аренды с собственником.

Здесь важно осветить такую сделку с точки зрения закона. Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа дома на арендованном участке возможна, если в договоре аренды не указано обратное. Другими словами, если собственник и арендатор не прописали запрет на такую сделку, то она разрешена. При этом согласие собственника земли не требуется.

О том, как правильно оформить такую куплю-продажу, расскажем чуть ниже.

Где взять документы на участок? Если не проведено межевание участка, то есть не установлены чёткие границы в данных Росреестра, то нужно обратиться в БТИ. В некоторых населённых пунктах за это отвечает земельный отдел местной администрации. Заказываем межевание и получаем на его основании технический и кадастровый паспорта. 

Утерянные паспорта сейчас восстанавливать не обязательно. Данные о межевании внесены в Росреестр и будут отражены в выписке из ЕГРН.

Готовим документы продавца

Для сделки от продавца понадобятся следующие документы:

1. Паспорт продавца. Для несовершеннолетних продавцов до 14 лет — свидетельство о рождении.
2. Справки из ПНД о том, что продавец не состоит на учёте. Это важный момент, так как сделки с недееспособными или людьми с заболеваниями психики признаются недействительными.
3. Нотариальная доверенность. Нужна в случае, если человек продаёт не свой дом, а лишь представляет собственника в сделке. Хозяин должен выписать на него доверенность и заверить у нотариуса.
4. Разрешение органов опеки и попечительства. Потребуется, если домом или его долей владеют несовершеннолетние дети. Взять его лучше заранее, иначе на получение может уйти немало времени — в среднем до месяца.
5. Нотариальное согласие супруга или супруги. Документ, который нужен в случае, если продавец состоит в браке, а дом куплен в период брака. Так покупатель обезопасит себя от претензий второй половины на недвижимость в будущем. Но юристы советуют брать согласие, даже если дом достался одному из супругов в наследство, и он находится в браке. Может оказаться так, что дом ремонтировался за счёт семейного бюджета, — тогда вторая половина вправе требовать его часть.

Ищем покупателя

Когда дом и пакет документов готовы, самое время искать покупателя. Начните с фотографий: сделайте качественные снимки всех комнат и помещений, участка и окружающей местности. Не стоит увлекаться снимками, мало относящимися к дому. Например, можно показать подъездную дорогу, но изображение лесного массива в паре километров уже будет лишним. Но если прямо за забором вашего участка красивый лес — обязательно покажите его!

После этого надо составить текст объявления и разместить его на тематических площадках в интернете. В тексте подробно распишите преимущества недвижимости, укажите координаты дома. 

Важно. Обязательно пропишите цену в объявлении — без формулировок вроде «цена договорная», «цена по запросу». Конкретная сумма привлечёт лояльных покупателей и повысит количество целевых звонков. Иначе собственника ждёт шквал бесполезных разговоров с вопросом о цене или вообще отсутствие интереса к объявлению.

Рассказать о продаже дома стоит не только в интернете, но и всем знакомым, соседям, родственникам. Как ни странно, по-прежнему срабатывают и традиционные бумажные объявления на столбах и рекламных тумбах в районе расположения дома (там, где из размещение законно). Более подробно о том, как писать объявления и искать покупателей самостоятельно, мы рассказали в отдельной статье. 

Во время показа дома показывайте всё жильё полностью, включая подвал и чердак. Так у покупателей сложится полная картина, и они смогут быстрее принять решение.

Заключаем и регистрируем договор купли-продажи на дом

Когда покупатель найден, а условия сделки устно проговорены — можно приступать к оформлению договора купли-продажи (ДКП). В деталях об этом мы писали в статье «Договор купли-продажи: как оформить, расторгнуть, оспорить». Здесь кратко пройдёмся по основным правилам.

Чтобы ДКП был составлен верно, в нём должно быть следующее:

• подробное описание дома с указанием точного адреса, площади, количества комнат;
• полная информация о продавце и покупателе: ФИО, паспортные данные, место регистрации, дата рождения;
• условия сделки, которые касаются передачи денег и дома, сроков, стоимости дома;
• ответственность сторон за неисполнение или уклонение от условий договора;
• факт передачи аванса или задатка, если это происходило;
• реквизиты обеих сторон.

К нотариусу за оформлением договора стоит обращаться в нескольких случаях:

• если в сделке участвуют несовершеннолетние продавцы;
• при продаже доли в доме, если не все собственники продают свои части сразу или покупатель не из числа собственников этого дома;
• когда покупают дом супруги — если они хотят сразу при сделке выделить доли себе;
• если одна из сторон договора желает заверить его.

