Долгосрочная аренда квартиры: в чём плюс и что это такое

Аренда бывает разная: посуточная, на пару месяцев, а иногда стороны решают заключить договор аренды на несколько лет. Разбираемся, в чём плюс долгосрочной аренды квартиры, есть ли минусы и что это вообще такое? 

Что такое долгосрочная аренда

Длительный срок аренды — это сколько? Для начала напомним, что по закону аренда — это отношения между юрлицами, а наём — между физическими лицами. Но в обычной жизни используются оба варианта, и мы тоже будем так делать.

Итак, чтобы понять, какая аренда считается долгосрочной, нужно рассмотреть виды долгосрочного и краткосрочного найма. Согласно Гражданскому кодексу РФ, краткосрочной будет считаться любая аренда, не превышающая 11 месяцев. Например, если квартиру снимают на время отпуска туристы или арендуют командировочные. Но часто такой договор заключается и в ситуации, если аренда планируется на более длительный срок, и каждый год документ продлевается. Такой договор не надо регистрировать в Росреестре, в остальном он обладает полной юридической силой.

Долгосрочная аренда недвижимого имущества — это договор, заключаемый на срок от года до пяти лет.

Таким образом, если человек хочет жить ближайшие пару лет в съёмной квартире, возможна аренда на длительный срок, а вот переехать на лето в Санкт-Петербург с наймом жилья на три месяца — это будет считаться краткосрочной арендой.

Особенности долгосрочной аренды

Долгосрочная аренда квартир имеет свои особенности. Расскажем про них подробнее.

• Заключение долгосрочного договора найма предполагает преимущественное право его перезаключения для предыдущего арендатора. Даже если собственник решил, что теперь в квартире должны жить другие люди, то, по закону, прежний наниматель имеет полное право остаться жить дальше.  
• Собственник должен предупредить арендатора за три месяца до окончания договора, если планирует прекратить отношения. Если он не выразил такого намерения, то договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях.
• Аренда на долгосрочной основе подразумевает автоматическое продление договора с тем же арендатором, если его срок закончился, но собственник планирует продолжать сдавать жильё в течение следующего года.
• Если собственник решил продать свою квартиру, то с соглашением о долгосрочной аренде квартирант вправе жить в помещении до окончания срока договора. Далее вопрос о продлении аренды может быть решён по согласованию с новым собственником. 
• Долгосрочная аренда всегда регистрируется в Росреестре. В выписке из ведомства будет указано, что квартира находится в обременении у арендатора. Это может быть существенным пунктом, например при продаже квартиры. Ведь собственник не сможет утаить наличие арендатора, а покупателю эта ситуация может не понравиться. 

Сдача квартиры в аренду на длительный срок: оформление

Так что значит долгосрочная аренда и как её оформить? Для того чтобы арендовать квартиру, нужно заключить соглашение о найме. Так называется договор между собственником и нанимателем о передаче части прав на жилую недвижимость последнему. Теперь арендатор, проживая в квартире собственника, будет перечислять ему ежемесячные платежи. 

Правила оформления схожи с краткосрочным договором аренды. Перед подписанием стоит убедиться в подлинности документов и сделать копии. Собственник должен предоставить бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру. Если договор подписывает доверенное лицо, то у него всё равно должны быть оригиналы документов на квартиру, а также доверенность на оформление договора аренды.

Обратите внимание на количество владельцев квартиры. Если их больше одного человека, то в договоре аренды должны быть перечислены все или же другие собственники должны написать генеральную доверенность на сдачу жилья.

Также стоит запросить в Росреестре выписку на квартиру — это вправе сделать любой человек — чтобы убедиться, что квартира не арестована и на ней нет других обременений. А ещё это поможет проверить, совпадают ли с указанными в выписке данные собственника и сколько всего числится владельцев квартиры.

Если в договоре не указан срок аренды, то считается, что соглашение заключено на пять лет и его необходимо регистрировать в Росреестре.

Образец договора долгосрочной аренды 

Договор аренды оформляется в свободной форме, но важно прописать максимально подробно все права и обязанности сторон, а также продумать и описать ключевые форс-мажорные ситуации. Также обязательно нужно зафиксировать общие данные собственника, нанимателя и объекта договора. Посмотреть образец договора аренды квартиры можно здесь. 

В соглашении найма необходимо указать число и место его оформления. Затем перечислить все договорëнности и прописать паспортные данные сторон. Если участников соглашения больше двух, то договор называется многосторонним. 

Помимо этого в документе должны фигурировать кадастровый номер квартиры, её адрес, общая площадь и количество комнат.

