Заключение предварительного договора купли-продажи: гарантии, риски и ошибки

Покупка квартиры — дорогостоящая сделка, поэтому обе стороны стараются обезопасить себя по максимуму. К счастью, вариант для подстраховки и у продавца, и у покупателя есть — это заключение предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП). Он фиксирует намерение сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи на определённых условиях.

Разберёмся, от каких рисков защищает ПДКП, как его правильно составить и можно ли расторгнуть без последствий, если планы поменялись.

Предварительный договор нужен, чтобы закрепить подобные договорённости на бумаге. Основные положения ПДКП регулируются статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Главная цель документа — подвести стороны к заключению договора купли-продажи.

• В ПДКП можно указать предмет сделки (адрес, кадастровый номер, характеристики квартиры), цену, сроки заключения основного договора, порядок расчётов и другие существенные условия.
• Предварительный договор обязывает стороны совершить сделку в оговорённые сроки. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая вправе обратиться в суд с требованием принудить её к исполнению обязательств или возместить убытки.
• Часто вместе с ПДКП оформляется соглашение о задатке. Если покупатель отказывается от сделки, задаток остаётся у продавца. Если продавец нарушает условия, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере.
• В ПДКП можно предусмотреть различные сценарии развития событий и прописать, как поступать в каждом случае. Так, можно указать обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю, например отказ банка выдать ипотеку или невозможность снять обременение.
• В предварительном соглашении можно прописать взаимосвязь цепочки сделок, сроки и условия, которые должны быть выполнены для заключения основного договора. 

Предварительный договор выгоден обеим сторонам. Продавец может рассчитывать на нужную сумму в конкретное время, а покупатель — на ключи от квартиры. Но чтобы защитить свои интересы в сделке, важно тщательно прописать её условия. 

В первую очередь необходимо проверить продавца и документы на квартиру. Как это сделать, мы писали в статье.

Затем нужно обсудить условия, на которых будет продаваться квартира:

• Стороны должны согласовать цену и предварительную дату заключения сделки. 
• Нужно решить, каким образом будут переданы деньги: будет ли рассрочка, возможна ли ипотека и другие особенности. 
• Если срок заключения основного договора не указывается, то он должен быть заключён в течение года после подписания предварительного соглашения. 
• Сторонам нужно договориться о нюансах передачи квартиры. Например, будет ли из неё вывезена вся мебель или можно ли собственнику остаться в ней ещё на пару недель.
• Необходимо перечислить обязанности сторон. Например, в какие сроки продавец должен снять обременение. 
• Важно указать ответственность за неисполнение обязательств. Например, штраф за отказ или уклонение от заключения основного договора.

После того как участники сделки всё обговорили, условия переносятся в предварительное соглашение. Главное, что на подписании должны присутствовать все стороны или их представители по нотариальной доверенности. Если в сделке участвуют агенты, они обсуждают условия в интересах лиц, которых они представляют.

ПДКП заключается в той же форме, что и основной договор. Если основное соглашение требует нотариального удостоверения (например, при продаже доли или недвижимости несовершеннолетнего), то и предварительное должно быть заверено нотариусом. В остальных случаях достаточно простой письменной формы.

В предварительном договоре должны быть чётко прописаны все условия, которые позволят однозначно определить предмет будущего договора и условия сделки.

В договоре обязательно указываются паспортные данные всех участников будущей сделки. 

Не менее важно подробное описание объекта: адрес квартиры и её кадастровый номер, а также площадь. После описания квартиры ни у кого не должно оставаться сомнений, о каком конкретном жилье идёт речь. Кадастровый номер можно узнать в Росреестре, а лучше заказать выписку ЕГРН, где будут указаны все собственники квартиры, а также обременения, если они есть. В документе нужно указать, какие справки устанавливают право продавца на недвижимость.

Важно указать цель документа — подготовка к будущей сделке.

Ещё одно важное условие — стоимость жилья. Тут же необходимо указать порядок расчётов: условия внесения задатка, аванса и основной суммы, способ их передачи.

В договоре указывается предварительная дата заключения основной сделки. Но бывает и так, что квартиру бронируют на неопределённый срок. В таком случае в договоре может и не указываться конкретная дата, и тогда соглашение будет действовать один год с момента подписания. Если в течение года стороны так и не заключили договор, он просто утратит свою силу.

Стороны определяют дату передачи ключей. Нередко собственникам нужно несколько недель на переезд, и стоит с самого начала обсудить этот момент и зафиксировать в предварительной форме договора — чтобы он не всплыл во время подписания основного договора и не заставил продавца или покупателя передумать.

Можно «на берегу» вынести на обсуждение и другие существенные моменты: например, перед договором собственник обязуется узаконить перепланировку, а перед продажей жилья вывезти вещи из кладовки в подвале.

В конце стороны подписывают предварительный договор и при необходимости заверяют его у нотариуса. Образец ПДКП можно скачать здесь.

Обычно вместе с подписанием предварительного договора принято отдавать задаток или аванс за квартиру. Так продавец получает гарантию на случай, если покупатель вдруг передумает. 

Что выбрать: аванс или задаток?

• С авансом всё просто: в случае отмены основной сделки его нужно вернуть покупателю. Аванс — это частичная предварительная оплата. В отличие от задатка, аванс не несёт обеспечительной функции и не гарантирует заключения договора. Единственное, что стоит прописать в договоре, — сроки возврата аванса. 
• Задаток предполагает большую ответственность сторон. Если продавец отказывается от обязательств, он должен вернуть задаток в двойном размере. Если договор не исполняется по вине покупателя, сумма остаётся у продавца. Если обязательства прекращаются по соглашению сторон или из-за форс-мажора, задаток возвращается покупателю.