В вышеуказанных случаях идти к нотариусу нужно обязательно. В остальных — по желанию. Но сделка у нотариуса безопаснее и для продавца, и для покупателя — ведь специалист проверяет все документы перед составлением договора.

После того как договор купли-продажи составлен и подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре — чтобы сделку подтвердили государственные органы. Переход права собственности тоже должен узаконить Росреестр.

Если ДКП заключался с помощью нотариуса, то обычно именно он самостоятельно отправляет в Росреестр документы — и уже на следующий день договор зарегистрируют. Простой ДКП нужно отнести в МФЦ и подписать обеим сторонам в присутствии сотрудника. Служба передаст договор в Росреестр и в течение десяти рабочих дней его также зарегистрируют.

Важно. Не забудьте вместе с ДКП составить акт приёма-передачи дома! Без него сделку не зарегистрируют. Как его составить, мы писали в этой статье.

ДКП на участок

Участок продаётся вместе с домом или в аренду новому собственнику. Но это разные объекты недвижимости, поэтому и договоры купли-продажи на них заключаются отдельные.

Важно. Иногда дом продают без земли. Но юристы не рекомендуют покупать собственность без оформления земельного надела, особенно если он принадлежит не государству или муниципалитету. Дело в том, что муниципальный участок можно потом оформить в собственность владельцу дома, пусть это и не бесплатная процедура. Но если дом стоит на чужом участке, то землю придётся покупать отдельно.

Итак, рассмотрим два способа оформления участка — если он в собственности продавца или в аренде у него же.

Для земли в собственности нужно составить и подписать такой же ДКП, как и на сам дом, только указать в нём данные участка, как они оформлены в Росреестре:

• кадастровый номер участка;
• количество соток;
• адрес;
• его стоимость — отдельно от цены дома.

На регистрацию договор купли-продажи земли нужно отправить одновременно с ДКП на дом. После процедуры покупатель получит сразу два ДКП — на дом и участок.

Что касается арендованного участка, то, как мы писали выше, такая сделка законна — нужно только оформить новый договор аренды на покупателя. Повторимся, что согласие владельца участка не требуется. Договор аренды тоже нужно подавать в Росреестр, если он заключён на срок более одного года или если арендодатель — юридическое лицо. Подаётся вместе с ДКП на дом.

Проводим расчёт

На практике передача денег происходит по-разному — иногда до регистрации ДКП, иногда после. Расскажем, как сделать это грамотно, чтобы не остаться обманутым. Ведь для продавца основный риск — именно момент расчёта.

Росреестр может отказать в регистрации сделки по каким-либо причинам (неправильный договор, недостаточно документов и другие). Покупателю лучше передавать деньги уже после того, как договор будет одобрен госорганом.

Но и продавцу нужны гарантии: ведь никто не может поручиться, что покупатель после перехода собственности выплатит нужную сумму. Для безопасности обеих сторон есть несколько способов расчёта.

Банковская ячейка. Покупатель и продавец арендуют в банке ячейку. В договоре аренды прописываются сроки доступов:

• в день сделки доступ имеют обе стороны, пересчитывают вместе деньги и закладывают их в ячейку;
• дальше доступ есть только у покупателя до момента предоставления ему зарегистрированного ДКП;
• после того как договор получен из Росреестра, доступ переходит только к продавцу.

Так все могут быть спокойны — и пока идёт регистрация, и после неё. Аренда ячейки платная, но недорогая — от 50 до 100 рублей в день. 

Аккредитив. Это безопасный расчёт, когда покупатель пишет просьбу в банк, чтобы тот выплатил сумму продавцу. Главное условие аккредитива — продавец должен предъявить банку зарегистрированный ДКП. 

Схема похожа на вариант с ячейкой. Разница в том, что банк выступает посредником между сторонами сделки. Его задача, чтобы продавец получил оговорённую сумму. Услуга аккредитива тоже платная — в среднем 0,1% от суммы сделки. Кроме аккредитива и ячейки, банки сейчас предлагают услуги безопасных платежей и в других формах. Доступные опции нужно уточнять у менеджеров банков.

Несмотря на гарантию безопасности, подобные платежи имеют и минусы. Например, стоимость услуги, а также её недоступность в некоторых филиалах. Если не подходят такие варианты, то можно рискнуть и получить оплату наличными или переводом на карту.

Перевод на карту или счёт. Безналичный перевод имеет подтверждение передачи денег — квитанцию или чек. В случае обмана можно подать в суд и взыскать деньги с продавца. А продавцу нужно либо требовать деньги до регистрации ДКП, либо уповать на честность покупателя.