Не забудьте перечислить основные права и обязанности сторон. Более подробно они изложены в Гражданском кодексе. Решение на случай форс-мажорных ситуаций тоже необходимо прописать отдельными пунктами, если они существенны для одной из сторон. Например, собственнику важно, чтобы в квартире не курили. Тогда можно указать отдельно, какое наказание может последовать последует за такое нарушение. Для арендатора может являться существенным вопрос повышения цены, поэтому целесообразно прописать, что стоимость арендной платы собственник может повысить лишь через год и только на 15%.

Ещё нужно договориться, кто будет делать ремонт и в каком случае. По закону собственник производит капитальный ремонт, а наниматель – текущий. Но стороны вправе решить сами, как им будет удобнее. Например, собственник может предложить арендатору оплатить капитальный ремонт на условиях освобождения от арендной платы на следующие несколько месяцев.

Отдельно пропишите условия оплаты. Варианты могут быть разными — договоритесь и запишите удобный вариант для каждой стороны. Например, 20-го числа каждого месяца арендатор перечисляет деньги на карту собственника. Если планируется оплата наличными, то арендатору имеет смысл попросить собственника каждый раз писать расписку о получении денег. Обсудите и то, кто будет погашать коммунальные платежи. Сумму залога и его возврат также стоит указать в договоре.

Обозначьте в соглашении условия расторжения договора. В Гражданском кодексе говорится, что стороны должны уведомить друг друга заранее — за три месяца, но могут быть применены и иные условия.

Также обычно составляется акт приёма-передачи — документ, в котором перечисляются все ценные вещи в квартире и описывается их состояние. В случае порчи имущества легко доказать, был ли телевизор сломан изначально или это произошло по вине арендатора. Также в акте можно указать и дефекты, которые уже имелись до вселения нанимателя в помещение.

Каждый документ подписывают все стороны и всем предоставляется по отдельному экземпляру.

Плюсы и минусы такой сделки для арендодателя

Плюсы. Долгосрочная аренда предполагает спокойное получение дохода без постоянного поиска новых жильцов: это особенно важно, если с арендной платы собственник оплачивает ипотеку. Собственник один раз сдаëт свою квартиру и в течение нескольких лет получает фиксированную ежемесячную плату за аренду. Риск того, что новый квартирант захочет расторгнуть долгосрочный договор через месяц, очень низкий. На такие соглашения идут, как правило, с серьёзными намерениями, когда обе стороны нацелены на долгие деловые отношения и полностью устраивают друг друга.

Для того чтобы сдавать квартиру на короткий срок, потребуется много времени — арендодатель вынужден постоянно быть на связи, договариваться об аренде и организовывать клининг. Также частая смена нанимателей может сказаться на состоянии квартиры. Наконец, если следующий арендатор быстро не найдётся, то собственник потеряет в доходах. 

Минусы. Как правило, краткосрочная аренда более выгодная. Особенно это касается посуточного найма. Если такой бизнес поставить на поток, то можно получить значительно более высокий доход, чем при долгосрочной аренде.

Ещё один минус долгосрочной аренды заключается в том, что наниматель может оказаться необязательным и будет плохо ухаживать за квартирой. Но неубранная пыль не может стать причиной для расторжения договора, и придётся ждать окончания срока или расторгать соглашение досрочно и со штрафом. И даже в случае, если арендатор что-то серьёзно испортил в квартире, суд может ему дать срок на исправление ситуации.

Наниматель вправе расторгнуть договор без оглашения причин, а вот собственник такого права не имеет. Он обязан продолжать сдавать квартиру арендатору, а прекращение договора применяется исключительно в случае существенных нарушений и, как правило, через суд. 

Помимо прочего, если в соглашении не предусмотрена индексация цены, то наниматели вправе не соглашаться с внезапным повышением стоимости. Согласно Гражданскому кодексу, арендная плата может изменяться не чаще, чем раз в год.

Итак, зачем сдают квартиру на длительный срок

Как правило, сдать квартиру в долгосрочную аренду — означает спокойный и стабильный доход, если наниматель соблюдает условия соглашения, исправно платит и хорошо следит за квартирой. В ином случае многие предпочитают заключить договор на срок до одного года и не предоставлять столько преимуществ своему арендатору. Но в любом случае надо составлять подробный договор, включающий в себя все существенные вопросы, которые могут возникнуть в ходе аренды.

А если заниматься поиском жильцов и составлением договора нет времени, можно воспользоваться сервисом Яндекс Аренда. Менеджеры помогут отыскать и проверить жильцов, застраховать квартиру и уладить возникающие бытовые проблемы даже после заселения.

Фото: Travelblog (Pexels), Jessica Lewis Creative (Pexels), Gustavo Fring (Pexels), Collov Home Design (Unsplash), Spacejoy (Unsplash)