Сумма задатка или аванса может быть включена в будущую стоимость квартиры. Об этом также стоит упомянуть в предварительном соглашении. Кроме этого, факт передачи денег обычно оформляется в виде расписки, где указывают, кто передал деньги, а кто их получил. 

Аванс или задаток в предварительном договоре купли-продажи не обязательны. Стороны сами решают, нужен ли им предварительный платёж. Даже без аванса или задатка ПДКП имеет юридическую силу. Деньги нужны, чтобы закрепить серьёзность намерений, снизить риски и частично оплатить сделку заранее.

При этом сумма аванса или задатка не должна быть слишком большой. Если передать более 70% стоимости квартиры вместе с предварительным договором, суд может признать его основным.

Бывает так, что стороны решают просто обойтись задатком и распиской к нему. Но расписку нельзя считать предварительным договором: она не даёт гарантий, что основной договор будет заключён в нужное время и на оговорённых условиях. 

Предварительный договор — это соглашение, которое обязывает стороны заключить в будущем основной договор. В нём фиксируются ключевые параметры будущей сделки: предмет, цена, сроки заключения основного договора и другие существенные условия. В расписке о задатке их перечислить нельзя.

Почему расписка не заменяет предварительный договор:

• Она не обязывает никого ничего делать. Расписка лишь подтверждает, что один человек передал другому некую сумму.
• Суд на основании расписки не сможет обязать стороны принудительно заключить договор купли-продажи.
• В предварительном договоре можно прописать штрафы или неустойку за отказ от сделки. В расписке таких условий быть не может.

Участники сделки могут отказаться от подписания основного договора или уклоняться от его заключения: не отвечать на сообщения и звонки, но и прямо не заявлять об отмене сделки. Чтобы стороны не смогли легко нарушить договорённости, в соглашении предусматривают последствия:

• Если в ПДКП было предусмотрено внесение задатка, его судьба зависит от того, кто нарушил условия: отказался покупатель — задаток остаётся у продавца; отказался продавец — покупатель вправе требовать от него возврат задатка в двойном размере.
• Сторона, которая уклонялась от выполнения обязательств, должна возместить другой стороне понесённые убытки. Они могут включать, например, расходы на аренду жилья, если покупатель из-за задержки сделки был вынужден снимать квартиру. 
• Если от сделки отказался продавец, то покупатель вправе обратиться в суд с требованием принудить его к заключению договора. Но сделать это нужно в течение 6 месяцев после даты, в которую квартиру договорились продать (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
• В предварительный договор можно включить условие о штрафе на случай отказа или уклонения от заключения основного договора. Размер штрафа определяют стороны.

Предварительный договор считается расторгнутым в следующих случаях:

• После заключения основного договора — автоматически.
• По взаимному согласию сторон. Продавец и покупатель могут договориться отменить сделку без подписания основного договора.
• Из‑за форс-мажора. Возникли обстоятельства, не зависящие от сторон и мешающие сделке. Например, банк отказал в ипотеке, продавец потерял право собственности из‑за судебного решения, стихийное бедствие разрушило объект.
• Через суд. Одна сторона существенно нарушила условия ПДКП, а другая обратилась в суд для его расторжения.

Чтобы правильно расторгнуть ПДКП по соглашению сторон, нужно оформить соглашение о расторжении. Оно защитит обе стороны от будущих претензий и судебных исков. В подобном документе стоит отчётливо прописать следующее: 

• какой договор считается недействительным;
• объект договора;
• данные сторон;
• что участники сделки не имеют никаких претензий друг к другу;
• условия возврата денег (если был аванс или задаток);
• дату вступления соглашения в силу.

Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.

Предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Если продаётся доля в квартире, необходимо обращение к нотариусу. Без нотариального удостоверения договор признают ничтожным.

Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, или покупатель находит объект лучше и дешевле. 

Другая сторона вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафом.

Могут быть обнаружены обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку из ЕГРН, чтобы тот факт, что квартира находится под залогом, не стал неприятным сюрпризом. Также важно указать в предварительном соглашении, что у квартиры отсутствуют обременения.

Продавец имеет право заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое обнаружится, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать, чтобы штраф был достаточно заметной для кошелька суммой. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.

Попадаются мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять документы.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры помогает снизить риски и зафиксировать основные условия будущей сделки:

• Предварительный договор фиксирует намерения сторон по продаже квартиры.
• В ПДКП указывают адрес, кадастровый номер, характеристики объекта, цену и сроки заключения основного договора.
• Часто вместе с предварительным договором оформляют соглашение о задатке или авансе либо включают это условие в текст.
• Недостаточно просто оформить расписку о задатке — она не заменяет предварительный договор и не даёт гарантий, что сделка состоится.
• Суд может обязать продавца и покупателя заключить основной договор, если одна сторона уклоняется. Подать иск нужно в течение 6 месяцев с запланированной даты сделки.
• Предварительный договор можно расторгнуть по соглашению сторон, в случае форс-мажора или через суд при существенных нарушениях.
• ПДКП не исключает всех рисков. Договор могут признать недействительным из-за ошибок в оформлении; у недвижимости может обнаружиться обременение; продавец может заключить несколько предварительных договоров с разными покупателями или оказаться мошенником.