Наличный расчёт из рук в руки. Самый рискованный способ расчёта. Мало того, что расписку можно оформить неверно и будет сложно доказать передачу денег, так ещё есть риск получить фальшивые купюры. Ну и подтверждение выполнения условий сделки также остаются под вопросом.

Как продать недостроенный дом

«Недострой» — так называют частные дома, которые ещё — правильно — не достроены. Ликвидность такого жилья невысока, но продать его вполне реально.

Принципиально сделка с готовым домом от продажи недостроенного отличается только определением цены и пакетом документов.

По словам риелторов, интерес к недостроенному дому могут вызвать следующие причины:

• низкая цена;
• удачное расположение;
• наличие инфраструктуры рядом;
• подведённые коммуникации.

Наличие коммуникаций — не самая объективная причина поднять цену и привлечь покупателей. В газифицированных районах с водопроводом и канализацией это никак не повлияет на стоимость и спрос. А если дом строится в отдалённом месте с трудностью подводки коммуникаций, то это станет большим плюсом.

Считаем цену. Здесь стоимость нужно рассчитывать иначе — не так, как с готовым домом. Сначала определяем стоимость участка. Для этого находим похожие участки, узнаём примерную цену одной сотки и умножаем на количество соток на своём участке.

Далее смотрим на стадию строительства. Заложен только фундамент и поставлены стены? Тогда пишем в объявлении только цену участка — остальное практически не имеет ценности.

Если на участке стоит полноценная коробка дома или хотя бы построен один этаж, то прибавляем к цене участка затраты на материал для дома. К сожалению, если цену завысить (включив в неё расходы на подготовительные работы или услуги строителей), то продаваться такая недвижимость будет долго.

Собираем документы. Тут всё даже проще, чем с готовым домом. Главное, чтобы обязательно были на руках:

• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на участок;
• документ, на основании которого участок перешёл в собственность (по аналогии с документами на дом).

Составляем ДКП. Нюанс ДКП недостроенного дома в том, что его можно продать просто как земельный участок. Но тогда нужно вписать пункт, что сооружения и здания на земле отсутствуют. А значит, есть риск признания сделки недействительной. 

Да, продать неоформленный дом реально, но это может отпугнуть покупателя. Кроме того, те, кто планировал ипотеку или использование материнского капитала, не смогут его купить.

Какие риски несёт покупатель в случае покупки недостроенного дома 

С августа 2018 года разрешение на строительство частного дома брать не нужно. Достаточно просто уведомить органы о начале строительства или реконструкции. Но строение, которое уже начали возводить, может нарушать нормы: например, стоять слишком близко к забору соседа или вообще на этом участке стройка запрещена. Тогда дом достроить может и получиться, но вот зарегистрировать — уже нет. 

Для спокойствия покупателя строение лучше сразу зарегистрировать в БТИ:

• напишите заявление на оформление;
• приложите свой паспорт;
• выписку из ЕГРН или свидетельство права собственности на участок;
• проект дома.

Инженеры БТИ неохотно фиксируют застройки, возведённые менее чем на 50–80%. Но добиться этого можно. Тогда ваш с покупателем договор будет оформлен как ДКП объекта незавершённого строительства. Составляется он точно так же, как и ДКП на готовый дом, только в нём указывают, что дом не достроен, и иногда прописывают строительные материалы.

Зовём на помощь риелтора?

Когда сложно самому разобраться в документах и нюансах сделки или просто некогда этим заниматься, то на помощь можно позвать риелтора. Вот, в чём он поможет:

• сделает фотографии, разместит объявления;
• найдёт покупателя и грамотно проведёт показ дома;
• поможет собрать документы;
• проведёт сделку поэтапно;
• проследит за исполнением всех условий договора.

Услуги риелтора платные. Обычно он берёт процент от стоимости дома, но практически всегда цена договорная. Выбирайте специалиста по отзывам или знакомству — на рынке недвижимости немало случайных людей. И даже в случае работы со специалистом по рекомендации не теряйте бдительности: и документы, и сам объект стоит проверять самостоятельно.

Итак, подведём итоги. Дом продать сложнее, чем квартиру, но возможно. Для этого нужно пригласить оценщиков или рассчитать цену самостоятельно. Далее — собрать весь список документов и привести в порядок дом и участок. После — вместе с покупателем составить ДКП, при необходимости заверить его у нотариуса. Следующий шаг — регистрация в Росреестре и проведение расчётов. Поздравляем, сделка завершена!